Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
AUTOR: MAYARA DE OLIVEIRA LIMA Advogado do(a)
AUTOR: BRUNA RODRIGUES DA SILVA - SP362738
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, HS1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA Advogado do(a)
REU: MARCELLO ANTONIO FIORE - SP123734 D E C I S Ã O
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5028776-98.2021.4.03.6100 / 14ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação visando à concessão de tutela de urgência que determine a rescisão do contrato celebrado entre as partes e que as rés abstenham-se de efetuar qualquer tipo de cobrança, judicial ou extrajudicial, em face da autora, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00. A autora narra que, em 28 de janeiro de 2017, celebrou com a corré HS1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda o Instrumento Particular de Promessa de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Condominial Autônoma – Residencial Domus Tangará, para aquisição da unidade 13, torre E, do Empreendimento Residencial Domus Tangará, pelo valor total de R$ 147.077,55. Afirma que, em razão de dificuldades financeiras, não conseguiu manter o pagamento das prestações devidas e solicitou a rescisão do contrato firmado, nos termos da cláusula 3ª, parágrafo 6º, mas não obteve resposta. Sustenta a aplicação da teoria da imprevisão, dos princípios da boa-fé e da função social do contrato e do Código de Defesa do Consumidor. Defende a possibilidade de rescisão do contrato celebrado, com a devolução dos valores pagos, sendo razoável a retenção de 10% da quantia paga, a título de despesas administrativas. Ao final, requer: a) a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a corré HS1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda e do contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal; b) a condenação da corré HS1 à devolução dos valores repassados pela Caixa Econômica Federal; c) a restituição dos valores pagos pela autora, em uma única parcela, retendo-se o percentual de 10% como forma de compensação. A inicial veio acompanhada da procuração e de documentos. Na decisão id nº 130815719, foram deferidos à autora os benefícios da Justiça Gratuita. Ademais, foi considerada prudente e necessária a oitiva das rés, antes da apreciação do pedido de tutela de urgência. A Caixa Econômica Federal apresentou a contestação id nº 160417444, na qual sustenta a ausência dos requisitos para a concessão de tutela de urgência. Alega a impossibilidade de rescisão do contrato firmado, pois acarretaria o vencimento antecipado da dívida, com a obrigação de restituição imediata, pela mutuária, da totalidade do saldo devedor existente. Destaca que já repassou à vendedora do imóvel a integralidade do valor financiado, impossibilitando a devolução das prestações pagas, bem como que os documentos juntados aos autos não comprovam a inscrição indevida do nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito. Defende a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e a impropriedade do pedido de inversão do ônus da prova. O mandado de citação da corré HS1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda retornou negativo (id nº 198830761). A autora foi intimada, por meio do despacho id nº 239845934, para fornecer o correto endereço da mencionada empresa e apresentar réplica à contestação da Caixa Econômica Federal (id nº 239845934). A autora informou novo endereço para citação da HS1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda (id nº 241211501) e manifestou-se em réplica (id nº 243547407), porém a corré não foi localizada no endereço diligenciado (id nº 245525052). Foi concedido à autora o prazo de quinze dias para fornecer o correto endereço da HS1 (id nº 246165269). Manifestação da autora (id nº 247722324). A corré HS1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda apresentou a contestação id nº 254425619, sustentando que o registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis constitui a propriedade fiduciária, nos termos do artigo 23 da Lei nº 9.514/97 e que, a partir desse momento, a ausência de pagamento das prestações mensalmente devidas acarreta a mora do fiduciante e a consolidação da propriedade do bem em nome da credora fiduciária. Argumenta que não há motivo para a rescisão do contrato firmado, eis que não houve inadimplemento da construtora e da credora fiduciária. Defende sua ilegitimidade, diante do exaurimento da compra e venda do imóvel e a legalidade da taxa de evolução de obra. É o relatório. Decido. Assim determina o artigo 1.036 do Código de Processo Civil: “Art. 1.036. Sempre que houver multiplicidade de recursos extraordinários ou especiais com fundamento em idêntica questão de direito, haverá afetação para julgamento de acordo com as disposições desta Subseção, observado o disposto no Regimento Interno do Supremo Tribunal Federal e no do Superior Tribunal de Justiça. § 1º O presidente ou o vice-presidente de tribunal de justiça ou de tribunal regional federal selecionará 2 (dois) ou mais recursos representativos da controvérsia, que serão encaminhados ao Supremo Tribunal Federal ou ao Superior Tribunal de Justiça para fins de afetação, determinando a suspensão do trâmite de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que tramitem no Estado ou na região, conforme o caso. § 2º O interessado pode requerer, ao presidente ou ao vice-presidente, que exclua da decisão de sobrestamento e inadmita o recurso especial ou o recurso extraordinário que tenha sido interposto intempestivamente, tendo o recorrente o prazo de 5 (cinco) dias para manifestar-se sobre esse requerimento. § 3º Da decisão que indeferir o requerimento referido no § 2º caberá apenas agravo interno. § 4º A escolha feita pelo presidente ou vice-presidente do tribunal de justiça ou do tribunal regional federal não vinculará o relator no tribunal superior, que poderá selecionar outros recursos representativos da controvérsia. § 5º O relator em tribunal superior também poderá selecionar 2 (dois) ou mais recursos representativos da controvérsia para julgamento da questão de direito independentemente da iniciativa do presidente ou do vice-presidente do tribunal de origem. § 6º Somente podem ser selecionados recursos admissíveis que contenham abrangente argumentação e discussão a respeito da questão a ser decidida” (grifo nosso). Em 18 de maio de 2021, o Superior Tribunal de Justiça apreciou as Propostas de Afetação nos Recursos Especiais nºs 1.891.498 e 1.891.504, nos termos a seguir: “PROPOSTA DE AFETAÇÃO - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Delimitação da controvérsia: 1.1. Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia. 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 CPC/2015” (Superior Tribunal de Justiça, ProAfR no REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, DJe de 8/6/2021). “PROPOSTA DE AFETAÇÃO - TEMÁTICA ACERCA DA PREVALÊNCIA, OU NÃO, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. 1. Delimitação da controvérsia: 1.1. Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia. 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 CPC/2015” (Superior Tribunal de Justiça, ProAfR no REsp n. 1.894.504/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, DJe de 8/6/2021). Além disso, o Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, determinou a suspensão do processamento de todos os feitos e recursos pendentes que versem sobre idêntica questão e que tramitem no território nacional. A determinação de suspensão da tramitação dos processos pendentes em todo o território nacional não impede a apreciação de medidas de urgência, desde que preenchidos os requisitos, conforme decisão proferida pela Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar a Questão de Ordem na Proposta de Afetação no Recurso Especial nº 1.657.156-RJ: “A Seção, em questão de ordem suscitada pelo Senhor Ministro Relator, por maioria, vencido o Sr. Ministro Napoleão Nunes Maia Filho, decidiu ajustar o tema do recurso repetitivo, nos seguintes termos: 'Obrigatoriedade do poder público de fornecer medicamentos não incorporados em atos normativos do SUS'. Deliberou, ainda, à unanimidade, que caberá ao juízo de origem apreciar as medidas de urgência” (grifo nosso). Assim, passo a apreciar o pedido de concessão de tutela de urgência formulado pela autora. Os documentos juntados aos autos comprovam que as partes celebraram o “Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações – Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) – recursos do FGTS com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es)” nº 8.7877.0279433-7, em 12 de março de 2018, referente à futura unidade autônoma apartamento nº 13, localizada no primeiro pavimento da Torre E, do empreendimento imobiliário denominado Domus Tangará, situado na Estrada do Morro Grande, Parque Santa Rita de Cassia, Cotia, SP (id nº 123403393, páginas 01/29). Em 26 de agosto de 2019, a autora foi comunicada, por e-mail, sobre a emissão do Certificado de Conclusão da Obra (habite-se) em 12 de agosto de 2019 e de que as chaves estariam disponíveis para retirada, a partir de 01 de setembro de 2019 (id nº 123403808, páginas 01/02). A autora afirmou que o pagamento das prestações intermediárias do contrato acarretou o desequilíbrio de suas finanças, de modo que não possui condições financeiras para arcar com o pagamento das prestações mensais e para pagar o valor devido no momento da entrega das chaves, tendo comunicado à vendedora a decisão de rescindir o contrato firmado. Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a propriedade do imóvel é transferida à CEF, que procede à liberação do valor à construtora/incorporadora. O instrumento celebrado entre as partes foi redigido de acordo com as normas legais que regem o Sistema Financeiro da Habitação, tendo o mutuário assumido voluntariamente todas as cláusulas contratuais. Assim, a parte autora deve honrar o compromisso celebrado com o agente financiador, que colocou à disposição do mutuário o dinheiro necessário à aquisição do imóvel (e não o próprio imóvel), cumprindo a sua parte no acordo, tendo direito, portanto, de receber de volta o valor emprestado, conforme pactuado. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não é aplicável ao caso, tendo em vista que se trata de contrato de mútuo com constituição de alienação fiduciária em garantia, em que a CEF é o agente financeiro e a credora/interveniente e não a vendedora do imóvel. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. INCLUSÃO NOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. - É certamente emergente e preocupante a situação enfrentada no Brasil diante do avanço da pandemia causada pelo novo coronavírus (COVID-19), com inegáveis prejuízos nas esferas de particulares (pessoas físicas, pessoas jurídicas, universalidades e entes despersonalizados) e de entes estatais, sobretudo com danos humanitários expressivos. Sociedade e Estado têm interesses e deveres jurídicos convergentes nesse contexto de emergência, uma vez que a solidariedade emerge como primado do sistema jurídico brasileiro (art. 3º, I, da Constituição da República), realçada nesse período extraordinário, com repercussões em diversas áreas do ordenamento positivado. - Embora louvável a tentativa de auxílio àqueles responsáveis pela atividade econômica e pela manutenção de empregos, não há amparo legal para parcelamentos, moratórias ou rescisões contratuais pretendidas unilateralmente pela parte devedora. Por certo, o credor também tem suas próprias obrigações, razão pela qual o ordenamento jurídico não dá respaldo ao devedor que, de modo unilateral, quer prorrogar o cumprimento de seus deveres. - Em vista das obrigações livremente pactuadas entre credor e devedor, e notadamente porque a pandemia causada pelo novo coronavírus (COVID-19) assola a ampla maioria de segmentos econômicos (nos quais credor e devedor se inserem), não há desequilíbrio em desfavor do devedor que possa ser imputado ao credor para justificar a inadimplência das dívidas pecuniárias em tela. - Foi editada a Lei nº 14.010/2020, cuidando do regime emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado no período da pandemia, e nada foi tratado acerca da prorrogação de dívidas ou da possibilidade de rescindir unilateralmente os contratos de financiamento de imóveis com alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997. Eventuais imissões na posse deverão ser avaliadas em face das circunstâncias concretas que se apresentem, caso a caso. - O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas “taxa de evolução de obra”, “juros de obra”, “juros de pé”, “taxa de obra” etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - Muito embora haja uma inegável relação entre ambos os contratos, fato é que se tratam de instrumentos distintos: enquanto o contrato celebrado com a construtora/incorporadora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o contrato firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a propriedade do imóvel é transferida à CEF, que procede à liberação do valor à construtora/incorporadora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - A alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes, ou mesmo a suspensão das respectivas prestações. - É pacífico o entendimento no sentido de que, havendo inadimplência, é legítima a inclusão do nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito, pois tal conduta não constitui ato ilícito (Lei n. 8.078/1990, art. 43; Código Civil de 2002, art. 188, I). - Em um juízo de cognição sumária, inexiste fundamento legal para a rescisão ora pretendida, devendo ser mantido o contrato em questão, bem como o pagamento das prestações, livremente entabulados pelas partes. - Agravo de instrumento não provido” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006781-59.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 14/07/2022, DJEN DATA: 18/07/2022) “PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS - TUTELA DE URGÊNCIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES - REFORMA DA DECISÃO AGRAVADA. 1. A concessão da tutela de urgência é medida de exceção, sendo imprescindível a verificação de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (NCPC, art. 300). 2. No caso, os autores, ora agravados, alegam que não podem seguir com a contratação em razão de sua situação financeira. 3. No entanto, não há notícia nos autos de nada que demonstre que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes. 4. Não vejo qualquer fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. 5. Pacífica a jurisprudência no sentido de que em caso de inadimplência é legítima a inclusão do nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito. 6. Precedente da 2ª Turma desta E. Corte. 7. Agravo de instrumento provido. Tutela antecipada revogada” (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5003037-56.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 02/06/2022, DJEN DATA: 08/06/2022) “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO UNITÁRIO NECESSÁRIO ENTRE A INCORPORADORA E A CEF. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. RESCISÃO. INADMISSIBILIDADE. I. No caso sub judice, foi celebrado entre a incorporadora, os agravantes e a CEF contrato de “compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia, fiança e outras obrigações - Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) - Recursos do FGTS”, gravado com cláusula de alienação fiduciária à referida instituição financeira. II. Configurada a formação de litisconsórcio unitário necessário entre as agravadas (incorporadora e instituição financeira), é da competência da Justiça Federal o conhecimento e processamento do feito, nos termos do Artigo 109, inciso I, da Constituição Federal. III. O contrato de financiamento imobiliário objeto do agravo obedece às regras do Sistema Financeiro Imobiliário, disciplinado pela Lei nº 9.514/1997, daí porque, à míngua de alegação de existência de vícios que pudessem macular a avença, não se admite a rescisão do contrato celebrado com a CEF e a devolução dos valores pagos, sob pena de comprometimento de todo o sistema. IV. Inaplicável ao caso as disposições previstas na Portaria nº 488/2017, editada pelo Ministério das Cidades, a qual regulamenta a rescisão dos contratos quando financiados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). V. Assim, não há que se falar na suspensão da cobrança das parcelas devidas a CEF. VI. A simples discussão do débito não é suficiente para impedir a inclusão do nome do devedor nos cadastros de proteção ao crédito. VII. Agravo de instrumento parcialmente provido para reconhecer a configuração de litisconsórcio passivo necessário e reintegrar à relação processual a corré IN PARQUE BELÉM KLABIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA” (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5012887-08.2020.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 18/05/2021, DJEN DATA: 24/05/2021) Pelo todo exposto, indefiro a tutela de urgência. Intimem-se as partes e, após, sobrestem-se os autos em Secretaria. São Paulo, 28 de julho de 2022. TATIANA PATTARO PEREIRA Juíza Federal Substituta