Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CLAUDETE DE FREITAS Advogado do(a)
AUTOR: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928
REU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a)
REU: ADRIANA RODRIGUES JULIO - SP181297, CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698, MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0015479-85.2016.4.03.6100 / 9ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação de conhecimento, sob o procedimento comum, proposta por CLAUDETE DE FREITAS, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, por meio da qual objetiva a parte autora a concessão de tutela provisória de urgência, para que seja determinada a suspensão do leilão do imóvel, designado para o dia 16/07/2016, bem como, da consolidação da propriedade, constante da matrícula nº 8.947, do Oficio de Registro de Imóvel de Taboão da Serra, e seja determinado à ré que não inscreva o nome da autora no SPC e SERASA, com a autorização para depositar judicialmente o valor acumulado do débito das parcelas. Como provimento de mérito, requer seja declarada a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, atentando-se aos motivos, bem como, ao lance inicial ser inferior ao da avaliação do imóvel, e, ainda, que seja declarado o direito de a autora purgar o débito, na forma do artigo 39, da lei 9514/97, c/c o artigo 34, do DL 70/66, com a permissão dos depósitos das prestações, observando-se que o valor acumulado, ao tempo do ajuizamento da ação, remonta a, mais ou menos, R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), sem prejuízo de eventual reforço, além do depósito das parcelas vincendas. Subsidiariamente, requer a condenação da ré a devolver o valor consistente na diferença do que sobejou em segundo público leilão, caso venha a ocorrer. Relata, em síntese, que em 26/06/2012 adquiriu, por Instrumento Particular, de Compra e Venda de Imóvel Residencial, Mútuo com Obrigações, Cancelamento do Registro de Ônus e Constituição de Alienação Fiduciária em Garantia — Carta de Crédito com Recursos do SBPE — Sistema Financeiro da Habitação - SFH, o imóvel localizado à Rua Vitório D'amico, 93, Jd. Monte Alegre, Taboão da Serra/SP, com valor total do imóvel de R$ 245.000,00 (duzentos e quarenta e cinco mil reais), restando financiado o valor de R$ 220.500,00 (duzentos e vinte mil e quinhentos reais), a serem pagos em 360 (trezentos e sessenta) prestações mensais no valor de R$ 2.327,79 (dois mil, trezentos e vinte e sete reais e setenta e nove centavos). Afirma que passou por período de dificuldade financeira, em 2015, que a levou a uma situação de inadimplência, e não obstante tenha procurado a CEF, para retomar o financiamento (carta fl. 23/24), não obteve êxito. Informa que pretende purgar a mora restante, inicialmente depositando as prestações realmente vencidas, em sua totalidade e, após a vinda da contestação, pagar eventual diferença. Discorre sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e a consolidação da propriedade, conforme a Lei n° 9.514/97, sustentando ter havido descumprimento das formalidades da Lei n°9.514/97, por ausência de intimação/ciência acerca da designação das praças. Discorre sobre o direito de purga da mora, ou, depósito em Juízo, das prestações em aberto, que atingem, em torno de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), sem prejuízo de eventual complementação, das parcelas vincendas. Pontuou, ainda, que, no caso, o imóvel está sendo levado a leilão por lance inferior ao da avaliação. Atribuiu-se à causa o valor de R$ 220.500,00 (duzentos e vinte mil e quinhentos reais), pugnando pela concessão do benefício de justiça gratuita. A inicial veio acompanhada de documentos, de fls. 19/76. Foi proferida decisão, que deferiu os benefícios da justiça gratuita, e indeferiu o pedido de tutela provisória de urgência, com a ressalva de que poderia a autora efetuar o pagamento/quitação integral da dívida vencida, antecipadamente, diretamente junto à credora fiduciária, até a assinatura do auto de arrematação (fls.80/82). A parte autora manifestou-se, e informou que, após a prolação da decisão supra, dirigiu-se até a agência bancária da CEF, em 27/07/2016, para realizar o pagamento, mas não obteve sucesso. Pugnou pela reapreciação do pedido de tutela, no sentido de lhe ser deferido o direito de purgação da mora, e realizar o consequente depósito das prestações, sem prejuízo de eventual complementação do valor, após a apresentação de planilha, pela CEF (fls.93/95). Foi proferida decisão, que, em sede de reconsideração, deferiu o pedido de tutela de urgência, para autorizar a parte autora a efetuar o depósito do valor da dívida que entende devido, para posterior verificação, e determinou à CEF que se abstivesse de promover atos expropriatórios, em relação ao imóvel descrito na exordial, bem como, se abstivesse de inserir o nome da autora em órgãos de proteção ao crédito (fls.96/97). Citada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL apresentou contestação (fls.103 e ss). Arguiu a preliminar de carência da ação, ante a consolidação da propriedade, ocorrida em 29/12/2015. Arguiu, também, a carência da ação para o pedido subsidiário, uma vez que não houve interessados em arrematar o imóvel em segundo leilão público. Assinalou que o contrato foi assinado em 26/06/2012, e em 24/06/2014, foram incorporadas ao saldo devedor algumas prestações vencidas e não pagas, conforme exposto. E que a inadimplência persistiu, visto que a autora parou definitivamente de pagar as prestações em 05/11/2014, razão pela qual foram iniciados os procedimentos de recuperação do crédito inadimplido, que culminou com a consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária. Pontuou que não é possível a purga da mora, após a consolidação da propriedade, registrada na matrícula do imóvel, com efeito "erga omnes", pois conforme disposto na Lei 6.015/73, o cancelamento do registro realizado na matrícula do imóvel, quando decorrer de decisão judicial, somente pode ser feito em cumprimento de decisão transitada em julgado. Aduziu, ainda, que, no que se refere à possibilidade de a autora quitar integralmente a dívida vencida antecipadamente, diretamente à CEF, até a assinatura do auto de arrematação, como ressalvado na r. decisão que indeferiu a tutela antecipada, tem-se que a questão resta superada, haja vista que os dois leilões a que se refere o artigo 27 da Lei 9.514/97 já foram realizados, e ambos foram negativos, protestando pela posterior juntada da ata de segundo leilão, haja vista que ainda não foi devolvida pelo leiloeiro, por ser recente (leilão realizado 30/07), de modo que configura-se a hipótese prevista no § 5, do art. 27 da Lei 9.514/97, qual seja, considera-se extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de devolução de qualquer quantia ao ex mutuário, diante da ausência de interessados em arrematar o imóvel nos dois públicos leilões realizados. Discorreu sobre o princípio da força obrigatória dos contratos, que faz lei entre as partes, sobre as regras da Lei n] 9514/97 e a desnecessidade de intimação pessoal do devedor sobre a realização dos leilões, após a consolidação da propriedade. E que deve-se notar que, conforme certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis, a quem a lei atribuiu fé pública, a autora foi intimada pessoalmente para purgar a mora, mas deixou transcorrer "in albis" o prazo de 15 dias para purgá-la, razão pela qual foi consolidada a propriedade em nome da CEF, em estreita consonância com o disposto no art. 27 da Lei 9.514/97, e, como se vê, não há absolutamente, nenhum amparo legal à pretensão da autora de ver anulada a consolidação da propriedade. No tocante a alegação da ausência de intimação das datas da realização da praça, aduziu que houve publicação dos editais, inclusive mencionando o número do edital, conforme se verifica da cópia das publicações anexas, veiculadas no jornal "AGORA", por três dias cada leilão, sob título "Aviso de Venda - Edital do 1° Leilão Público n. 0019/ 2016/CPA/SP" e do "Aviso de Venda - Edital de Leilão Público n. 0020/ 2016/CPA/SP", identificando os endereços eletrônicos em que o mesmo poderia ser visualizado. Informou que é totalmente equivocada a alegação da autora de que o imóvel estaria sendo alienado por preço incorreto ou em desacordo com a lei, uma vez que o bem foi levado a leilão, nos exatos termos do artigo 27, §1º, da Lei nº 9514/97, que, por seu turno, remete ao inciso IV, do artigo 24, do mesmo diploma legal. E que o imóvel a que se refere a legislação é o indicado do contrato para essa finalidade, que vem a ser o valor de avaliação, na época da contratação, devidamente atualizado, conforme cláusula Décima Quarta do Contrato. Que, além da previsão no parágrafo 3º e quinto da clausula Vigésima, que estabelecem, em síntese, que o valor do imóvel para fins de leilão extrajudicial é o da avaliação constante da letra "C" do instrumento, ao qual ficam acrescidos os valores correspondentes aos melhoramentos, construções, acessões, instalações e benfeitorias existentes e que lhe integrem, atualizado monetariamente até a data do leilão. No tocante ao pleito de purga da mora, aduziu que a correta evolução do contrato de financiamento é observada na anexa planilha de evolução do financiamento, posicionada para a data da consolidação da propriedade, da qual se extrai que, à época (29/12/2015), o valor da dívida correspondia a R$228.249,67 (duzentos e vinte e oito mil, duzentos e quarenta e nove reais e sessenta e sete centavos), considerando o vencimento antecipado da dívida, diante do inadimplemento contratual, além das despesas havidas com a consolidação da propriedade. Que, como se vê, fica de todo impugnada a pretensão da autora de que seja permitido o depósito das prestações vencidas no valor de R$40.000,00, haja vista que, diante do disposto no contrato e no art. 1425 do CC, ocorreu o vencimento antecipado da dívida, considerando o inadimplemento contratual, e, de outra parte, a consolidação da propriedade extinguiu o contrato, de modo que eventual "purga da mora" implica no pagamento da dívida integral, ou seja, prestações vencidas e saldo devedor, além das despesas havidas com a consolidação da propriedade a que a autora deu causa. Pugnou, assim, pela improcedência dos pedidos. Pugnou pelo acolhimento das preliminares, e, superadas essas, pela improcedência dos pedidos. A CEF opôs embargos de declaração, em face da decisão de fls.43/45, que reapreciou o pedido de tutela provisória de urgência, e o deferiu. Aduziu a existência de omissões e contradições na decisão, pugnando pelo seu acolhimento (fls.175/177). Foi proferida decisão, que acolheu e deu provimento aos embargos de declaração supra, para esclarecer que a purgação da mora corresponde ao pagamento integral do débito, incluindo-se as prestações vencidas, e também, o saldo devedor, e por não se vislumbrar qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade deveria a parte autora arcar com as despesas decorrentes da consolidação da propriedade em favor do fiduciário, inclusive, os débitos relativos ao ITBI, despesas de cartório, inclusive, referente ao cancelamento das averbações/registros e restabelecimento do contrato de mútuo e alienação fiduciária (fls.181/182). Réplica, a fls.186/188. Aduziu a parte autora que não houve a intimação para consolidação da propriedade, e que tal comprovante não foi anexado aos autos, o mesmo ocorrendo em relação aos leilões, cuja intimação também não restou comprovada. Pugnou pela procedência dos pedidos. A CEF manifestou-se, informando o valor da dívida do contrato, para purgação da mora, pela parte autora, no importe de R$ 273.935,90 (duzentos e setenta e três mil, novecentos e trinta e cinco reais e noventa centavos), até 21/09/2016, além da necessidade de pagamento das despesas do procedimento de consolidação, no importe de R$ 13.416,54. Pugnou pela intimação da parte autora, a efetuar o pagamento do débito em questão, sob pena de revogação da tutela de urgência (fls.189/204). Foi proferido despacho, que determinou a ciência e manifestação da parte autora, acerca da petição de fls.189/204, da CEF, no prazo de 15 (quinze) dias (fl.205). Foi certificado o decurso de prazo, sem manifestação da parte autora (id nº 13458004). Foi proferido despacho, que determinou que as partes especificassem as provas que pretendiam produzir, justificando-as, ou informassem se concordavam com o julgamento antecipado da lide (fl.206). Despacho proferido que, à vista de comunicação eletrônica da CECON, determinou a remessa dos autos àquele setor (fl.208). Juntada de termo de conciliação negativo, a fls.211/212. A CEF manifestou-se, informando que não pretendia realizar dilação probatória, pugnando pelo julgamento antecipado da lide, e pela revogação da tutela de urgência, uma vez que a autora não cumpriu as condições impostas na decisão de fls.46/47 e 181/182 (id nº 215). A parte autora manifestou-se, informando, igualmente, não possuir provas a produzir, aduzindo que se trata de matéria exclusivamente de direito, e os documentos já foram acostados aos autos (fl.216). Foi proferido despacho, que determinou a ciência, às partes, acerca da digitalização dos autos, e que, após, viessem os autos conclusos para sentença (Id nº 16392095). Juntada de Procuração e substabelecimento, pela CEF (id nº 29358481). Foi proferida decisão que converteu o julgamento em diligência, para tentativa de conciliação, determinando-se que as partes apresentassem proposta nesse sentido (Id nº 34657774). A parte autora informou ter interesse em acordo, pugnando para que a CEF apresentasse planilha do débito, para que pudesse propor acordo viável (Id nº 35734540). Foi certificada a ausência de manifestação da CEF quanto ao despacho supra (Id nº 37594748). A CEF manifestou-se, requerendo a juntada de Ars referentes aos leilões realizados, comprovando as intimações enviadas ao endereço do imóvel (id nº 39636009). Novo despacho proferido, que converteu o julgamento em diligência, para determinar que a parte autora apresentasse proposta de conciliação, no prazo de 05 (cinco) dias (id nº 57728441). A CEF informou não possuir interesse na audiência de conciliação (Id nº 65277365). Após nova determinação, no mesmo sentido da decisão proferida no id nº 57728441, manifestou-se a CEF, informando o valor devido, com a evolução do contrato, correspondente ao débito de 11/2014 a 11/2021, multa, mora, e diferenças no saldo devedor, no importe de R$ 361.473,83, além das despesas (id nº 248297286). Determinada a manifestação da parte autora, sobreveio a petição sob o Id nº 257211424. Aduziu que pretende a retomada do bem ao seu patrimônio, e que propõe, a título de acordo, a continuidade do pagamento do financiamento, e a incorporação das despesas de Cartório e débitos de IPTU (Id nº 257211424). Foi proferido despacho, que indeferiu o pedido da parte autora (id nº 257211424), à consideração de não mencionar o valor das prestações em atraso, a partir de novembro/2014, e que, viessem os autos conclusos para sentença (id nº 288441591). Vieram os autos conclusos para sentença. É O RELATÓRIO. Presentes as condições da ação, não tendo sido requerida a produção de outras provas, passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC, apreciando as preliminares, arguidas em contestação. 1) CARÊNCIA DA AÇÃO (CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE) De início, observo que a realização de consolidação da propriedade em favor da CEF, em 19/12/2015, como informado, não caracteriza a falta de interesse de agir da parte autora. Observo que, de acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 13.465, de 11/07/2017, a purgação da mora era admitida, no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34, do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, “com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário”, mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: “i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997” (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020). No caso dos autos,, em que a consolidação da propriedade, em nome da credora fiduciária ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 (consolidação ocorrida em 29/12/2015 (AV-08/8.947, fl.200), não há que se falar em impossibilidade de a parte autora purgar a mora, ante a autorização legal vigente à época. Inclusive, em face da aplicação, ainda, do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicável subsidiariamente, à Lei nº 9514/97, havia previsão de que, até a assinatura do auto de arrematação era possível purgar a mora, verbis: Lei 9514/97: Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei: I — não se aplicam as disposições da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação — SFH; II— aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei n° 70, de 21 de novembro de 1966. (negritei) (...) Por sua vez, dizia o artigo 34, do Decreto-Lei nº 70/66: Art 34. É licito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: I — se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário; II — daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. (negritei) Nesse sentido, era a jurisprudência, anterior à Lei nº 13.465/17: HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1 0, E 39, II, DA LEI N° 9.514/97; 34 DO DL N° 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espirito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal d aplicação do art. 34 do DL n° 70/99 à Lei n° 9.514/97 e não dispondo est sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei n° 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei n° 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1°, da Lei n° 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei n° 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido. (Processo RESP 201303992632, RESP - RECURSO ESPECIAL — 1433031, Relator(a) NANCY ANDRIGHI, STJ, Órgão julgador TERCEIRA TURMA, Data da Publicação 18/06/2014). (negritei) De rigor, assim, a rejeição da aludida preliminar. 2) CARÊNCIA DA AÇÃO (PEDIDO SUBSIDIÁRIO) Arguiu a CEF, também, a preliminar de carência da ação para o pedido subsidiário, formulado pela parte autora, pra condenação da ré a devolver o valor da diferença entre o que sobejou o valor do bem e o do segundo público leilão. Assiste razão à CEF, sendo de acolher-se a preliminar em questão, quanto ao pedido subsidiário. Isso porque a ocorrência de suposta caracterização de venda do imóvel, por valor inferior ao de avaliação, como alegado, somente seria possível, caso houvesse sido efetuados os leilões públicos nesses termos, o que não restou demonstrado nos autos. De se observar que, em sendo dado prosseguimento aos leilões, acerca dos valores pagos, e dos valores devidos, após os leilões, ocorrida a venda, há previsão, no §4º, do artigo 27, da Lei n] 9514/97, de que o credor entregue ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos § 3º), verbis: (...) Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). (...) Assim, só haverá indenização de valores que sobejar a execução, após a realização dos leilões, venda e dedução da dívida e das despesas e encargos gastos pela fiduciária, o que não ocorreu na presente ação, até por força da tutela provisória de urgência, que suspendeu o procedimento de expropriação (fls.95/97). 3- DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR Inicialmente, impende registrar que ao caso em análise são aplicáveis as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, por envolver serviço bancário e configurar-se relação de consumo. De acordo com o enunciado nº 297 do C. Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. É importante transcrever, contudo, a ressalva contida na ementa do julgamento proferido pelo E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região (vide Apelação Cível 1244113, DJ 02/12/2008): “As normas previstas no Código de Defesa do Consumidor não se aplicam, indiscriminadamente, aos contratos de mútuo, vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Não socorrem os mutuários alegações genéricas para o fim de amparar o pedido de redução das parcelas convencionadas, sem a devida comprovação da existência de cláusula abusiva, de onerosidade excessiva do contrato, de violação do princípio da boa-fé ou de contrariedade à vontade dos contratantes”. 4- INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA Aduz a CEF ser inaplicável a regra de inversão do ônus da prova, e mesmo a aplicabilidade do CDC ao contrato em questão. Observo que aplica-se, via de regra, os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, principalmente no que diz respeito à facilitação do direito de defesa (artigo 6º, inciso VIII). No ponto, observo que o Superior Tribunal de Justiça já manifestou entendimento no sentido de estar caracteriza perfeitamente uma relação de consumo, eis que o objeto do contrato é a prestação de um serviço bancário consistente no financiamento de bem imóvel. Não se pode olvidar que em relação à inversão do ônus da prova, a possibilidade de aplicação do CDC aos contratos bancários não induz à inversão automática do ônus da prova, cabendo ao juiz da causa decidir acerca da sua concessão, por se tratar de mera faculdade a ele atribuída. Nesse sentido: "AÇÃO REVISIONAL. CONTRATOS BANCÁRIOS. APLICABILIDADE DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. POSSIBILIDADE. 1. É pacífico o entendimento de que se aplica o CDC às relações contratuais firmadas com as instituições financeiras, tendo em vista o disposto na Súmula 297 do STJ. Todavia, a inversão do ônus da prova não é automática e subordina-se ao critério do juiz, quando for verossímil a alegação ou quando o postulante for hipossuficiente (art. 6º, VIII do CDC). 2. No caso, tendo a parte autora identificado os contratos que pretende revisar e juntado alguns documentos que comprovam a relação contratual firmada com a instituição financeira, deve ser deferido o pedido de inversão do ônus da prova para determinar que a CEF junte aos autos o contrato faltante, a fim de possibilitar a revisão postulada." (TRF-4 - AC: 50645719220144047100 RS 5064571-92.2014.404.7100, Relator: SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, Data de Julgamento: 18/11/2015, TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: D.E. 19/11/2015 No caso em tela, todavia, as alegações constantes da inicial, notadamente, de nulidade do procedimento de execução extrajudicial, e ausência de intimação para a purgação da mora, e acerca das datas das hastas (leilões), não colocam, de per se, a parte autora, na condição de hipossuficiente, a ensejar a inversão do ônus probatório, motivo pelo qual, não há em falar-se em aplicação de tal regra de julgamento ao caso. 5-MÉRITO
Trata-se de ação por meio da qual objetiva a parte autora seja declarada a anulação do procedimento de execução extrajudicial, por violar o direito à ampla defesa, notadamente, o descumprimento de formalidades da Lei nº 9514/97, como a notificação para purgar a mora, antes da consolidação da propriedade, e de intimação dos leilões, além da negativa do direito de purgar a mora, ainda que já tenha ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel, pela instituição financeira. Registro que o contrato firmado vincula as partes e gera obrigações, com fundamento na segurança jurídica das relações obrigacionais, evitando desiquilíbrio injustificado em desfavor de qualquer das partes. Observo, inicialmente, que as disposições da Lei n° 9.514/1997 são aplicáveis a todos os tipos de contrato que tratam de transações envolvendo patrimônio imobiliário, seja para aquisição de imóveis ou para outra finalidade, tal como disponibilização de quantia em que a garantia fixada seja a alienação fiduciária de um bem imóvel. Tal instituto facilita a consolidação da propriedade em nome do credor no caso de não pagamento e oferece menores riscos à entidade concessora do mútuo. Desse modo, não há que se falar em privação da propriedade sem o devido processo legal, seja porque a propriedade sempre foi do fiduciário, seja porque a consolidação da propriedade fiduciária é precedida pelos ritos próprios devidamente especificados em lei. No caso em tela, verifica-se que a parte autora celebrou, em 26/06/2012, com a CEF o “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial, Mútuo com Obrigações, Cancelamento do Registro de ônus e Constituição de Alienação Fiduciária em Garantia – Carta de Crédito com Recursos do SBPE – Sistema Financeiro de Habitação – SFH (fls.26 e ss). Verifica-se que o valor do financiamento foi no valor de R$ 220.500,00 (duzentos e vinte mil e quinhentos reais), utilizado o sistema SAC, prazo de amortização de 360 (trezentos e sessenta) meses, taxa de juros nominal de 8,5101 %, e efetiva, de 8,8500, com o valor das prestações no importe de R$ 2.327,79 (dois mil, trezentos e vinte e sete reais e setenta e nove centavos), constando a previsão de que o imóvel seria dado como garantia da dívida, em alienação fiduciária. Aduz a parte autora que, a partir de 2015, entrou em situação de inadimplência, e não obstante tenha procurado a CEF, para retomar o financiamento (carta fl. 23/24), não obteve êxito. No ponto, verifica-se que, de fato, a inadimplência da autora em relação às prestações iniciou-se antes, já a partir de 05/11/2014, com a prestação de nº 28, conforme ofício de cobrança, encaminhado pela CEF, em 14/04/2015, já informando, então, a existência de 06 (seis) prestações em atraso (nov/14 a abril/15), fl.63. Não obstante a inadimplência, sustenta a autora a existência de vícios no procedimento extrajudicial, aduzindo que não foi notificada para purgar a mora, bem como, acerca da hasta, não lhe tendo sido permitido purgar a mora. 5.1- INTIMAÇÃO PARA PURGAR A MORA Sustenta a autora que não intimada para purgar a mora, no 1º momento, até a consolidação da propriedade, que foi levada a efeito no procedimento de execução extrajudicial, motivo pelo qual pugnou pela realização do depósito do valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), valor que, nos termos da inicial, corresponderia ao valor das prestações em aberto, sem prejuízo de eventual complementação. Todavia, verifica-se que, ao contrário do alegado, foi a autora devidamente notificada para purgar a mora, mas manteve-se inerte. Nesse sentido, verifica-se, da documentação do procedimento extrajudicial juntado pela CEF, que, além da notificação da autora, encaminhada em 14/04/2015, em 21/09/2015, a CEF encaminhou o ofício nº 27265/2015-SIALF-GIREC-SP, ao 1º Ofício de Registro de Imóveis de Taboão da Serra/SP, para fins de averbação da Consolidação da Propriedade, conforme previsto no §1º, do artigo 27, da Lei nº 9514/97, relativamente ao débito do valor que, à época, perfazia o montante de R$ 250.037,60 (duzentos e cinquenta mil, trinta e sete reais e sessenta centavos), fl.131. Verifica-se que ao aludido ofício supra, foi juntada a Certidão de intimação extrajudicial da autora, para purgação da mora, cujo prazo teria se findado em 15/06/2015 (fl.132), e as cartas de notificação, nesse sentido, expedidas em 06/05/2015, ao endereço da autora, para pagamento do débito inicial (06 prestações), sob pena de consolidação da propriedade, e que consta como tendo sido recebida e assinada, de próprio punho, em 29/05/2015 (fl.134). Nesses termos, vislumbra-se que, ao contrário do sustentado pela parte autora, foi a mesma devidamente notificada para purgar a mora, e quedou-se inerte, o que levou à averbação da Consolidação da Propriedade, em 29/12/2015, conforme a “AV.8/8.947” da matrícula nº 8947 (fl.138), o que foi feito, nos termos do §7º, do artigo 26, da Lei nº 9514/97. Não se vislumbra, assim, qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade, ante o cumprimento da lei nº 9514/97. 5.2 INOBSERVÂNCIA DE INTIMAÇÃO PARA A PRAÇA Aduz a parte autora que não foi intimada acerca das datas dos leilões, o que acarretaria a nulidade do procedimento extrajudicial. No ponto, observo que, após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97 é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico: (...) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Nesse sentido, a jurisprudência passou a ser assente, no sentido de exigir a notificação do devedor, por meio do envio de correspondência, ou mensagem ao endereço eletrônico, para as demais fases do procedimento, como a intimação do leilão. Nesse sentido: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INTIMAÇÃO PARA PURGAR MORA POR CARTÓRIO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA DATA DO LEILÃO. APELAÇÃO IMPROVIDA. (...) IV - A exigência de intimação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66 e artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97. Desde a aprovação da Lei 13.465/17, se houver suspeita motivada de ocultação, há ainda a possibilidade de intimação por hora certa por meio de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho ou funcionário da portaria (art. 26, § 3º-A e § 3º-B da Lei 9.514/97). V - A partir da mesma Lei 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato e mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97), não se cogitando da necessidade de intimação pessoal. (...) IX - Apelação improvida.(TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002463-37.2020.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 03/09/2021, DJEN DATA: 10/09/2021) E: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ARGUIÇÃO DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL. COMPROVAÇÃO. CERTIDÃO DO OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. FALTA DE PROVA INEQUÍVOCA EM CONTRÁRIO. INTIMAÇÕES DOS LEILÕES. ENVIO DE NOTIFICAÇÃO AO ENDEREÇO DO CONTRATO. PURGAÇÃO DA MORA. REGISTRO DA CONSOLIDAÇÃO POSTERIOR À LEI N. 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO DE PREFERÊNCIA OPORTUNIZADO. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. VALOR DA ARREMATAÇÃO SUPERIOR AO VALOR DA GARANTIA FIDUCIÁRIA. ART. 24 DA LEI N. 9.514/1997. AUSÊNCIA DE NULIDADE DO LEILÃO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Diz a controvérsia acerca da regularidade da consolidação da propriedade e leilões realizados para alienação do imóvel dado em garantia fiduciária em favor da CEF. 2. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida, pelo devedor, a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de forma válida, a credora deve observar o procedimento especificado pela referida lei. 3. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor deve ser previamente notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que se verifica no caso. 4. A certidão expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis goza de fé pública, e, portanto, de presunção de veracidade, que somente pode ser ilidida por prova inequívoca em contrário, a qual não foi produzida no caso. Precedente. 5. A Lei n. 9.514/1997, com as alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017, também é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação dos leilões ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A), o que também restou demonstrado. Portanto, são válidos os leilões realizados. 6. Quanto à purgação da mora, a Lei n. 9.514/1997 prevê em seu art. 39 a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n. 70/1966 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o art. 34 do referido decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura da arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 7. Contudo, quando a propriedade foi consolidada em nome da credora após a publicação da Lei n. 13.465/2017, em 12/07/2017, não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 8. Caso concreto em que a consolidação da propriedade foi averbada na matrícula do imóvel após a vigência do citado dispositivo. Portanto, a pretensão de purgação do débito e retomada do contrato não se sustenta, garantindo-se aos autores somente o direito de preferência, o qual foi devidamente oportunizado mediante as notificações enviadas antes das datas designadas para os leilões. 9. Consta do item C4 do contrato que o valor da garantia fiduciária é de R$ 190.000,00. Uma vez que o imóvel foi arrematado em primeiro leilão por R$ 321.255, 33, e que tal valor é superior ao da garantia fiduciária fixada em contrato, não vislumbro nulidade no certame que culminou com a arrematação do bem por terceiro de boa-fé. 10. Não há prova nos autos de que o valor da garantia contratual seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos nos termos do art. 24, parágrafo único, da Lei n. 9.514/1997, de modo a comprovar a irregularidade na arrematação do bem pelo valor noticiado. 11. Apelação não provida (TRF-3, Apelação Cível nº 5010239-73.2020.403.6105, Relator: Desembargador Federal Wilson Zauhy Filho, DJE: 28/02/2023). Todavia, anteriormente à Lei nº 13.465/2017, entendia a jurisprudência que havia a necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplicava aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97″. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. PRECEDENTE ESPECÍFICO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. “No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97″ (REsp 1447687/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/08/2014, DJe 08/09/2014). 2. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp 1367704/RS, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/08/2015, DJe 13/08/2015 Tal regra, como assinalado, atualmente, foi alterada, nos termos do §2º-A, da Lei nº 9514/97, com a redação da Lei nº 14.711/2023, verbis: (...) Art. 27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) No caso em tela, verifica-se que a CEF juntou os comprovantes de intimação para os leilões, referente ao leilão do dia 30/07/2016, por AR, encaminhados e recebidos no endereço da parte autora, respectivamente, em 13/07/2016 e 25/08/2016 e juntados sob o Id nº 39636024. Muito embora, ao tempo do encaminhamento de referidas notificações por AR, de fato, entendesse a jurisprudência, a necessidade de intimação pessoal, acerca dos leilões, entendimento que mudou com a Lei nº 13.465/2017, fato é que, não se pode reconhecer a eventual nulidade, uma vez que, de fato, a parte autora continuou inadimplente, desde novembro/2014, e por todo o período de evolução do contrato, sem efetuar o pagamento das prestações devidas. Embora, na petição inicial, houvesse informado o interesse da autora em efetuar o pagamento do débito que entendia devido, então, no importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), e fosse possível, inclusive, acolher-se tal pleito, eis que não foi a autora intimada pessoalmente acerca do leilão, quando havia tal entendimento, fato é que, não efetuou a requerente qualquer depósito para purgação do débito. Assim, não obstante a autora fizesse jus à purgação da mora, ao tempo do ajuizamento da ação, não exerceu tal direito, não obstante tentadas diversas vezes o envio dos autos à CECON, restando todas as tentativas infrutíferas. O contrato, assim, encontra-se rescindido, com a inadimplência da autora desde novembro/2014, sendo impertinente a discussão acerca da eventual ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial, consoante a jurisprudência pátria, bem como, o eventual direito a purgação da mora, não exercido, efetivamente, não obstante o longo período de inadimplência, com a consolidação da propriedade já no ano de 2015. De rigor, assim, a improcedência dos pedidos principais, e o reconhecimento da carência da ação, quanto ao pedido subsidiário. DISPOSITIVO:
Ante o exposto, promovo a extinção do processo, com resolução do mérito, nos seguintes termos: i) JULGO EXTINTO o processo, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, e reconheço a carência da ação, quanto ao pedido subsidiário da autora, para que a ré efetue o depósito do valor sobejante ao valor da venda do imóvel em leilão; ii) JULGO IMPROCEDENTES os pedidos principais, e extingo o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, os quais ficarão suspensos, em virtude da gratuidade da justiça concedida à parte autora. Revogo a tutela provisória de urgência. Oportunamente, inexistindo recurso voluntário, remetam-se os autos ao arquivo, observadas as formalidades legais. P.R.I. São Paulo, data da assinatura eletrônica. CRISTIANE FARIAS RODRIGUE DOS SANTOS Juíza Federal