Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: IVAN FERREIRA GALTER, REGINA HELENA AZEVEDO GALTER Advogado do(a)
AUTOR: EMERSON ADAGOBERTO PINHEIRO - SP260122
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: KLEBER ROGERIO FURTADO COELHO - MS17471 TERCEIRO
INTERESSADO: ANTONIO ROBSON PIROVANI DE OLIVEIRA ADVOGADO do(a) TERCEIRO
INTERESSADO: JAILTON ALVES RIBEIRO CHAGAS - SP225930 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001000-26.2018.4.03.6134 / 1ª Vara Federal de Americana
Trata-se de ação manejada em desfavor da CEF, na qual se objetiva, em suma, a declaração de nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto de garantia do contrato de financiamento narrado na prefacial. Em sede de tutela de urgência, busca a parte autora provimento jurisdicional que lhe assegure permanecer no imóvel, bem como suspenda “todos os atos, em especial o de averbação da arrematação”. Assevera parte autora, em síntese, que, em razão da inadimplência do contrato de “mútuo de dinheiro condicionado com obrigações e alienação fiduciária” celebrado em 02/07/2015, foi deflagrado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, o qual, porém, restou maculado de diversas nulidades (“a.1. por falta de intimação da consolidação da propriedade conforme previsto no Parágrafo Décimo Segundo, da CLAUSULA VIGÉSIMA QUARTA; a.2. por falta de realização de nova avaliação do imóvel, sendo nula a avaliação unilateral realizada pela Ré; a.3. por falta de intimação pessoal dos Autores das datas em que seriam realizados os leilões; a.4. por falta de publicação dos editais de leilão em jornal local de grande circulação; a.5. pela venda por preço vil”). Indeferida a medida liminar (id. 9076899). Deferidos os benefícios da justiça gratuita. Citada, a CEF apresentou contestação, na qual pugnou pela extinção do feito sem resolução do mérito; no mérito, sustentou a regularidade do procedimento de execução extrajudicial (id. 9842331). Réplica no id. 10429092. A CEF juntou novos documentos (ids. 11074687 e seguintes), sobre os quais a parte autora se manifestou (id. 11258209). Decisão saneadora (id. 13970880). Auto de Constatação, Vistoria e Reavaliação (id. 23994284). O arrematante do imóvel dado em garantia ingressou o feito como terceiro interessado (id. 39597393). Foi concedido à parte autora prazo para o exercício do direito previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97 (id. 45565588). A parte autora requereu a dilação do prazo nos ids. 47512756 e 51848576. A CEF acostou ao feito planilha atualizada do débito (ids. 242499228 e seguintes). Novo pedido de dilação de prazo para o depósito do saldo devedor (id. 249638478). É o relatório. Fundamento e decido. A alegada ausência de justificação da pretensão deduzida pela parte autora constitui questão meritória e será analisada como tal. Preliminar afastada. Oportunizado aos postulantes o exercício do direito previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97, estes limitaram-se a depositar apenas parte do débito. Vale registrar que foram deferidas diversas dilações de prazo para o depósito da integralidade do débito, tendo transcorrido mais de 02 (dois) anos desde o despacho de id. 45565588. Destarte, não exercida tempestivamente a preferência legal supracitada, passo ao exame do mérito. Conheço diretamente do pedido, na forma do artigo 355, I, do CPC, haja vista que as questões de mérito são de direito ou permitem julgamento a partir dos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de prova oral ou pericial. O contrato em discussão nestes autos possuía garantia de alienação fiduciária cujo objeto era o imóvel situado à rua Altamiro Carrilho, 361, Jaguari, Americana (matrícula nº 77359 do CRI de Americana). Em vista da inadimplência do ajuste, a parte autora foi devidamente notificada para purgar a mora (20/05/2016, id. 11074688), porém, sem atender ao comando da notificação. Os procedimentos de execução foram concluídos e o imóvel dado em garantia teve a propriedade consolidada em nome da Caixa na data de 10/2016, sendo registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis (id. 9020156). Embora não reste comprovada a intimação dos devedores acerca da consolidação da propriedade (cf. Cláusula Vigésima Quarta, parágrafo décimo quarto), desponta inequívoca sua ciência quanto a esse fato, tendo em vista as notificações subsequentes e a própria advertência lançada na intimação para purgação da mora. O 1º leilão foi designado para 23/11/2017, ao passo que a 2ª praça restou designada para 07/12/2017; conforme se infere do documento inserto no id. 9956929 (p. 07), a intimação do leilão foi perfectibilizada em 29/12/2017 e 10/01/2018, ou seja, em datas posteriores ao dia do 1º leilão. Diante desse cenário, a CEF informou a redesignação do 2º Leilão para 31/01/2018, contudo, também nessa oportunidade a intimação não ocorreu, conforme se extrai do documento id. 11074695. Pois bem. A despeito das impropriedades ocorridas nas intimações, infere-se da documentação carreada ao feito que quando do leilão designado para o dia 31/01/2018 os devedores tinham ciência de que o imóvel de propriedade já consolidada em favor da credora fiduciária estava em vias de ser levado à leilão (como dito, houve intimações feitas em 29/12/2017 e 10/01/2018). Nesse cenário, tenho que não há nulidade a ser pronunciada, pois a finalidade do ato fora cumprida. A par disso, impende destacar que a ciência do quadro de inadimplência era certa, bem assim a iminência da expropriação do bem; a consolidação da propriedade ocorreu em outubro/2016 (id. 11074692) e o termo de arrematação assinado em janeiro/2018 (id. 9957503), havendo, portanto, tempo hábil à regularização da operação, mediante o pagamento da integralidade do débito, na esteira da jurisprudência do C. STJ. Além disso, a intimação acerca das datas dos leilões visar possibilitar ao devedor a concretização do seu direito de preferência. No caso concreto, tal direito de preferência foi novamente oportunizado no curso deste processo, tendo decorrido o prazo de mais de dois anos sem o seu pleno exercício, o que reforça a inocorrência de real prejuízo advindo da intimação administrativa feita fora do prazo. Outrossim, não há que se falar em nulidade da previsão contratual que reserva à CEF o direito de requerer nova avaliação do bem dado em garantia (Cláusula Décima Quinta – id. 9019713, p. 06). Não obstante certa a aplicação do CDC em relações como a dos autos, seu efeito prático decorrerá de comprovação de abuso por parte do agente financeiro, o que não ocorreu. Com efeito, conforme afirmado na inicial, o valor de mercado do bem, em maio de 2018, girava em torno de R$ 395.000,00 a R$ 408.000,00; a avaliação que antecedeu os leilões impugnados, realizada em outubro de 2017, estimou em R$ 365.500,00 o valor do imóvel; por sua vez, a Oficiala de Justiça deste juízo, em diligência realizada em outubro de 2019, avaliou o imóvel em R$ 380.000,00 (id. 23994284). Desse modo, não resta demonstrado a contento qualquer desproporcionalidade flagrante nessa etapa, valendo destacar que não há nos autos qualquer elemento a indicar que aos devedores teria sido negada a realização de nova avaliação. Portanto, o rito da execução extrajudicial foi adequadamente observado. Não procedem os argumentos de ausência de notificações, tampouco a alegada “falta de publicação dos editais de leilão em jornal local de grande circulação” (ids. 9956940 e seguintes). Em prosseguimento, merece ser rechaçada a afirmação de que o imóvel dado em garantia, por tratar-se de bem de família, é impenhorável e, portanto, não sujeito à consolidação da propriedade decorrente da alienação fiduciária. Com efeito, o STJ tem entendimento no sentido de que a regra de exceção à impenhorabilidade, nos termos do art. 3°, V, da Lei n. 8.009/1990, é aplicável às hipóteses em que o bem é oferecido em garantia de empréstimo contraído em benefício da entidade familiar, tal como pessoa jurídica da qual os únicos sócios são cônjuges (STJ, AgInt no AgRg no AREsp 848.498/PR, DJe 01/09/2016, STJ, AgRg no REsp 1449423/SP, DJe 31/03/2015). No presente caso, o imóvel objeto dos autos foi livremente oferecido como garantia no contrato de mútuo com alienação fiduciária celebrados pelos contratantes, não sendo razoável que os devedores se furtem ao cumprimento das obrigações assumidas contratualmente (inclusive pela Sra. Regina, conforme se observa no id. 9019713, p. 16). Nesse sentido, recentemente decidiu o E. TRF3: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. ALEGAÇÃO DE IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA. DESCABIMENTO. IMÓVEL OFERTADO EM GARANTIA VOLUNTARIAMENTE. - Na forma da Lei nº 9.514/1997, o contrato com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia possui regras e procedimento próprios. Vencida e não paga a dívida, e nem purgada a mora (no montante das prestações em atraso, com acréscimos) após a intimação regular do devedor-fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor-fiduciário, viabilizando o leilão do bem (pelo saldo integral do contrato remanescente, mais despesas previstas em lei), no qual o devedor-fiduciário terá apenas direito de preferência. O contrato entre devedor-fiduciante e credor-fiduciário será extinto após o leilão, com acerto de contas ou com quitação integral da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - A jurisprudência do C. STJ é uníssona no sentido de que a regra de impenhorabilidade do bem de família aplica-se tão somente às situações de uso regular de direito, devendo ser coibidos o abuso do direito de propriedade, a fraude e a má-fé do proprietário, no que vem sendo acompanhada pela Segunda Turma desta E. Corte. Ademais, é ínsito ao contrato celebrado a possibilidade de alienação fiduciária do imóvel. Precedentes. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - Apelação não provida. (APELAÇÃO CÍVEL..SIGLA_CLASSE: ApCiv 5000340-66.2017.4.03.6134, TRF3 - 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 05/11/2020) APELAÇÃO. CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. BEM DE FAMÍLIA DADO EM GARANTIA. PRESUNÇÃO DE QUE O NEGÓCIO JURÍDICO GARANTIDO PELO IMÓVEL REVERTEU EM BENEFÍCIO DA ENTIDADE FAMILIAR. AFASTADA A IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL. APELO NÃO PROVIDO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. 1. A discussão travada nos autos diz com a possibilidade de se opor o fato de o bem oferecido em garantia como bem de família e se houve de fato benefício da família no contrato garantido pelo imóvel. 2. Não se discute que o imóvel objeto dos autos seja bem de família, a questão a ser dirimida é se teria esse bem a proteção dedicada pela Lei nº 8.009/1990. 3. O caso concreto, contudo, se enquadra no disposto no artigo 3º, inciso V, segundo o qual, para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. 4. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel que, inadimplida a obrigação respectiva, consolida-se em favor do credor fiduciário. 5. No caso dos autos, mostra inequívoca a constatação de que o bem imóvel em debate foi oferecido pelos apelantes - na qualidade de avalistas - como garantia em contrato de Cédula de Crédito Bancário celebrado entre a apelada e a empresa S. Brandi Industrial Ltda. ME e que, no posterior Termo de Aditamento em que apelante também figurou como avalista (ao lado de Priscila Azevedo Brandi), a mesma garantia foi mantida. 6. É bem verdade que a jurisprudência tem afastado a aplicação da hipótese prevista no inciso V do artigo 3º da Lei nº 8.009/90 nos casos em que restar evidente que a entidade familiar não se beneficiou da dívida contraída. Esta não é, contudo, a situação enfrentada nos autos, cujos documentos carreados autorizam a presunção de que a pessoa jurídica que contraiu a dívida se trata de empresa familiar, vez que além de sua denominação ser formada pelo sobrenome comum "Brandi", tanto a pessoa jurídica, como as respectivas sócias e o próprio apelante Sérgio Brandi possuem o mesmo endereço (Rua Ronaldo Otto Giorgi nº193, Itapetininga). 7. Precedentes do C. STJ. 8. O argumento de que o empréstimo foi utilizado para saldar dívidas da empresa da qual é sócia não socorre aos apelantes, pois a legislação de regência, sobretudo as Leis nº 9.514/1997 e nº 10.931/2004, não impede que a alienação fiduciária de bem imóvel seja celebrada para garantir qualquer obrigação pecuniária. 9. Assim, não há que se falar na impenhorabilidade do imóvel com fundamento na Lei nº 8.009/1990. 10. Recurso de apelação a que se nega provimento. 11. Majorada a verba honorária para 12% sobre o valor da causa, nos termos do § 11º do artigo 85 do Código de Processo Civil. (APELAÇÃO CÍVEL: 5000146-75.2016.4.03.6110:, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 20/05/2020) Por outro lado, assiste parcial razão à parte autora quanto à irregularidade do preço de arrematação do bem. Com efeito, sobre o preço de venda do imóvel no primeiro e no segundo leilões, assim diz a Lei nº 9.514/97, na redação da Lei nº 13.465/17 (já vigente à época do leilão): “Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.” Ademais, nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato esse que importará em recíproca quitação (art. 27, §4º, Lei nº 9.514/97). No caso dos autos, por se tratar de um segundo leilão, era de rigor que a credora fiduciária aceitasse o maior lance em valor igual ou superior ao valor da dívida e encargos, que observasse a vedação de venda do bem por preço vil, assim considerado aquele inferior à metade da avaliação, conforme art. 891 do CPC[1] e precedentes jurisprudenciais, e, ainda, que entregasse ao devedor a importância que sobejasse. Nesse sentido: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. ALIENAÇÃO REALIZADA POR MENOS DA METADE DO VALOR DA AVALIAÇÃO. PREÇO VIL. CARACTERIZAÇÃO. 1. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, mesmo no segundo leilão, a arrematação do bem não pode ocorrer por valor inferior à metade da avaliação. 2. Não se adentrou o reexame de provas para a constatação de que o bem foi alienado por preço vil, porquanto, da leitura do voto condutor prolatado na origem, verifica-se que a arrematação do bem ocorreu por menos da metade do valor da avaliação. 3. Agravo regimental desprovido. (AGRESP - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - 995449 2007.02.38856-7, DENISE ARRUDA, STJ - PRIMEIRA TURMA, DJE DATA:16/03/2009..DTPB:.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. GARANTIA FIDUCIÁRIA. ANULAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. PREÇO ABAIXO DO VALOR DE MERCADO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. RECURSO PROVIDO. - O contrato em discussão foi firmado na data de 17/01/2014, na modalidade de Cédula de Crédito Bancário e encontra-se submetido à alienação fiduciária em garantia, conceituada no art. 22 da Lei nº 9.514/97 - Na forma prevista nos arts. 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, bem como efetuar a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público. Não há inconstitucionalidade na execução extrajudicial, prevista pela Lei n. 9.514/97, a qual não ofende a ordem a constitucional, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei 70/66, nada impedindo que o fiduciante submeta a apreciação do Poder Judiciário o descumprimento de cláusulas contratuais. - Apresenta-se possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somado dos encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. - A alegação de ausência da prévia comunicação da praça ao mutuário, que deve ser feita em obediência ao que determina o art. 27,§ 2º-A da Lei nº 9.514/97, por si só autoriza a suspensão do leilão, até ser dirimida a questão com a intimação da CEF para apresentar, acaso efetivada, os comprovantes de envio das referidas notificações. - O bem foi arrematado por R$ 610.785,38, o que não corresponderia nem à metade do valor do bem àquela época remota, questão que, todavia, deverá ser melhor examinada na instrução processual pelo Juízo a quo. O terceiro adquirente do bem imóvel em leilão público é terceiro juridicamente interessado e, havendo qual pretensão de anulação/suspensão do referido ato jurídico, deve lhe ser garantido, em observância aos princípios constitucionais do devido processo legal, contraditório e ampla defesa, o legítimo direito de defesa da manutenção da sua aquisição do bem, sendo ele litisconsorte necessário na ação proposta com este objeto. - Sem que haja a devida integração à lide do litisconsorte necessário, o que passa por emenda à petição inicial e citação do terceiro interessado, providências que deverão ser adotadas pelo r. Juízo de primeira instância, sob pena de extinção do processo sem exame do mérito por ausência do litisconsorte passivo necessário. - Agravo de instrumento provido. (AI 5007908-37.2019.4.03.0000, Desembargador Federal LUIZ ALBERTO DE SOUZA RIBEIRO, TRF3 - 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 22/07/2019.) PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. OMISSÃO. EMBARGOS ACOLHIDOS. I - No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514/97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26, caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26, § 7º, artigo 26-A, § 1º da Lei 9.514/97). II - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27). III - Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24, VI, artigo 27, § 1º da Lei 9.514/97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes. IV - No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27, § 2º da Lei 9.514/97). V - Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou o segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27, §§ 2º, 3º e 4º da Lei 9.514/97), fato esse que importará em recíproca quitação. VI - Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei 9.514/97). VII - A Lei 9.514/97 não prevê a hipótese de fracasso do leilão em função da arrematação por preço vil. A jurisprudência pátria, no entanto, vem assentando que, além dos requisitos já previstos, o lance vencedor não poderá representar montante inferior a 50% da avaliação do imóvel, sob pena de se anular a execução, notadamente quando evidente ao senso comum a configuração do preço vil. VIII - Este entendimento representa aplicação subsidiária e analógica da norma contida no artigo 692 do CPC/73, sendo de rigor destacar a positivação expressa da regra dos cinquenta por cento no artigo 891, caput e parágrafo único do novo CPC - ressalvada a hipótese em que houve fixação diversa de preço mínimo pelo juiz. Precedentes. IX - Entendimento diverso poderia implicar em verdadeiro enriquecimento sem causa, nos termos do artigo 884 do CC, já que o que justifica o aumento do patrimônio da instituição financeira é o crédito da relação obrigacional. Este por sua vez é composto pelo capital investido, limitado ao valor do imóvel financiado, e pelos juros que são a própria remuneração paga pelo mutuário em função do tempo necessário à amortização do capital. Se a adjudicação do imóvel pelo executante se deu por valor muito inferior à da avaliação do imóvel, a execução poderá ser anulada. X - Caso em tela, as partes firmaram financiamento no montante de R$ 68.000,00. A parte Autora deixou de adimplir quatro prestações referentes ao, cujos valores iniciais somados totalizam R$ 4.128,30. A CEF publicou o Edital de Leilão Público, avaliando o imóvel no montante de R$ 253.000,00, estabelecendo o valor de venda em R$ 109.080,55. A parte Autora realizou depósito no montante de R$ 26.137,90 na véspera da realização do leilão. No dia seguinte, realizado o leilão, foi registrada proposta de arrematação no importe de R$ 126.000,00. A parte Autora ainda realizou sete depósitos entre dezembro 2015 e junho de 2016 no montante de R$ 965,00 cada. XI - Em que pese a argumentação da CEF, segundo a qual seriam necessários ao menos R$ 47.926,64 para a regularização da dívida, a própria instituição financeira demorou mais de um ano para publicar o edital convocando o leilão após a notificação da parte Autora. Ademais, cumpre destacar que a proposta de arrematação de R$ 126.000,00, quando o imóvel foi avaliado em R$ 253.000,00, parece realizada na medida exata para evitar a aplicação do limite mínimo de 50% do valor do imóvel para afastar a configuração da arrematação por preço vil. XII - Nestas condições, em que a parte Autora demonstra nítido interesse em regularizar sua dívida para manter a posse regular e a propriedade do imóvel, tendo realizado depósito de valor expressivo antes da proposta de arrematação, considerando ainda que o valor oferecido representa apenas metade do valor de avaliação do imóvel, há elementos suficientes para a anulação da execução extrajudicial, havendo indícios suficientes de que a CEF pode obter os valores necessário à regularização da dívida por meios menos gravosos ao devedor. É de se destacar que, ao se considerar os depósitos realizados na presente ação e o valor de arrematação do imóvel, são as grandes as possibilidades de que a CEF teria valores a devolver à parte Autora se mantida a execução nesses termos. XIII - Embargos de declaração acolhidos para suprir a omissão apontada, e, no mérito, dar provimento à apelação da parte Autora para anular a execução extrajudicial, afastando o vencimento antecipado da dívida, autorizando a CEF a requerer o levantamento dos valores depositados na presente ação de consignação em pagamento para o regular prosseguimento da relação obrigacional. (ApCiv 0005244-67.2015.4.03.6141, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:16/04/2018.) Conforme se depreende do documento inserto no id. 11074694, o imóvel foi avaliado em R$ 365.000,00, razão pela qual, na linha do acima expendido, o preço mínimo aceitável para o lance de arrematação seria de R$ 182.750,00; o bem, porém, foi arrematado por R$ 180.105,05 (cf. id. 9957503), ou seja, R$ 2.644,95 aquém do mínimo devido. Assente, portanto, a ocorrência de venda por preço vil, depreende-se dos autos que foi a própria credora fiduciária a responsável pelo vício em questão, não sendo razoável imputar ao arrematante de boa-fé as consequências de uma impropriedade a que não deu causa. A arrematação deve, pois, ser preservada. Além disso, o valor da dívida quando da consolidação da propriedade era de R$ 164.777,26, conforme planilha de evolução do financiamento de id. 14248924; esse valor, inclusive, foi considerando como preço mínimo de arrematação. Portanto, o valor da venda pelo mínimo aceitável (metade da avaliação) seria superior ao valor da dívida, impondo-se a devolução do excedente. Assim, com esteio no art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, é de rigor o parcial acolhimento do pedido lançado na alínea “c)” da inicial para condenar a Caixa Econômica Federal à devolver à parte autora a diferença entre o preço mínimo de venda (metade da avaliação - R$ 182.750,00) e o valor da dívida (R$ 164.777,26), totalizando R$ 17.972,74 (dezessete mil, novecentos e setenta e dois reais e setenta e quatro centavos), podendo ser deduzidos os valores das despesas e encargos proporcionais comprovados, fato esse que importará em recíproca quitação. Dispositivo: Posto isso, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos, extinguindo o feito com resolução do mérito, para, em vista do item "c" dos pedidos contidos na inicial, condenar a Caixa Econômica Federal a restituir à parte autora a quantia de R$ 17.972,74 (dezessete mil, novecentos e setenta e dois reais e setenta e quatro centavos), referente à diferença entre a metade do valor de avaliação e o valor da dívida, podendo ser deduzidos os valores das despesas e encargos proporcionais comprovados, fato esse que importará em recíproca quitação. Sobre o montante da condenação incidem consectários legais na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal, com correção monetária correndo desde a data da arrematação e os juros de mora, desde a citação. Fica autorizado o levantamento, pela parte autora, dos valores depositados nos autos. Providencie a Secretaria o necessário. Em razão da sucumbência recíproca em face da CEF, condeno a parte autora ao pagamento de metade das custas e ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em R$1.000,00 (mil reais), ante o caráter inestimável/irrisório do valor da causa/proveito econômico obtido pela parte vencedora, a teor do § 8º do art. 85 do CPC. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. De outro lado, condeno a CEF ao pagamento de metade das custas e ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% da condenação obtida pela parte autora, nos termos dos arts. 85, § 2º e 86 do CPC, de modo a possibilitar sua eventual majoração, nos termos do § 11 do mesmo dispositivo. Sentença registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se. [1] “Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil. Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.” AMERICANA, 14 de abril de 2023.