Procedimento Comum Cível 5002497-41.2019.4.03.6134 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5002497-41.2019.4.03.6134 - TRF3 | JusConsulta

Movimentações

Baixa Definitiva

27/08/2024, 14:11

Publicação

15/07/2024, 07:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

12/07/2024, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO EXEQUENTE: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) EXEQUENTE: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP Advogados do(a) EXECUTADO: DIOGENES ELEUTERIO DE SOUZA - SP148496, FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A Advogado do(a) EXECUTADO: NATALIA ZACCHI TAIAR - SP430397 D E C I S Ã O O pedido formulado na petição retro desborda da coisa julgada formada nestes autos. A sentença proferida na presente demanda anulou os leilões realizados no contexto do EDITAL DE 1º e 2º LEILÃO PÚBLICO Nº 1031/2019 - 2031/2019-CPA/BU (id. 24459336). O E. TRF3 manteve a sentença quanto à anulação, porém, consignou ser “impossível a purgação da mora após a consolidação da propriedade”, e que “caberá à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997” (id. 304749245). O edital referido na petição de id. 233961105 não foi objeto de análise na presente ação. Destarte, mantenho a decisão retro. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 / 1ª Vara Federal de Americana Intime-se. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo com baixa findo.

12/07/2024, 00:00

Decisão Interlocutória de Mérito

10/07/2024, 19:18

Conclusão (para decisão)

10/07/2024, 15:17

Julgamento em Diligência

10/07/2024, 15:16

Conclusão (para despacho)

24/05/2024, 18:32

Publicação

22/05/2024, 07:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

21/05/2024, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO EXEQUENTE: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) EXEQUENTE: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP Advogados do(a) EXECUTADO: DIOGENES ELEUTERIO DE SOUZA - SP148496, FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A Advogado do(a) EXECUTADO: NATALIA ZACCHI TAIAR - SP430397 D E C I S Ã O A sentença proferida nestes autos apenas declarou a nulidade do EDITAL DE 1º e 2º LEILÃO PÚBLICO Nº 1031/2019 - 2031/2019-CPA/BU (id. 24459336) e da arrematação feita pela empresa VARGAS SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS LTDA, tendo o E. TRF3 consignado que “caberá à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.”. Destarte, CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 / 1ª Vara Federal de Americana indefiro o quanto requerido na petição retro. Intime-se. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo com baixa findo. AMERICANA, 20 de maio de 2024.

21/05/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO EXEQUENTE: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) EXEQUENTE: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP Advogados do(a) EXECUTADO: DIOGENES ELEUTERIO DE SOUZA - SP148496, FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A Advogado do(a) EXECUTADO: NATALIA ZACCHI TAIAR - SP430397 D E C I S Ã O A sentença proferida nestes autos apenas declarou a nulidade do EDITAL DE 1º e 2º LEILÃO PÚBLICO Nº 1031/2019 - 2031/2019-CPA/BU (id. 24459336) e da arrematação feita pela empresa VARGAS SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS LTDA, tendo o E. TRF3 consignado que “caberá à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997.”. Destarte, CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 / 1ª Vara Federal de Americana indefiro o quanto requerido na petição retro. Intime-se. Oportunamente, remetam-se os autos ao arquivo com baixa findo. AMERICANA, 20 de maio de 2024.

21/05/2024, 00:00

Expedida/certificada

20/05/2024, 16:44

Decisão Interlocutória de Mérito

20/05/2024, 14:10

Conclusão (para decisão)

14/05/2024, 17:11

Documentos

Decisão

•12/07/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL APELADO: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) APELADO: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614-A OUTROS PARTICIPANTES: TERCEIRO INTERESSADO: VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP ADVOGADO do(a) TERCEIRO INTERESSADO: HELOISA BARBOSA PINHEIRO RODRIGUES - SP375077-A PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL APELADO: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) APELADO: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614-A OUTROS PARTICIPANTES: TERCEIRO INTERESSADO: VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP ADVOGADO do(a) TERCEIRO INTERESSADO: HELOISA BARBOSA PINHEIRO RODRIGUES - SP375077-A R E L A T Ó R I O O Exmo. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL APELADO: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) APELADO: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614-A OUTROS PARTICIPANTES: TERCEIRO INTERESSADO: VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP ADVOGADO do(a) TERCEIRO INTERESSADO: HELOISA BARBOSA PINHEIRO RODRIGUES - SP375077-A V O T O O Exmo. Desembargador Federal Carlos Francisco (Relator): Nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, os embargos de declaração podem ser opostos contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão, e corrigir erro material. E, conforme dispõe o art. 1.025 do mesmo CPC/2015, consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade. Embora essa via recursal seja importante para a correção da prestação jurisdicional, os embargos de declaração não servem para rediscutir o que já foi objeto de pronunciamento judicial coerente e suficiente na decisão recorrida. Os efeitos infringentes somente são cabíveis se o julgado tiver falha (em tema de direito ou de fato) que implique em alteração do julgado, e não quando desagradar o litigante. Por força do art. 1.026, §§2º e 3º, do CPC/2015, se os embargos forem manifestamente protelatórios, o embargante deve ser condenado a pagar ao embargado multa não excedente a 2% sobre o valor atualizado da causa (elevada a até 10% no caso de reiteração), e a interposição de qualquer recurso ficará condicionada ao depósito prévio do valor da multa (à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que a recolherão ao final). E a celeridade e a lealdade impõem a inadmissibilidade de novos embargos de declaração se os 2 anteriores forem considerados protelatórios. No caso dos autos, a parte-embargante sustenta que o julgado é omisso em relação ao disposto no art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997, que dispõe que, no segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. A decisão recorrida tem o seguinte conteúdo: O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, cumpre observar que não há que se falar em ausência de interesse de agir da parte autora, uma vez que o provimento jurisdicional pretendido é a anulação do procedimento de execução extrajudicial levado a cabo pela CEF. No mais, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6º da Constituição de 1988). Nesse contexto emergem contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997. A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro). Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei nº 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei nº 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente. Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante. Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei nº 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA. I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97. II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte. III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. IV - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei nº 9.514/1997, já se manifestou o C. STJ: SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI. 1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97. 2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel. 3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa. 4. Recurso especial não provido”. (STJ, 3ª Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48). Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Todavia, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão): Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Daí, surgem controvérsias de direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Em meu entendimento, porque contratos firmados nos termos da Lei nº 9.514/1997 são de trato sucessivo (por consideráveis períodos de tempo, geralmente entre 10 a 30 anos), aos mesmos se aplica a garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 têm efeitos futuros à data de sua publicação mesmo em relação a contratos celebrados anteriormente à sua edição. Em meu entendimento, sob o prisma da segurança jurídica garantida pela irretroatividade das leis, intimações pessoais feitas para purgação da mora, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017, davam garantias para o devedor-fiduciante regularizar a pendência até a lavratura do auto de arrematação do bem em leilão (conforme a então vigente aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966); já intimações pessoais feitas após essa data passaram a ser regidas pela Lei nº 9.514/1997 com as alterações da Lei nº 13.465/2017, dando ao devedor-fiduciante até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora. Em suma, em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação foi possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade. Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3ª Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciante, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017. Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, trago à colação os seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI 9.514/97. PEDIDO PARA OBSTAR O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. I. Com a edição da Lei n.° 13.465/2017, o artigo 39, II, da Lei n.° 9.514/97 restou alterado, de modo que as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n.°70/66 passaram a ser aplicáveis “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Diante da alteração legal, passível o entendimento de que a purgação da mora, nos termos consignados alhures, aos contratos garantidos por alienação fiduciária, é garantida apenas àqueles devedores que, antes da arrematação do bem, tenham se manifestado até a vigência da nova lei. II. Deste modo, tendo requerido a purgação mora na vigência da nova redação legal (12/07/2017), é garantido apenas o “direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel” (art. 27, §2°-B). III. É de se salientar, ademais, que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. IV. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019). AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA REQUERIDA POSTERIORMENTE À ALTERAÇAO LEGISLATIVA. LEI 13.465/2017. APLICAÇÃO DO ART. 27, §2º-B. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS 2º LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTENÇÃO DE PAGAR PARCELAS EM ATRASO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. 2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. 3. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. 4. Contudo, é pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. 5. Observo, no entanto, que com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. 6. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017. 7. No vertente recurso, a parte agravante pretende o direito a purgação da mora e subsistência do contrato objeto da ação bem como o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade, não havendo na inicial que deu origem ao presente recurso pleito para a purgação da mora na forma acima explicitada, mas apenas com a manifestação de depósito judicial do valor das prestações vencidas do contrato. 8. Agravo desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). No caso dos autos, a parte-autora celebrou, com a Caixa Econômica Federal (CEF), contrato por instrumento particular de mútuo de dinheiro com obrigações e alienação fiduciária, em 10/01/2013, no valor de R$ 43.435,00, a serem pagos em 180 prestações, atualizadas por meio do sistema SAC. Ofereceu, em garantia fiduciária, o prédio residencial situado na Rua Milton Salomão, nº 200, Chácara São Lucas, Santa Bárbara d’Oeste/SP, e seu respectivo terreno, devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 54.077, do Registro de Imóveis de Santa Bárbara d’Oeste/SP (id 140392386). Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 02/10/2017 (id 140392385, p. 5). Não há qualquer alegação a respeito de ausência de intimação para purgação da mora. Ainda assim, observa-se que constou, da averbação de consolidação de propriedade, que o autor foi intimado, contudo deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Após a averbação da consolidação da propriedade, a CEF notificou o devedor, em 28/10/2019, informando as datas dos leilões extrajudiciais, quais sejam, 31/10/2019 e 14/11/2019, com aviso de recebimento (ids 140392406 e 140392417). Conforme prevê o art. 24, VI, e o art. 27, §§1º e 2º, ambos da Lei nº 9.514/1997, para efeito de leilão extrajudicial, o contrato de alienação fiduciária deve prever a indicação do valor do imóvel e os critérios para a respectiva revisão, não podendo haver arrematação, em primeiro leilão, por montante inferior ao “valor do imóvel” (conforme efetiva avaliação); já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao “valor da dívida” (assim entendido o valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação). Muito embora o art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997 possibilite a venda do imóvel em segundo leilão por valor superior ao da dívida, a jurisprudência sedimentou-se no sentido de que a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa em favor da credora fiduciária. Confiram-se, nesse sentido, os seguintes julgados do C. STJ e desta E. Corte: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgInt nos EDcl no REsp 1931921/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO PELA CONFIRMAÇÃO DA DECISÃO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE SUSPENDEU OS EFEITOS DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. VALOR DO IMÓVEL. PREÇO VIL. PREMISSA FÁTICA. ANÁLISE DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC/1973. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem. 2. Diante das circunstâncias fáticas do caso, o acórdão estadual firmou premissa quanto ao fato de o valor da aquisição do bem ser considerado vil, porquanto correspondente a 48% do valor venal do imóvel. Dessa forma, qualquer alteração nesse quadro demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado a esta Corte em virtude do óbice da Súmula n. 7/STJ. 3. Ademais, é firme o posicionamento do STJ no sentido de que é inviável a interposição do especial no qual se visa a discutir o preenchimento, ou não, dos requisitos da antecipação da tutela previstos no art. 273 do CPC de 1973, porquanto tal discussão ensejaria o reexame do substrato fático-probatório levado em consideração pelas instâncias ordinárias, o que é vedado no âmbito do recurso especial, em virtude do óbice do enunciado da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 903.138/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 24/11/2016). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO PREVISTO PELA LEI 9.514/97. PURGAÇÃO DA MORA ANTES DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE APÓS A LEI 13.465/17. EXERCÍCIO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE APÓS O REGISTRO DA ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. PERDAS E DANOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (...) XIII - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão ou de posterior venda direta em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no art. 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no art. 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. XIV - A arrematação do imóvel por valor irrisório configura prática abusiva, quer aconteça no âmbito dos leilões disciplinados pela Lei 9.514/97, que aconteça por venda direta a terceiros. Se a venda do imóvel se deu por valor inferior à metade do valor do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a prestar contas das operações, com o potencial de ter de pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até metade do valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de despesas referentes ao período posterior à arrematação e anterior à imissão na posse. XV - Nestas condições, há fortes indícios de que a venda do imóvel se deu por preço vil, fato esse que deve ser levado em consideração para o julgamento da apelação nos termos do art. 933 do CPC. Considerando que a parte Autora despendeu grandes esforços processuais, mas em momento algum conseguiu comprovar sua capacidade material de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, considerando ainda o interesse dos terceiros envolvidos, não há justificativa plausível para a anulação do procedimentos. Tais circunstâncias, no entanto, não afastam o dever da parte Ré em prestar as devidas contas dos valores praticados na execução, além de arcar com as eventuais perdas e danos, considerando a diferença entre 50% do valor do imóvel e a dívida consolidada por ocasião de sua venda direta, supondo que a dívida não seja superior àquele montante. XVI - Na esteira da decisão proferida por esta Primeira Turma nos autos do processo 5000063-10.2018.4.03.6136, é de rigor afastar a condenação da parte Autora ao pagamento de multa e indenização por litigância de má-fé. XVII - Embargos de declaração acolhidos para suprir as omissões apontadas e dar parcial provimento à apelação para condenar a EMGEA a prestar contas da execução extrajudicial da dívida, além de afastar as condenações por litigância de má fé. Considerando a sucumbência recíproca, reduzida a condenação da parte Autora ao pagamento de honorários advocatícios para 10% do valor da causa, além de condenar a EMGEA ao pagamento de honorários advocatícios no montante de 10% do valor da condenação, assim considerado o proveito econômico obtido pela parte Autora. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000109-21.2017.4.03.6136, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 10/03/2022, DJEN DATA: 15/03/2022). De acordo com a Cláusula Décima Quinta do contrato celebrado entre a parte autora e a CEF, “o valor do imóvel ora alienado fiduciariamente, para fins do disposto no inciso VI do artigo 24 da Lei nº 9.514/97, é o expresso em moeda corrente nacional, sendo este de R$ 304.000,00 (trezentos e quatro mil reais), sujeito à atualização monetária pelo mesmo índice utilizado mensalmente na atualização da caderneta de poupança do dia de assinatura deste contrato, reservando-se à Caixa o direito de pedir nova avaliação a qualquer tempo”. Verifica-se do edital de 1º e 2º leilão público que o imóvel em discussão foi avaliado em R$ 521.700,00. Constou, ainda, valor de venda em 1º leilão R$ 408.841,32 e valor de venda em 2º leilão R$ 58.956,54 (id 140392415). Conforme termo de arrematação juntado aos autos, o imóvel foi arrematado no segundo leilão, por Vargas Serviços Administrativos Ltda., pelo valor de R$ 122.956,54 (id 140392423). Portanto, restou demonstrada a arrematação do imóvel por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, devendo ser mantida a sentença que anulou os leilões realizados e a consequente arrematação. Com relação à purgação da mora, restou consignado na r. sentença que “a dívida executada após a consolidação da propriedade e que poderá ser purgada até a arrematação corresponde ao saldo devedor da operação de alienação fiduciária, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais”. De se esclarecer que, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade, uma vez que a presente demanda foi ajuizada em 11/11/2019, depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017). Assim, caberá à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação. Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro em 20% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). É o voto. Em vista disso, constato que o acórdão recorrido tem fundamentação completa e regular para a lide posta nos autos. Ademais, o órgão julgador deve solucionar as questões relevantes e imprescindíveis para a resolução da controvérsia, não sendo obrigado a rebater (um a um) todos os argumentos trazidos pelas partes quando abrangidos pelas razões adotadas no pronunciamento judicial. A esse respeito, exemplifico com os seguintes julgados do E.STJ: AgInt nos EDcl no AREsp 1.290.119/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 30/08/2019; AgInt no REsp 1.675.749/RJ, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe 23/08/2019; REsp 1.817.010/PR, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 20/08/2019; AgInt no AREsp 1.227.864/RJ, Rel. Min. Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe 20/11/2018; e AREsp 1535259/SP, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 07/11/2019, DJe 22/11/2019. Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Trata-se de embargos de declaração opostos pela Caixa Econômica Federal (CEF), em face de acórdão deste colegiado. Em síntese, a parte embargante afirma que o julgado incidiu em omissão a respeito do teor do art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997, que dispõe expressamente acerca do valor a ser aceito no segundo leilão. Por isso, a parte embargante pede que seja sanado o problema que indica. Foram apresentadas contrarrazões; os autos vieram conclusos. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Ante o exposto, nego provimento ao requerido nos embargos de declaração. É o voto. E M E N T A EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. DIFICULDADES FINANCEIRAS. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. - Nos termos do art. 1.022 do CPC/2015, os embargos de declaração podem ser opostos contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão, e corrigir erro material. E, conforme dispõe o art. 1.025 do mesmo CPC/2015, consideram-se incluídos no acórdão os elementos que o embargante suscitou, para fins de pré-questionamento, ainda que os embargos de declaração sejam inadmitidos ou rejeitados, caso o tribunal superior considere existentes erro, omissão, contradição ou obscuridade. - Embora essa via recursal seja importante para a correção da prestação jurisdicional, os embargos de declaração não servem para rediscutir o que já foi objeto de pronunciamento judicial coerente e suficiente na decisão recorrida. Os efeitos infringentes somente são cabíveis se o julgado tiver falha (em tema de direito ou de fato) que implique em alteração do julgado, e não quando desagradar o litigante. - O acórdão recorrido tem fundamentação completa e regular para a lide posta nos autos. Ademais, o órgão julgador deve solucionar as questões relevantes e imprescindíveis para a resolução da controvérsia, não sendo obrigado a rebater (um a um) todos os argumentos trazidos pelas partes quando abrangidos pelas razões adotadas no pronunciamento judicial. Precedentes. - Embargos de declaração desprovidos. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, rejeitar os embargos de declaração, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

05/12/2022, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL APELADO: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) APELADO: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614-A OUTROS PARTICIPANTES: TERCEIRO INTERESSADO: VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP ADVOGADO do(a) TERCEIRO INTERESSADO: HELOISA BARBOSA PINHEIRO RODRIGUES - SP375077-A PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL APELADO: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) APELADO: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614-A OUTROS PARTICIPANTES: TERCEIRO INTERESSADO: VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP ADVOGADO do(a) TERCEIRO INTERESSADO: HELOISA BARBOSA PINHEIRO RODRIGUES - SP375077-A R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): APELANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL APELADO: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) APELADO: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614-A OUTROS PARTICIPANTES: TERCEIRO INTERESSADO: VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP ADVOGADO do(a) TERCEIRO INTERESSADO: HELOISA BARBOSA PINHEIRO RODRIGUES - SP375077-A V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Inicialmente, cumpre observar que não há que se falar em ausência de interesse de agir da parte autora, uma vez que o provimento jurisdicional pretendido é a anulação do procedimento de execução extrajudicial levado a cabo pela CEF. No mais, lembro que contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é autonomia de vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir o contratado (primado “pacta sunt servanda”), garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que foi pactuado. Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção à moradia (descrita como direito fundamental social no art. 6º da Constituição de 1988). Nesse contexto emergem contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997. A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo aceita amplamente como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo E. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro). Conforme o art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel de coisa imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação ao fiduciante. Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá dar ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). Inclino-me pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei nº 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei nº 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, reafirmo que, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente. Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos 1 de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante. Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei nº 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, resta pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA. I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97. II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte. III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. IV - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). No mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei nº 9.514/1997, já se manifestou o C. STJ: SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI. 1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97. 2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel. 3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa. 4. Recurso especial não provido”. (STJ, 3ª Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48). Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Sobre o lapso temporal para purgação da mora, a interpretação inicialmente firmada considerou a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Assim, o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), conforme orientação jurisprudencial do E.STJ: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Todavia, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), ficou claro que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não são alcançados pelo significado de “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, encerrando a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Ao mesmo tempo, essa Lei nº 13.465/2017 introduziu o §2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, de tal modo que a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o exercício do direito de preferência (até da data do segundo leilão): Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Daí, surgem controvérsias de direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Em meu entendimento, porque contratos firmados nos termos da Lei nº 9.514/1997 são de trato sucessivo (por consideráveis períodos de tempo, geralmente entre 10 a 30 anos), aos mesmos se aplica a garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 têm efeitos futuros à data de sua publicação mesmo em relação a contratos celebrados anteriormente à sua edição. Em meu entendimento, sob o prisma da segurança jurídica garantida pela irretroatividade das leis, intimações pessoais feitas para purgação da mora, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017, davam garantias para o devedor-fiduciante regularizar a pendência até a lavratura do auto de arrematação do bem em leilão (conforme a então vigente aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966); já intimações pessoais feitas após essa data passaram a ser regidas pela Lei nº 9.514/1997 com as alterações da Lei nº 13.465/2017, dando ao devedor-fiduciante até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora. Em suma, em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação foi possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade. Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3ª Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciante, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017. Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciante foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. Nesse sentido, trago à colação os seguintes julgados deste E. TRF da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LEI 9.514/97. PEDIDO PARA OBSTAR O PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. I. Com a edição da Lei n.° 13.465/2017, o artigo 39, II, da Lei n.° 9.514/97 restou alterado, de modo que as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n.°70/66 passaram a ser aplicáveis “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Diante da alteração legal, passível o entendimento de que a purgação da mora, nos termos consignados alhures, aos contratos garantidos por alienação fiduciária, é garantida apenas àqueles devedores que, antes da arrematação do bem, tenham se manifestado até a vigência da nova lei. II. Deste modo, tendo requerido a purgação mora na vigência da nova redação legal (12/07/2017), é garantido apenas o “direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel” (art. 27, §2°-B). III. É de se salientar, ademais, que o pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. IV. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5019613-66.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 14/02/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/02/2019). AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI Nº 9.514/97. SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA REQUERIDA POSTERIORMENTE À ALTERAÇAO LEGISLATIVA. LEI 13.465/2017. APLICAÇÃO DO ART. 27, §2º-B. DIREITO DE PREFERÊNCIA APÓS 2º LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTENÇÃO DE PAGAR PARCELAS EM ATRASO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Na forma prevista nos art. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. 2. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. 3. Sendo assim, somente obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a data de realização do último leilão. 4. Contudo, é pertinente ressalvar que apenas o depósito, acaso realizado no seu montante integral e atualizado da dívida vencida, teria o condão de suspender os procedimentos de execução extrajudicial do imóvel, não havendo que se rechaçar essa possibilidade, em atenção não só ao princípio da função social dos contratos, mas também para assegurar o direito social à moradia. 5. Observo, no entanto, que com a alteração legislativa trazida pela Lei nº 13.465/2017 de 11/07/2017 (em vigor na data de sua publicação), que modificou a redação do art. 39, II da Lei nº 9.514/97, a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41 do DL nº 70/66 se dará apenas aos procedimentos de execução garantidos por hipoteca. 6. Destarte, em se tratando de alienação fiduciária, como é o caso dos autos, em homenagem ao princípio tempus regit actum, considero plausível assegurar ao devedor a possibilidade de purgação da mora nos moldes da fundamentação acima, apenas aqueles que manifestaram sua vontade em purgar a mora até a data de vigência da nova lei, ou seja, aos executados que pleitearam a possibilidade de purgação da mora perante a instituição financeira ou perante o Judiciário até a data de 11/07/2017. 7. No vertente recurso, a parte agravante pretende o direito a purgação da mora e subsistência do contrato objeto da ação bem como o cancelamento da averbação da consolidação da propriedade, não havendo na inicial que deu origem ao presente recurso pleito para a purgação da mora na forma acima explicitada, mas apenas com a manifestação de depósito judicial do valor das prestações vencidas do contrato. 8. Agravo desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5016167-55.2018.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). No caso dos autos, a parte-autora celebrou, com a Caixa Econômica Federal (CEF), contrato por instrumento particular de mútuo de dinheiro com obrigações e alienação fiduciária, em 10/01/2013, no valor de R$ 43.435,00, a serem pagos em 180 prestações, atualizadas por meio do sistema SAC. Ofereceu, em garantia fiduciária, o prédio residencial situado na Rua Milton Salomão, nº 200, Chácara São Lucas, Santa Bárbara d’Oeste/SP, e seu respectivo terreno, devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº 54.077, do Registro de Imóveis de Santa Bárbara d’Oeste/SP (id 140392386). Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do art. 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 02/10/2017 (id 140392385, p. 5). Não há qualquer alegação a respeito de ausência de intimação para purgação da mora. Ainda assim, observa-se que constou, da averbação de consolidação de propriedade, que o autor foi intimado, contudo deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Após a averbação da consolidação da propriedade, a CEF notificou o devedor, em 28/10/2019, informando as datas dos leilões extrajudiciais, quais sejam, 31/10/2019 e 14/11/2019, com aviso de recebimento (ids 140392406 e 140392417). Conforme prevê o art. 24, VI, e o art. 27, §§1º e 2º, ambos da Lei nº 9.514/1997, para efeito de leilão extrajudicial, o contrato de alienação fiduciária deve prever a indicação do valor do imóvel e os critérios para a respectiva revisão, não podendo haver arrematação, em primeiro leilão, por montante inferior ao “valor do imóvel” (conforme efetiva avaliação); já em segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao “valor da dívida” (assim entendido o valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação). Muito embora o art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997 possibilite a venda do imóvel em segundo leilão por valor superior ao da dívida, a jurisprudência sedimentou-se no sentido de que a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa em favor da credora fiduciária. Confiram-se, nesse sentido, os seguintes julgados do C. STJ e desta E. Corte: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO. 1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores. 2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgInt nos EDcl no REsp 1931921/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AÇÃO ANULATÓRIA. CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO PELA CONFIRMAÇÃO DA DECISÃO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA QUE SUSPENDEU OS EFEITOS DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. VALOR DO IMÓVEL. PREÇO VIL. PREMISSA FÁTICA. ANÁLISE DOS REQUISITOS DO ART. 273 DO CPC/1973. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte tem adotado como parâmetro para a aferição da configuração de preço vil o valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação do bem. 2. Diante das circunstâncias fáticas do caso, o acórdão estadual firmou premissa quanto ao fato de o valor da aquisição do bem ser considerado vil, porquanto correspondente a 48% do valor venal do imóvel. Dessa forma, qualquer alteração nesse quadro demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado a esta Corte em virtude do óbice da Súmula n. 7/STJ. 3. Ademais, é firme o posicionamento do STJ no sentido de que é inviável a interposição do especial no qual se visa a discutir o preenchimento, ou não, dos requisitos da antecipação da tutela previstos no art. 273 do CPC de 1973, porquanto tal discussão ensejaria o reexame do substrato fático-probatório levado em consideração pelas instâncias ordinárias, o que é vedado no âmbito do recurso especial, em virtude do óbice do enunciado da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 903.138/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 24/11/2016). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO PREVISTO PELA LEI 9.514/97. PURGAÇÃO DA MORA ANTES DA ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE APÓS A LEI 13.465/17. EXERCÍCIO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE APÓS O REGISTRO DA ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. PRESTAÇÃO DE CONTAS. PERDAS E DANOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (...) XIII - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão ou de posterior venda direta em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior à 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no art. 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no art. 891, caput e parágrafo único do novo CPC, ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. XIV - A arrematação do imóvel por valor irrisório configura prática abusiva, quer aconteça no âmbito dos leilões disciplinados pela Lei 9.514/97, que aconteça por venda direta a terceiros. Se a venda do imóvel se deu por valor inferior à metade do valor do imóvel, a execução poderá ser anulada, ou o credor condenado a prestar contas das operações, com o potencial de ter de pagar ao devedor o valor que excede seu crédito até metade do valor da avaliação do imóvel. Condenação nesse sentido não prejudica a compensação de despesas referentes ao período posterior à arrematação e anterior à imissão na posse. XV - Nestas condições, há fortes indícios de que a venda do imóvel se deu por preço vil, fato esse que deve ser levado em consideração para o julgamento da apelação nos termos do art. 933 do CPC. Considerando que a parte Autora despendeu grandes esforços processuais, mas em momento algum conseguiu comprovar sua capacidade material de purgar a mora ou exercer o direito de preferência, considerando ainda o interesse dos terceiros envolvidos, não há justificativa plausível para a anulação do procedimentos. Tais circunstâncias, no entanto, não afastam o dever da parte Ré em prestar as devidas contas dos valores praticados na execução, além de arcar com as eventuais perdas e danos, considerando a diferença entre 50% do valor do imóvel e a dívida consolidada por ocasião de sua venda direta, supondo que a dívida não seja superior àquele montante. XVI - Na esteira da decisão proferida por esta Primeira Turma nos autos do processo 5000063-10.2018.4.03.6136, é de rigor afastar a condenação da parte Autora ao pagamento de multa e indenização por litigância de má-fé. XVII - Embargos de declaração acolhidos para suprir as omissões apontadas e dar parcial provimento à apelação para condenar a EMGEA a prestar contas da execução extrajudicial da dívida, além de afastar as condenações por litigância de má fé. Considerando a sucumbência recíproca, reduzida a condenação da parte Autora ao pagamento de honorários advocatícios para 10% do valor da causa, além de condenar a EMGEA ao pagamento de honorários advocatícios no montante de 10% do valor da condenação, assim considerado o proveito econômico obtido pela parte Autora. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000109-21.2017.4.03.6136, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 10/03/2022, DJEN DATA: 15/03/2022). De acordo com a Cláusula Décima Quinta do contrato celebrado entre a parte autora e a CEF, “o valor do imóvel ora alienado fiduciariamente, para fins do disposto no inciso VI do artigo 24 da Lei nº 9.514/97, é o expresso em moeda corrente nacional, sendo este de R$ 304.000,00 (trezentos e quatro mil reais), sujeito à atualização monetária pelo mesmo índice utilizado mensalmente na atualização da caderneta de poupança do dia de assinatura deste contrato, reservando-se à Caixa o direito de pedir nova avaliação a qualquer tempo”. Verifica-se do edital de 1º e 2º leilão público que o imóvel em discussão foi avaliado em R$ 521.700,00. Constou, ainda, valor de venda em 1º leilão R$ 408.841,32 e valor de venda em 2º leilão R$ 58.956,54 (id 140392415). Conforme termo de arrematação juntado aos autos, o imóvel foi arrematado no segundo leilão, por Vargas Serviços Administrativos Ltda., pelo valor de R$ 122.956,54 (id 140392423). Portanto, restou demonstrada a arrematação do imóvel por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, devendo ser mantida a sentença que anulou os leilões realizados e a consequente arrematação. Com relação à purgação da mora, restou consignado na r. sentença que “a dívida executada após a consolidação da propriedade e que poderá ser purgada até a arrematação corresponde ao saldo devedor da operação de alienação fiduciária, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais”. De se esclarecer que, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade, uma vez que a presente demanda foi ajuizada em 11/11/2019, depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017). Assim, caberá à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Pelas razões expostas, NEGO PROVIMENTO à apelação. Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majoro em 20% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal, e observada a publicação da decisão recorrida a partir de 18/03/2016, inclusive (E.STJ, Agravo Interno nos Embargos de Divergência 1.539.725/DF, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 2ª seção, DJe de 19/10/2017). É o voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. DIFICULDADES FINANCEIRAS. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão). - Sobre a controvérsia de direito intertemporal, em meu entendimento, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciante era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, curvo-me ao entendimento deste E.TRF, segundo o qual o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciante, ou mediante propositura de medida judicial). - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Também restou comprovada a notificação acerca da data do leilão extrajudicial, cumprindo a exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997. - A jurisprudência sedimentou-se no sentido de que a arrematação não poderá ser realizada por preço vil, inferior a 50% do valor de avaliação, sob pena de ocorrer enriquecimento sem causa em favor da credora fiduciária. No caso dos autos, restou demonstrada a arrematação do imóvel por preço vil, o que implica em nulidade. - Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, caberá à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Apelação não provida. ACÓRDÃO Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Jeferson Santana em face da Caixa Econômica Federal (CEF), objetivando a anulação de procedimento de execução extrajudicial de contrato de mútuo com alienação fiduciária em garantia. Inicialmente, foi proferida sentença que julgou improcedente o pedido inicial, porém, em sessão realizada em 10/11/2020, a Segunda Turma desta E. Corte anulou, de ofício, a r. sentença e determinou o retorno dos autos à origem, para que fosse realizada a citação do arrematante. Citado o arrematante, este apresentou contestação, defendendo, em síntese, a regularidade do procedimento que culminou na arrematação do imóvel. A r. sentença julgou parcialmente procedente o pedido, para declara a nulidade do edital de 1º e 2º leilão público nº 1.031/2019 – 2.031/2019-CPA/BU e da arrematação feita pela empresa Vargas Serviços Administrativos Ltda., ocorrida após o ajuizamento da demanda, bem como declarar o direito do autor de purgar a mora pela integralidade do débito até a arrematação do imóvel. Fixou honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa. A CEF apelou com os seguintes argumentos: a parte autora teve ciência de todos os trâmites realizados durante o procedimento de execução extrajudicial; a consolidação de propriedade constitui ato jurídico perfeito e acabado, razão pela qual o autor carece de interesse processual; todo o procedimento transcorreu de forma regular; de acordo com o art. 27, §2º, da Lei nº 9.514/1997, no segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida; com a consolidação da propriedade, ocorreu o vencimento antecipado da dívida. Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal. É o breve relatório. Passo a decidir. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

15/07/2022, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: JEFERSON SANTANA Advogado do(a) AUTOR: EDUARDO CHEDE JUNIOR - PR50614 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, VARGAS SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA - EPP Advogado do(a) REU: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471 Advogado do(a) REU: NATALIA ZACCHI TAIAR - SP430397 S E N T E N Ç A PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002497-41.2019.4.03.6134 / 1ª Vara Federal de Americana Trata-se de ação de conhecimento de rito comum ajuizada por JEFERSON SANTANA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, visando à anulação de consolidação de propriedade de imóvel. A parte autora alega, em síntese, que em 10/01/2013 celebrou com a CEF contrato de financiamento e compra e venda de bem imóvel com garantia de alienação fiduciária. Narra que passou por dificuldades financeiras, deixando de adimplir o contrato, sem conseguir renegociar a dívida perante o credor. Afirma que houve a consolidação da propriedade em nome da CEF, mas que não recebeu a notificação referente ao ato. Intenta purgar a mora, mesmo depois da consolidação da propriedade. Deferida a gratuidade judiciária e indeferida a antecipação de tutela (id 24481667). Houve contestação pela CEF (id 25922605), sustentando a ausência de interesse de agir por ter havido a consolidação da propriedade em seu nome. Sustentou a licitude e higidez do contrato e do modo de execução da garantia, bem com a impossibilidade de purgar a mora. Foi designada audiência de conciliação, na qual não houve acordo, pois foi informado pela CEF que esta vendeu o imóvel para terceiros (id. 27439906). A parte autora apresentou réplica (id. 29168157). Foi prolatada sentença, sendo o pedido julgado improcedente (id. 35209890). Houve a interposição do recurso de apelação (id. 36344525). Apresentadas contrarrazões (id. 37367136). O E. TRF3, entendendo que era necessária a citação de terceiro que veio a arrematar o imóvel, anulou de ofício a sentença proferida (id. 43527534). Baixados os autos, determinou-se, em prosseguimento, a citação do arrematante, que apresentou contestação (id. 45594614). O autor apresentou réplica (id. 46827853). Este juízo, mais bem analisando os autos, verificando que na inicial também havia sido narrado que o imóvel foi levado a leilão por valor bastante inferior ao de sua avaliação – ponto que, inclusive, não havia sido abordado mesmo na primeira sentença prolatada por este Juízo, posteriormente anulada –, determinou fosse a CEF instada para que se manifestasse sobre o valor da dívida e apresentasse os documentos relativos à avaliação realizada sobre o bem (id. 48640262). A CEF se manifestou e apresentou documentos (id. 52272444), sobre o que o correquerido e o autor se manifestaram (id. 52700672 e 52702894). É o relatório. Fundamento e decido. Conheço diretamente do pedido, na forma do artigo 355, I, do CPC, eis que as questões de mérito são de direito ou permitem julgamento a partir dos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de prova oral ou pericial. Inicialmente, rejeito a preliminar referente à ausência de interesse processual, pois a parte requerente questiona justamente o procedimento adotado pela CEF que resultou na consolidação da propriedade. Além disso, o autor, na inicial, sustenta que tem o direito de purgar a mora até a arrematação, bem assim, mais bem analisando, que o bem foi ofertado em leilão e, após, arrematado supervenientemente ao ajuizamento da ação, por valor bem inferior ao de avaliação. Cabe observar, inclusive, diante das pretensões que se extraem das alegações e narrativas constantes da prefacial, o conjunto da postulação. Nesses termos, não se poderia falar em falta de interesse de agir, porquanto, no caso, a própria consolidação da propriedade é questionada, quer no que tange à sua regularidade, quer quanto à sua aptidão para obstar a purgação da mora, o que envolve, ainda, nesse ponto, a aferição da regularidade do leilão e da arrematação. As questões suscitadas, assim, dizem respeito ao mérito e com este devem ser analisadas. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, não tendo sido aventadas questões preliminares ou prejudiciais, passo ao exame do mérito. De início, cabe salientar que é entendimento do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, com amparo em precedente da Suprema Corte, de que não há incompatibilidade da consolidação prevista na Lei nº 9.514/97 com a Constituição Federal, ressalvada a intervenção do Judiciário em caso de vício ritual: AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. IRREGULARIDADE NÃO DEMONSTRADA. DECRETO-LEI 70/66 E LEI N.° 9.514/97. COMPATIBILIDADE COM A CONSTITUIÇÃO. PRECEDENTES. AUSÊNCIA DE FUMUS BONI IURIS. 1. No caso dos autos, a agravante requer, precipuamente, a tutela provisória de urgência para que a agravada se abstenha de realizar leilão extrajudicial ou a fim de sustar arrematação porventura já concretizada. 2. Depreende-se que a agravante não apresentou razões destinadas a atacar os fundamentos da decisão recorrida. 3. O C. Superior Tribunal de Justiça apreciou recurso especial nos moldes do artigo 543-C do CPC (recursos repetitivos) assentando que é necessário o preenchimento de alguns requisitos para a suspensão da execução extrajudicial e para o deferimento da proibição de inscrição do nome dos mutuários nos cadastros de inadimplentes, são eles: - discussão judicial acerca da existência integral ou parcial do débito; - demonstração de que a discussão se funda na aparência do bom direito (fumus boni iuris) e em jurisprudência do STF ou STJ. 4. Nesse contexto, também não se configura o preenchimento de tais requisitos. 5. Cumpre salientar que o Colendo Supremo Tribunal Federal já reconheceu a compatibilidade da execução extrajudicial fundada no Decreto-lei nº 70/66 com a Constituição Federal, não se podendo falar em inconstitucionalidade ou não recepção pela nova ordem constitucional. 6. Não se vislumbra, igualmente, qualquer incompatibilidade da consolidação prevista na Lei nº 9.514/97 com a Constituição Federal. Precedentes. 7. Ausência de fumus boni iuris. 8. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (AI 00108348120164030000, JUÍZA CONVOCADA GISELLE FRANÇA, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:14/12/2016) O procedimento para a consolidação do domínio e posterior leilão do bem imóvel alienado fiduciariamente está previsto nos artigos 26 e seguintes da Lei 9.514 de 1.997. Estabelecem tais dispositivos, em suma, que, ocorrendo a inadimplência do compromissário comprador, ele será notificado, através do Registro de Imóveis, para purgar a dívida e demais encargos no prazo de 15 dias (art. 26 e §1º). Não sendo atendida a notificação, “o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (...)” (art. 26, §7º). Cabe mencionar, outrossim, que o referido diploma legal não prevê nova intimação dos devedores quando da consolidação da propriedade. No caso em tela, apura-se, pelos documentos encartados aos autos, que o requerente foi regularmente notificado pelo Ofício de Registro de Imóveis de Santa Bárbara D´Oeste/SP (id. 25922622), segundo os ditames da lei em comento. Não tendo havido a purgação da mora no prazo (cf. id. 25922621), foi consolidada a propriedade do imóvel em nome da CEF, credora-fiduciária (id. 25922624). Nesse passo, verifica-se que a conduta da CEF obedeceu aos ditames da Lei nº 9.514/97. Em relação aos leilões, observo que deles teve o autor inequívoca ciência. A Lei 9.514 de 1.997 também não previa, até o advento da Lei 13.465/2017 (que, in casu, é posterior à data de celebração do contrato), que os devedores devessem ser notificados sobre a data da realização do leilão. No entanto, a teor do art. 39 da Lei nº 9.514/97, aplicavam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97, sendo que, a respeito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, diante desse quadro, trilhava no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplicava aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. NECESSIDADE. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/97, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/97. 3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/66, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/97. 4. Recurso especial provido. (RESP 201400808738, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:08/09/2014) Atualmente, malgrado o art. 39, II, da Lei 9.514/1997 não mais preveja a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral, a comunicação acerca dos leilões ainda se revela essencial, agora por força de dispositivo expresso inserto pela Lei 13.465/2017. No caso vertente, mais bem analisando os autos, depreendo que o documento de id. 25922647 demonstra a intimação acerca de leilões, entretanto, estes, conforme se depreende da documentação acostada pela CEF e do próprio relato desta, não levaram à arrematação do imóvel, a qual somente veio a ocorrer no segundo leilão dos novos leilões designados. Não obstante, em relação aos novos leilões, também houve notificações ao autor, dirigidas aos endereços constantes do contrato (cf. art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465, de 2017), conforme se depreende dos ARs juntados (id. 25922626). Aliás, relata a CEF em sua contestação: “(...) Após, o imóvel foi enviado para GILIEBU para venda em licitação. O imóvel participou do 1º Leilão 43/2018 e não vendeu. O imóvel participou do 2º Leilão 43/2018 e foi vendido. Porém a venda foi cancelada porque o ITBI da consolidação não havia sido recolhido. Com isso, o imóvel foi devolvido à GIGAD para regularização de ITBI em 22/11/2018 e retornou para GILIEBU em 03/06/2019 para novos leilões. Referente ao 1º e 2º LP 43/2018, foram enviadas notificações conforme determina a Lei 9.514/97, cujos ARs retornaram. O imóvel participou do 1º Leilão 31/2019 e não vendeu. O imóvel participou do 2º Leilão 31/2019 e foi vendido. Foram enviadas notificações conforme determina a Lei 9.514/97, cujos ARs já retornaram. Salienta-se que o imóvel foi arrematado em 14/11/2019 por Vargas Serviços Administrativos, CNPJ 24.469.117/0001-87, ao valor de R$ 122.956,54 e a contratação da venda está vinculada a aceitação do cliente diante da ação judicial pós-publicação do Edital. (...)”. Além disso, de qualquer sorte, conforme se infere da prefacial (junto à qual foi acostada cópia do próprio EDITAL DE 1º e 2º LEILÃO PÚBLICO Nº 1031/2019 - 2031/2019-CPA/BU – id. 24459336), o autor já tinha, com antecedência, conhecimento da data do leilão. Em consequência, na linha do entendimento atualmente adotado por este juízo, demonstrada a ciência inequívoca da data do leilão, não se haveria falar, diante da ausência de prejuízo, em nulidade. O que importa é a ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões (para lhe possibilidade a preferência) e não o veículo para viabilizar tal ciência (preferencialmente, correspondência ou e-mail). Portanto, se o devedor tem ciência inequívoca das datas dos leilões antes de sua ocorrência, está atingida a finalidade da lei, não havendo nulidade a ser pronunciada, mesmo que não tenha havido a entrega de correspondência ou e-mail. Nesse sentido: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019. Outrossim, a par da prévia ciência da data do leilão, não se dimana dos autos que o autor, não obstante sua alegada pretensão de pagar o débito, tenha buscado de qualquer modo purgar a mora. Aliás, na linha do explicitado anteriormente, deflui-se que mesmo tendo havido quatro leilões, o autor não buscou purgar a mora quando da realização de quaisquer deles. O mesmo se diga em relação à possibilidade de purgação da mora que havia durante a tramitação do presente feito. Conforme já decidiu o E. TJ-SP: ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Bem imóvel – Ação anulatória, sob fundamento de inobservância do procedimento prescrito na Lei 9514/97 – Improcedência da ação – Os elementos dos autos permitem concluir que o apelante tinha ciência das datas designadas para o leilão – Ademais, inexiste indicativo de pretensão e de possibilidade de quitar o débito – Sentença mantida – Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1006594-38.2017.8.26.0286; Relator (a): Caio Marcelo Mendes de Oliveira; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/02/2021; Data de Registro: 09/02/2021) (Grifo meu) Portanto, não é caso de se pronunciar a nulidade em razão da aventada ausência de comunicações. Entretanto, mais bem analisando os autos, observo que o autor também narra na prefacial que o imóvel foi levado aos leilões por valor bem inferior ao de avaliação. Aduz que o imóvel foi avaliado em R$ 521.700,00 e foi ofertado por R$ 58.956,54. Quanto ao valor da arrematação, prevê o § 2º do art. 27 da Lei 9.514/97: “(...) No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (...)”. Em acréscimo, a jurisprudência tem também exigido que o bem não seja arrematado por preço vil, cuja definição, em conformidade com nossos tribunais, de modo geral, seria aquele inferior a 50%. No caso vertente, emerge-se que o valor a que foi ofertado o bem nos leilões e arrematado inobserva não só o aludido § 2º do art. 27 da Lei 9.514/97, como também o entendimento de que o bem não pode ser vendido por preço vil. De início, conquanto a CEF tenha juntado com a contestação planilha de evolução do débito com o valor total do débito de R$ 58.956,54, datada de 3 de dezembro de 2019, esta se refere a evolução de débito que vai até outubro de 2017 (id. 25923012). Em adição, não esclarece a CEF se, para além do valor do débito, havia montantes concernentes a despesas, prêmios de seguro, encargos legais, inclusive tributos, e contribuições condominiais (§ 2º da Lei 9.514). O EDITAL DE 1º e 2º LEILÃO PÚBLICO Nº 1031/2019 - 2031/2019-CPA/BU (id. 24459336 e 25922649), de seu turno (que seria um quarto leilão), datado de 17 de outubro de 2019, prevê como valor mínimo o mencionado valor da dívida de R$ 58.956,54, sem, pois, atualização monetária ao menos desde outubro de 2017. Dessume-se, assim, que o edital já possuía valor mínimo inferior ao da dívida (o que, em tese, teria aptidão para levar reflexos ao resultado do certame) embora o imóvel, pelo que se denota, tenha sido arrematado por montante aparentemente superior ao da dívida (foi arrematado por R$ 122.956,54 – id. 25923009). Constata-se, assim, que já no edital se violou o disposto no § 2º do art. 27 da Lei 9.514/97. Outrossim, depreende-se, objetivamente, do mero cotejo entre o valor de avaliação e o de arrematação, que o bem foi ofertado no edital e arrematado por preço vil. O valor constante do edital corresponde a pouco mais de 10% e o de arrematação a pouco mais de 25% do valor de avaliação (cujos laudos, ademais, são datados de 26/09/2019 – id. 25923002, 25923004 e 25923007), percentuais, ademais, bem inferiores àquele que a jurisprudência estabelece como preço vil. O edital de leilão Nº 1031/2019 - 2031/2019-CPA/BU, datado de 17 de outubro de 2019, prevê como valor mínimo o mencionado valor da dívida de R$ 58.956,54 (sem, portanto, atualização monetária ao menos desde outubro de 2017) e o bem foi arrematado por R$ 122.956,54, ao passo que o imóvel foi avaliado, em 26/09/2019, em R$ 521.700,00. A teor do já expendido acima, não obstante possa se dizer que o disposto no § 2º do art. 27 da Lei 9.514/97, em sua aplicação estanque e literal, permitiria, em segundo leilão, a admissão de qualquer maior lance, desde que igual ou superior ao valor da dívida, a jurisprudência tem exigido também que o valor não seja vil. Aliás, a pensar de modo contrário, em um quadro contraditório e sem razoabilidade, penalizar-se-ia mais aquele devedor que pagou substancial parte de sua dívida do que aquele que pouco adimpliu, já que o débito, em virtude das amortizações ocorridas, seria bem menor e, em consequência (caso se leve em conta apenas a literalidade do § 2º do art. 27 da Lei 9.514/97), também menor seria o valor de oferta e arrematação do imóvel. Acerca do tema, já se decidiu: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. ALIENAÇÃO REALIZADA POR MENOS DA METADE DO VALOR DA AVALIAÇÃO. PREÇO VIL. CARACTERIZAÇÃO. 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, mesmo no segundo leilão, a arrematação do bem não pode ocorrer por valor inferior à metade da avaliação. 2. Não se adentrou o reexame de provas para a constatação de que o bem foi alienado por preço vil, porquanto, da leitura do voto condutor prolatado na origem, verifica-se que a arrematação do bem ocorreu por menos da metade do valor da avaliação. 3. Agravo regimental desprovido. (AGRESP - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - 995449 2007.02.38856-7, DENISE ARRUDA, STJ - PRIMEIRA TURMA, DJE DATA:16/03/2009..DTPB:.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. GARANTIA FIDUCIÁRIA. ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. PREÇO ABAIXO DO VALOR DE MERCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO PROVIDO. - O contrato em discussão foi firmado na data de 17/01/2014, na modalidade de Cédula de Crédito Bancário e encontra-se submetido à alienação fiduciária em garantia, conceituada no art. 22 da Lei nº 9.514/97 - Na forma prevista nos arts. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. - Apresenta-se possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somado dos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. - A alegação de ausência da prévia comunicação da praça ao mutuário, que deve ser feita em obediência ao que determina o art. 27,§ 2º-A da Lei nº 9.514/97, por si só autoriza a suspensão do leilão, até ser dirimida a questão com a intimação da CEF para apresentar, acaso efetivada, os comprovantes de envio das referidas notificações. - O bem foi arrematado por R$ 610.785,38, o que não corresponderia nem à metade do valor do bem àquela época remota, questão que, todavia, deverá ser melhor examinada na instrução processual pelo Juízo a quo. O terceiro adquirente do bem imóvel em leilão público é terceiro juridicamente interessado e, havendo qual pretensão de anulação/suspensão do referido ato jurídico, deve lhe ser garantido, em observância aos princípios constitucionais do devido processo legal, contraditório e ampla defesa, o legítimo direito de defesa da manutenção da sua aquisição do bem, sendo ele litisconsorte necessário na ação proposta com este objeto. - Sem que haja a devida integração à lide do litisconsorte necessário, o que passa por emenda à petição inicial e citação do terceiro interessado, providências que deverão ser adotadas pelo r. Juízo de primeira instância, sob pena de extinção do processo sem exame do mérito por ausência do litisconsorte passivo necessário. - Agravo de instrumento provido. (AI 5007908-37.2019.4.03.0000, Desembargador Federal LUIZ ALBERTO DE SOUZA RIBEIRO, TRF3 - 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 22/07/2019.) PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. OMISSÃO. EMBARGOS ACOLHIDOS. I - No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514/97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26, caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26, § 7º, artigo 26-A, § 1º da Lei 9.514/97). II - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27). III - Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24, VI, artigo 27, § 1º da Lei 9.514/97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes. IV - No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27, § 2º da Lei 9.514/97). V - Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou o segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27, §§ 2º, 3º e 4º da Lei 9.514/97), fato esse que importará em recíproca quitação. VI - Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei 9.514/97). VII - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior a 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. VIII - Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC - ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. Precedentes. IX - Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital. Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor muito inferior à da avaliação do imóvel, a execução poderá ser anulada. X - Caso em tela, as partes firmaram financiamento no montante de R$ 68.000,00. A parte Autora deixou de adimplir quatro prestações referentes ao, cujos valores iniciais somados totalizam R$ 4.128,30. A CEF publicou o Edital de Leilão Público, avaliando o imóvel no montante de R$ 253.000,00, estabelecendo o valor de venda em R$ 109.080,55. A parte Autora realizou depósito no montante de R$ 26.137,90 na véspera da realização do leilão. No dia seguinte, realizado o leilão, foi registrada proposta de arrematação no importe de R$ 126.000,00. A parte Autora ainda realizou sete depósitos entre dezembro 2015 e junho de 2016 no montante de R$ 965,00 cada. XI - Em que pese a argumentação da CEF, segundo a qual seriam necessários ao menos R$ 47.926,64 para a regularização da dívida, a própria instituição financeira demorou mais de um ano para publicar o edital convocando o leilão após a notificação da parte Autora. Ademais, cumpre destacar que a proposta de arrematação de R$ 126.000,00, quando o imóvel foi avaliado em R$ 253.000,00, parece realizada na medida exata para evitar a aplicação do limite mínimo de 50% do valor do imóvel para afastar a configuração da arrematação por preço vil. XII - Nestas condições, em que a parte Autora demonstra nítido interesse em regularizar sua dívida para manter a posse regular e a propriedade do imóvel, tendo realizado depósito de valor expressivo antes da proposta de arrematação, considerando ainda que o valor oferecido representa apenas metade do valor de avaliação do imóvel, há elementos suficientes para a anulação da execução extrajudicial, havendo indícios suficientes de que a CEF pode obter os valores necessário à regularização da dívida por meios menos gravosos ao devedor. É de se destacar que, ao se considerar os depósitos realizados na presente ação e o valor de arrematação do imóvel, são as grandes as possibilidades de que a CEF teria valores a devolver à parte Autora se mantida a execução nesses termos. XIII - Embargos de declaração acolhidos para suprir a omissão apontada, e, no mérito, dar provimento à apelação da parte Autora para anular a execução extrajudicial, afastando o vencimento antecipado da dívida, autorizando a CEF a requerer o levantamento dos valores depositados na presente ação de consignação em pagamento para o regular prosseguimento da relação obrigacional. (ApCiv 0005244-67.2015.4.03.6141, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:16/04/2018.) Ad argumentandum, malgrado o autor, no caso em exame, não tenha procurado no período dos quatro leilões ocorridos, e mesmo no presente feito, de qualquer forma efetivamente purgar a mora, isso não poderia justificar a oferta do bem em leilão por valor inferior ao do débito e muito aquém do valor de avaliação. Trata-se de questões distintas. Ademais, ainda que não haja a purgação da mora, a venda do bem por valor em conformidade com o ordenamento jurídico pode, como seria despiciendo se dizer, a depender do montante, levar a se concluir, na forma dos §§ 5º e 6º da Lei 9.514, ter havido apenas quitação, ou, nos termos do § 4º da Lei 9.514, hipótese de devolução do que sobejou. E, na espécie, a considerar o valor da dívida e o de avaliação, há mais indicativo de que haveria valores a se devolver. Destarte, diante de o valor de oferta mínima do edital e o valor de arrematação terem sido inferiores ao do montante atualizado do débito e muito inferiores ao valor de avaliação do imóvel, houve flagrante violação ao § 2º do art. 27 da Lei 9.514/97, bem como ao entendimento de que o bem não pode ser vendido por preço vil. Em consequência, deve ser reconhecida a nulidade do EDITAL DE 1º e 2º LEILÃO PÚBLICO Nº 1031/2019 - 2031/2019-CPA/BU (id. 24459336) e da arrematação feita pela empresa VARGAS SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS LTDA ocorrida supervenientemente ao ajuizamento da presente ação. Nesse contexto, não mais se podendo falar em bem já arrematado, cumpre aferir se ainda poderia o autor, não obstante a já consolidação da propriedade nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, purgar a mora. Não obstante a existência de respeitáveis posições em sentido contrário, vislumbro que a situação em que se encontra o Requerente (por conta da data de celebração do contrato) possibilitaria a purgação da mora até a arrematação do bem, em conformidade com a jurisprudência do C. STJ pautada na legislação vigente até o advento da Lei 13.465/2017 (RESP 201401495110, RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, STJ - TERCEIRA TURMA, DJE DATA:25/11/2014). Embora a nova redação dada pela Lei 13.465/2017 ao art. 39 da Lei 9.514/1997 afaste a aludida aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto–Lei 70/1966, em se tratando de direito material, e à míngua de qualquer ressalva no novo texto, não pode ela ser aplicada retroativamente. Questionar-se-ia, em princípio, qual seria o quadro a ser considerado, com o delineamento dos fatos que o integrariam e consequente demarcação do momento em que estaria perfectibilizado para se aferir, diante da irretroatividade da lei, se a nova norma seria, ou não, a ele aplicável. Indagar-se-ia, por exemplo, se seriam consideradas as datas do negócio jurídico, do inadimplemento ou do pedido de purgação da mora. Contudo, depreende-se que, quanto à questão, inclusive à luz do entendimento jurisprudencial do C. STJ vigente ao menos até a edição da Lei 13.465/2017, deve ser levado em conta o momento em que aperfeiçoado o negócio jurídico. Se havia, de antemão, a ciência da possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação mesmo quanto à alienação fiduciária, em virtude da aplicação subsidiária do art. 34 do DL 70/1966 por força do art. 39 da Lei 9.514/97 – conforme exegese do STJ acerca desse quadro normativo anterior à vigência da Lei 13.465/2017 –, dessume-se que esses dispositivos legais, em consonância com o dirigismo contratual, passaram a integrar o negócio jurídico ao tempo da celebração deste, ainda que não previstos textualmente no instrumento do contrato. Essa possibilidade, inclusive como disciplina e previsão sobre as consequências do inadimplemento e hipóteses em que facultada a purgação da mora, assim como outras cláusulas previstas expressamente no contrato acerca dessas questões, já se encontrava inserida no negócio jurídico. Ao tempo da celebração do negócio jurídico, portanto, a lei, ao lado das demais cláusulas pactuadas, já estabelecia todo o mecanismo da alienação fiduciária a ser observado, o que, convém reiterar, abarcava, segundo o aludido entendimento do C. STJ, a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. Deflui-se, assim, que, com a celebração do contrato de mútuo, no qual já se encontravam inclusas as aludidas normas de ordem pública, houve o aperfeiçoamento do ato jurídico, já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, art. 6º, § 1º), e que não poderia, deste modo, ser afetado pela nova lei (LINDB, art. 6º, caput). Em acréscimo, notadamente à vista da supremacia da ordem pública e por se tratar de bem imóvel destinado à moradia do autor, não se pode olvidar que, nos termos do art. 421 do Código Civil de 2002, “a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato”. As situações e atos posteriores dizem respeito à execução do negócio jurídico, e não à formação deste. Deve ser respeitada, de qualquer modo, a legislação em vigor à época da consumação do negócio jurídico. Aliás, mesmo a atual redação do art. 39 da Lei 9.514/1997 se refere expressamente à aplicação de determinadas normas a certas operações crédito[1], o que faz recrudescer ainda mais a exegese de que se deve observar as datas em que estas foram perfectibilizadas. Por conseguinte, considerando que os sobreditos comandos legais integravam o negócio jurídico e que este, no caso em tela, foi celebrado em 2013, anteriormente, assim, à vigência da Lei 13.465/2017 (em 12 de julho de 2017), deflui-se que esta não pode ser aplicada retroativamente para alcançá-lo. Logo, deve ser observado, in casu, o cenário normativo anterior à nova redação dada ao art. 39 da Lei 9.514/1997 pela Lei 13.465/2017, e, em consequência, o acenado entendimento sedimentado pelo C. STJ acerca dele. A propósito, no sentido da irretroatividade da Lei 13.465/2017 em relação a contratos celebrados antes de sua vigência, foi firmada tese em sede de IRDR no E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (processo nº 2166423-86.2018.8.26.0000): “A alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência." Nesse passo, não mais se podendo falar, em razão da nulidade, em arrematação do bem pela empresa VARGAS SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS LTDA (id. 45594633; id. 45594629), ainda pode o autor, na esteira do entendimento supra, purgar a mora. Entretanto, embora aplicável na espécie, a teor do acima expendido, a sobredita jurisprudência do STJ, segundo a qual pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação do bem, em razão de aplicação subsidiária (art. 39 da Lei 9.514/97) do Decreto-Lei nº 70/1966 (art. 34), conforme já decidiu o E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário implica o vencimento antecipado da dívida em hipótese que não houver a purgação da mora perante o oficial de Registro de Imóveis, de modo que, assim, a dívida executada após a consolidação da propriedade e que poderá ser purgada até a arrematação corresponde ao saldo devedor da operação de alienação fiduciária, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais (AI 00096725120164030000, DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:07/11/2016). Conquanto não se depreenda dos autos o escopo do Requerente em pagar a integralidade do débito, mormente a considerar que, ao revés disso, apenas explicitou o desejo de retomar o contrato, seu direito de purgar a mora (pelo valor integral) se opera ex vi lege. Desta sorte, pelas razões acima expostas, a pretensão deduzida merece parcial acolhimento. Posto isso, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para, considerando o conjunto da postulação, declarar a nulidade do EDITAL DE 1º e 2º LEILÃO PÚBLICO Nº 1031/2019 - 2031/2019-CPA/BU (id. 24459336) e da arrematação feita pela empresa VARGAS SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS LTDA ocorrida supervenientemente ao ajuizamento da presente ação, bem como declarar o direito do autor de purgar a mora pela integralidade do débito até a arrematação do imóvel. Custa ex lege. Condeno as rés, pro rata, ao pagamento de honorários advocatícios de 10% do valor da causa. Contudo, em relação ao autor, a exigibilidade da condenação deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. P. R. I.

18/05/2021, 00:00

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Baixa Definitiva

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Decisão Interlocutória de Mérito

Conclusão (para decisão)

Julgamento em Diligência

Conclusão (para despacho)

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/certificada

Decisão Interlocutória de Mérito

Conclusão (para decisão)

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