Procedimento Comum Cível 5000866-42.2020.4.03.6000 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5000866-42.2020.4.03.6000 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO APELANTE: JONATHAN VALEJO DA SILVA Advogado do(a) APELANTE: BARBARA HELENE NACATI GRASSI FERREIRA - MS12466-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: D E C I S Ã O Intimação - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região Vice Presidência APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000866-42.2020.4.03.6000 RELATOR: Gab. Vice Presidência Trata-se de recurso especial interposto pela parte autora contra acórdão proferido por órgão fracionário deste Tribunal Regional Federal. Decido. O recurso é tempestivo e preenche os requisitos genéricos de admissibilidade. Quanto ao mérito, sustenta a parte recorrente a necessidade de intimação pessoal da data de realização do leilão extrajudicial do imóvel. Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu no mesmo sentido da pretensão do presente recurso especial, conforme se verifica dos seguintes julgados: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. DISPOSITIVO LEGAL. INDICAÇÃO. AUSÊNCIA. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM. INTIMAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Impõe-se ao recorrente, mesmo nos recursos especiais por dissídio jurisprudencial, a correta indicação do dispositivo de Lei federal a que fora dada interpretação divergente pelo Tribunal a quo, atraindo a incidência do óbice da Súmula 284 do STF a deficiência de fundamentação. 2. O devedor deverá ser intimado pessoalmente do dia e hora da alienação judicial de seus bens (Súmula 121 do STJ), admitindo-se a intimação por edital quando impossível a intimação pessoal e quando esgotadas todos os meios de localização do devedor. 3. Hipótese em que o conhecimento do recurso especial encontra óbice nas Súmulas 7 e 83 do STJ, pois Tribunal a quo, atento ao conjunto fático-probatório, decidiu a validade da intimação por edital em razão de o executado estar se ocultando e ter havido tentativa de intimação pessoal anterior frustrada, o que está em conformidade com o pacífico entendimento jurisprudencial deste Tribunal Superior. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1340641/MS, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 12/04/2021, DJe 05/05/2021) (destaquei) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. AUSÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. 3. No caso concreto, rever a conclusão do tribunal de origem, que atestou a ciência inequívoca da parte devedora da data do leilão extrajudicial com a cautelar proposta com a finalidade de obstar sua realização, esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1678642/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/03/2021, DJe 09/03/2021) (destaquei) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, a Súmula n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes. 2. A revisão das conclusões estaduais demandaria, necessariamente, o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada no âmbito do recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1841965/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 08/09/2020) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019) (destaquei) Não se desconhece entendimento contrário do próprio STJ, no sentido de que a legislação não estabelece a necessidade de intimação pessoal do devedor da data da realização dos leilões, providência que se restringe ao momento da purgação da mora. Nessa linha: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ANULAÇÃO. DECADÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL FRUSTRADA. NOTIFICAÇÃO POR EDITAL. VALIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. FALTA DE COTEJO ANALÍTICO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. É legítima a notificação do devedor por meio de edital no procedimento de execução extrajudicial de financiamento imobiliário, quando frustrada a tentativa de notificação pessoal do devedor. Precedentes desta Corte. (...) (AgInt no REsp 1706761/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 07/05/2019, DJe 22/05/2019) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO. NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência desta Casa, incide, na hipótese, a Súmula n. 83 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que abrange os recursos especiais interpostos com amparo nas alíneas a e/ou c do permissivo constitucional. Precedentes. 2. A revisão das conclusões estaduais demandaria, necessariamente, o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada no âmbito do recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1841965/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 08/09/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O entendimento desta Corte é de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital. Precedentes. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1344987/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018) O acórdão recorrido, portanto, aparenta divergir de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, motivo por que o recurso especial deve ser admitido, para definição da interpretação jurídica a ser conferida à hipótese dos autos, bem como para uniformização da jurisprudência. Em face do exposto, admito o recurso especial. Int. São Paulo, 14 de outubro de 2021.

19/10/2021, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO APELANTE: JONATHAN VALEJO DA SILVA Advogado do(a) APELANTE: BARBARA HELENE NACATI GRASSI FERREIRA - MS12466-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000866-42.2020.4.03.6000 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO APELANTE: JONATHAN VALEJO DA SILVA Advogado do(a) APELANTE: BARBARA HELENE NACATI GRASSI FERREIRA - MS12466-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): APELANTE: JONATHAN VALEJO DA SILVA Advogado do(a) APELANTE: BARBARA HELENE NACATI GRASSI FERREIRA - MS12466-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6º da Constituição de 1988). Nesse contexto emergem contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997. A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro). Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei nº 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei nº 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente. Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante. Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei nº 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA. I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97. II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte. III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. IV - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei nº 9.514/1997, já se manifestou o C. STJ: SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI. 1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97. 2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel. 3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa. 4. Recurso especial não provido”. (STJ, 3ª Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48). Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Alega a parte autora que possui direito de purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade, nos termos do Decreto-Lei nº 70/1966; não foi intimada pessoalmente para purgar a mora; não foi notificada acerca dos leilões extrajudiciais; necessidade de prestação de contas, considerando-se o valor de mercado do imóvel, fazendo jus à restituição da diferença. Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Todavia, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão): Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Daí, surgem controvérsias de direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Em meu entendimento, porque contratos firmados nos termos da Lei nº 9.514/1997 são de trato sucessivo (por consideráveis períodos de tempo, geralmente entre 10 a 30 anos), aos mesmos se aplica a garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 têm efeitos futuros à data de sua publicação mesmo em relação a contratos celebrados anteriormente à sua edição. Em meu entendimento, sob o prisma da segurança jurídica garantida pela irretroatividade das leis, intimações pessoais feitas para purgação da mora, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017, davam garantias para o devedor-fiduciário regularizar a pendência até a lavratura do auto de arrematação do bem em leilão (conforme a então vigente aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966); já intimações pessoais feitas após essa data passaram a ser regidas pela Lei nº 9.514/1997 com as alterações da Lei nº 13.465/2017, dando ao devedor-fiduciante até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora. Em suma, em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação foi possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade. Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3ª Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017. Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, trago à colação os seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI 9.514/97. PEDIDO PARA OBSTAR O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. I. Com a edição da Lei n.° 13.465/2017, o artigo 39, II, da Lei n.° 9.514/97 restou alterado, de modo que as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n.°70/66 passaram a ser aplicáveis “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Diante da alteração legal, passível o entendimento de que a purgação da mora, nos termos consignados alhures, aos contratos garantidos por alienação fiduciária, é garantida apenas àqueles devedores que, antes da arrematação do bem, tenham se manifestado até a vigência da nova lei. II. Deste modo, tendo requerido a purgação mora na vigência da nova redação legal (12/07/2017), é garantido apenas o “direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel” (art. 27, §2°-B). III. É de se salientar, ademais, que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. IV. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019). AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA REQUERIDA POSTERIORMENTE À ALTERAÇAO LEGISLATIVA. LEI 13.465/2017. APLICAÇÃO DO ART. 27, §2º-B. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS 2º LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTENÇÃO DE PAGAR PARCELAS EM ATRASO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. 2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. 3. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. 4. Contudo, é pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. 5. Observo, no entanto, que com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. 6. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017. 7. No vertente recurso, a parte agravante pretende o direito a purgação da mora e subsistência do contrato objeto da ação bem como o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade, não havendo na inicial que deu origem ao presente recurso pleito para a purgação da mora na forma acima explicitada, mas apenas com a manifestação de depósito judicial do valor das prestações vencidas do contrato. 8. Agravo desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). No caso dos autos, a parte-autora celebrou, com a CEF, contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Programa Nacional de Habitação Urbana – PNHU – Imóvel na planta associativo – Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, em 05/12/2013, no valor de R$ 66.040,00, a serem pagos em 360 prestações, atualizadas por meio do sistema SAC (id 160065883). Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual a partir de 12/2017, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 20/11/2018 (id 160065884, p. 3). A parte autora foi intimada pessoalmente para purgação da mora, em 29/03/2018, pelo Registro de Títulos e Documentos (id 160065897), mas deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada (id 160065898). Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Após a averbação da consolidação da propriedade, a CEF notificou o devedor, informando as datas dos leilões extrajudiciais, quais sejam, 13/01/2020 e 24/01/2020, objeto rastreável pelos Correios, entregue ao destinatário em 22/11/2019 (ids 160065902 e 160065903). O devedor-fiduciário ajuizou ação judicial em primeira instância em 30/01/2020, depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabia à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Conforme prevê o art. 24, VI, e o art. 27, §§1º e 2º, ambos da Lei nº 9.514/1997, para efeito de leilão extrajudicial, o contrato de alienação fiduciária deve prever a indicação do valor do imóvel e os critérios para a respectiva revisão, não podendo haver arrematação, em primeiro leilão, por montante inferior ao “valor do imóvel” (conforme efetiva avaliação); já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao “valor da dívida” (assim entendido o valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação). No caso dos autos, a cláusula 20ª, parágrafo 3º, do contrato, cuida do valor do imóvel para fins de leilão extrajudicial, apontando como valor do imóvel o valor da avaliação constante na letra “C” (R$ 84.000,00), ao qual ficam acrescidos os valores correspondentes aos melhoramentos, construções, acessões, instalações e benfeitorias existentes e que lhe integrem, atualizado monetariamente até a data do leilão na forma da cláusula 17ª (ou seja, pelo mesmo índice utilizado na atualização da caderneta de poupança), reservando-se a Caixa o direito de pedir nova avaliação. Verifica-se que o imóvel foi levado ao primeiro leilão pelo valor de R$ 88.547,36, o que afasta a alegação de preço vil (id 160065885). Ademais, conforme informado pela CEF, o imóvel foi ofertado em dois leilões e não foi arrematado, sendo incorporado ao patrimônio da instituição financeira. No que tange à prestação de contas, o art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/1997 é expresso ao determinar que a restituição da diferença entre o valor da dívida e o valor da arrematação deverá ser realizada pelo credor, em cinco dias após a venda do imóvel. Entretanto, se no segundo leilão o valor oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, esta será extinta, ficando o credor exonerado de proceder à mencionada restituição, devendo apenas dar ao devedor a quitação da dívida, conforme disposto nos §§5º e 6º do referido dispositivo legal, verbis: “Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio”. Confira-se, nesse sentido, o seguinte julgado desta E. Corte: “PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. APELAÇÃO PROVIDA. I - No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514/97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26, caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26, § 7º, artigo 26-A, § 1º da Lei 9.514/97). II - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27). III - Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24, VI, artigo 27, § 1º da Lei 9.514/97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes. IV - No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27, § 2º da Lei 9.514/97). V - Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou o segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27, §§ 2º, 3º e 4º da Lei 9.514/97), fato esse que importará em recíproca quitação. VI - Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei 9.514/97). (...) XI - Apelação provida”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001184-67.2018.4.03.6138, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 12/08/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/08/2019 – grifo nosso). Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi ofertado em dois leilões, realizados em 13/01/2020 e 24/01/2020, os quais resultaram negativos. Assim, de acordo com o disposto no art. 27, §§4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, não há que se falar em restituição, possuindo o devedor tão somente o direito à quitação da dívida. Enfim, apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, o devedor-fiduciante não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos. Ante a manutenção de improcedência da demanda, resta prejudicado o pedido de tutela antecipada. Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro em 20% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). Observe-se o art. 98, § 3º, do CPC, em vista de a parte ser beneficiária de gratuidade. Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação. É o voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão). - Sobre a controvérsia de direito intertemporal, em meu entendimento, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciário era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, curvo-me ao entendimento deste E.TRF, segundo o qual o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial). - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Também restou comprovada a notificação acerca da data do leilão extrajudicial, cumprindo a exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997. - Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabia à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não restou demonstrada a alienação por preço vil, uma vez que houve observância da CEF às cláusulas contratuais e também à legislação vigente, inexistindo exigência legal no sentido de que o valor do imóvel para fins de leilão deva seguir o valor de mercado. - No que tange à prestação de contas, o art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/1997 é expresso ao determinar que a restituição da diferença entre o valor da dívida e o valor da arrematação deverá ser realizada pelo credor, em cinco dias após a venda do imóvel. Entretanto, se no segundo leilão o valor oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, esta será extinta, ficando o credor exonerado de proceder à mencionada restituição, devendo apenas dar ao devedor a quitação da dívida, conforme disposto nos §§5º e 6º do referido dispositivo legal. - Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi ofertado em dois leilões, os quais resultaram negativos. Assim, não há que se falar em restituição de valores, em razão do disposto no art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/1997. - Apelação não provida. ACÓRDÃO Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000866-42.2020.4.03.6000 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Jonathan Valejo da Silva em face da Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando a anulação do procedimento de execução extrajudicial de imóvel ofertado em alienação fiduciária em garantia, com pedido de tutela antecipada. Indeferido o pedido de tutela antecipada em primeiro grau de jurisdição. Em face dessa decisão, a parte autora interpôs agravo de instrumento, ao qual foi negado provimento. Após instrução processual, sobreveio sentença que julgou improcedente o pedido. A parte-autora apelou com os seguintes argumentos: inconstitucionalidade do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997; possibilidade de purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade, nos termos do Decreto-Lei nº 70/1966; não foi intimada pessoalmente para purgar a mora; não foi notificada acerca dos leilões extrajudiciais; necessidade de prestação de contas, considerando-se o valor de mercado do imóvel, fazendo jus à restituição da diferença. Requer a concessão da tutela antecipada para determinar a sua manutenção na posse do imóvel até o final julgamento da lide. Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal. É o breve relatório. Passo a decidir. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000866-42.2020.4.03.6000 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

03/08/2021, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: JONATHAN VALEJO DA SILVA Advogado do(a) AUTOR: BARBARA HELENE NACATI GRASSI FERREIRA - MS12466 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SOT S E N T E N Ç A 1. Relatório PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000866-42.2020.4.03.6000 / 1ª Vara Federal de Campo Grande Trata-se de ação proposta por Jonathan Valejo da Silva em face da Caixa Econômica Federal, através da qual busca provimento jurisdicional concernente a (a seguir, parte dos pedidos constantes da inicial ID 27658414): “[...] C-) No mérito, SEJAM JULGADOS PROCEDENTES TODOS OS PEDIDOS SUPRACITADOS, PARA ANULAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL, com base no descumprimento dos requisitos da Lei 9.514/97 e CPC. D-) Alternativamente, caso sejam mantidos os procedimentos expropriatórios, seja a parte autora indenizada no valor correspondente à diferença entre o valor real do imóvel e o valor do saldo devedor. E-) a citação da requerida via Correio, para na forma do artigo 319 e 334 do Novo Código de Processo Civil de 2015, devendo a mesma comparecer a audiência de Conciliação a ser designada. Requer, ainda na eventualidade, de realização de qualquer ato do processual, citações ou intimações por Oficial de Justiça, que lhe sejam concedidos os benefícios do art. 212 e seguintes do Novo Código de Processo Civil de 2015; F-) Seja a requerida condenada nas custas e honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, do Novo Código de Processo Civil de 2015. G-) A produção de todos os meios de provas admitidas em juízo, em especial avaliação judicial do imóvel, e juntada, pela requerida, dos autos do procedimento administrativo expropriatório (art. 6º, VIII, do CDC e art. 385, do NCPC). [...]” Alega, em síntese, que: a) firmou com a parte ré um contrato de financiamento, com garantia de alienação fiduciária, para a aquisição do imóvel objeto da matrícula nº 109.050, do CRI da 2ª Circunscrição da Comarca de Campo Grande, MS; b) tornou-se inadimplente em decorrência de dificuldades financeiras; c) desconhecia o procedimento de alienação fiduciária e não foi notificado para purgar a mora, bem como acerca das datas dos leilões para que pudesse exercer seu direito de preferência. Sustenta que o procedimento de consolidação da propriedade encontra-se eivado de irregularidades como: a) não houve constituição em mora, visto que não foram encaminhados dois avisos na forma da lei (art. 31, IV do DL 70/66 c/c art. 39, II da Lei 9.514/97, art. 5º, inciso LIV da CF e Súmula 199 do STJ); b) não houve notificação pessoal para purgar a dívida (art. 26, §§ 1º e 3º da Lei 9.514/97); c) irregularidades na realização dos leilões (leilão designado além dos 30 dias após o registro da consolidação da propriedade; não houve avaliação prévia do imóvel; falta de notificação pessoal do executado das datas; ausência de comprovação da publicação dos editais); e, d) iliquidez da obrigação (existência de capitalização de juros e cobrança de despesas de venda). Destacou a necessidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor e, assim, a inversão do ônus da prova. Com a inicial, juntou documentos como: procuração (ID 27658417), identificação pessoal (ID 27658418), contrato (ID 27669007), matrícula do imóvel (ID 27669010), dentre outros (ID 27668450 a 27706604). Proferido decisão ID 27803807 indeferindo o pedido de tutela antecipada e deferindo a gratuidade de justiça. Citada, a CEF apresentou contestação (ID 28923268), sem arguir preliminares. Adentrou ao mérito e rebateu os argumentos expendidos pela parte autora, sustentando a legalidade dos atos de constituição da consolidação da propriedade em seu nome e, bem assim, de todo o procedimento de execução extrajudicial. Pediu, ao final, o julgamento de improcedência da ação. Através da petição ID 29052999, a parte autora informa a interposição do Agravo de Instrumento nº 5005077-79.2020.4,03.0000, cuja decisão encontra-se no ID 29341799, indeferindo o pedido de efeito suspensivo ao recurso. Réplica sob ID 30030402. A parte autora protestou pela produção de prova pericial e avaliação judicial do imóvel (ID 30030403). Intimada, a parte ré manifestou seu desinteresse na produção de outras provas (ID 30124083). É o relato do necessário. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO Nos termos do disposto no art. 357 do Código de Processo Civil, passo ao saneamento e organização do processo. 2.1 - Da inversão do ônus da prova Perfeitamente aplicável à presente ação as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), principalmente no que diz respeito à facilitação de seu direito de defesa. Veja, por todos, o precedente: TRF3, ApCiv 5010821-10.2019.4.03.6105, 1ª Turma, Relator Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 28/09/2020. No entanto, esclareça-se, por oportuno, que a questão trazida aos autos não demanda a inversão do ônus probatório, uma vez que os documentos acostados comprovam, como se verá detalhadamente adiante, a ausência de irregularidade no procedimento da consolidação da propriedade e todas as notificações para a purgação da mora. Sabe-se que o contrato de adesão, como qualquer outra avença, é válido, estando incluído como espécie de acordos com cláusulas preexistentes, cabendo a um dos sujeitos aderir ou não a essas regras. Ademais, a hipossuficiência que justifica a aplicação do instituto de que ora se trata é aquela que impede o requerente, do ponto de vista técnico, de produzir prova indispensável ao deslinde da questão, o que não se verifica no presente caso. Também não estão presentes os requisitos elencados no §1º do art. 373 do Código de Processo Civil, de modo que o ônus da prova deve ser distribuído nos termos previstos no caput do referido dispositivo legal. Assim, indefiro a inversão do ônus da prova. 2.2 - Não há outras questões processuais pendentes de apreciação. As partes são legítimas e encontram-se devidamente representadas nos autos. Presentes os pressupostos processuais, bem como as condições da ação, motivo pelo qual declaro o feito saneado. Passo, pois, à análise da atividade probatória requerida pela parte autora (pericial contábil e avaliação judicial do imóvel). O ponto controvertido da lide é a observância, pela ré, do rito procedimental pertinente, no que se refere ao ato de consolidação da propriedade em seu nome e, bem assim, de toda a execução extrajudicial decorrente do contrato de financiamento estabelecido entre as partes. Verifico, pois, ser desnecessária a produção da prova pericial e avaliação judicial requeridas, tendo em vista que o fundamento da ação (descumprimento da Lei nº 9.514/97, bem como de outros instrumentos normativos citados) constitui matéria de direito, a ser dirimida através de prova puramente documental, a cargo da parte interessada, pelo que, as indefiro. 2.3 - Do julgamento antecipado da lide De antemão, importa anunciar o julgamento antecipado do mérito, inteligência do artigo 355, I, do CPC, por força da desnecessidade de produção probatória, conforme acima consignado. Também, com base no artigo 320 e 319, VI, ambos do CPC, já há os elementos documentos indispensáveis a nortear a solução da lide, sem necessidade de produção de prova oral ou técnica. Decerto, não há que se falar em ofensa aos princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e do devido processo legal, de envergadura constitucional e raiz pública, pois não se cogita de insuficiência probatória para o deslinde da matéria controvertida, seguindo-se a razão prática do telos da instrução processual. A partir disso, vale dizer que o singelo catálogo de premissas-base, discutidas na presente ação, sofrem influxo do exame meramente jurídico da vexata quaestio, ao mesmo tempo em que os documentos – escriturados e não iconográficos - já apresentados no momento da exordial e da contestação constroem base sólida suficiente para o equacionamento do litígio. Em rigor, a cognoscibilidade plena - já instaurada - comporta o julgamento antecipado do feito, sem implicar cerceamento de defesa, reforçado pela evidência do descabimento de inspeção judicial, depoimento pessoal, perícia ou prova testemunhal para conjurar a solução jurídica efetiva do processo. 2.4 - Do mérito A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel do imóvel; se presta a garantir qualquer dívida, independente de sua natureza; e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica. É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da Lei nº 9.514/97. No presente caso, o contrato firmado entre as partes - com garantia de alienação fiduciária de coisa imóvel, com previsão na Lei nº 9.514/97 - estabelece o procedimento de consolidação da propriedade em nome do agente financeiro, em decorrência do inadimplemento do mutuário, e permite a alienação do imóvel, por meio de leilão, após efetivada a consolidação. Veja-se: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (omissis) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. (omissis) Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. (omissis) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3º-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. (omissis) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (omissis) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (omissis) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (omissis) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (omissis) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. De início, cumpre salientar que a inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997. Quanto à ciência, por parte do autor, de que o não cumprimento da obrigação dá ensejo à consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia em favor da credora fiduciária, cumpre observar que tais regras estão regularmente previstas no contrato, cuja cópia foi juntada com a inicial e consta do ID 27669007. E consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas. Ademais, verifica-se que a Caixa Econômica Federal intimou regularmente o autor para efetivar a quitação das prestações vencidas previamente à consolidação da propriedade (ID 28923283). Descabe a alegação da parte autora de que existe previsão legal para que sejam efetivadas duas notificações nesse sentido, como regra. O que pretende o legislador em casos da espécie, é garantir a ciência inequívoca do executado, especialmente para os casos em que o mesmo não é encontrado na primeira tentativa de notificação. Não é esse o caso dos autos. No caso, não houve a purgação da mora pela parte autora, tampouco houve o depósito judicial do valor total da dívida. E, considerando o inadimplemento da parte autora, mesmo após sua intimação para purgação da mora, a propriedade fiduciária do imóvel foi consolidada em nome da ré, nos exatos termos do artigo 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, de modo que não há que se falar em falta de constituição do devedor em mora ou em falta de notificação pessoal do devedor para purgação da mora. Acerca do tema, colaciona-se, por oportuno, um recente julgado do TRF da 3ª Região, que corrobora a legalidade do procedimento de execução extrajudicial: CIVIL. APELAÇÃO. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. LEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A Lei nº 13.465/2017, alterando a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997, e seus incisos, limitou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66 “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, o que não é a hipótese dos autos, fazendo cair por terra toda a argumentação no sentido da aplicação subsidiária de referido Decreto-Lei ao contrato de alienação fiduciária. 2. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997. 3. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, pagamento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago. A Lei nº 13.465, de 11/07/2017, afastou qualquer dúvida nesse sentido ao introduzir na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27. 4. A lei exige a intimação do devedor fiduciante para purgar a mora antes da consolidação da propriedade (§ 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), bem como a sua notificação pessoal acerca das datas dos leilões (§ 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997), de modo a possibilitar o exercício de direito de preferência estabelecido no § 2-Bº, do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017. 5. Na espécie, verifica-se que a Caixa Econômica Federal intimou regularmente o devedor para efetivar a quitação das prestações vencidas previamente à consolidação da propriedade, assim como notificou-o em seu endereço sobre a designação de leilão público do imóvel, informando acerca do direito de preferência do devedor fiduciante. 6. A instituição financeira providenciando a intimação da parte devedora para purgar a mora e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, observou os ditames legais. Ressalte-se que, por força do art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97, não há que se cogitar a existência de qualquer irregularidade na notificação dirigida corretamente ao endereço constante do contrato, ainda que recebida por funcionário da portaria do condomínio edilício (art. 26, § 3º-B). 7. Obiter dictum, além de demonstrar eventual vício da ausência de notificação pessoal sobre a designação de leilão extrajudicial, deve a parte devedora, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência adimplindo integralmente o contrato, comprovando as condições de fazê-lo. 8. Apelação não provida. (TRF3 - ApCiv: 50055996120194036105 SP, Relator: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 02/02/2021, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 10/02/2021). Cumpre salientar, ainda que sobreveio decisão, ainda que precária, do e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, proferida nos autos do Agravo de Instrumento nº 5005077-79.2020.4.03.0000 interposto pela parte autora, indeferindo o pedido de efeito suspensivo ao recurso (ID 29341799), tendo assim decidido: “[...] O agravante celebrou contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal (CEF), em 05/12/2013, no valor de R$ 66.040,00, referente à compra de imóvel residencial urbano, a ser pago mediante 360 prestações, atualizadas pelo sistema SAC. O contrato possui cláusula de alienação fiduciária em garantia, na forma do artigo 38 da Lei nº 9.514/97, cujo regime de satisfação da obrigação difere dos mútuos firmados com garantia hipotecária, posto que na hipótese de descumprimento contratual haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária. Anote-se que o contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC, o qual faz com que as prestações sejam gradualmente reduzidas com o passar do tempo. Tal sistema não implica em capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados. Além disso, o procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Confira-se, a propósito: PROCESSO CIVIL - SFH - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 - CONSTITUCIONALIDADE. 1 - O procedimento de execução extrajudicial estabelecido na Lei nº 9.514/97 harmoniza-se com o disposto no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal. A referida lei deu prevalência à satisfação do crédito, não conferindo à defesa do executado condição impeditiva da execução. Eventual lesão individual não fica excluída da apreciação do Poder Judiciário, vez que há previsão de uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel, desde que reprimida pelos meios processuais próprios. 2 - Apelação desprovida. (TRF3, AC 00117882720114036104, Des. Fed. Mauricio Kato, Quinta Turma, e-DJF3 Judicial 1 DATA:01/12/2015). Observo que foi realizado o procedimento disciplinado no art. 26 da Lei nº 9.514/97 em face do devedor fiduciante, sem que houvesse a purgação da mora, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, conforme averbação na matrícula do imóvel em 20/11/2018. No caso, a CEF juntou à ação subjacente certidão do 4º Registro de Títulos e Documentos de Campo Grande/MS, informando que a parte agravante foi intimada pessoalmente para purgar a mora, em 29/03/2018. Ainda, foi juntada aos autos certidão do Oficial de Registro de Imóveis de transcurso do prazo sem a purgação da mora. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Ademais, foi juntada aos autos notificação enviada em ao endereço do agravante, informando as datas de realização dos leilões, quais sejam, 13/01/2020 e 24/01/2020, com comprovante de entrega ao destinatário em 22/11/2019 (objeto JU469673753BR, rastreado pelo sítio eletrônico dos Correios). Dessa forma, verifico que a notificação foi realizada de acordo com o previsto no art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, verbis: § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Assim, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97. Precedentes desta E. Corte: 1ª Turma, AI nº 2008.03.00.024938-2, Rel. Des. Fed. Luiz Stefanini, DJF3 25/05/2009, p. 205; 2ª Turma, AI nº 2008.03.00.011249-2, Rel. Des. Fed. Cecília Mello, j. 15/07/2008, DJF3 31/07/2008. No mesmo sentido já se manifestou o Colendo Superior Tribunal de Justiça: SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI. 1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97. 2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel. 3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa. 4. Recurso especial não provido. (STJ, 3ª Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48). Para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, providência esta que cabe ao devedor realizar. Oportuno observar que, quando o legislador menciona a possibilidade de o fiduciante exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel mediante pagamento do valor da dívida, está se referindo ao pagamento da integralidade do saldo devedor da operação de alienação fiduciária, acrescido de outras despesas, conforme expressamente disposto no art. 27, §3º, I, da Lei nº 9.514/97, verbis: § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. Quanto à alegação no sentido da ocorrência de nulidade por descumprimento do prazo de 30 dias para realização do leilão após a consolidação da propriedade, cabe anotar que a dilação de referido prazo não trouxe qualquer prejuízo para o devedor fiduciante. A regra é formal e deve ser entendida em função de sua finalidade, a de que o credor fiduciário não prorrogue indefinidamente as providências de cobrança. Pois bem, se o credor já o fez, ainda que com algum retardo, não cabe falar em prejuízo evidente, capaz de influenciar este Juízo de urgência. Confira-se, a propósito: “PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE REFINANCIAMENTO DA DÍVIDA. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI Nº 9.514/97. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESNECESSÁRIO A PLANILHA DEMONSTRATIVA DA DÍVIDA ACOMPANHAR A NOTIFICAÇÃO. POSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO ATÉ A ASSINATURA DO TERMO DE ARREMATAÇÃO. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. (...) - Eventual realização de leilão em prazo superior àquele previsto pelo artigo 27 da Lei nº 9.514/97 (trinta dias) não implica a nulidade do procedimento de execução extrajudicial. - Agravo de instrumento a que se nega provimento”. (TRF3 - 1ª Turma, AI 00077645620164030000, Rel. Des. Fed. WILSON ZAUHY, e-DJF3 Judicial 1 DATA:27/07/2016). "AÇÃO RESCISÓRIA. PROCESSUAL CIVIL. ART 485, INCISO V, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. CARÊNCIA DA AÇÃO: NÃO CONFIGURAÇÃO. MATÉRIA PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO: CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. ALEGADA VIOLAÇÃO AOS ARTS. 26 E 27, AMBOS DA LEI Nº 9.514/97, QUE NÃO SE SUSTENTA. PEDIDO IMPROCEDENTE. (...) 4 - Por sua vez, o prazo de trinta dias previsto no art. 27 da Lei n.º 9.514/97 não pode ser interpretado como data do primeiro leilão, mas como um marco para o início das medidas tendentes à alienação, haja vista que a lei fala em "promover", que não é o mesmo que "efetuar". 5 - Ademais, somente se poderia cogitar da infringência do dispositivo legal em alusão se o leilão para a venda do imóvel do autor tivesse ocorrido antes do trintídio legal, sendo que a realização da venda após esse marco não consubstancia nenhuma ilicitude. 6 - Ação julgada improcedente. (...)" (TRF 3ª Região, 4ª Seção, AR 00155701620144030000, Rel. Des. Fed. Paulo Fontes, e-DJF3 04/12/2015). Por fim, no contrato firmado com a CEF, consta no item C4 do Quadro Resumo, o valor do imóvel para fins de venda em leilão de R$ 84.000,00, tendo sido o bem levado a leilão pelo valor de R$ 88.547,36, o que afasta, ao menos neste juízo de cognição sumária, a alegação de preço vil. No presente recurso, a parte agravante pretende a suspensão dos atos expropriatórios e a manutenção na posse do imóvel, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. Posto isso, indefiro o pedido de efeito suspensivo ao recurso. Comunique-se o Juízo “a quo”. Dê a Subsecretaria cumprimento ao disposto no artigo 1.019, inc. II, do CPC. Intimem-se.” No tocante às alegadas irregularidades na realização do leilão extrajudicial (prazo de 30 dias para a realização do primeiro leilão, contado da data do registro da consolidação da propriedade; avaliação prévia do imóvel – impossibilidade de alienação por preço vil; e notificação pessoal da parte executada), verifica-se que a consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF foi registrada/averbada em 12/11/2018 (ID 27669010) e o edital público nº 0105/2019 designou o leilão para 13/01/2020 (ID 27706604) – prazo superior aos 30 dias determinados pela lei. No entanto, embora tenha ocorrido o descumprimento do trintídio legal, registro que o alargamento de referido prazo não traz qualquer prejuízo para o mutuário, que, ao contrário, terá um prazo maior para obter recursos financeiros para, se for o caso, regularizar o contrato de financiamento. Nesse sentido: ApCiv 0001427-03.2015.4.03.6106, DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:06/11/2017; ApCiv 0000952-87.2015.4.03.6125, DESEMBARGADOR FEDERAL PEIXOTO JUNIOR, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:14/09/2017. Portanto, o descumprimento desse prazo legal não é causa de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade. Já a notificação alusiva aos leilões vê-se que a mesma foi encaminhada ao autor conforme consta do ID 28923703, no entanto, encontra-se fragilizada a confirmação de que, de fato, essa correspondência chegou em suas mãos, ante a ausência do aviso de recebimento por ele assinado (consta dos autos apenas impressão da página de rastreamento dos Correios – ID 28923701). No entanto, a própria parte autora afirma sua ciência inequívoca da data quando diz em sua peça inicial “O autor somente descobriu o leilão quando ligou para tentar novamente uma negociação e um dos funcionários da requerida informou que através do Edital de Leilão Público nº. 0106/19/MS ocorreria o leilão no dia 19/08/2019”. Na verdade, com isso, não se está querendo dizer que esta regra não deva ser observada (notificação pessoal), mas sim que, a anulação do leilão sob esse fundamento, exige prova do efetivo prejuízo trazido ao autor. As nulidades, ainda que absolutas, devem vir acompanhadas da demonstração de que sua ocorrência cerceou direito legítimo, como no caso, o exercício do direito de preferência na arrematação do bem, o que em nenhum momento restou evidente ou demonstrado (condições em fazê-lo), sendo, assim, incoerente a anulação do procedimento de execução extrajudicial do bem, sem que o próprio mutuário se propusesse ao pagamento da dívida. Trata-se da aplicação do princípio da “pas de nullité sans grief”, estabelecido no art. 282, § 1º do Código de Processo Civil, pelo qual o ato não se repetirá, nem terá sua falta suprida quando não prejudicar a parte. E, essa fundamentação acaba por também afastar a alegação de que não foram comprovadas as publicações dos editais. Inexistente, portanto, nenhuma ilegalidade no ato hostilizado. Quanto à avaliação prévia do imóvel, o art. 24, inciso VI da Lei 9.514/97 dispõe: Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; E, o contrato em questão, em sua cláusula vigésima, estabelece, para os fins do disposto na norma acima colacionada, que o valor do imóvel deve ser o expresso em moeda corrente nacional, assinalado no item “C” do contrato (valor da garantia fiduciária - R$ 84.000,00), “ao qual ficam acrescidos os valores correspondentes aos melhoramentos, construções, acessões, instalações e benfeitorias existentes e que lhe integrem, atualizado monetariamente até a data do leilão na forma da Cláusula Décima Sétima, reservando-se à CAIXA o direito de pedir nova avaliação” (ID 27669007). Assim, resta afastada a alegação de atribuição de preço vil ao imóvel quando a avaliação levada a efeito para o 1º leilão foi de R$120.500,00 (ID 28923279) e, bem assim, a pretendida condenação da parte ré no pagamento de indenização por perdas e danos. Em suma, não prosperam as alegações de descumprimento do procedimento previsto pelo Decreto-lei nº 70/66 e pela Lei nº 9.514/97. É de se salientar, ainda, que o pedido de anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional – o que não restou demonstrado no presente caso. Por fim, sobre a alegação de iliquidez da obrigação, a despeito da divergência pessoal sobre a temática, curvo-me ao entendimento esposado pela jurisprudência de que, tendo se consolidado a propriedade em nome da instituição financeira, nos termos da Lei nº 9.514/97, mostra-se extemporânea a discussão sobre a revisão do contrato (Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1988765 0020678-93.2013.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:11/06/2018). Em outras palavras, diante da rescisão contratual em razão do inadimplemento do autor, não subsiste interesse processual na sua revisão. 3. DISPOSITIVO Diante do exposto, julgo IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial e dou por resolvido o mérito da lide, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à causa, considerando o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço (art. 85, § 2º, IV, do CPC). Todavia, dada à concessão da Justiça gratuita, resta suspensa a exigibilidade desses créditos, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Caso interposto recurso de apelação, intime-se a parte contrária para apresentar suas contrarrazões recursais no prazo legal, devendo, em ato contínuo, os autos serem encaminhados ao e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região. Não havendo recurso e certificado o trânsito em julgado da sentença, arquivem-se os autos. Comunique-se o e. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, nos autos do Agravo de Instrumento nº 5005077-79.2020.4.03.0000, acerca da prolação desta sentença. A presente sentença servirá como OFÍCIO ID 48267652. CAMPO GRANDE, MS, data e assinatura conforme certificação digital.

09/04/2021, 00:00

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Baixa Definitiva

Expedida/certificada

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

Expedida/certificada

Expedida/certificada

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

Expedida/certificada

Mero expediente

Evolução da Classe Processual (Requisição de tratamento psiquiátrico; entregue ao destinatário)

Petição (Renúncia de mandato)

Conclusão (para despacho)

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