Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
RECORRENTE: ALBEV ASS PROP LOT ALPES CANTAREIRA BEVERLY HILLS PARK Advogado do(a)
RECORRENTE: DURVAL SALGE JUNIOR - SP107418-A
RECORRIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
RECORRIDO: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO TURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DE SÃO PAULO RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 5007237-13.2020.4.03.6100 RELATOR: 19º Juiz Federal da 7ª TR SP
RECORRENTE: ALBEV ASS PROP LOT ALPES CANTAREIRA BEVERLY HILLS PARK Advogado do(a)
RECORRENTE: DURVAL SALGE JUNIOR - SP107418-A
RECORRIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
RECORRIDO: DIEGO MARTIGNONI - SP426247-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O Dispensado, na forma da lei. PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO TURMAS RECURSAIS DOS JUIZADOS ESPECIAIS FEDERAIS DE SÃO PAULO RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 5007237-13.2020.4.03.6100 RELATOR: 19º Juiz Federal da 7ª TR SP
RECORRENTE: ALBEV ASS PROP LOT ALPES CANTAREIRA BEVERLY HILLS PARK Advogado do(a)
RECORRENTE: DURVAL SALGE JUNIOR - SP107418-A
RECORRIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
RECORRIDO: DIEGO MARTIGNONI - SP426247-A OUTROS PARTICIPANTES: VOTO-EMENTA DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. SENTENÇA MANTIDA PELOS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS (ART. 46 DA LEI Nº 9.099/95). 1. Pedido de condenação da Caixa Econômica Federal – CEF ao pagamento de despesas de taxa de manutenção referentes ao lote 21, Quadra B-2, acrescidas de multa, atualização monetária e juros de mora, formulado por ALBEV – ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES NOS LOTEAMENTOS ALPES DA CANTAREIRA E BEVERLY HILLS PARK, NOS SÍTIOS BEIJA-FLOR E SÁBIA E NO PARQUE RESIDENCIAL VILLAGE. 2. O juízo a quo julgou o pedido parcialmente procedente para condenar a CEF ao pagamento das taxas de manutenção vencidas do período de 25/05/2017 a 24/09/2019, relativas ao imóvel matriculado sob nº 25.338 do Oficial de Registro de Imóveis de Mairiporã-SP, acrescidas de correção monetária, juros de mora e multa, a partir do vencimento de cada cota inadimplida. 3. Recurso da CEF. Alega falta de interesse de agir e ilegitimidade passiva. No mérito, pugna pela improcedência sob alegação de que os débitos perseguidos nestes autos foram objeto de contrato de mutuo e financiamento com os mutuários Marcos Roberto Dornelas e Adriana de Oliveira Dornelas 4. Não merece guarida o recurso interposto pela parte ré, pois a matéria ventilada em sede recursal já foi exaustivamente analisada pelo juízo de origem. Nesse ponto, transcrevo trechos da sentença combatida, os quia mantenho por seus próprios fundamentos: “1. Preliminarmente Não se configura falta de interesse de agir tendo em vista que a ré foi proprietária do imóvel em questão conforme faz prova a certidão de registro de imóvel anexada ao feito nos eventos 22 e 24. Com relação à preliminar de ilegitimidade passiva, a ação de cobrança de despesas de manutenção de condomínio e similares deve ser ajuizada contra o adquirente identificado no registro imobiliário, que, em tese, deve ser responsabilizado pelos encargos, independentemente do modo de aquisição, mesmo em relação às obrigações anteriores, por se tratar inequivocamente de obrigação propter rem. Nesse sentido a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça: “Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Encargos condominiais. Legitimidade. Obrigação propter rem. 1. O entendimento desta Corte é tranquilo no sentido de que os encargos de condomínio constituem ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente.
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo 7ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo RECURSO INOMINADO CÍVEL (460) Nº 5007237-13.2020.4.03.6100 RELATOR: 19º Juiz Federal da 7ª TR SP
Trata-se de obrigação propter rem. 2. Agravo regimental desprovido” (STJ, AgRegAgI 667.222, Terceira Turma, Rel. Min. MENEZES DIREITO, DJ 24/04/2006). Ademais, se comprovou que a ré foi proprietária do bem imóvel em questão conforme se observa da certidão de registro imobiliário acostada ao feito. Se a ré deve ou não responder pelo pagamento das taxas de manutenção no caso concreto, se existem razões que podem excluir sua responsabilidade, é questão que diz respeito ao próprio meritum causæ, podendo conduzir à improcedência do pedido e não à extinção do processo sem julgamento de mérito. Por estas razões, rejeito as preliminares. 2. Do mérito Superadas as questões preliminares, passo ao exame do mérito da causa, antecipando desde logo que a demanda é parcialmente procedente. Como já assinalado, incumbe ao proprietário do bem imóvel a responsabilidade pelo pagamento das taxas de manutenção do imóvel, esteja ou não a unidade ocupada por terceiros. Eventual locação ou arrendamento residencial constitui relação negocial estranha ao condomínio, que não exonera o proprietário da obrigação de pagar a taxa de manutenção, sem prejuízo de eventual direito de regresso contra o ocupante do imóvel, por meio de ação própria. Tal é a orientação jurisprudencial pacífica do E. Tribunal Regional Federal desta 3ª Região: “IMOBILIÁRIO - COTA CONDOMINIAL - ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM" ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF E AUSÊNCIA DE DOCUMENTOS - PRELIMINARES REJEITADAS - MORALIDADE ADMINISTRATIVA – MULTA MORATÓRIA - INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - CORREÇÃO MONETÁRIA - JUROS DE MORA - APELAÇÃO DA CEF DESPROVIDA. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. “1. [...] 2. A ré adjudicou o imóvel e reconheceu, já em contestação, ser a atual e legítima proprietária do mesmo, não merecendo qualquer divagação a afirmação de ser a real proprietária do apartamento integrante do condomínio-autor, sobre o qual recai a dívida, consistente em parcelas de condomínio não pagas na época própria. 3. Cabe ao proprietário do bem arcar com todas as dívidas que recaiam sobre ele, independentemente de estar na posse do mesmo, ou ainda, de estar na posse de terceiros. Precedentes do STJ e desta Corte Regional. Preliminar rejeitada. 4. Em respeito ao princípio da moralidade administrativa, cabe à CEF, proprietária do imóvel, arcar com as dívidas que sobre ele recaiam, não podendo se admitir a inadimplência da administração em virtude da sua inércia em desocupar o bem adjudicado, constituindo-se em comodismo inaceitável, quer por parte da CEF, que não tomou posse do bem que lhe pertence, deixando de assumir a responsabilidade a ele inerente, quer por parte do exmutuário, que não desocupou o imóvel e lá permanece sem arcar com as suas despesas. 5. [...]” (TRF3, ApCiv 1094224, Quarta Turma, Rel. Des. Federal RAMZA TARTUCE, DJU 12/09/2006). Como é cediço, os débitos do imóvel são de natureza propter rem, vinculando a dívida à própria unidade geradora, que responde por seu adimplemento. Desta forma, o débito das taxas de manutenção adere ao bem, que por ele responde, independentemente de quem seja o titular do domínio ou o detentor da posse.
No caso vertente, conforme certidão de matrícula acostada nos eventos 22 e 24, o imóvel gerador dos débitos discutidos esteve sob posse direta da Caixa Econômica Federal no período de 25/05/2017 a setembro de 2019, parte do período constante da planilha de débitos apresentada pela parte autora. Cumpre anotar, ademais, que a posse direta do imóvel em questão foi transmitida a Marcos Roberto Dornelas e Adriana de Oliveira Dornelas com a assinatura do contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária celebrado em 25/09/2019(evento 01 - fls. 96/104). Sendo assim, com a venda do imóvel, conforme já se manifestou o C. STJ: “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais” (Recurso Especial nº 535.078 SP, julgamento: 2 de setembro de 2.014, g.n.). Convém trazer à baila, ainda, o disposto no Art. 27, § 8°, da Lei 9.514/97 (que dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária): "§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse". (g.n.) Na hipótese sob análise, desde o dia 25/09/2019, o imóvel de matrícula 25.338 está sob a posse dos adquirentes Marcos Roberto Dornelas e Adriana de Oliveira Dornelas, mas no período anterior, de 25/05/2017 a 24/09/2019, a propriedade estava toda consolidada em favor da Caixa Econômica Federal – CEF. Precisamente no sentido que se vem de expor o precedente abaixo: “RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante. 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa). 6. Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido. 7. Recurso especial provido”. (REsp 1696038 / SP, REl. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe 03/09/2018)”. 5. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal firmou entendimento no sentido de que a adoção dos fundamentos contidos na sentença pela Turma Recursal não contraria o art. 93, inc. IX, da Constituição Federal: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. MATÉRIA INFRACONSTITUCIONAL. OFENSA INDIRETA. JUIZADO ESPECIAL. REMISSÃO AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INOCORRÊNCIA. 1. Controvérsia decidida à luz de legislações infraconstitucionais. Ofensa indireta à Constituição do Brasil. 2. O artigo 46 da Lei nº 9.099/95 faculta ao Colégio Recursal do Juizado Especial a remissão aos fundamentos adotados na sentença, sem que isso implique afronta ao artigo 93, IX, da Constituição do Brasil. Agravo Regimental a que se nega provimento. (AI nº 726.283-7-AgR, 2ª Turma, Relator MINISTRO EROS GRAU, 2ª Turma, DJe nº 227, publicação em 28/11/2008) 6. Nota-se que o registro de imóvel a CEF é detentora do imóvel, mas nada impede de ajuizar com a demanda regressiva em face do possuidor. 7. Posto isso, nego provimento ao recurso e mantenho a sentença recorrida por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 46 da Lei nº 9.099/95. 8. Condeno a CEF ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor corrigido da condenação, porcentagem limitada ao valor teto dos juizados especiais federais, nos termos do art. 55 da Lei nº 9.099/95, considerando a baixa complexidade do tema, exceto se a parte autora não estiver assistida por advogado ou estiver assistida pela D.P.U. (súmula nº 421 do STJ). 9. É o voto. E M E N T A Dispensada, na forma da lei. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Sétima Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.