Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL SERIEMA, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELANTE: LUIZ CARLOS SILVA - SP168472-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CONDOMINIO RESIDENCIAL SERIEMA PROCURADOR: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: LUIZ CARLOS SILVA - SP168472-A OUTROS PARTICIPANTES: Relatório
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001171-84.2020.4.03.6110 RELATOR: Gab. 05 - DES. FED. AUDREY GASPARINI
Trata-se de ação ajuizada em face da CEF, por meio da qual o CONDOMINIO RESIDENCIAL SERIEMA pretende a condenação da ré (i) “ao pagamento dos valores necessários para reparar totalmente os danos físicos existentes no condomínio Autor, bem como para ressarcir aqueles danos que já foram reparados”, (ii) à indenização de “tudo aquilo que deveria ter sido posto no imóvel e não o foi, como piso e lâmpadas, conforme projeto de construção e memorial descritivo”, e (iii) ao reembolso dos “valores já despendidos pela parte Autora a título de honorários do assistente técnico”. Laudo pericial em ID 278999260. A sentença foi proferida nos seguintes termos (ID 278999274): 1) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido deduzido pela parte autora e extingo o feito com resolução de mérito, com fulcro no disposto pelo artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, no sentido de condenar a Ré CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF ao pagamento de indenização visando à reparação dos danos materiais ocorridos 1) na sala do síndico; 2) na sala do zelador; 3) nas fachadas dos edifícios; 4) no salão de festas e 5) na cobertura do Bloco 8 do Condomínio Residencial Siriema localizado na Rua 02, nº 660, Quadra D, Lote 1, Jardim Altos do Ipanema, Sorocaba/SP, danos estes devidamente relacionados no laudo pericial elaborado pela perita judicial (Id. 268684697 – Item 1 - Págs. 22/23). No tocante aos honorários advocatícios, consoante § 14 do art. 85 do NCPC, em que é vedada a compensação de honorários no caso de sucumbência recíproca, e considerando o elevado valor atribuído à causa (R$ 1.162.838,65 – Um milhão, cento e sessenta e dois mil, oitocentos e trinta e oito reais e sessenta e cinco centavos), bem como a proporcionalidade e o trabalho desenvolvido relativo ao conjunto de fundamentos que compuseram a causa de pedir, condeno a ré a pagar à parte autora honorários advocatícios, que ora arbitro em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), devidamente atualizado nos termos da Resolução – CJF 658/2020, desde a presente data até a data do efetivo pagamento, bem como condeno a parte autora a pagar à ré honorários advocatícios, que ora arbitro em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), devidamente atualizado nos termos da Resolução – CJF 658/2020, desde a presente data até a data do efetivo pagamento, observada a gratuidade de justiça. O autor apela, alegando a existência de sentença extra petita, considerando que pedido dizia respeito a obrigação de pagar, sendo que a sentença teria condenado a ré em obrigação de fazer. Requer, ainda, indenização pelos gastos com assistente técnico (ID 278999277). A CEF também apela, sustentando cerceamento de defesa por ausência de apreciação de pedido de quesito complementar à perícia, bem como inexistência de responsabilidade por vícios de construção e pelos danos decorrentes da falta de manutenção na área comum do imóvel (ID 278999278). Com contrarrazões, subiram os autos. É o relatório. Voto Tempestivos os recursos e preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, passo ao exame da matéria devolvida a esta Corte.
Trata-se de ação proposta por condomínio residencial em face da Caixa Econômica Federal, objetivando responsabilizá-la por vícios na construção de empreendimento promovido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR (ID 278999214). Inicialmente, afasto a alegação de sentença extra petita. Conforme se observa do pedido formulado na inicial, o Condomínio autor requereu, além da indenização pelos custos com assistente técnico, a condenação da ré “ao pagamento dos valores necessários para reparar totalmente os danos físicos existentes no condomínio Autor, bem como para ressarcir aqueles danos que já foram reparados”. A sentença, por sua vez, em atenção ao princípio da correlação, condenou a CEF “ao pagamento de indenização visando à reparação dos danos materiais ocorridos 1) na sala do síndico; 2) na sala do zelador; 3) nas fachadas dos edifícios; 4) no salão de festas e 5) na cobertura do Bloco 8 do Condomínio Residencial Siriema”. Observa-se, portanto, que a condenação foi congruente com o pedido, fixando obrigação de pagar, não havendo que se falar em sentença extra petita. Também afasto a alegação de cerceamento de defesa. A respeito, recordo as disposições do artigo 370 do CPC, que estabelece que ao juiz cumpre determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias. É o caso dos autos, em que resposta ao quesito adicional apresentado pela CEF foi considerado irrelevante para a solução da questão, diante da suficiência das provas juntadas. Passo à análise da alegação de irresponsabilidade suscitada pela CEF. O Programa Minha Casa Minha Vida foi instituído pela Lei n. 11.977/2009 e, atualmente, é disciplinado pela Lei n. 14.620/2023. Em linhas gerais, o objetivo do PMCMV é incentivar a produção e aquisição de novas unidades habitacionais a famílias de baixa renda (art. 1º da Lei n. 11.977/2009), além do direito à cidade e à moradia de famílias residentes em áreas urbanas e rurais, associado ao desenvolvimento urbano, econômico, social e cultural, à sustentabilidade, à redução de vulnerabilidades e à prevenção de riscos de desastres, à geração de trabalho e de renda e à elevação dos padrões de habitabilidade, de segurança socioambiental e de qualidade de vida da população, conforme determinam os arts. 3º e 6º da Constituição Federal (art. 1º da Lei n. 14.620/2023). Originalmente, previa-se que, para implementação do PMCMV, seria concedida subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação do financiamento. Posteriormente, foram acrescidos outros meios de implementação do Programa, como a participação do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, subvenção por meio do BNDES (Lei n. 11.977/2009, art. 2º) etc. Atualmente, a Lei n. 14.620/2023, prevê: Art. 4º Os objetivos do Programa serão alcançados por meio de linhas de atendimento que considerem as necessidades habitacionais, tais como: I - provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou retrofitadas, em áreas urbanas ou rurais; II - provisão subsidiada de unidades habitacionais derivadas da requalificação ou retrofit de prédios degradados, não utilizados e subutilizados, priorizando-se os localizados em áreas centrais e históricas e os de pequeno porte, assim compreendidos aqueles que resultem em até 200 (duzentas) unidades; III - provisão financiada de unidades habitacionais novas, usadas, requalificadas ou retrofitadas, que serão consideradas novas, em áreas urbanas ou rurais; (...) § 2º As unidades imobiliárias produzidas no âmbito do Programa poderão ser disponibilizadas às famílias beneficiárias ou aos entes federativos sob a forma de cessão, de doação, de locação, de comodato, de arrendamento ou de venda, mediante financiamento ou não, em contrato subsidiado ou não, total ou parcialmente, conforme previsto em regulamento, sem prejuízo de outros negócios jurídicos compatíveis. § 3º Serão admitidas aquisições pelo Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e pelo Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), de que trata a Lei nº 8.677, de 13 de julho de 1993, de unidades habitacionais providas com base nos incisos I, II e III do caput por meio de programas e ações desenvolvidos por órgãos e entidades da administração descentralizada de quaisquer entes federativos, incluídas as parcerias público-privadas. Art. 6º O Programa será constituído pelos seguintes recursos, a serem aplicados com observância à legislação específica de cada fonte e em conformidade com as dotações e disponibilidades orçamentárias e financeiras consignadas nas leis e nos planos de aplicação anuais: (...) III - Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), de que trata a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001; Especificamente no caso de imóveis adquiridos com recursos do FAR, a Lei n.10.188/2001 prevê: Art. 4º. Compete à CEF: (...) IV - definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa; (...) Parágrafo único. As operações de aquisição, construção, recuperação, arrendamento e venda de imóveis obedecerão aos critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação. Além disso, a Lei nº 11.977/09 estabelece: Art. 2º Para a implementação do PMCMV, a União, observada a disponibilidade orçamentária e financeira: (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011) (...) II – participará do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), mediante integralização de cotas e transferirá recursos ao Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) de que tratam, respectivamente, a Lei no 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993; Art. 6o-A. As operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR e recursos transferidos ao FDS, conforme previsto no inciso II do caput do art. 2o, são limitadas a famílias com renda mensal de até R$ 1.395,00 (mil trezentos e noventa e cinco reais), e condicionadas a: (...) III - cobertura de danos físicos ao imóvel, sem cobrança de contribuição do beneficiário. Assim, no caso de contratações realizadas envolvendo o FAR, a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda. Portanto, deve responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda. O segundo ponto controvertido diz respeito à origem dos danos apurados, se decorrentes de vícios de construção ou de falta de manutenção das áreas comuns do condomínio. Segundo a perícia, foram identificados vícios de construção ocultos nas seguintes áreas: (i) nas salas do síndico e do zelador: presença de fissuras horizontais “na textura, no reboco e na argamassa de assentamento”, causadas principalmente pela “expansão da argamassa de assentamento dos blocos ocasionada por hidratação tardia do óxido de magnésio da cal, pela reação do cimento com o sulfato ou devido à presença de argilo-minerais expansivos” (ID 278999262, fl. 18). (ii) no salão de festas: “verificada a presença de fissuras geométricas nas camadas de pintura e massa corrida nos cantos das janelas do salão de festas”, que "acompanham o contorno da alvenaria devido a reparação da argamassa de assentamento por excesso de cimento ou de finos no agregado, além da movimentação higrotérmica do componente”. Também identificada “fissura no encontro entre paredes”, “causada por ausência ou deficiência da amarração entre os blocos”. Além disso, há descolamento da camada de pintura aplicada no banheiro masculino e feminino no interior do salão, “aplicada diretamente sobre o gesso sem o fundo preparador que auxilia na aglutinação das partículas soltas e torna a superfície apta para receber o acabamento” (ID 278999262, fl. 34). (iii) nas fachadas dos edifícios: novamente presença de fissuras em todos os prédios, em sua maioria no penúltimo e último pavimento, além de intervenções realizadas pela construtora não finalizadas (ID 278999263, fl. 5). iv) na cobertura do Bloco 8: ocorrência de fissura extensa, exigindo análise estrutural adequada “para garantia da segurança e estabilidade da estrutura, além do reforço da impermeabilização e proteção mecânica”. (ID 278999263, fls. 13/14). Todos os vícios identificados, como visto, tiveram suas causas relacionadas à qualidade dos materiais utilizados ou à forma de execução do serviço, de modo que caracterizam vícios de construção e não apenas danos decorrentes de falta de manutenção. A própria perícia, inclusive, faz diferenciação entre essas duas situações, tanto que, em algumas áreas, como no caso de halls, escadas e corrimãos internos, concluiu que “nas janelas em que há desagregamento da camada do gesso e pintura, estas ocorreram pela falta de manutenção periódica do condomínio” (ID 278999263, fls. 10/11). Assim, embora haja locais cujos danos são decorrentes de falta de manutenção, aqueles indicados especificamente pela prova pericial e repetidos na sentença possuem relação direta com vícios construtivos. Por fim, no que tange ao pedido do autor relativo à indenização pelos gastos com remuneração de assistente técnico, trata-se, de fato, de quantia abrangida pelas despesas do processo, cabendo ao vencido pagar as despesas que o vencedor antecipou, conforme artigo 82, §2º, e 84 do CPC. Assim, deverá a parte autora, em cumprimento de sentença, comprovar os valores efetivamente despendidos, a fim de que possa ser reembolsada. Reformo, destarte, a sentença, apenas para reconhecer o direito do autor de indenização pela remuneração do assistente técnico, mediante comprovação do referido gasto, a ser apurado em fase de execução. Quanto à verba honorária, configura-se situação de sucumbência mínima da parte autora, pelo que deve a parte ré arcar com o pagamento da verba honorária, que arbitro no percentual mínimo legal sobre o valor da condenação, a ser apurado em fase de liquidação, tratando-se de patamar apto a remunerar o trabalho do advogado em proporção à complexidade do feito, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.
Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso do autor e nego provimento ao recurso da CEF, nos termos supra. É como voto. Ementa Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – FAIXA 1. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO EM ÁREAS COMUNS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. SENTENÇA NÃO EXTRA PETITA. AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA. RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM ASSISTENTE TÉCNICO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. RECURSO DO AUTOR PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação indenizatória ajuizada por condomínio residencial em face da Caixa Econômica Federal, com pedido de condenação ao pagamento de valores necessários à reparação de danos físicos em áreas comuns do empreendimento construído no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), bem como ao ressarcimento de gastos já efetuados, inclusive com honorários de assistente técnico. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao condenar a ré; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de quesito complementar à perícia; (iii) determinar se a Caixa Econômica Federal possui responsabilidade por vícios construtivos em empreendimento do PMCMV/FAR; e (iv) definir se é devido o ressarcimento das despesas com assistente técnico. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença observa o princípio da congruência, pois a condenação imposta corresponde a obrigação de pagar indenização (e não a obrigação de fazer), exatamente nos limites do pedido formulado pelo autor, inexistindo julgamento extra petita. 4. Não se verifica cerceamento de defesa quando o juiz indefere diligências inúteis ou protelatórias, sendo legítimo o afastamento de quesito complementar considerado irrelevante diante da suficiência da prova pericial produzida. 5. Caso de contratações realizadas envolvendo o FAR em que a CEF é responsável pela aquisição dos imóveis, sua construção e venda, devendo responder pelo atraso na entrega da obra, sua solidez e qualidade perante os adquirentes ou arrendatários, sendo, consequentemente, também legítima para figurar no polo passivo da demanda. 6. A prova pericial identifica vícios ocultos de construção em áreas específicas do condomínio, decorrentes da qualidade dos materiais empregados e da execução inadequada da obra, distinguindo-os de danos oriundos de mera falta de manutenção. 7. As despesas com assistente técnico integram as despesas processuais e devem ser suportadas pela parte vencida, mediante comprovação, em fase de cumprimento de sentença, dos valores efetivamente despendidos. Sentença reformada nesse ponto. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso do autor parcialmente provido. Recurso da ré desprovido. Tese de julgamento: 1. A condenação ao pagamento de indenização por vícios construtivos, quando formulada nos limites do pedido inicial, não configura julgamento extra petita. 2. A Caixa Econômica Federal responde pelos vícios de construção em empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida quando financiados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial. 3. Os gastos comprovados com assistente técnico constituem despesas processuais ressarcíveis pelo vencido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 82, §2º, 84, 370; Lei nº 10.188/2001, art. 4º; Lei nº 11.977/2009, arts. 1º, 2º e 6º-A; Lei nº 14.620/2023, arts. 1º, 4º e 6º. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso do autor e negar provimento ao recurso da CEF, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. AUDREY GASPARINI Relatora do Acórdão