Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: FRANCISCO SERGIO LOPES DO NASCIMENTO Advogado do(a)
AUTOR: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5026288-44.2019.4.03.6100 / 10ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação de conhecimento, sob o rito comum, ajuizada por FRANCISCO SÉRGIO LOPES DO NASCIMENTO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando provimento jurisdicional que reconheça a nulidade do procedimento de execução extrajudicial que culminou com a consolidação da propriedade de imóvel em nome da instituição financeira. O autor afirma que, em 14/12/2011, firmou com a CEF um Instrumento Particular de Venda e Compra de Imóvel para aquisição do imóvel de matrícula nº 65.833, registrada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Franco da Rocha. Sustenta que, por dificuldades financeiras, a prestação se tornou excessivamente onerosa e, em razão disso, tornou-se inadimplente, ao passo que a instituição financeira não ofereceu meio de pagamento alternativo, resultando assim na consolidação da propriedade do imóvel e, recentemente, foi realizado leilão extrajudicial em 12/12/2019. Aduz que, apesar de sua inadimplência, objetiva realizar o pagamento da dívida, viabilizando acordo para quitação das parcelas em atraso. No entanto, após a consolidação da propriedade, a instituição financeira rejeitou qualquer proposta para solucionar a questão em via administrativa. Com a petição inicial vieram documentos. Concedidos os benefícios da gratuidade da justiça ao autor, determinou-se a regularização da petição inicial (id 26026799). O pedido emergencial foi indeferido, nos termos da decisão id 27319791. Citada, a CEF apresentou sua contestação, pugnando pela improcedência dos pedidos, alegando, preliminarmente, carência da ação, tendo em vista a consolidação da propriedade do bem em nome da instituição financeira. No mérito, esclarece que, antes da consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o contrato estava inadimplido, e que, atualmente, inexiste possibilidade de purgar a mora. Alega-se, ainda, na defesa, que o procedimento de execução extrajudicial do contrato não padeceu de qualquer irregularidade, razão pela qual não devem prosperar os argumentos constantes da peça inicial (id 29771690). Houve a apresentação de réplica (id 36365905). O recurso de agravo de instrumento apresentado pelo autor teve seu provimento negado (id 40158994). As partes não requereram a produção de outras provas. É o relatório. Decido. A preliminar de carência de ação, por falta de interesse processual, uma vez ocorrida a consolidação da propriedade em favor da ré, deve ser afastada. É que, como se denota, a discussão levada a efeito no presente feito repousa justamente na legalidade do procedimento executivo extrajudicial, que culminou com a referida consolidação. Nessa esteira, é patente o interesse processual do autor, não havendo que se falar em falta de condição para o exercício da ação. Não havendo mais preliminares, e estando presentes os pressupostos de desenvolvimento válido e regular do processo, bem como as condições da ação, passa-se à análise do mérito. O cerne da questão recai sobre a regularidade do procedimento extrajudicial que culminou com a consolidação da propriedade do imóvel objeto da lide em nome da instituição financeira, razão pela qual se afigura salutar proceder à verificação do cumprimento das suas formalidades legais, para aferição da regularidade do referido procedimento. Tal como qualquer ato jurídico, a consolidação de propriedade fiduciária pode ser anulada por via judicial, sobretudo quando for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade, tal como previsto no art. 166, inciso V, do Código Civil. Antes de passar à análise pontual dos fatos trazidos à baila, nestes autos, há que se frisar, por oportuno, que não remanescem dúvidas de que o contrato detém força obrigatória aos contraentes (“pacta sunt servanda”), que são livres em dispor os seus termos, conquanto não contrariem disposição legal expressa, e, tampouco, maculem os princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva. Ademais, uma vez conformado, o contrato não pode ser prejudicado sequer por lei superveniente, por constituir ato jurídico perfeito (artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal). Verifica-se que o contrato firmado entre as partes detém nítida natureza bilateral: impõem-se direitos e deveres para ambas as partes, assim como os procedimentos a serem seguidos no caso de descumprimento de suas cláusulas. Consigne-se que a situação posta a deslinde pode ser submetida ao Código de Defesa do Consumidor – CDC (Lei federal n. 8.078/1990), pois todos os elementos para a conformação da relação jurídica consumerista estão presentes: o requisito objetivo, consistente na aquisição ou utilização de produto ou serviço (no caso, de natureza bancária); o finalístico, porquanto o autor foi, de fato, destinatário final do serviço prestado; e, por fim, o requisito subjetivo, uma vez que a Caixa Econômica Federal – CEF é considerada fornecedora pelo CDC, nos termos de seu artigo 3º, caput, e o autor, consumidor, em razão do disciplinado no artigo 2º, caput. Vejamos. Como é cediço, a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira verifica-se por meio de alienação fiduciária, prevista na Lei nº 9.514, de 1997, nos casos em que, notificado o mutuário, não haja a purgação da mora. O procedimento de consolidação da propriedade imóvel adquirido por meio de financiamento concedido no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, previsto na referida Lei, dispõe que: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) O mutuário inadimplente, além de já saber que se encontra em mora, uma vez que se trata de obrigação líquida, deve ser previamente notificado da existência da dívida para exercer o direito de purgar a mora, conforme o supracitado artigo 26, da Lei nº 9.514/1997. A notificação prévia tem por fim possibilitar ao devedor a purgação da mora ou a comprovação de já ter pagado o valor devido, nos termos exigidos pelo credor. Não bastasse, afigura-se assente o entendimento segundo o qual a execução extrajudicial prevista na Lei n° 9.514/97 é constitucional e não viola os princípios do devido processo legal, ampla defesa e inafastabilidade da jurisdição, à medida que o mutuário possui meios processuais de impugnar a execução extrajudicial, tanto é que ajuizou a presente ação para denunciar supostas ilegalidades presentes no procedimento adotado pela ré. A esse respeito, o acórdão abaixo transcrito: PROCESSO CIVIL - SFH - DECRETO-LEI 70/66 - CONSTITUCIONALIDADE - COMPATIBILIDADE COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. 1. A constitucionalidade do Decreto-Lei 70/66 está pacificada no Supremo Tribunal Federal por ser compatível com o devido processo legal, contraditório e inafastabilidade da jurisdição na medida em que resta intocável a possibilidade do executado, não somente participar da própria execução, mas também sujeitá-la ao controle jurisdicional. 2. O Código de Defesa do Consumidor não revogou ou proibiu a execução extrajudicial, o que afasta a alegação de incompatibilidade com o Decreto-Lei nº 70/66. 3. Apelação da parte autora desprovida. (Tribunal Regional Federal da 3ª Região, AC 00134838420094036104, relator Desembargador Federal MAURICIO KATO, Quinta Turma, DJF3 Judicial 1, data: 21/03/2017). Pois bem. Consoante se infere dos documentos anexados aos autos (id 29771697, id 29771700, id 31350724), foi realizada a intimação do autor pelo Oficial do Cartório de Registro de Franco da Rocha, a fim de que procedesse à purgação do débito, nos exatos termos preceituados pelo artigo 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997. Em se tratando de ato praticado por Oficial de Serventia Extrajudicial, a referida declaração goza de fé pública, nos termos do artigo 374, inciso IV, do Código de Processo Civil, cabendo ao autor o ônus de provar o contrário, o que não ocorreu no caso dos autos. No caso em apreço, em que pese o autor afirmar seu direito em purgar a mora, deixou de promover o pagamento integral do débito, quando podia. É de se ter presente, neste ponto, que o autor tinha pleno conhecimento de sua inadimplência com relação às prestações do financiamento habitacional, porém não comprovou o depósito da quantia devida. Desta forma, era obrigação do mutuário o adimplemento do débito conforme pactuado, ou, como aventado, promover o depósito integral dos valores para fim de purgação da mora. Como é cediço, a consolidação da propriedade decorre do não pagamento da dívida no termo contratual, perfazendo-se pela averbação na matrícula imobiliária, após o decurso do prazo legal deferido ao devedor ou fiduciário para a purgação da mora. Nesse sentido, dispõe o § 7º do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, redação dada pela Lei nº 10.931/2004, que, decorrido o prazo legal sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. A Lei nº 9.514/1997 não estipula prazo para que o credor requeira a consolidação da propriedade após a certificação do decurso do prazo para a purgação da mora, decorrendo daí o entendimento de que não há prazo exigível para a providência, ficando a cargo e conforme os interesses do credor. É certo que a Corregedoria do Tribunal de Justiça paulista estipulou o prazo de 120 (cento e vinte) dias para consolidação da propriedade, tratando-se, no entanto, de norma geral dedicada às atividades extrajudiciais, cuja ideia, em verdade, é conferir vantagem ao credor, dada as reais possibilidades de alteração das situações fática no período que medeia a consolidação da propriedade e o leilão, não havendo, assim, espaço para considerá-lo peremptório. Em continuidade, ainda que já tenha ocorrido a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, é assegurado ao mutuário o direito de preferência, possibilitando a aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somado dos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, nos termos do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017. Nesse contexto, a fim de que seja possibilitado ao devedor o exercício do direito de preferência, tornou-se obrigatória a prévia notificação do devedor acerca das datas do leilão, nos termos do art. 26, §2º-A da Lei 9.514/1997. Apesar disso, no caso dos autos também houve a comprovação de que foram expedidas notificações informando sobre a designação de leilão, as quais foram encaminhadas ao endereço do imóvel financiado, por intermédio de correspondência com aviso de recebimento. Assim, o procedimento de execução extrajudicial obedeceu aos trâmites e parâmetros legais, que, inclusive, se encontram consignados em cláusulas contratuais – o que, a propósito, afasta a alegação de desconhecimento da lei. Em caso semelhante já se manifestou o Colendo Tribunal Regional Federal da 3ª Região, nos seguintes termos: E M E N T A PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - As razões pelas quais se considera regular a consolidação da propriedade pelo rito da Lei 9.514/97 são semelhantes àquelas que fundamentam a regularidade da execução extrajudicial pelo Decreto-lei 70/66. Ademais, o artigo 39, I da Lei 9.514/97 faz expressa referência aos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66. No âmbito do SFH e do SFI, as discussões em torno da execução extrajudicial pelos referidos diplomas legais se confundem em larga medida. II - O procedimento próprio previsto pelo Decreto-lei 70/66 garante ao devedor a defesa de seus interesses ao prever a notificação para a purgação da mora (artigo 31, § 1º), não sendo incomum, mesmo nessa fase, que o credor proceda à renegociação das dívidas de seus mutuários, ainda que não tenha o dever de assim proceder. No mesmo sentido é o artigo 26, caput e §§ 1º, 2º e 3º da Lei 9.514/97. III - Não é negado ao devedor o direito de postular perante o Poder Judiciário a revisão do contrato e a consignação em pagamento antes do inadimplemento, ou, mesmo com a execução em curso, o direito de apontar irregularidades na observância do procedimento em questão que tenham inviabilizado a sua oportunidade de purgar a mora. IV - A matéria é objeto de ampla e pacífica jurisprudência nesta Corte, em consonância com o entendimento ainda dominante no Supremo Tribunal Federal, segundo o qual o Decreto-lei nº. 70/66 foi recepcionado pela Constituição Federal de 1988. V - No tocante ao regramento do Decreto-lei 70/66, é corriqueira a alegação de irregularidade na execução em virtude da escolha unilateral do agente fiduciário pela mutuante, a qual, todavia, não se baseia em previsão legal ou contratual. A exigência de notificação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento. Mesmo nesta hipótese, quando o devedor se encontrar em lugar incerto ou não sabido, é possível a notificação por edital, nos termos do artigo 31, § 2º do Decreto-lei 70/66 e artigo 26, § 4º da Lei 9.514/97. VI - Desde a aprovação da Lei 13.465/17, se houver suspeita motivada de ocultação, há ainda a possibilidade de intimação por hora certa por meio de qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho ou funcionário da portaria (art. 26, § 3º-A e § 3º-B da Lei 9.514/97). VII - A partir da mesma Lei 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato e mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei 9.514/97). VIII - É de se salientar que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. IX - Em suma, não prosperam as alegações de inconstitucionalidade da execução extrajudicial e de descumprimento do procedimento previsto pelo Decreto-lei 70/66 e pela Lei 9.514/97. X - Apelação improvida. (ApCiv 5000279-11.2017.4.03.6134, Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 22/07/2019.) De todo o exposto, não se configurando a ocorrência de irregularidade no processo de execução extrajudicial levado a efeito pela instituição financeira, a improcedência do feito é medida de rigor.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, pelo que extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento das custas judiciais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, ficando a execução de tais valores condicionada a prova da inexistência da hipossuficiência, nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil, tendo em vista ser beneficiário da justiça gratuita. Transitada em julgado a presente sentença, remetam-se os autos ao arquivo. Publique-se. Intimem-se.