Procedimento Comum Cível 5001711-60.2020.4.03.6134 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5001711-60.2020.4.03.6134 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: THAIS DE ARAUJO CONDE Advogado do(a) AUTOR: SAMAIRA MARUCCI - SP376876 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, PARQUE AUSTRIA INCORPORACOES SPE LTDA. S E N T E N Ç A THAÍS DE ARAÚJO CONDE ajuíza a presente ação em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PARQUE AUSTRIA INCORPORAÇÕES SPE LTDA, em que busca, em síntese, a rescisão do contrato firmado com as requeridas, bem assim a condenação destas a restituir 90% os valores pagos. Alega a autora que, por motivos econômicos, não mais teve condições de dar continuidade ao pagamento das parcelas do contrato. Concedida a gratuidade judiciária (id. 38709742). A CAIXA apresentou contestação, com documentos, alegando, no mérito, impossibilidade de alterar os termos da avença e rescindir o contrato de mútuo, além da regularidade do contrato e de seus encargos (id. 40665455). O requerido PARQUE ÁUSTRIA INCORPORAÇÕES SPE LTDA. apresentou contestação, com documentos. Houve réplica. As partes se manifestaram sobre provas. Relatados. Fundamento e decido. O objeto da presente ação não coincide com a questão controvertida que será enfrentada pelo C. STJ no Tema 1095 (“Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia”), não havendo que se falar em sobrestamento. Conheço diretamente do pedido, na forma do artigo 355, I, do CPC, haja vista que as questões de mérito são de direito ou permitem julgamento a partir dos documentos acostados aos autos, sendo desnecessária a produção de prova oral ou pericial. Impugnação à gratuidade da justiça A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei (art. 98 do CPC). Não é exigível, para o seu deferimento, a prova de insuficiência, bastando sua simples afirmação na própria petição inicial (art. 99, §3º, do CPC). Tem-se, pois, presunção de pobreza que, entretanto, tem natureza relativa, admitindo-se a impugnação da parte contrária. No caso em tela, não obstante as alegações CEF, esta não trouxe aos autos qualquer elemento tendente a infirmar a presunção inserta no art. 99, §3º, do CPC, razão pela a impugnação é improcedente. Preliminares A preliminar de ausência de interesse de agir suscitada pela CEF não guarda relação com a presente demanda, sendo patente o interesse da autora quanto à rescisão dos contratos coligados. Preliminar afastada. Mérito Não obstante este Juízo já tenha adotado entendimento diverso em situações análogas, mais bem analisando casos como o dos presentes autos, mormente à luz da jurisprudência do E. TRF3, a pretensão deduzida pelos autores deve ser rechaçada. A operação para aquisição do imóvel celebrado entre as partes compreende dois contratos coligados entre si: (a) a venda e compra de terreno e (b) mútuo para construção da unidade habitacional. De acordo com a cláusula primeira do “contrato de compra e venda de terreno e mútuo” (id. 239614418), a vendedora/alienante PARQUE ÁUSTRIA INCORPORAÇÕES SPE LTDA. outorga, em vista do pagamento do preço, plena e irrevogável quitação aos compradores do imóvel. Com efeito, a partir da contratação do financiamento, a Caixa Econômica Federal se obriga diante da construtora/incorporadora a arcar com o ônus de liberação dos recursos necessários à consecução da construção de acordo com o cronograma e a evolução da obra, enquanto aos compradores/mutuários subsiste, no aspecto financeiro, a obrigação de quitar as parcelas do financiamento diretamente à Caixa Econômica Federal nas condições contratadas. Em relação aos compradores, a incorporadora/construtora permanece obrigada a outros aspectos não financeiros do contrato, em especial, a conclusão da obra e entrega do imóvel na data aprazada, porém não pode mais cobrar quaisquer valores senão da operadora financeira. Não há que se confundir a aquisição da propriedade com a relação contratual de mútuo. O instrumento de compra e venda foi firmado em conjunto com o contrato de mútuo, sendo que um envolve o bem imóvel, e o outro, empréstimo em dinheiro. O contrato de mútuo se torna acabado com a entrega da coisa fungível (dinheiro) aos mutuários, surgindo daí a obrigação destes de restituir à instituição financeira o que dela receberam, no mesmo gênero, ou seja, moeda corrente, pelo que lhes cabe suportar as prestações avençadas. Sendo assim, tomada a quantia necessária perante a instituição financeira para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe ao mutuário restituir o capital disponibilizado, vez que a relação firmada entre a parte autora e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo, em que "o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade", consoante o disposto no art. 586 do CC/2002. Os mutuários obrigaram-se perante a CEF a devolver-lhe a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato. Deve-se ressaltar que, por sua natureza real e unilateral, o contrato de mútuo não comporta a resilição unilateral (art. 473, caput, do Código Civil), isto é, a denúncia ou rescisão do contrato pela vontade de uma das partes. Uma vez aperfeiçoada a relação negocial atinente ao empréstimo de coisa fungível - no caso dos autos, o dinheiro -, o mutuário deve devolver o bem fungível em mesma espécie, qualidade e quantidade, acrescido de juros e outros encargos contratuais (na modalidade onerosa). Caso contrário, o mutuário enriqueceria sem causa, ou o contrato se desvirtuaria em doação. Ainda que se tenha convencionado a devolução do bem (dinheiro) de forma sucessiva, isto é, em parcelas periódicas, descabe a resilição, mas, no máximo, o adimplemento antecipado mediante a devolução do saldo devedor com eventuais descontos pelo mutuário. O adimplemento antecipado pode ocorrer com recursos próprios, mediante reestruturação da dívida do mutuário que efetua outra operação de crédito, ou mesmo através da solução de mercado (revenda o bem). Assim, pela natureza do negócio jurídico, não se pode considerar a mera intenção manifestada de resilição do contrato como suficiente para a suspensão das parcelas devidas ao agente financeiro e consequente restituição das partes ao estado anterior à celebração. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. - O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas "taxa de evolução de obra", "juros de obra", "juros de pé", "taxa de obra" etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - Faz-se necessário estabelecer a distinção entre os instrumentos firmados: enquanto o contrato celebrado com a construtora/incorporadora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o contrato firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor à construtora/incorporadora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Apelação não provida. (ApCiv 5004894-49.2017.4.03.6100, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 24/09/2021) APELAÇÃO CÍVEL. HOMOLOGAÇÃO DE ACORDO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. - Homologado o acordo pactuado entre os autores e a Dox Guarulhos e extinto o feito com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, III, "b" c/c artigo 924, III, ambos do CPC, com relação a Dox Guarulhos. Via de consequência, não conhecida a parte do apelo que trata da rescisão do "Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e Outros Pactos - Empreendimento: Condomínio Pateo Dona Tecla": - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. - O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra, não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre os autores e a CEF, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. Não há fundamento para que se imponha à CEF a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - Apelo conhecido em parte, e na parte conhecida, improvido. (ApCiv 5001896-51.2017.4.03.6119, TRF3 - 2ª Turma, DJEN DATA: 29/11/2021) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO IMEDIATA DO PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES MENSAIS. RECURSO DESPROVIDO. 1. Inexiste fundamento legal para suspensão do pagamento das prestações do financiamento, pois tomada a quantia necessária perante o banco para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe aos mutuários restituírem o capital disponibilizado, vez que a relação firmada entre os autores e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo. 2. Os mutuários obrigaram-se perante a CEF a devolver-lhe a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato. 3. Não se há confundir as obrigações assumidas entre os promitentes compradores e vendedores com aquelas decorrentes do mútuo pactuado. 4. Como bem assinalado na decisão agravada, há um contrato de financiamento firmado entre os autores e a Caixa Econômica Federal, e que essa última libera à construtora, a título de preço de aquisição da futura unidade habitacional, o valor necessário à consecução do empreendimento. Ademais, diante da expressa previsão contratual, não pode ser a credora prejudicada, não se verificando qualquer irregularidade, prima facie da cobrança de juros remuneratórios pela CEF durante a fase de construção. 5. Recurso desprovido. (AGRAVO DE INSTRUMENTO: AI 5005141-26.2019.4.03.0000, TRF3 - 2ª Turma, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 17/12/2019) Por fim, importa consignar que os precedentes jurisprudenciais que autorizam a resilição unilateral ou denúncia de compromissos de compra e venda, desde que o adquirente denunciante arque com as penalidades compensatórias devidas (perda de um percentual do valor pago), têm incidência se ou enquanto não firmado o contrato coligado de mútuo para financiamento da aquisição do imóvel (vide, p. ex., AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009). Uma vez celebrado o contrato de mútuo, aperfeiçoando-se e quitando-se a compra e venda, está-se diante de negócio jurídico real e unilateral, que, como explicado, não admite denúncia. No caso concreto, quando a parte autora narrou ter manifestado o interesse de resilir unilateralmente o contrato, já havia sido firmado o contrato de mútuo. Portanto, após o aperfeiçoamento do contraditório e exauriente análise das provas colacionadas ao caderno processual, conclui-se pela não aplicação à espécie dos mencionados precedentes jurisprudenciais sobre denúncia por parte dos promissários compradores, conduzindo-se à improcedência dos pedidos. Dispositivo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001711-60.2020.4.03.6134 / 1ª Vara Federal de Americana Ante o exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, resolvo o mérito para julgar improcedente o pedido. Condeno a parte autora ao pagamento dos honorários advocatícios para os advogados das rés, que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), por rata, a teor do § 8º do art. 85 do CPC. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. PRI. AMERICANA, 10 de fevereiro de 2022.

11/02/2022, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Juntada de certidão

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 17/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de PARQUE AUSTRIA INCORPORACOES SPE LTDA. em 06/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de THAIS DE ARAUJO CONDE em 06/06/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/05/2025

Publicado Despacho em 16/05/2025.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Recebidos os autos

Juntada de Petição de intimação de pauta

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Tribunal

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