Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: LEONARDO VAZ ADVOGADO do(a)
AUTOR: FABRICIO FARAH PINHEIRO RODRIGUES - SP228597
REU: RESIDENCIAL EDIFICIOS DO LAGO INCORPORACOES SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF DENUNCIADO: TECHCASA INCORPORACAO E CONSTRUCAO LTDA ADVOGADO do(a)
REU: SERGIO EDUARDO PINCELLA - SP88063 ADVOGADO do(a)
REU: SERVIO TULIO DE BARCELOS - SP295139-A SENTENÇA
Sentença Tipo A - PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Santos Praça Barão do Rio Branco, 30, Centro, Santos - SP - CEP: 11010-040 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001314-96.2017.4.03.6104 Vistos, em sentença. I. RELATÓRIO 1.
Trata-se de demanda pelo procedimento comum ajuizada por Leonardo Vaz em face de Residencial Edifícios Do Lago Incorporações SPE Ltda. e Caixa Econômica Federal – CEF, distribuída originalmente à 2ª Vara Federal de Santos e redistribuída à 1ª Vara Federal de Santos em razão da extinção daquela unidade judiciária. 2. Narra na inicial que celebrou com a corré Residencial o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra da unidade autônoma nº 126, Bloco Porto, do Condomínio Residencial Varandas da Lagoa, situado na Av. Prefeito Dr. Antônio Manoel de Carvalho, Marapé, Santos/SP, pelo preço de R$ 206.628,42, com prazo de entrega estimado para abril/2016, acrescido de tolerância contratual de 180 dias (prorrogando para outubro/2016). 3. Posteriormente, em 19/12/2013, firmou com a corré CEF o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção nº 155552919153, no valor financiado de R$201.008,70, com prazo de construção de 24 meses a contar da assinatura (vencimento em 19/12/2015), com alienação fiduciária em garantia, sendo a interveniente construtora a Techcasa Engenharia e Construções. Alega que o imóvel não foi entregue no prazo contratual. 4. Sustentou, ainda, que pagou: (a) R$15.537,81 a título de parcelas diretas à construtora, (b) R$20.063,90 em parcelas de taxa de evolução de obra (encargo do financiamento com a CEF), valor que atualizou para R$29.440,35 e cuja cobrança reputou indevida, por ser responsabilidade solidária das rés, e (c) R$7.000,00 à empresa “Choice Negócios e Assessoria Ltda.”, indicada pela construtora para assessoria na outorga e registro da escritura, sendo que a empresa deixou de operar e a construtora assumiu responsabilidade pela restituição (valor que calculou como atualizado: R$12.782,76). 5. Esse o quadro, requereu: (a) rescisão dos contratos com a construtora e com a CEF, (b) restituição das parcelas diretas pagas à construtora, (c) restituição solidária da taxa de evolução de obra e (c) restituição do valor pago à “Choice”. 6. Regularmente citada, a CEF apresentou contestação (id 2567928). Arguiu, em preliminar, ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que sua atuação se limitou ao papel de agente financeiro, sem responsabilidade pela execução da obra ou pelo prazo de entrega. Requereu a denunciação da lide à Techcasa Engenharia e Construções (art. 125, II, CPC). No mérito, sustentou a improcedência dos pedidos, invocando inexistência de solidariedade com a construtora e inaplicabilidade do CDC. 7. O autor apresentou réplica (id 2579956), refutando a ilegitimidade passiva da CEF e sustentando que ela exerceu papel de fiscalização e acompanhamento da obra por meio de RAE (Relatório de Acompanhamento de Empreendimento), podendo ter acionado a seguradora ou substituído a construtora, o que a tornaria corresponsável pelo atraso. 8. O pedido de denunciação da lide à Techcasa foi deferido (id 74164212). 9. A Residencial Edifícios do Lago, devidamente citada na pessoa de Stela Maris Rizzi (id 10114523), deixou de apresentar contestação e teve decretada sua revelia (id 363712971). 10. As tentativas de citação da Techcasa Engenharia e Construção Ltda. restaram frustradas em sua totalidade, com informação de baixa da pessoa jurídica e insucesso nas diligências para localizar os sócios, conforme documentado na (ID 363712971). 11. O autor comunicou a celebração de acordo extrajudicial com a Residencial (id 301139511), no valor de R$172.447,69, condicionado ao depósito pela CEF de crédito previsto em termo aditivo. O acordo não foi homologado, por pretender compelir a CEF a depositar o referido valor sem que tenha sido parte na avença (id 343755935). 12. Em 07/08/2025, o autor informou o recebimento das chaves do imóvel e requereu a desistência do pedido de rescisão contratual (id 411437898), declarando a manutenção do processo apenas quanto à restituição dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra e da quantia paga à empresa “Choice”, além de anunciar a intenção de ajuizar ação indenizatória autônoma pelo atraso na entrega. 13. Intimadas as rés para manifestação, deixaram de fazê-lo. 14. Veio o feito concluso para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. II. FUNDAMENTAÇÃO 15. Inicialmente, endereço as questões prejudiciais. Da desistência do pedido de rescisão contratual 16. O fato de a unidade habitacional ter sido entregue por meio do recebimento das chaves pelo autor configura perda do objeto e, por via de consequência, falta de interesse de agir superveniente em relação a este pedido. 17. Esse o quadro, a hipótese é de extinção sem resolução do mérito, na forma do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. Da situação da Techcasa Engenharia e Construção Ltda. 18. Conforme amplamente documentado nos autos, as tentativas de citação da Techcasa foram frustradas em sua totalidade, com informação de baixa da pessoa jurídica. O autor demonstrou não ter interesse na manutenção da Techcasa no polo passivo. A CEF foi intimada para se manifestar sobre a citação editalícia, sendo que o silêncio ou a ausência de providências concretas implicaria o ficar sem efeito da denunciação, nos termos do art. 131 do CPC. 19. Assim, declaro sem efeito a denunciação da lide à Techcasa Engenharia e Construção Ltda., extinguindo-se a intervenção de terceiro sem resolução de mérito. 20. Passo ao exame da preliminar. Da preliminar de ilegitimidade passiva da CEF 21. A CEF arguiu ilegitimidade passiva, sustentando que sua atuação se limitou à condição de agente financeiro, sem responsabilidade pelo atraso na entrega da obra. 22. A preliminar não merece acolhimento. 23. Com efeito, a relação jurídica estabelecida entre as partes não se resume a um simples contrato de mútuo. O contrato de financiamento (id 1673450) demonstra que a CEF assumiu obrigações que ultrapassam a mera liberação de recursos: condicionou os desembolsos ao acompanhamento do andamento da obra por meio de RAE (Relatório de Acompanhamento de Empreendimento), exigiu relatórios físico-financeiros, previu mecanismos de acionamento da seguradora e de substituição da construtora em caso de paralisação. 24. É dizer, se a CEF dispunha de mecanismos contratuais para garantir o cumprimento do prazo e omitiu-se em acioná-los, tornou-se corresponsável pelas consequências do atraso. 25. Em casos tais, a jurisprudência é firme pela responsabilidade da instituição financeira: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CONSTATAÇÃO DE ATUAÇÃO ALÉM DA FUNÇÃO DE AGENTE FINANCIADOR. RECONHECIMENTO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Consoante o entendimento desta Corte, a eventual legitimidade passiva da CEF está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tiver escolhido a construtora ou tiver qualquer responsabilidade relativa ao projeto; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes. 2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do NCPC, devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 2128219 RN 2024/0075428-2, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 09/09/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 11/09/2024). 26. Reforço, ainda, em observância à segurança jurídica, que o E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região já se debruçou sobre a atuação da CEF no empreendimento aqui questionado, deliberando no mesmo sentido do aqui adotado (g. n.): DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE MUTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. - Por instrumento particular de compromisso de venda e compra, os autores pactuaram, em 2014, com a empresa Residencial Edifícios do Lago Incorporações SPE Ltda. a aquisição de unidade autônoma do empreendimento imobiliário com prazo de entrega do bem estipulado para Abril de 2016, com tolerância para Outubro de 2016 - Em 16/01/2015 foi celebrado com a Caixa Econômica Federal o “contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade vinculada a empreendimento, com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – recursos SBPE.” - A Caixa Econômica Federal responde solidariamente com o construtor do imóvel, tendo em vista a obrigação de proceder ao acompanhamento, fiscalização, execução e entrega das obras, devendo substituir a construtora em caso de retardamento, paralisação ou não conclusão da obra no prazo estabelecido entre as partes - Apelo da Caixa Econômica Federal improvida. (TRF-3 - ApCiv: 50006879220174036104, Relator.: Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, Data de Julgamento: 08/10/2024, 1ª Turma, Data de Publicação: 10/10/2024) 27. Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF. 28. No mais, as partes são legítimas e bem representadas. Estão presentes os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo, que tramitou com observância aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa, não havendo vícios que possa acarretar nulidade. 29. Avanço ao exame do mérito. 30. Inicialmente, observo que, regularmente citada (id 10114523), a Residencial Edifícios do Lago Incorporações SPE Ltda. deixou de apresentar contestação no prazo legal. A revelia foi decretada (id 363712971), com aplicação dos efeitos dos arts. 344 e 346 do CPC. 31. Operam-se, portanto, os efeitos materiais da revelia, presumindo-se verdadeiros os fatos articulados pelo autor na petição inicial em relação à corré Residencial: (a) o atraso injustificado na entrega da obra; (b) a indicação pela Residencial da empresa Choice Negócios e Assessoria Ltda. ao autor; (c) a assunção pela Residencial de responsabilidade pela restituição do valor de R$ 7.000,00 pago à empresa Choice, conforme termo de compromisso juntado com a inicial. Da taxa de evolução da obra 32. Prosseguindo, embora a taxa de evolução de obra seja um encargo inerente ao financiamento imobiliário na planta (tendo a primeira parcela vencido em 19/01/2014, antes mesmo do prazo originalmente previsto para a conclusão), sua cobrança torna-se indevida na medida em que perpetua o ônus financeiro ao adquirente além do prazo contratual de conclusão por culpa exclusiva da construtora. 33. O raciocínio é simples: a taxa de evolução de obra existe porque a obra está em andamento. Encerrado o prazo contratual sem a entrega do imóvel por culpa da construtora (inadimplente), a continuidade da cobrança desse encargo ao adquirente equivale a transferir-lhe o custo do inadimplemento alheio. Tal cláusula, na parte em que impõe ao consumidor o ônus de suportar encargos financeiros decorrentes do atraso de terceiro (construtora/incorporadora), caracteriza abusividade vedada pelo art. 51, IV, do CDC, por criar desvantagem exagerada ao consumidor e violar os princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual. 34. Nesse sentido a jurisprudência (g. n.): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF COM A CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo interno interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão monocrática que reconheceu sua responsabilidade solidária, juntamente com a construtora, em contrato firmado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, em razão do atraso na entrega de imóvel. A decisão recorrida condenou a instituição financeira ao pagamento de lucros cessantes, restituição de juros de obra cobrados indevidamente e indenização por danos morais. II. Questão em discussão Há três questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal pode ser responsabilizada solidariamente com a construtora pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) saber se é devida indenização a título de lucros cessantes e em qual parâmetro; (iii) saber se há restituição de juros de obra cobrados após o prazo contratual e se é cabível indenização por danos morais. III. Razões de decidir A jurisprudência do STJ e desta Corte reconhece que a Caixa responde solidariamente quando atua como agente executor de política pública de moradia popular, com dever de fiscalização da obra, não sendo mero agente financeiro. Configurado o atraso na entrega do imóvel, é cabível indenização por lucros cessantes, arbitrados no valor de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega. Os juros de obra somente podem ser cobrados até o prazo contratual de entrega, devendo ser restituídos os valores pagos indevidamente após essa data, a serem apurados em liquidação de sentença. O atraso substancial na entrega do imóvel vinculado ao PMCMV gera danos morais indenizáveis, fixados em R$ 10.000,00, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. O agravo interno não trouxe argumentos novos aptos a modificar a decisão recorrida, limitando-se a reiterar fundamentos já apreciados. IV. Dispositivo e tese Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal, ao atuar como agente executor de política pública no Programa Minha Casa Minha Vida, responde solidariamente com a construtora pelos danos decorrentes do atraso na entrega de imóvel. 2. É cabível a indenização por lucros cessantes no montante de 0,5% do valor atualizado do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega do bem. 3. Os juros de obra somente são devidos até a data prevista para entrega do imóvel, devendo ser restituídos os valores cobrados indevidamente após esse marco. 4. O atraso substancial na entrega do imóvel enseja indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, V e X; CC, arts. 186 e 389; CPC, arts. 932, V, 1.021, § 3º, e 1.026, § 2º. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 30.08.2018; TRF3, AC 5003060-18.2017.4.03.6130, Rel. Des. Federal José Carlos Francisco, 2ª Turma, j. 22.03.2023; TRF3, AC 0011690-15.2015.4.03.6100, Rel. Des. Federal Carlos Muta, 1ª Turma, j. 25.10.2023. (TRF-3 - ApCiv: 50003028920244036140, Relator.: Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, Data de Julgamento: 17/10/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 22/10/2025) 35. Estabelecido o prejuízo, trato da responsabilidade das corrés. 36. A corré Residencial Edifícios do Lago foi a incorporadora e promitente vendedora que se obrigou contratualmente à entrega do imóvel no prazo ajustado. O atraso na conclusão da obra é fato incontroverso. A cobrança da taxa de evolução de obra ao adquirente durante o período de atraso configura inadimplemento contratual e enriquecimento sem causa, pois os encargos do financiamento continuaram pesando sobre o comprador sem que houvesse contraprestação (entrega do imóvel). A responsabilidade da Residencial pela restituição da taxa de evolução de obra correspondente ao período de atraso é, portanto, manifesta (arts. 389 e 395 do CC c/c art. 51, IV, do CDC). 37. Quanto à CEF, no caso dos autos não é mera intermediária financeira desprovida de ingerência no empreendimento. Conforme demonstrado, acompanhava o andamento físico-financeiro da obra por meio de ERA, condicionava os desembolsos ao cumprimento do cronograma e dispunha de cláusulas contratuais que lhe permitiam acionar a seguradora em caso de paralisação por 30 dias e substituir a construtora. Ao se omitir em exercer esses mecanismos de controle quando o atraso se configurou, contribuiu para a perpetuação do descumprimento e para a continuidade da cobrança de encargos indevidos ao adquirente. Outrossim, foi a CEF quem cobrou diretamente a taxa de evolução de obra do autor, sendo a beneficiária imediata do pagamento dessas parcelas. A responsabilidade solidária da CEF, nesse contexto, é imposta pelo art. 7º, parágrafo único, do CDC e pela Súmula 297 do STJ. 38. Finalmente, a previsão para o fim da obra era de abril/2016, com tolerância de 180 dias (outubro/2016). Assim, considerando que a taxa de evolução de obra é um encargo que existe pela própria natureza do financiamento durante a construção (e não exclusivamente pelo atraso) e que o valor total pago de R$20.063,90 abrange todo o período desde 19/01/2014, é necessário distinguir as parcelas pagas dentro do prazo contratual de construção e aquelas que vieram posteriormente. 40. Esse o quadro, a hipótese é de condenação das rés, solidariamente, à restituição de todos os valores comprovadamente pagos a título de taxa de evolução de obra após o vencimento do prazo de construção (01/10/2016), os quais deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença, devidamente atualizados pelo INPC/IPCA-E e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês (art. 406 do CC c/c art. 161, §1º, do CTN), a contar de cada desembolso. Dos valores pagos à empresa Choice Negócios e Assessoria Ltda. 41. O autor demonstrou ter pago R$ 7.000,00 à empresa Choice Negócios e Assessoria Ltda., indicada pela corré Residencial para prestar assessoria na outorga e registro da escritura do imóvel. A empresa deixou de operar no endereço indicado, e a construtora assumiu, por termo de compromisso (id 1673505), a responsabilidade pela restituição desse valor. 42. A Residencial é revel, presumindo-se verdadeiro o fato de que indicou a empresa Choice e assumiu responsabilidade pela restituição, sem cumpri-lo. Para além disso, a assunção da responsabilidade está documentada nos autos, conforme referido acima. 43. Quanto à CEF, não há fundamento para condená-la solidariamente por esse valor, pois a indicação da empresa Choice e a assunção da responsabilidade por ela foram atos exclusivos da Residencial, sem qualquer participação da CEF. 44. Assim, o caso também é de condenação da Residencial Edifícios do Lago Incorporações SPE Ltda. a restituir ao autor o valor de R$ 7.000,00, devidamente atualizado pelo INPC/IPCA-E desde o efetivo desembolso até o pagamento, acrescido de juros moratórios de 1% ao mês a partir da data em que a restituição foi reclamada (data do protocolo da petição inicial: 21/06/2017), nos termos do art. 405 do CC. III. DISPOSITIVO 45.
Ante o exposto, JULGO: 1. EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 485, VI, do CPC, o pedido de rescisão dos contratos e de restituição das parcelas diretas pagas à construtora. 2. EXTINTA SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 131 do CPC, a denunciação da lide à Techcasa Engenharia e Construção Ltda., em face da impossibilidade de sua citação e da ausência de providências efetivas da CEF para viabilizá-la. 3. PROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, I, do CPC, para: (a) Condenar solidariamente a Residencial Edifícios Do Lago Incorporações SPE Ltda. e a Caixa Econômica Federal – CEF a restituir ao autor os valores pagos a título de taxa de evolução de obra após 01/10/2016, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, na forma da fundamentação e (b) condenar a Residencial Edifícios Do Lago Incorporações SPE Ltda. a restituir ao autor o valor de R$7.000,00 referente ao montante pago à empresa Choice Negócios e Assessoria Ltda., também na forma da fundamentação. 46. Condeno as rés solidariamente em honorários sucumbenciais em favor do patrono do autor, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado do montante devido a ser apurado em liquidação, na forma do art. 85, §3º, do Código de Processo Civil. 47. Custas pelas rés. 48. Oportunamente, arquivem-se. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Santos, data da assinatura eletrônica. DIOGO HENRIQUE VALARINI BELOZO Juiz Federal Substituto