Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADO do(a)
EXEQUENTE: IGOR FACCIM BONINE - ES22654 ADVOGADO do(a)
EXEQUENTE: ISRAEL DE SOUZA FERIANE - ES20162
EXECUTADO: JOSE MOACIR BEZERRA FILHO ADVOGADO do(a)
EXECUTADO: DARCI CRISTIANO DE OLIVEIRA - MS7313 DECISÃO
PODER JUDICIÁRIO 7º Núcleo de Justiça 4.0 - Vara Rua Viriato Bandeira, 711, Centro, Coxim - MS - CEP: 79400-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (159) Nº 5000577-59.2018.4.03.6007
Trata-se de execução de título extrajudicial em que, avaliado o imóvel de matrícula n. 7.797 do CRI de Coxim/MS pelo Oficial de Justiça Avaliador em R$ 159.000,00 (ID 563783256), foram intimadas as partes (art. 873 do CPC). O executado apresentou impugnação ao auto de avaliação (ID 582039061), instruída com parecer técnico de avaliação mercadológica firmado por corretor/perito avaliador habilitado (CRECI/MS 8.871 — CNAI 26.866), que atribuiu ao bem o valor médio de R$ 313.752,00 (margem entre R$ 298.000,00 e R$ 330.000,00), requerendo a desconsideração do laudo oficial e, subsidiariamente, nova avaliação por perito especializado. A exequente apresentou resposta (ID 590125113), sustentando a presunção de veracidade decorrente da fé pública do oficial avaliador, a ausência dos requisitos do art. 873 do CPC e requerendo a designação de leilão. Pugnou, ainda, contra eventual condenação em honorários. Em petição autônoma (ID 589940703), requereu dilação de prazo por 10 dias para prestar a informação relativa à cédula de crédito e à hipoteca vinculadas ao imóvel de matrícula n. 3.244. É o breve relatório. Decido. 1. Da impugnação ao auto de avaliação (matrícula n. 7.797) A avaliação realizada por Oficial de Justiça Avaliador goza, de fato, de fé pública e de presunção relativa de veracidade, conforme bem invocado pela exequente. Tal presunção, contudo, é iuris tantum, cedendo diante de elementos concretos que infirmem a higidez técnica do ato ou que gerem fundada dúvida quanto ao valor atribuído ao bem (art. 873, I e III, do CPC). No caso, a impugnação não se limita à mera irresignação com o valor: aponta inconsistências metodológicas que, examinadas em cotejo com o próprio teor do laudo, mostram-se objetivamente verificáveis. Com efeito, da leitura do auto de avaliação (ID 563783256) extrai-se que o avaliador: (a) utilizou apenas dois imóveis paradigma, ambos com área de 450 m² (sensivelmente inferior aos 784,38 m² do bem avaliando), mencionando, ainda, na fundamentação da média, um inexistente "imóvel c"; (b) incorreu em imprecisão no próprio cálculo, pois a média aritmética dos valores indicados (R$ 245,00/m² e R$ 265,00/m²) resulta em R$ 255,00/m², que, multiplicada pela área, conduziria a valor diverso do consignado; e (c) aplicou fatores de desvalorização não quantificados ("presença de mata virgem" e "formato triangular"), reduzindo o valor de R$ 199.920,00 para R$ 159.000,00 sem demonstrar o critério ou o percentual de depreciação adotado. A esses vícios soma-se a expressiva divergência entre a avaliação oficial (R$ 159.000,00) e o parecer técnico particular (R$ 313.752,00), da ordem de aproximadamente 97%, lastreado este último em metodologia referenciada à NBR 14.653 da ABNT e em análise do contexto urbano de expansão da região. Tal divergência, conjugada às inconsistências apontadas, é suficiente para configurar a fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem, a teor do art. 873, III, do CPC, sem que isso importe em desconstituição da fé pública do auxiliar do Juízo. Não se trata de acolher acriticamente o parecer particular, produzido unilateralmente e a serviço do impugnante, mas de reconhecer que a coexistência de avaliações tão díspares, somada às fragilidades técnicas do laudo oficial, recomenda a realização de nova avaliação por profissional equidistante, em prestígio aos princípios da justa expropriação, da vedação ao preço vil (art. 891 do CPC) e da menor onerosidade (art. 805 do CPC). Havendo dúvida razoável sobre a avaliação do imóvel realizada por Oficial de Justiça e elementos técnicos que a suportem, a realização de uma nova avaliação por perito é medida que se impõe. Nesse sentido: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LAUDO DE AVALIAÇÃO REALIZADO POR OFICIAL DE JUSTIÇA AVALIADOR. DISCREPÂNCIA ENTRE OS VALORES APRESENTADOS. AUSÊNCIA DE DISCRIMINAÇÃO DAS PARTICULARIDADES REAIS DAS PROPRIEDADES. NECESSIDADE DE NOVA AVALIAÇÃO. 1. Havendo divergência entre o valor atribuído aos imóveis pelo oficial de justiça avaliador e o de mercado informado pelas partes agravantes, torna-se necessária nova avaliação, com fulcro no artigo 873, parágrafo único c/c o artigo 480 do CPC. 2. Existindo dúvidas quanto ao valor atribuído aos bens imóveis, por não ter sido levado em consideração todas as particularidades reais da propriedade, impõe-se a realização de uma nova perícia por profissional habilitado, inclusive para que se avalie a possibilidade de desmembramento dos imóveis penhorados, de acordo com o valor do crédito exequendo. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - AI: 55450029620228090115 GOIÂNIA, Relator: Des(a). DESEMBARGADOR ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ).g.n. Conforme decidido pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina, a "juntada de pareceres de corretores de imóveis que apontam substancial discrepância de valores" e a "ausência de avaliação pormenorizada" são fatores que levantam "fundada dúvida sobre o real valor de mercado do imóvel", tornando imprescindível a realização de nova avaliação: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO AGRAVADA QUE REVOGOU A DETERMINAÇÃO DE REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL PENHORADO NOS AUTOS. AVALIAÇÕES REALIZADAS POR OFICIAL DE JUSTIÇA DE FORMA INDIRETA. JUNTADA DE PARECERES DE CORRETORES DE IMÓVEIS QUE APONTAM SUBSTANCIAL DISCREPÂNCIA DE VALORES. ÚLTIMA AVALIAÇÃO DATADA DE 2021. VALORIZAÇÃO DO SETOR IMOBILIÁRIO NA CIDADE DE ITAPEMA/SC AMPLAMENTE DIVULGADO. ADEMAIS, AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO PORMENORIZADA QUE LEVANTA FUNDADA DÚVIDA SOBRE O REAL VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. EXEGESE DO ART. 873 DO CÓDIGO DE RITOS. IMPRESCINDIBILIDADE DA REALIZAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO. DECISUM MODIFICADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-SC - AI: 50146675720238240000, Relator: Flavio Andre Paz de Brum, Data de Julgamento: 29/06/2023, Primeira Câmara de Direito Civil). Ressalte-se que a designação de leilão sobre avaliação cuja higidez está concretamente questionada poderia ensejar alienação por preço vil, em prejuízo de ambas as partes.
Ante o exposto, ACOLHO PARCIALMENTE a impugnação (ID 582039061) para, com fundamento no art. 873, III, do CPC, determinar a realização de nova avaliação do imóvel de matrícula n. 7.797, nos seguintes termos: a) Nomeio perito avaliador o Sr. WELLINGTON VALERIO VILLA NOVA, independentemente de compromisso (art. 466 do CPC), para proceder à avaliação do bem segundo as normas técnicas aplicáveis (NBR 14.653 da ABNT), com indicação fundamentada dos paradigmas de mercado e dos eventuais fatores de homogeneização/depreciação adotados. Intime-se o perito para, no prazo de 5 (cinco) dias, apresentar proposta de honorários, currículo e os contatos profissionais (art. 465, § 2º, do CPC); b) Apresentada a proposta de honorários, intimem-se as partes para sobre ela se manifestarem (art. 465, § 3º, do CPC). Tratando-se de prova requerida pelo executado, a ele incumbirá o adiantamento dos honorários periciais (arts. 82 e 95 do CPC); c) Intimem-se as partes para, no prazo comum de 15 (quinze) dias, indicarem assistentes técnicos e formularem quesitos (art. 465, § 1º, c/c art. 480, § 1º, e art. 873, parágrafo único, do CPC); d) Depositados os honorários e decorrido o prazo do item "c", intime-se o perito para, designando local, data e hora para os trabalhos (art. 474 do CPC), apresentar o laudo no prazo a ser fixado; e) Apresentado o laudo, intimem-se as partes para manifestação em 15 (quinze) dias. Quanto à designação de leilão requerida pela exequente, INDEFIRO o pedido por ora, dada a prejudicialidade da reavaliação ora determinada, sem prejuízo de renovação após a definição do valor do bem. 2. Da matéria estranha ao feito (resposta da exequente — ID 590125113) Registro que a resposta da exequente veicula, em seu tópico "3", argumentação relativa a condenação em honorários, princípio da causalidade, impenhorabilidade e embargos de terceiro, matéria manifestamente alheia ao objeto deste incidente (impugnação ao auto de avaliação) e a este feito executivo, razão pela qual deixo de conhecê-la, por ausência de pertinência. 3. Da informação relativa ao imóvel de matrícula n. 3.244 e da dilação de prazo (ID 589940703) Defiro o pedido de dilação. Concedo à exequente o prazo improrrogável de 10 (dez) dias para que informe a situação da cédula de crédito bancário n. 0001/1107/2014 e da cédula hipotecária n. 60829/1107/2015, conforme determinado nas decisões anteriores, sob pena de prosseguimento do feito independentemente da informação, na forma já advertida no despacho de ID 571145907. 4. Cumpra-se a Secretaria as providências dos itens 1 e 3. Intimem-se. Coxim/MS, data da assinatura eletrônica. FRANSCIELLE MARTINS GOMES MEDEIROS Juíza Federal Substituta