Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JULIERME NEVES DA SILVA, CIRLANDE ZORZAN PACHECO ADVOGADO do(a)
AUTOR: ALESSANDRA GAMMARO PARENTE - SP212096 ADVOGADO do(a)
AUTOR: ANDRE LUIZ GONCALVES - SP357081
REU: CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., DEVELOPING GESTAO E INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA., CONVIVENCIA ENGENHARIA, PLANEJAMENTO E CONSTRUCAO LTDA, DRIVE PLANEJAMENTO E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REU: PEDRO LUIS OBERG FERES - SP235645 ADVOGADO do(a)
REU: FABIANO HENRIQUE SILVA - SP187407 ADVOGADO do(a)
REU: CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO - SP188698 ADVOGADO do(a)
REU: SERVIO TULIO DE BARCELOS - SP295139-A ADVOGADO do(a)
REU: CICERO NOBRE CASTELLO - SP71140 SENTENÇA I – RELATÓRIO
Sentença Tipo A - PODER JUDICIÁRIO 21ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5010830-84.2019.4.03.6100
Trata-se de ação processada sob o rito do procedimento comum ajuizada por JULIERME NEVES DA SILVA e CIRLANDE ZORZAN PACHECO em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL, DRIVE PLANEJAMENTO E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA, DEVELOPING GESTAO E INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA., CONVIVENCIA ENGENHARIA, PLANEJAMENTO E CONSTRUCAO LTDA e CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., objetivando a declaração de nulidade das cláusulas contratuais abusivas, a declaração da rescisão contratual por culpa exclusiva das rés, condenando-as à devolução integral dos valores pagos pelos autores; a restituição do indébito em dobro da comissão de corretagem; a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais e morais; a restituição dos valores pagos mensalmente à CEF a título de juros desde a data prevista para entrega do bem (dezembro de 2013) até a efetiva rescisão contratual. Narram os autores que celebraram com as rés instrumento particular de promessa de venda e compra para aquisição do imóvel com previsão de entrega em dezembro de 2013. Aduzem que houve prorrogação do prazo de entrega do imóvel para "final de 2014" e que, em 15/01/2015, receberam correspondência informando acerca de nova prorrogação do prazo de entrega, desta vez indeterminado. Sustentam que não foram informados quando da assinatura do contrato, acerca do significado do sistema de "crédito associativo" e que passados mais de 3 (três) anos da assinatura da promessa de compra e venda, a obra ainda não foi entregue. O feito veio redistribuído da Justiça Estadual, na qual a sentença proferida foi anulada, em razão da necessidade de a CEF integrar o polo passivo da ação (Id 18476942). Na Justiça Estadual, foi concedida a antecipação da tutela para autorizar a suspensão do pagamento das parcelas vincendas do contrato e demais encargos, além de obstar que os nomes dos autores fossem inseridos nos bancos de dados de órgãos de proteção ao crédito (Id 18476923). Foi deferida a gratuidade de justiça (Id 19067903). A CEF apresentou contestação, pugnando pela improcedência da ação, alegando não ser responsável pelo atraso na entrega do imóvel financiado (Id 20978496). As corrés CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., CONVIVENCIA ENGENHARIA, PLANEJAMENTO E CONSTRUCAO LTDA. e DEVELOPING GESTAO E INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA. apresentaram contestação, alegando sua ilegitimidade passiva, a validade da cláusula que estipulou o prazo para conclusão da obra; aduzindo a prescrição dos valores pagos a título de corretagem e SATI; pugnando pela improcedência dos pedidos (Id 23989430). A parte autora apresentou réplica, reiterando os termos da petição inicial e alegando que as requeridas DEVELOPING GESTAO E INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA., CONVIVENCIA ENGENHARIA, PLANEJAMENTO E CONSTRUCAO LTDA e CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. teriam apresentado contestação de forma intempestiva (Id’s 33470634 e 33470638). A parte autora e a CEF requereram o julgamento antecipado do feito (Id’s 51867516 e 51996362). O julgamento do feito foi convertido em diligência para que a parte autora esclarecesse “o valor correspondente aos juros sobre a obra efetivamente pagos durante a fase de construção, nos termos pleiteados na inicial, bem como em face de quais réus foram realizados esses pagamentos; e ainda, informem a natureza jurídica dos pagamentos efetuados em face de cada réu” (Id 247275283). Os autores apresentaram petição especificando os valores pagos a cada uma das corrés (Id 248841126). Os autos foram encaminhados para a Central de Conciliação, no entanto, a CEF informou não possuir interesse na realização de audiência de tentativa de conciliação (Id 311239541). A parte autora informou que a CEF procedeu à alienação do imóvel para terceiro, juntando cópia da matrícula atualizada (Id’s 426075413 e 426075420). É a síntese do necessário. II – FUNDAMENTAÇÃO O cerne da questão reside em saber se é possível a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária e consequente devolução em razão do atraso na entrega da obra. Em sede de tutela de urgência, a parte autora requereu a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais. Em primeiro lugar, importante destacar que a CEF é parte legítima para figurar no polo passivo nas ações em que se pleiteia rescisão contratual por atraso na entrega do imóvel, cumulada com indenização por danos materiais e morais. Nesse sentido, já decidiu o E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região: “APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. CONTRATO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. - Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção e/ou atraso na entrega da obra de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - A CEF é parte legítima e solidariamente responsável pelo atraso na entrega da obra e pelas indenizações dele decorrentes, não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto. O atraso na entrega da obra é inconteste e admitido pela parte ré. - Devem ser incluídos na condenação os valores comprovadamente despendidos pela parte autora na aquisição do imóvel, referentes às custas com tabelião, certidões, ITBI, lavratura de escritura pública e recolhimento de guia. - A narrativa acima demonstra que a falha na prestação do serviço, pelas rés, ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação, notadamente em razão do atraso na entrega da obra por muitos anos sem que houvesse solução, causando apreensão e angústia à parte autora. Assim, é devida a indenização por dano moral. - Nesses termos e diante das circunstâncias que nortearam o caso, fixo a indenização devida pela parte ré a título de danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), eis que tal importância não proporcionará enriquecimento indevido e exagerado da parte autora e, ainda, é capaz de impor punição à parte ré, mormente na direção de evitar atuação reincidente. O pagamento caberá às rés, solidariamente. - Apelação da CEF não provida. Apelação da parte autora provida em parte. (TRF3, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL / SP 5007553-59.2021.4.03.6110, Segunda Turma, Relator Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, DJ 25/04/2024). Além do mais, dada a inequívoca interdependência entre os contratos de construção e de financiamento, o agente financeiro é parte legítima na ação de resolução contratual. Desse modo, devem ser rejeitadas as preliminares de ilegitimidade passiva apresentadas pelas corrés DRIVE PLANEJAMENTO E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA. e CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., uma vez que, tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade solidária deve alcançar todos que participaram da cadeia de negócios e dela obtiveram alguma vantagem econômica. Quanto às corrés DEVELOPING GESTAO E INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA. e CONVIVENCIA ENGENHARIA, PLANEJAMENTO E CONSTRUCAO LTDA, reconheço sua ilegitimidade passiva. Verifico que a parte autora não comprovou a existência de relação comercial com as referidas empresas, ratificando que não efetuou pagamentos a elas, conforme manifestação de ID 248841126. Analisando o "Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra e Normas Contratuais" juntado com a inicial (ID 18476915, fls. 42), observo que a relação jurídica contratual foi estabelecida unicamente entre os autores (promitentes compradores) e a ré CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (promitente vendedora). Quanto ao prazo para apresentação de contestação, o § 1º do artigo 231 do CPC dispõe que “quando houver mais de um réu, o dia do começo do prazo para contestar corresponderá à última das datas a que se referem os incisos I a VI do caput”. No mais, as contestações apresentadas perante a Justiça Estadual não foram intempestivas, tendo em vista que a contagem do prazo de 15 dias teve início em 04/11/2015 (primeiro dia útil seguinte à juntada do aviso de recebimento) e as contestações foram apresentadas em 10/11/2015 e 17/11/2015. Quanto à alegação das corrés de que teria ocorrido a prescrição da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere, observo que não assiste razão à parte ré, tendo em vista que referido prazo prescricional é decenal (nos termos do artigo 205 do Código Civil) e que a parte autora ajuizou a presente ação perante a Justiça Estadual em 28/05/2015. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" ( AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 2047767 SP 2023/0011249-9, Relator.: RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 05/06/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2023) (Destaques não são do original.) Preenchidos os pressupostos processuais e as condições da ação, PASSO AO EXAME DO MÉRITO. No julgamento do Tema Repetitivo n. 996 do E. Superior Tribunal de Justiça, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, firmou-se as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”. No presente caso, verifica-se que, em 24/03/2012, a parte autora celebrou com a requerida CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma”, em que consta que (Id 18476915, fls. 16): As normas contratuais, documento assinado também em 24/03/2012, previram que (Id 18476915, fls. 32): Assim, considerando a previsão do prazo de tolerância, com o acréscimo de 180 dias, a previsão para a conclusão da obra de construção do imóvel era março de 2014. O autor apresentou, também, documento em que consta a previsão de entrega das chaves do imóvel em dezembro de 2013 (Id 18476915, fls. 70): No “Contrato de Mútuo para Aquisição de Terreno e Construção de Unidade Habitacional vinculada a Empreendimento, com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Imóvel na Planta - SBPE” celebrado entre a parte autora e a CAIXA ECONOMICA FEDERAL como credora/fiduciária, em 16/12/2013, consta o prazo de 18 meses para construção/legalização do imóvel (Id 18476915, fls. 87 e Id 18476916, fls. 6). Verifica-se que, em relação ao prazo para entrega das obras, foram fixados prazos distintos. Contudo, deve ser aplicado o entendimento adotado pelo E. Superior Tribunal de Justiça na cláusula 1.1 do Tema 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Assim, desconsidero o prazo para entrega das obras fixado no contrato de financiamento, bem como os demais negócios jurídicos que postergaram a sua entrega nos termos da Tese 1.1 do Tema nº 996/STJ. Com isso, de acordo com o cronograma previsto no contrato de compra e venda, a obra deveria ter sido entregue, incluído o período de tolerância, até março de 2014. A obra de construção do imóvel teria sido finalizada em dezembro de 2016, de acordo com a CEF (Id 20978496), e a matrícula do imóvel foi aberta em setembro de 2016 (Id 426075420). Desse modo, considerando que o atraso na conclusão da obra superou o prazo de tolerância de 180 dias e sendo o prejuízo presumido, deve ser convalidada a medida liminar concedida e dado parcial provimento aos pedidos da parte autora, para que haja a rescisão contratual e a devolução das quantias pagas pelos autores. Assim, considerando que a rescisão do contrato se dá por culpa da parte requerida, a parte autora deverá ser restituída por todas as quantias pagas para aquisição do imóvel, nos termos da Súmula nº 543 do STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. De acordo com a jurisprudência do STJ, "no caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem" (AgInt no REsp n. 1.863.961/RJ, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/6/2021, DJe 30/6/2021). Não cabe, no caso, a devolução em dobro, uma vez que não comprovada a má-fé das requeridas. O montante de R$ 5.845,00 (cinco mil, oitocentos e quarenta e cinco reais) pago à IMOBILIÁRIA DRIVE PLANEJAMENTO E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA., a título de comissão de corretagem (ID 18476915, fls. 56), deverá ser restituído, solidariamente, pelas corrés CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CAIXA ECONOMICA FEDERAL, devidamente atualizado conforme os parâmetros estabelecidos pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal. Destaco que não houve demonstração de que tenha havido falha do serviço de corretagem ou envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto. Desse modo, julgo improcedentes os pedidos em relação à corré DRIVE PLANEJAMENTO E CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA. A responsabilidade da corretora somente poderia ser reconhecida em situações excepcionais, como nos casos de falha na prestação do próprio serviço de corretagem (quando houver participação direta na incorporação) ou se ela integrar o mesmo grupo econômico (STJ - AREsp: 2539221, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Publicação: Data da Publicação DJ 13/11/2024). Quanto ao pedido de condenação das requeridas “a indenizar os prejuízos materiais suportados pelos autores, relativos aos meses de alugueis não recebidos em razão da não entrega da obra ou, alternativamente, o reembolso dos 12 meses pagos pelos autores à título de aluguel por não terem onde residir após a notícia do atraso na entrega do empreendimento”, verifico que é lícita a cumulação entre a restituição dos valores pagos e a indenização por lucros cessantes, uma vez que a primeira decorre da rescisão contratual (art. 475 do CC) e a segunda tem fundamento no ressarcimento de despesas com moradia (art. 389 do CC), não configurando bis in idem. Assim, deve haver o ressarcimento dos autores pelos valores comprovadamente despendidos a título de aluguel. A parte autora somente demonstrou nos autos o pagamento de aluguel referente aos meses de junho e julho de 2014 (Id 18476915, fls. 71/72), totalizando R$ 1.030,00 (mil e trinta reais), valor este que deverá ser indenizado pela solidariamente pelas corrés CEF e CAAYEMBE. Os danos morais também restam configurados. Diante das provas apresentadas, que indicam que a conclusão da obra de construção do imóvel ocorreu muito depois da data prevista, verifico que assiste razão à parte autora. Destarte, considerando o atraso significativo e a violação ao direito de moradia, deve ser a parte ré condenada ao ressarcimento dos danos morais sofridos pela parte autora. O valor da indenização deve ser fixado de forma razoável, não podendo ser ínfimo nem excessivo. Assim, considerando as circunstâncias do presente caso (necessidade de ajuizamento de ação e o princípio de que a quantia indenizatória não deve representar enriquecimento sem causa para quem a recebe), arbitro o valor da indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais), a ser pago pelas corrés CEF e CAAYEMBE. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE DESENVOLVIMENTO SOCIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento à apelação, mantendo sentença que condenou instituição financeira ao pagamento de indenização por lucros cessantes, em razão de atraso na entrega de imóvel, e por danos morais, fixados em R$ 5.000,00. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a instituição financeira possui legitimidade passiva para responder por atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito de programa habitacional; e (ii) saber se é cabível indenização por danos morais na hipótese de atraso na entrega do imóvel. III. Razões de decidir 3. A legitimidade da Caixa Econômica Federal depende da natureza de sua atuação no Sistema Financeiro de Habitação: (i) como mero agente financeiro; ou (ii) como executora de políticas públicas habitacionais. 4. A Caixa Econômica Federal não atua como mera agente financeira no PMCMV-Entidades. Além de financiar a construção, exerce a função de agente operador do Fundo de Desenvolvimento Social, nos termos da Lei nº 8.677/1993 e da Instrução Normativa nº 28/2023 do Ministério das Cidades. Sua atuação, portanto, vai além da simples concessão de crédito, o que justifica o reconhecimento de sua legitimidade passiva para responder por danos decorrentes do atraso na entrega da obra. 5. O atraso significativo na entrega do imóvel, de quase três anos em relação ao prazo contratual, configura violação ao direito fundamental à moradia, ultrapassando o mero inadimplemento contratual. 6. A ausência de impugnação específica nas razões do agravo interno quanto aos lucros cessantes impede a reanálise da matéria, operando-se a preclusão. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A instituição financeira é parte legítima para responder por atraso na entrega de imóvel quando atua como agente operador de fundo público e executora de política habitacional. 2. O atraso relevante na entrega de imóvel destinado à moradia configura dano moral quando implica violação significativa a direito fundamental.” Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.021, § 1º; Lei nº 8.677/1993. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 2.937.350/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, DJEN de 13.11.2025; TRF3, 5000905-28.2023.4.03.6002, Rel. Des. Fed. JOSE CARLOS FRANCISCO, DJEN Data: 11/11/2024; STJ, REsp nº 2.203.165/RS, Rel. Min. Raul Araújo, DJEN de 11.03.2026. (ApCiv 5000922-64.2023.4.03.6002. 2ª Turma. Relator(a): Juíza Federal ELIANA BORGES DE MELLO MARCELO. Julgamento: 13/04/2026) DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO VINCULADO AO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame Apelação interposta pela Caixa Econômica Federal contra sentença que reconheceu sua legitimidade passiva, declarou rescindido contrato de compra e venda de imóvel e de financiamento habitacional vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, condenou a apelante à restituição das parcelas pagas e ao pagamento de indenização por danos morais, em razão do atraso na conclusão da obra e entrega das chaves. II. Questão em discussão Há quatro questões em discussão: (i) saber se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação; (ii) saber se sua atuação extrapolou a condição de mero agente financeiro, com participação na fiscalização e gestão da obra; (iii) saber se é cabível a rescisão do contrato com restituição das parcelas pagas, inclusive valores provenientes do FGTS; e (iv) saber se o atraso injustificado na entrega do imóvel configura dano moral indenizável. III. Razões de decidir A análise das cláusulas contratuais evidencia que a Caixa Econômica Federal atuou na fiscalização da obra, na liberação progressiva dos recursos conforme o cronograma físico-financeiro e na gestão das medidas destinadas à conclusão do empreendimento, inclusive com previsão de substituição da construtora e acionamento do seguro garantia. Caracterizada a relação de consumo triangular, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, impondo-se a responsabilidade solidária dos fornecedores que concorreram para o dano, independentemente de culpa. O atraso na entrega da obra, após esgotado o prazo contratual e o período de tolerância, configura mora contratual grave, autorizando a resolução do contrato, com retorno das partes ao status quo ante e restituição integral das parcelas pagas relativas ao financiamento. O dano moral é presumido diante da frustração do legítimo projeto habitacional do adquirente e da prolongada incerteza quanto à conclusão da obra, sendo razoável a fixação do quantum indenizatório em valor compatível com os parâmetros adotados pela Turma julgadora. Mantida a sentença, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios exclusivamente em desfavor da Caixa Econômica Federal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. Dispositivo e tese Matéria preliminar rejeitada. Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo de ação que discute atraso na entrega de imóvel financiado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, quando atua na fiscalização da obra e na gestão dos recursos. 2. O atraso injustificado na entrega do imóvel autoriza a rescisão do contrato de financiamento, com restituição das parcelas pagas e indenização por danos morais.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 395, parágrafo único, e 475; CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 14; CPC/2015, art. 85, §§ 4º, II, e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 297; STJ, Súmula nº 543; TRF 3ª Região, ApCiv nº 5000805-44.2022.4.03.6120, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, 1ª Turma, j. 03.05.2024. (ApCiv 5002510-48.2020.4.03.6120. 1ª Turma. Relator(a): Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR. Julgamento: 27/03/2026) (Destaques não são do original.) III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação às corrés CONVIVENCIA ENGENHARIA, PLANEJAMENTO E CONSTRUCAO LTDA e DEVELOPING GESTAO E INCORPORACAO IMOBILIARIA LTDA.; JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS EM RELAÇÃO À CORRÉ DRIVE PLANEJAMENTO E CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.; e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, resolvendo o mérito nos termos do inciso I, do artigo 487, do Código de Processo Civil, para reconhecer a rescisão do negócio jurídico por culpa exclusiva das contratadas, condenando as corrés CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CAIXA ECONOMICA FEDERAL solidariamente à devolução dos valores pagos pelos autores às corrés; a restituir os valores pagos pelos autores a título de comissão de corretagem; a indenizar a parte autora pelos valores comprovadamente gastos com aluguel de moradia, no importe de R$ 1.030,00 (mil e trinta reais); a indenizar a parte autora pelos danos morais sofridos, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Todos os valores deverão ser devidamente atualizados conforme os parâmetros estabelecidos pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal. Condeno as corrés CAAYEMBE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e CAIXA ECONOMICA FEDERAL ao pagamento solidário das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, montante a ser devidamente atualizado conforme os parâmetros estabelecidos pelo Manual de Cálculos da Justiça Federal. Em vista de sua sucumbência mínima, deixo de condenar a parte autora ao pagamento de honorários. A presente sentença assinada digitalmente servirá de mandado ou ofício para intimação ou notificação das partes do processo. Publique-se. Intimem-se. São Paulo/SP, data registrada no sistema. GABRIELA FRAZÃO DE SOUZA Juíza Federal Substituta