Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ENGELS ROGERIO VIOL, MARIA RENATA PONCE FERRAZ VIOL Advogado do(a)
AUTOR: MITURU NISHIZAWA - SP45611
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A
PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5002291-74.2020.4.03.6107 / 1ª Vara Gabinete JEF de Araçatuba
Vistos.
Trata-se de AÇÃO DE CONHECIMENTO, proposta pelas pessoas físicas ENGELS ROGÉRIO VIOL e MARIA RENATA PONCE FERRAZ VIOL em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual se objetiva o levantamento de hipoteca inserida em matrícula de imóvel residencial. Aduzem os autores, em breve síntese, terem adquirido e quitado integralmente a unidade autônoma (apartamento) n. 64, Torre A, do empreendimento imobiliário denominado RESIDENCIAL ILHAS DO PACÍFICO, localizado na Rua Almirante Barroso, n. 199, em Araçatuba/SP, registrada na Matrícula n. 116.726 do Cartório de Registro de Imóveis de Araçatuba/SP. Alegam que o imóvel foi quitado na íntegra, porém a promitente vendedora não lhe outorgou escritura pública relativa à venda do imóvel, pois recai sobre ele uma hipoteca em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Em face disso, pleiteiam provimento jurisdicional que determine o imediato levantamento da referida hipoteca, para que possam livremente dispor e negociar o bem que possuem e que, com dito, já quitaram integralmente. A inicial foi instruída com documentos. A ação foi distribuída perante a 1ª Vara Federal de Araçatuba/SP e redistribuída para este JEF, em razão do valor atribuído à causa. Regularmente citada, a CEF ofertou sua contestação, acompanhada de documentos, postulando a improcedência dos pedidos. Os autos foram remetidos à CECON, mas não houve composição amigável entre as partes. Vieram, então, os autos conclusos. Relatei o necessário, DECIDO. Não havendo preliminares a serem apreciadas, passo imediatamente à análise do mérito. No mérito, o pedido é procedente. Passo a fundamentar. Como se percebe, pela leitura dos autos, a parte autora pretende, por meio desta ação, o cancelamento de hipoteca que incide sobre a matrícula de seu imóvel, para que possa fazer o competente registro imobiliário, atualmente impossibilitado pelo gravame. É fato incontroverso e não impugnado por nenhuma das partes que a parte autora efetivamente quitou, de modo integral, o valor do apartamento que adquiriu, não havendo prestações em atraso. Nesse sentido, vide a matrícula de ID 41054136, páginas 01 e 02, que atesta que os compradores efetivamente quitaram o imóvel, por meio de escritura pública de compra e venda, datada de 29 de setembro de 2020. A CEF nega-se a concordar com o pedido da autora, dizendo que não pode retirar a hipoteca que recai sobre o imóvel da autora, pois o financiamento obtido junto ao banco, para construção do prédio, não foi liquidado integralmente pela construtora que construiu o empreendimento. Ora, as alegações da CEF deixam evidente que foi a construtora que descumpriu com suas obrigações contratuais, ao não efetuar o repasse para a CEF dos valores recebidos, na ocasião em que recebeu os pagamentos. Desse modo, não pode a parte autora – que cumpriu com todas as obrigações contratuais que lhe eram dirigidas – ser penalizada pela má conduta ou pelo descumprimento contratual de outrem. Resta evidente que, neste caso concreto, incide à perfeição a Súmula n. 308 do STJ, que assim prevê, in verbis: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Em outras palavras: o terceiro adquirente do imóvel, desde que esteja se portando de boa-fé e em dia com o pagamento de todas as suas obrigações, não pode ser prejudicado por uma relação jurídica que foi estabelecida e não cumprida entre a instituição financeira credora, no caso, a CEF, e a construtora que eventualmente esteja inadimplente. Nesse exato sentido, confiram-se os julgados que abaixo colaciono: E M E N T A PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. QUITAÇÃO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308 DO STJ. AGRAVO PROVIDO. I - Na ausência de prestações em aberto, são infundadas as razões da CEF para recusar-se a emitir a certidão de quitação do financiamento firmado entre as partes, bem como a liberação da hipoteca que o garantia. A CEF entende que os atos em questão são condicionados ao adimplemento das obrigações assumidas pelos demais compradores e pela construtora junto à instituição financeira, tais como a conclusão da obra e individualização das matrículas dos imóveis. II - O STJ editou a Súmula 308 consolidando o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. III - Se o adquirente/mutuário se desincumbiu de suas obrigações, tem legítima expectativa de obter a liberação da hipoteca que pesa sobre o imóvel, quer tenha sido constituída como garantia direta de seu financiamento, quer tenha sido constituída pela construtora/incorporadora em favor do agente financeiro. IV - Agravo de instrumento provido para reconhecer que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não é óbice para o reconhecimento da quitação de financiamento imobiliário firmado pela agravante, bem como para a liberação de suas garantias. (AGRAVO DE INSTRUMENTO..SIGLA_CLASSE: AI 5004786-16.2019.4.03.0000..PROCESSO_ANTIGO:..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:,..RELATORC:, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 22/10/2019..FONTE_PUBLICACAO1:..FONTE_PUBLICACAO2:..FONTE_PUBLICACAO3:.) E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. QUITAÇÃO. CAUÇÃO FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES. APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA N° 308/STJ. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. No caso dos autos, pretendem os autores a condenação da CEF à liberação de caução que recai sobre imóvel por eles adquirido. 2. Restou demonstrado que o Juízo Estadual, nos autos da ação n° 000.02.129114-5/638, deferiu o requerimento de expedição de mandado destinado ao cancelamento do registro de hipoteca, deixando de fazê-lo com relação à caução discutida nestes autos por lhe falecer competência para tanto, ante o interesse jurídico da CEF. 3. A exemplo do quanto decidido em sentença, tem-se que tal prova é suficiente para que se decida pela quitação da dívida, já que, de fato, os autores da presente demanda levaram àqueles autos documentos destinados a demonstrar o alegado adimplemento, o que contou com manifestação favorável não só do perito judicial como do próprio síndico da massa falida, como bem consignou o I. Representante do Parquet Estadual atuante naqueles autos, ao igualmente concordar com o pleito de levantamento da hipoteca. E, fixada esta premissa, não merece prevalecer a irresignação da CEF. 4. Está plasmado na Jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", consoante enunciado de sua Súmula n° 308. 5. Tal entendimento se aplica perfeitamente à espécie, já que aqui se está a tratar de caução dada pelo então credor hipotecário - o extinto Banco Antonio de Queiroz S/A, que veio a ser sucedido pelo agente financeiro CREFISUL S/A - em favor do BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO - BNH, tratando-se, portanto, de inegável garantia real sobre o imóvel em comento, que, a exemplo da hipoteca, não deve subsistir ante a quitação do contrato de financiamento imobiliário pelos adquirentes do bem. 6. A prevalecer a tese recursal, se estaria a impor aos autores obrigação impossível, consistente em determinar ao agente financeiro que destinasse os recursos por eles pagos à CEF, sob pena de seu imóvel continuar a se sujeitar a ônus real para garantir dívida contraída entre o agente financeiro e o banco estatal, o que não se pode admitir. 7. Correta a sentença ao consignar que o débito apontado pela CEF integra o rol da falência, devendo o banco apelante persegui-lo pelos meios adequados a tanto. Sobre ser ou não certo que tal dívida será adimplida, diga-se uma vez mais que se trata de questão absolutamente alheia aos autores, não sendo possível garantir a dívida por meio de ônus hipotecário imposto sobre o imóvel adquirido pelos requerentes, como pretende a apelante. 8. Apelação não provida. (APELAÇÃO CÍVEL..SIGLA_CLASSE: ApCiv 0022870-04.2010.4.03.6100..PROCESSO_ANTIGO:..PROCESSO_ANTIGO_FORMATADO:,..RELATORC:, TRF3 - 1ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 11/11/2019..FONTE_PUBLICACAO1:..FONTE_PUBLICACAO2:..FONTE_PUBLICACAO3:.) Além do mais, observo também, por considerar oportuno, que existe uma ordem proferida pelo TRF3, no bojo da execução de título extrajudicial n. 5002849-17.2018.4.03.6107, que tramita na 2ª Vara Federal de Araçatuba, determinando o bloqueio e a indisponibilidade de 74 unidades autônomas do referido empreendimento ILHAS DO PACÍFICO, enquanto não houver o pagamento integral da dívida da construtora. Ocorre que, neste caso concreto, a ordem emitida pela Instância Superior em nada impede o direito da parte autora, justamente porque a sua unidade, identificada pela matrícula n. 116.726 nem mesmo chegou a ser decretada indisponível pelo CRI de Araçatuba – nesse sentido, vide o documento de ID 41054521, no qual constam todas as unidades que foram declaradas indisponíveis, não estando ali elencado o apartamento designado pela matrícula n. 116.726, pertencente aos autores. Desse modo, está comprovado documentalmente que a unidade autônoma do autor não foi abrangida pela indisponibilidade, de modo que não existe nos autos qualquer fato impeditivo para que se reconheça a procedência do pedido dos autores. Em face de tudo quanto foi exposto, na forma da fundamentação supra, JULGO PROCEDENTES OS PEDIDOS FORMULADOS PELA AUTORA EM FACE DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL, determinando o imediato cancelamento da hipoteca que recai sobre o imóvel registrado na Matrícula n. 116.726 do Cartório de Registro de Imóveis de Araçatuba/SP. Assim agindo, resolvo o mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do CPC. Sem condenação em honorários advocatícios, nem custas processuais, na forma da lei. Defiro aos autores os benefícios da gratuidade de justiça. Sentença que não se submete ao reexame necessário. O prazo para eventual recurso é de dez dias. Havendo interposição de recurso, mesmo que intempestivo, a Secretaria deverá certificar o fato, intimar a parte recorrida para oferecimento das contrarrazões e, após, com ou sem contrarrazões, remeter os autos a uma das Turmas Recursais com competência para julgamento do referido recurso, nos termos do art. 41, §1º, da Lei nº 9.099/95, art. 21 da Lei nº 10.259/2001 e art. 1010, §3º do Código de Processo Civil. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. ARAÇATUBA, data da assinatura eletrônica. #>