Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: MIRELA MAGALHAES TAGLIANI, MARIO TAGLIANI ADVOGADO do(a)
APELANTE: ROBSON GERALDO COSTA - SP237928-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL ADVOGADO do(a)
APELADO: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799-A DECISÃO
Decisão Monocrática Terminativa com Resolução de Mérito - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0010207-13.2016.4.03.6100 RELATOR: ALESSANDRO DIAFERIA
Cuida-se de apelação, interposta por MIRELA MAGALHAES TAGLIANI e MARIO TAGLIANI (ID 362393448) contra r. sentença proferida pelo MM. Juízo 17ª Vara Federal Cível de São Paulo, nos autos da ação anulatória que negou provimento ao pedido de declaração de nulidade do procedimento extrajudicial de execução em contrato com alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. A r. sentença julgou improcedente o pedido nos termos do art. 487, I, do CPC, condenando o autor ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Sobrestada a cobrança em face do benefício da justiça gratuita (CPC, art. 98, §3.º). Em suas razões recursais, aduz o apelante, em síntese, que o procedimento expropriatório é nulo, visto que não foi notificado pessoalmente para a purgação da mora, nem mesmo acerca das datas dos leilões extrajudiciais (ID 362393448). A Caixa Econômica Federal apresentou contrarrazões ao recurso (ID 362393450). Anote-se que foi interposto agravo de instrumento, parcialmente provido por esta Corte (ID 362393351, fls. 73-89, e IDs 362393373 e 362393374). Por fim, vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. O Código de Processo Civil, em seu artigo 932, possibilita o julgamento unipessoal observando-se o caráter vinculante dos precedentes (artigo 927 do NCPC). A princípio, a interpretação normativa literal do artigo 932, incisos IV e V, induz o julgador à conclusão de que somente em relação aos temas que já são objeto dos precedentes ali enumerados poderiam ser apreciados monocraticamente. A prática dos tribunais superiores e a consideração dos princípios que informam o sistema processual brasileiro conduzem, todavia, à conclusão diversa, no sentido de que as hipóteses do artigo 932 abrangem também as matérias que já sejam objeto de jurisprudência dominante nos tribunais superiores ou no próprio tribunal. Com efeito, a Súmula 568 do STJ dispõe que "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (CORTE ESPECIAL, julgado em 16/3/2016, DJe 17/3/2016). A referida Súmula continua sendo aplicada pelo STJ na vigência do CPC (precedentes: AgInt no AREsp n. 2.006.173/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022; AgInt no REsp n. 1.899.941/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022.). O STF também adota este entendimento (precedentes: AR 2.882 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 21/2/2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042 DIVULG 4/3/2022 PUBLIC 7/3/2022; ARE 1.260.087 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 17/2/2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-044 DIVULG 8/3/2021 PUBLIC 9/3/2021). Note-se que o julgamento monocrático não enseja qualquer prejuízo às partes e tampouco ofende o princípio da colegialidade, mormente considerando a possibilidade de interposição de agravo interno contra a referida decisão, cabendo ressaltar, por outro lado, que a utilização deste instituto processual se coaduna com os princípios da eficiência, economia e celeridade processuais, na medida em que filtra os recursos com baixa probabilidade de acolhimento, já que calcado em jurisprudência dominante no tribunal ou nas Cortes Superiores, contribuindo para a redução do tempo de julgamento da demanda e do custo inerente à movimentação da máquina judicial. Nesta senda, entendo pela possibilidade de ampliação interpretativa das hipóteses previstas no artigo 932, incisos IV e V, Código de Processo Civil de 2015, de modo que a autorização para as decisões unipessoais em sede recursal não fique restrita à literalidade da redação constante do dispositivo em comento, que demanda a existência de julgados de aplicação cogente. De fato, a interpretação teleológica da norma permite a compreensão de que está autorizada a prolação de decisão monocrática quando houver jurisprudência dominante sobre o tema. Viável, portanto, o julgamento das presentes apelações por decisão monocrática, com fulcro no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. Passo ao mérito recursal. Verifica-se que foi firmado contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia - Carta de crédito individual – CCFGTS - Programa Minha Casa, Minha Vida, regido pelas disposições da Lei nº 9.514/97. Importa ressaltar que o contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, produzindo efeitos jurídicos e obrigações aos contratantes. O contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa ao regime de satisfação da obrigação diferente de mútuos firmados com garantia hipotecária. Assim, quando do descumprimento contratual pelo fiduciante, há o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária, que deve alienar o bem para a satisfação de seu direito de crédito. Portanto, vencida e não paga a dívida (totalmente ou parcialmente) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do fiduciário, de acordo com o procedimento da Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem (art. 27 da Lei nº 9.514/97). I - Constitucionalidade do procedimento A constitucionalidade do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997 é pacífica. O Supremo Tribunal Federal, no Tema 982, firmou a seguinte tese: “É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal.” Portanto, não há violação ao devido processo legal, ao contraditório ou ao acesso à justiça. Assim, resta cristalino o entendimento de que o procedimento previsto da Lei nº 9.514/1997, na execução extrajudicial nos contratos de alienação fiduciária, é constitucional e não viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição. Inclusive, não há norma autorizadora ao inadimplemento do devedor quanto ao pagamento das prestações contratadas em virtude de enfrentar problemas financeiros. Aliás, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já integram políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia. II - Purgação da mora após a Lei nº 13.465/2017 A redação original do art. 39, inciso II, do mencionado diploma legal, previa a aplicabilidade do Decreto-Lei nº 70/1966 ao tema. Sendo assim, era possível que o fiduciante purgasse a mora nos 15 (quinze) dias após sua intimação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a assinatura do ato de arrematação do bem imóvel em leilão extrajudicial (art. 34 do DL nº 70/1996). A Lei nº 13.465/2017, publicada em 12/7/2017, modificou o art. 39, inciso II, da Lei nº 9.514/97 e restou prescrito que as disposições do DL nº 70/1996 passariam a ser aplicáveis tão somente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca, os quais se diferem da alienação fiduciária. Desta forma, após o advento da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora pelo devedor tornou-se possível nos 15 (quinze) dias após sua notificação pessoal (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97) ou até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária em favor do credor (art. 26-A da Lei nº 9.514/97). Depois da consolidação, o devedor possui o direito de preferência para adquirir o imóvel em leilão, desde que efetue o pagamento do valor integral do contrato e das demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade (art. 2, § 2º-B, da Lei 9.514/97). Nesse contexto, instauraram-se discussões de direito intertemporal relacionadas às modificações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997. Isso porque os contratos firmados sob o regime da alienação fiduciária possuem natureza de trato sucessivo, normalmente estendendo-se por longos períodos, razão pela qual se submetem à garantia constitucional da irretroatividade das leis. Assim, as alterações introduzidas pela Lei nº 13.465/2017 produzem efeitos apenas prospectivos, alcançando os efeitos futuros dos contratos em curso, sem atingir situações jurídicas já consolidadas sob a disciplina normativa anterior. À luz do princípio da segurança jurídica, as intimações pessoais realizadas antes da vigência da Lei nº 13.465/2017 asseguravam ao devedor fiduciante a possibilidade de purgar a mora até a formalização da arrematação do imóvel em leilão, em decorrência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, então admitida pela jurisprudência. Após a entrada em vigor da nova legislação, entretanto, passou a prevalecer a sistemática expressamente prevista na Lei nº 9.514/1997, segundo a qual a regularização da dívida somente pode ocorrer até a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Assim, a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação limita-se às situações em que a intimação do devedor, a consolidação da propriedade e a realização dos leilões tenham ocorrido antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. Nessas hipóteses, assegurava-se ao fiduciante o direito de quitar o débito até a arrematação do imóvel, com o consequente restabelecimento do contrato. Por outro lado, caso a averbação da consolidação da propriedade ou a realização dos leilões tenha ocorrido já sob a vigência da Lei nº 13.465/2017, não subsiste a faculdade de purgação da mora, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem durante os leilões, na forma da legislação aplicável. Sobreveio decisão do c. STJ, proferida em 10/12/2025, nos autos do REsp 2.126.726/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. TEMA 1288. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.465/2017 A CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1. Recurso especial interposto por instituição financeira contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de execução extrajudicial cumulada com pedido de suspensão de leilão e restituição de prazo para purgação da mora, manteve a sentença que permitiu a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, mesmo após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017. 2. A questão em discussão consiste em saber se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade em momento posterior ao início de vigência. 3. A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel. 4. A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato. 5. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência. 6. O acórdão recorrido violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado nesta Corte Superior. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a matéria contida no art. 6º da LINDB tem caráter constitucional, sendo inviável sua apreciação em recurso especial. 8. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Tema 1288. 1) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 9. Julgamento do caso concreto: Recurso especial provido para reformar o acórdão de origem e julgar improcedente a ação. (REsp n. 2.126.726/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 10/12/2025, DJEN de 17/12/2025) - grifos acrescidos Nesse REsp 2.126.726/SP, o e. STJ firmou a seguinte Tese no Tema nº 1.288: a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. Nos termos da Tese fixada no Tema 1.288 pelo c. STJ, a Lei nº 13.465/2017 é aplicável também aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência, a depender da data da consolidação da propriedade. Nos casos em que a consolidação da propriedade ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, não remanesce o direito à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, sendo garantido ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência. Do exame do procedimento extrajudicial juntado aos autos, constata-se que a parte apelante foi pessoalmente intimada para purgação da mora, conforme certidão positiva de intimação e certidão de transcurso de prazo emitida pelo Oficial de Registro (ID 362393351, fls. 103/104). Bem como, verifico que a averbação nº 10, efetuada em 27/10/2015 na matrícula do imóvel registrada sob o nº 159.464 perante o 18º Oficial Registro de Imóveis de São Paulo, indica que a parte fiduciante foi intimada a saldar os débitos em atraso, mas não purgou a mora. Assim, o referido Cartório procedeu à averbação da consolidação da propriedade em favor da credora fiduciária Caixa Econômica Federal-CEF (ID 360997445 - autos autos de origem). Nesse ponto, importa frisar que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção relativa de veracidade, consoante art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97. As certidões emitidas pelo Oficial de Registro de Imóveis é ato revestido de fé pública, nos termos da legislação que rege os serviços notariais e de registro, gozando, portanto, de presunção de veracidade e legitimidade. Isso significa que os atos praticados pelo registrador, no exercício de sua função, são considerados verdadeiros e válidos até prova em contrário, conferindo segurança jurídica às relações imobiliárias e garantindo a publicidade, autenticidade e eficácia dos registros. APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do e. STJ e deste c. TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Foram realizadas diversas tentativas de intimar pessoalmente os mutuários, pelo Registro de Títulos e Documentos, sem sucesso. Assim, a intimação foi realizada por edital, conforme previsão expressa do art. 26, §4º, da Lei nº 9.514/1997. - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Também restou comprovada a notificação acerca das datas dos leilões extrajudiciais, cumprindo a exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997. - Pelos documentos juntados aos autos, o imóvel foi levado a dois leilões, os quais resultaram negativos. Posteriormente, foi alienado através de concorrência pública. - Apesar de ciente dos ônus contratuais livremente assumidos, o devedor-fiduciante não purgou a mora e nem exerceu o direito de preferência assegurado pela legislação, ao mesmo tempo em que não há irregularidade formal ou material no procedimento de execução extrajudicial noticiado nos autos. - Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0000237-26.2017.4.03.6141, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 30/3/2023, DJEN DATA: 4/4/2023) – grifos acrescidos. III – Do caso concreto No caso sub judice, o contrato de financiamento foi firmado entre as partes em 14/2/2013 (ID 35741494- fls. 06), tendo a consolidação da propriedade ocorrido em 2015, portanto, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017. Sendo assim, a pretensão de purgação da mora da autora teria o marco até a arrematação do imóvel. Todavia, ainda que se admita a existência de eventual vício no procedimento expropriatório, observa-se que o apelante não promoveu o depósito judicial do valor integral da dívida, providência indispensável para o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. Nessa linha, a pretensão de nulidade dos leilões deve estar necessariamente acompanhada do depósito judicial do montante devido, como forma de demonstrar a efetiva intenção de adimplemento e a boa-fé objetiva do devedor. A ausência de tal providência revela intento meramente protelatório, na medida em que a decretação de nulidade, desacompanhada da garantia do juízo, implicaria indevida reabertura de prazo para pagamento ou tentativa de renegociação, em afronta à sistemática legal da alienação fiduciária. Ademais, a exigência do depósito integral também se justifica pela necessidade de resguardar o interesse público envolvido, especialmente quando a credora fiduciária atua na recuperação de crédito vinculado a recursos públicos. A invalidação do leilão sem a correspondente garantia de pagamento inviabiliza a restituição dos valores aos cofres públicos, frustrando a finalidade do procedimento expropriatório. Assim, mostra-se imprescindível condicionar eventual reconhecimento de nulidade à prévia integralização do débito, sob pena de desequilíbrio do sistema e prejuízo ao erário. Nesse sentido, colaciono julgados desta 2ª Turma, a qual componho: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. INTIMAÇÃO PARA OS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. NECESSIDADE DE DEPÓSITO DO MONTANTE DESCRITO NO ART.27, § 2º-B, DA LEI Nº 9.514/1997. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Com relação à notificação acerca dos leilões, desde sua edição, cuidando de consolidação de propriedade, o art. 26, §3º da Lei nº 9.514/1997 já previa a correspondência (com AR) como meio alternativo a oficiais cartorários para informação do devedor-fiduciante. Por certo, esses mesmos meios também servem para informar o devedor-fiduciante sobre a realização de leilões do imóvel consolidado em favor do credor-fiduciário, de tal modo que a Lei nº 13.465/2017 apenas explicitou o mesmo regramento ao introduzir o § 2º-A no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, mencionando a comunicação por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (inclusive ao endereço eletrônico). - Ademais, a juntada de documentos comprovando a prévia ciência de leilão é exigência formal e material para que o devedor exerça suas prerrogativas (dentre elas a eventual purgação da mora ou o direito de preferência). Contudo, a necessidade dessa comprovação não pode ser um fim em si mesmo, de tal modo que a juntada aos autos de documentos nesse sentido pode ser dispensada se houver inequívoca demonstração de o devedor ter sido devidamente informado pela CEF em relação aos leilões designados, notadamente quando essa conclusão for extraída da própria narrativa do devedor. - No caso dos autos, ainda que haja aparente irregularidade na intimação da parte agravante quanto ao leilão designado (fato que deverá ser desvendado quando da realização da indispensável instrução probatória no feito subjacente), o seu eventual reconhecimento não atinge a consolidação da propriedade em favor instituição financeira agravada. Restando, assim, apenas a possibilidade do exercício do direito de preferência pela parte recorrente, considera-se indispensável à concessão da tutela de urgência vindicada o depósito judicial do valor correspondente ao montante da dívida e demais encargos previstos no art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997, o que não ocorreu no presente caso. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5024917-36.2024.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 30/4/2025, DJEN DATA: 7/5/2025) – grifos acrescidos. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. INTIMAÇÃO. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação, mantendo sentença de improcedência em ação que objetivava anular procedimento de execução extrajudicial de imóvel em garantia fiduciária, com pedido de manutenção da posse. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se: (i) houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de produção de prova pericial; (ii) o procedimento de consolidação da propriedade e os leilões subsequentes respeitaram os requisitos da Lei nº 9.514/97; (iii) a ausência de intimação do devedor para purgação da mora e das datas dos leilões comprometeu a legalidade da execução; e (iv) a venda do imóvel ocorreu por preço vil. III. Razões de decidir A matéria é de direito, sendo desnecessária a realização de prova pericial. O julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa. Restou comprovada a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário após o decurso do prazo legal sem a purgação da mora. A certidão de intimação lavrada por Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e não foi infirmada por prova robusta. Não demonstrada a intenção do devedor de exercer direito de preferência, nem requerido depósito judicial do valor da dívida, é incabível alegação de nulidade por ausência de notificação de leilões. O contrato previa valor de avaliação para fins de leilão, e o imóvel foi arrematado por montante não inferior a 50% desse valor, afastando-se a alegação de preço vil. IV. Dispositivo e tese. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. É legítima a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário após a inércia do devedor em purgar a mora no prazo legal, desde que regularmente intimado. 2. A ausência de demonstração de prejuízo e de proposta concreta de adimplemento impede o reconhecimento de nulidade por falha na notificação dos leilões. 3. Não há preço vil quando o valor de arrematação do imóvel supera 50% do valor de avaliação contratual." (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5022140-48.2023.4.03.6100, Rel. Desembargadora Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 12/11/2025, DJEN DATA: 14/11/2025) – grifos acrescidos. APELAÇÃO. CONTRATOS. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DE LEILÃO. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. ARREMATAÇÃO. TERCEIRO DE BOA-FÉ. NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. DIREITO DE PREFERÊNCIA. AUSÊNCIA DE PEDIDO DE DEPÓSITO JUDICIAL. ALEGAÇÃO GENÉRICA. NECESSÁRIA A DEMONSTRAÇÃO DO EFETIVO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor do AV. 10, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora. Ademais, a CEF juntou todo o procedimento de intimação da mutuária, comprovando o decurso do prazo após a regular intimação realizada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto. - Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora já se deu sob a vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei nº 13.465/2017, uma vez que ação foi ajuizada em 19/01/2023, de modo que é incabível a purgação da mora - Outrossim, pela documentação carreada aos autos, o imóvel foi levado a leilão e arrematado por terceiro de boa-fé, não sendo mais possível qualquer tentativa de purgação da mora. - Deve-se salientar que qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora ou de fazer valer o seu direito de preferência na arrematação do imóvel, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. - Nessa senda, embora não comprovado pela CEF o envio de notificação da ocorrência dos leilões à parte autora, analisando os pedidos aduzidos na inicial, nota-se que não foi realizado qualquer pedido de depósito dos valores necessários para a purgação da mora ou para o exercício do direito de preferência, o que apenas corrobora se tratar de alegações genéricas de nulidade, por falta de intimação, sem a demonstração da efetiva possibilidade de arcar com os valores necessários à quitação da dívida. - Assim, nos termos da legislação em vigor, entendo que não foi demonstrada a irregularidade do procedimento de execução extrajudicial, de forma que não há razão para anular a arrematação do bem imóvel e possibilitar o exercício do direito de preferência, visto que a parte não demonstrou a efetiva intenção e a possibilidade de adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos demais encargos e despesas. Com efeito, aplica-se o princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara a nulidade de um ato sem que seja provado o prejuízo causado por ele. - Apelação desprovida, com majoração da verba honorária. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000354-39.2023.4.03.6102, Rel. Desembargadora Federal RENATA ANDRADE LOTUFO, julgado em 11/8/2024, DJEN DATA: 15/8/2024) – grifos acrescidos.
Diante do exposto, ainda que se reconheça a existência de possível irregularidade no procedimento expropriatório, a ausência de depósito judicial do valor integral da dívida impede o acolhimento da pretensão anulatória, porquanto não demonstrada a efetiva intenção de adimplemento nem observados os requisitos legais para o exercício do direito de preferência, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. A medida pretendida, desacompanhada da devida garantia do juízo, revela-se incompatível com a sistemática da alienação fiduciária e com os princípios da boa-fé objetiva e da segurança jurídica. Em relação à notificação acerca dos leilões, a Lei nº 13.645/2017, ao introduzir o §2º-A no art. 27 da Lei nº 9.514/97, admite a comunicação por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Porém, mesmo que a apelada não tenha juntado aos autos comprovação da intimação dos leilões, o ajuizamento da ação de conhecimento em 06/05/2016 (ID 362393349 (petição inicial), antes da realização dos leilões designados para 7/5/2016 - 1ª Praça e 14/5/2016 - 2ª Praça, gera a presunção de que a parte devedora, ora apelante, teve ciência inequívoca da data, hora e local dos leilões em tempo hábil para exercer seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). No sentido do acima exposto, segue o entendimento desta Corte, ao qual me filio: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência). Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/7/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/4/2023, DJEN DATA: 28/4/2023)" AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. TEMPO HÁBIL PARA PURGAÇÃO DA MORA OU DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. TUTELA PROVISÓRIA. AUSENTES OS REQUISITOS. RECURSO DESPROVIDO. (...) 7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. 8. No que tange à notificação pessoal para o leilão, observo que a parte autora agravante ajuizou a demanda originária em 14.12.2022, requerendo a suspensão dos leilões designados para 20.12.2022 (1ªPraça), e 4.1.2023 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou de preferência. 9. Não se vislumbra presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da tutela provisória para suspensão dos leilões, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97. 10. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/4/2023, DJEN DATA: 24/4/2023) DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES. IMPOSSIBILIDADE DE PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Agravo de instrumento interposto por Nilto Ferreira Morais contra decisão que indeferiu a tutela de urgência pleiteada para suspender a execução extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária. O agravante sustenta ausência de notificação para purgação da mora e desconhecimento das datas dos leilões realizados. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se houve irregularidades no procedimento de execução extrajudicial do imóvel e se o recorrente possui o direito de purgar a mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. III. Razões de decidir A averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel comprova a observância dos requisitos legais do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal reconhece que, com a vigência da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora deve ocorrer antes da consolidação da propriedade, restando ao devedor apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel. A simples intenção do devedor de purgar a mora não constitui fundamento suficiente para a suspensão da consolidação da propriedade ou para anulação dos leilões. Inexistência de comprovação de prejuízo pela ausência de notificação específica das datas dos leilões, especialmente porque o agravante ajuizou a ação antes da realização do segundo leilão, o que demonstra sua ciência inequívoca dos eventos. IV. Dispositivo e tese Agravo de instrumento desprovido. Tese de julgamento: "1. A consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário torna inviável a purgação da mora pelo devedor fiduciante. 2. A ausência de intimação pessoal das datas dos leilões não enseja a nulidade do procedimento, desde que atingida a finalidade da norma." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; Lei nº 13.465/2017. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.007.941/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 14.02.2023; TRF3, AI 5014100-44.2023.4.03.0000, Rel. Des. Federal Nelton dos Santos, 15.09.2023. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000785-75.2025.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 12/5/2025, DJEN DATA: 14/5/2025) - grifos acrescidos. Por fim, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado do proveito econômico obtido ou não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § § 2º e 11, do Código de Processo Civil. Ressalto, contudo, que sua exigibilidade deve permanecer suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. É o suficiente.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, nos termos da fundamentação. Intimem-se. Publique-se. Sobrevindo o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao Juízo de origem. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal