Cumprimento de sentença 5000787-65.2019.4.03.6140 - TRF3

Cumprimento de sentença 5000787-65.2019.4.03.6140 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: RONALDO LUPETI, FABIANA DOS SANTOS LUPETI Advogado do(a) AUTOR: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003 Advogado do(a) AUTOR: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003 REU: AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF REPRESENTANTE: RICARDO ALDO STEFONI S E N T E N Ç A Id 16475327: RONALDO LUPETI e FABIANA DOS SANTOS LUPETI ajuizou(aram) ação em face de AUC - ARQUITETURA URBANISMO E CONSTRUÇÃO LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, postulando em síntese: (i) a decretação da nulidade da cláusula do contrato definitivo de compra e venda e financiamento que estipulou o prazo de entrega do imóvel, devendo prevalecer a data de entrega estabelecida na promessa de compra e venda firmada com a AUC; (ii) a condenação das rés a solidariamente; (ii.1) ressarcirem em dobro o valor da taxa de evolução de obra; (ii 2) pagarem multa contratual de 2% sobre o valor do imóvel até sua entrega com o registro de habite-se; (ii.3) pagarem indenização por lucros cessantes de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega das chaves ou registro de habite-se; (ii.4) pagarem indenização por dano moral de R$ 50.000,00; (iii) a não cobrarem os encargos contratuais como juros e multa desde o término do prazo para entrega da obra. Requereu(ram) a gratuidade da justiça. Juntou(aram) documentos. Pela r. decisão de id 17175833, foi indeferida a gratuidade da justiça, contra a qual foi interposto o Agravo de Instrumento n. 5014351-04.2019.4.03.0000 (id 18137979). Apresentada emenda à petição inicial para retificar as menções à data de previsão de conclusão da obra do pré-contrato (id 18141969). Deferida a tutela antecipada recursal (id 20663306). Citada, a CEF apresentou sua contestação (id 23116336), alegando, preliminarmente, denunciação da lide à construtora AUC; sua ilegitimidade passiva e ausência de interesse de agir em relação à CEF. Quanto ao mérito, pugnou pela improcedência dos pedidos. Citada (id 24175266), a ré AUC não ofereceu contestação. Sobreveio réplica no id 27883529. Transitado em julgado o AI 5027219-48.2018.4.03.000 (id 28553303). É o relatório. Fundamento e decido. 1. DAS QUESTÕES PRÉVIAS 1.1 DAS CONDIÇÕES DA AÇÃO A questão atinente às condições da ação é de ordem pública, razão pela qual passo a apreciá-la. As condições da ação consubstanciam-se em requisitos para o exercício deste direito de modo a viabilizar a obtenção da tutela jurisdicional. O interesse processual pressupõe a extração de um resultado útil do processo. Em outras palavras, a prestação postulada deve ser necessária para a obtenção do bem jurídico perseguido e adequada a tutelar o direito lesado ou ameaçado. 1.1.1 DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF Quanto à arguição de ilegitimidade passiva da CEF, é inegável a existência de vinculação jurídica, sendo a empresa pública responsável pelo repasse das verbas para a execução de política pública relativa ao Plano Nacional de Habitação. Por meio do contrato de empréstimo a CEF assumiu a responsabilidade de dar suporte financeiro à obra, com desembolsos que deveriam ter obedecido o cronograma físico-financeiro da obra. Do contrato de mútuo (id 48846120 a 48846139) se extrai que a empresa pública figurou como credora e fiduciária, tendo se obrigado a liberar recursos financeiros para a aquisição de terreno e da unidade habitacional no âmbito de programa habitacional, de acordo com o andamento da obra atestado pela engenharia da CEF (Cláusula Quinta e parágrafo terceiro do contrato de mútuo). A par disso, segundo a Cláusula Terceira, o prazo para a entrega do empreendimento poderia ser prorrogado mediante autorização da CEF. Dito isso, depreende-se que a CEF assumiu contratualmente a responsabilidade pela entrega do imóvel no prazo avençado, pelo que ostenta legitimidade para responder à presente ação. 1.1.2 DO INTERESSE PROCESSUAL Quanto à ausência de interesse de agir arguida pela CEF, suas alegações confundem com o mérito e com ele serão examinadas. 1.2 DA DENUNCIAÇÃO DA LIDE À AUC Quanto à denunciação à lide à AUC, nos termos do inciso II do artigo 125 do Código de Processo Civil, ela cabe nas ações em que se discute a obrigação legal ou contratual do denunciado em garantir o resultado da demanda, indenizando o garantido em caso de derrota, possibilitando ao denunciante o exercício do seu direito de regresso nos mesmos autos. Entretanto, a denunciação da lide pode ser afastada sempre que acarretar prejuízo à celeridade processual. No caso, desnecessária tal providência, uma vez que a AUC já integra o polo passivo da presente demanda. 1.3 DA REVELIA DA AUC Tendo em vista que a ré AUC, devidamente citada, não contestou a ação, decreto sua revelia, nos termos do artigo 344 do Código de Processo Civil, mas sem a incidência dos efeitos previstos no referido dispositivo, tendo em vista que a corré CEF apresentou contestação (artigo 345, inciso I, do Código de Processo Civil). 2. DA RESPONSABILIDADE CIVIL PELA DEMORA NA CONCLUSÃO DA OBRA Quanto ao mérito, conforme restou assentado pelo Col. Supremo Tribunal Federal no julgamento da ADI 2.591, o vínculo entre a instituição financeira e os seus clientes caracteriza-se como uma relação de consumo. O Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990) em seu artigo 6º, incisos VI e VII, prescreve como direito do consumidor a reparação dos danos morais e possibilita, inclusive, a inversão do ônus da prova como meio de facilitar sua proteção. Todavia, a aplicação desse último dispositivo depende da verossimilhança da alegação segundo regras ordinárias de experiência e da hipossuficiência do consumidor. Isso porque costuma ser extremamente difícil a este último provar as suas alegações, ao passo que tal dificuldade inexiste ou é relativamente reduzida para o fornecedor, uma vez que se presume o acesso do profissional às informações sobre os produtos ou serviços por ele explorados. Assim, cumpre aferir, com base nos elementos trazidos aos autos, se houve atraso injustificável na entrega da obra e se ocorreu dano patrimonial e extrapatrimonial indenizável. Foi firmado o seguinte Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade(s) Autônoma(s) em construção no “Condomínio Residencial Orval” e Demais Avenças, de id(s) 16476009 e 16476010, entabulado entre a AUC e o(s) autor(es): COMPRADOR(ES)/AUTOR(ES) RONALDO LUPETI e FABIANA DOS SANTOS LUPETI DATA DO CONTRATO 21/11/2011 BLOCO B TÉRMINO DA OBRA 12/2013 TÉRMINO DA OBRA + 180 DIAS DE TOLERÂNCIA 30/6/2014 Também foi celebrado entre a AUC (vendedora), o(s) autor(es) (comprador[es]/devedor[es]/fiduciante[s]) e a CEF (credora/fiduciária) o Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – PNHU – Imóvel na Planta Associativo – Minha Casa Minha Vida – MCMV – Recursos FGTS – com Utilização da Conta Vinculada do FGTS do(s) Comprador(es) e Devedor(es)/Fiduciante(s) 855552398705 de id(s) 48846120 a 48846139: COMPRADOR(ES)/AUTOR(ES) RONALDO LUPETI e FABIANA DOS SANTOS LUPETI DATA DO CONTRATO 4/1/2013 PRAZO DA OBRA 24 meses De acordo com o item 3.1.1 do Ofício SR ABC 154/2016, expedido pela CEF em 21/12/2016 (id 16476212), o prazo inicial de entrega do empreendimento Residencial Orval era de 24 meses, sendo que o cronograma previa o término em 4/1/2015. No entanto, mesmo depois de a conclusão ter sido adiada três vezes, a retomada do canteiro de obras e o acionamento da seguradora, nenhum elemento coligido aos autos prova a entrega das chaves. Não foi alegada a ocorrência de fato imprevisível que tenha inviabilizado a observância do prazo ou de causa apta a elidir a responsabilidade das rés pela delonga. Logo, é forçoso concluir que o retardamento na conclusão do empreendimento decorreu de falha na execução da obra pela construtora e da fiscalização deficitária por parte da instituição financeira, desídia que permitiu a procrastinação do adimplemento da obrigação. Sob outro prisma, nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, e 14 do Código de Defesa do Consumidor, as rés devem solidariamente responder pelos danos causados ao(s) autor(es), uma vez que ambas concorreram para a sua ocorrência. Nesse sentido, assim já julgou o Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, confirmando sentença prolatada por este juízo em outro feito: APELAÇÃO. CIVIL. EMPREITADA. MÚTUO. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE CONCLUSÃO NÃO CUMPRIDO. ATRASO NA OBRA. RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO. RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. HIPÓTESES. APELAÇÃO IMPROVIDA. I - Pretende a parte Autora a rescisão dos contratos firmados com as corrés com a consequente restauração do status quo ante em virtude do inadimplemento consistente na não conclusão da obra. O pleito exposto na inicial sugere a incidência do art. 389 do CC, segundo o qual não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado, além do art. 395, parágrafo único do CC, que dispõe que se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la e exigir a satisfação das perdas e danos, e ainda o teor do art. 475 do CC, que prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. II - No âmbito do dos contratos de compra e venda de imóvel, o STJ editou a Súmula 543 que prevê o dever de imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo comprador em caso de resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor ou construtor. III - No caso dos autos, o primeiro contrato foi firmado entre a parte Autora e a construtora em 17/06/2012. Pela Cláusula 11.1, ou Cláusula 4ª do Quadro Resumo, depreende-se a previsão de conclusão do módulo 1 em Dezembro de 2013 e do módulo 2 em Julho de 2014. A Cláusula 11.2, por sua vez, assenta que a obra pode ser prorrogada em até 180 dias corridos em favor da incorporadora. Há, ainda, a Cláusula 11.3, que versa sobre prorrogação do prazo por força maior, caso fortuito ou fato do príncipe, na proporção da duração dos fatos assim configurados. No contrato firmado entre a parte Autora com a construtora e com a CEF em 04/01/2013, o prazo de conclusão/legalização da obra é de 25 meses, prorrogável até o limite máximo de 24 meses, mediante análise técnica e autorização da Caixa (Item C, 6.1, Cláusula 4ª). IV - Não havendo notícia nos autos que a obra tenha sido concluída, não subsistem dúvidas quanto ao inadimplemento da construtora, não havendo prova de caso fortuito, força maior ou qualquer outro fator que poderia justificar o atraso em questão. V - Nas hipóteses em que a CEF financia a aquisição de imóvel pronto por regras corriqueiras de mercado, considera-se que sua atuação restringe-se a de uma típica instituição financeira, uma vez que não participa da escolha do imóvel negociado entre comprador e vendedor. Se a CEF financia a aquisição e construção de um imóvel na planta por regras corriqueiras de mercado, sua atuação, a princípio, também é entendida como a de um agente financeiro. VI - É inevitável que o patrimônio da CEF, no entanto, seja afetado na hipótese de resolução do contrato por vícios redibitórios ou por inadimplemento, circunstância que faz cessar as obrigações do adquirente no âmbito do mútuo contratado. Entendimento diverso, com a conclusão de que apenas o vendedor ou construtor responderia pelos danos causados ao adquirente, criaria uma situação esdrúxula, em que a compra e venda seria desfeita, com a restauração do status quo ante, mas seriam mantidas as obrigações do comprador em relação ao financiamento que a viabilizou. VII - Não suficiente, a despeito da argumentação da CEF de que a solidariedade não se presume, resta inequívoco a sua obrigação contratual de fiscalizar a obra para fins de liberar os recursos necessários a construção. Considerando a natureza do empreendimento, a relação de consumo triangular configurada, bem como a evidente disparidade entre a capacidade técnica e econômica entre a CEF e parte Autora para exigir da construtora o cumprimento da obrigação, a responsabilidade da CEF resta configurada. Ainda que tais fundamentos fossem reputados insuficientes, o inadimplemento da CEF é patente, considerando a sua demora em acionar a cláusula do seguro contratado em tempo hábil para a conclusão da obra nos termos contratados. VIII - Apelação improvida. (TRF3, ApCiv 5002504-49.2018.4.03.6140. Relator: Desembargador Federal Valdeci dos santos. Órgão Julgador: 1ª Turma. Data do Julgamento: 26/01/2021. Data da Publicação: 01/02/2021). Fixadas tais premissas, passo a examinar a pretensão deduzida. 2.1 DO PRAZO PARA A ENTREGA DO IMÓVEL Em relação ao pedido de reconhecimento da data estipulada no primeiro contrato para entrega do imóvel, não se denota nulidade na previsão contratual de prorrogação do prazo de entrega expressa no instrumento, visto que tal previsão fora claramente exposta no documento e com regular aquiescência dos contratantes. Nesse sentido, o Col. Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência no sentido da validade da cláusula de tolerância até 180 dias: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EN. 3/STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. INOCORRÊNCIA. AÇÃO AJUIZADA ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. CONCLUSÃO DAS OBRAS NO CURSO DA DEMANDA. CONTROVÉRSIA ACERCA DO PAGAMENTO/FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR E DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. INOVAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR. DESCABIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE RESOLUÇÃO DO CONTRATO. [...] 2. Validade da cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. [...] (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.884.607/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2021, DJe 23/09/2021). Nessas circunstâncias, considerando que a promessa de compra e venda firmada estabelecia que o prazo para entrega da obra era 12/2013, podendo ser prorrogado por mais 180 dias, o prazo decorreu em 30/6/2014. Por outro lado, o prazo para a entrega da obra previsto no contrato de mútuo não deve prevalecer, pois o(s) autor(es) não teve(iveram) qualquer ingerência na escolha do momento da sua assinatura, sendo razoável presumir que o negócio jurídico só foi celebrado por força da promessa assumida. 2.2 DO RESSARCIMENTO EM DOBRO DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA No que tange ao pedido de devolução de taxa de evolução da obra, restou pacificado no Tema 996/STJ (REsp 1.729.593/SP, julgado em 11/9/2019) que é “ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Nesse prisma, o pedido deve ser acolhido, devendo as rés restituir os valores recebidos do(s) autor(es) a tal título a partir do término do prazo para a entrega das chaves acrescido do período de tolerância (30/6/2014). Quanto ao pedido de restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados, o artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor estatui: Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável. Embora estejam atualmente afetados no Col. Superior Tribunal de Justiça o REsp 1.823.218/AC e o REsp 1.963.770/CE (Tema 929/STJ) para discutir as hipóteses de aplicação da repetição em dobro prevista no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, verifico que a determinação de suspensão nacional se restringe aos processos em que há interposição de REsp ou AREsp, não havendo óbice ao prosseguimento deste julgamento em primeiro grau. De qualquer forma, no v. acórdão do EREsp 1.413.542/RS restou decidido (grifo no original): DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. HERMENÊUTICA DAS NORMAS DE PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 42 DO CDC. REQUISITO SUBJETIVO. DOLO/MÁ-FÉ OU CULPA. IRRELEVÂNCIA. PREVALÊNCIA DO CRITÉRIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. MODULAÇÃO DE EFEITOS PARCIALMENTE APLICADA. ART. 927, § 3º, DO CPC/2015. [...] CONTRATOS QUE NÃO ENVOLVAM PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS PÚBLICOS 20. Como se sabe, recursos em demandas que envolvam contratos sem natureza pública, como os bancários, de seguro, imobiliários, de planos de saúde, entre outros, são de competência da Segunda Seção. Tendo em vista a controvérsia existente nos contratos de natureza bancária, o eminente Ministro Paulo de Tarso Sanseverino submeteu o REsp 1.517.888/SP ao rito dos recursos repetitivos, no âmbito da Corte Especial, ainda pendente de julgamento. Em sessão da Corte Especial que examinava os EAREsp 622.897/RS, deliberou-se dar continuação ao julgamento dos Embargos de Divergência sobre o mesmo tema, sem necessidade de sobrestar o feito em virtude da afetação da matéria como repetitivo. 21. Tal qual ocorre nos contratos de consumo de serviços públicos, nas modalidades contratuais estritamente privadas também deve prevalecer a interpretação de que a repetição de indébito deve ser dobrada quando ausente a boa-fé objetiva do fornecedor na cobrança realizada. Ou seja, atribui-se ao engano justificável a natureza de variável da equação de causalidade, e não de elemento de culpabilidade, donde irrelevante a natureza volitiva da conduta que levou ao indébito. [...] TESE FINAL 28. Com essas considerações, conhece-se dos Embargos de Divergência para, no mérito, fixar-se a seguinte tese: A REPETIÇÃO EM DOBRO, PREVISTA NO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 42 DO CDC, É CABÍVEL QUANDO A COBRANÇA INDEVIDA CONSUBSTANCIAR CONDUTA CONTRÁRIA À BOA-FÉ OBJETIVA, OU SEJA, DEVE OCORRER INDEPENDENTEMENTE DA NATUREZA DO ELEMENTO VOLITIVO. MODULAÇÃO DOS EFEITOS 29. Impõe-se MODULAR OS EFEITOS da presente decisão para que o entendimento aqui fixado – quanto a indébitos não decorrentes de prestação de serviço público – se aplique somente a cobranças realizadas após a data da publicação do presente acórdão. [...] (STJ, EREsp 1.413.542/RS, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, Rel. p/ Acórdão Ministro HERMAN BENJAMIN, CORTE ESPECIAL, julgado em 21/10/2020, DJe 30/03/2021). Depreende-se do dispositivo legal em apreço e da interpretação dada no EREsp n. 1.413.542/RS que a restituição em dobro pressupõe: 1) cobrança irregular; 2) o pagamento indevido; e, 3) nos contratos estritamente privados; 3.1) até 29/3/2021, a má-fé ou culpa; e 3.2) a partir de 30/3/2021 (data da publicação do v. acórdão), a ausência de boa-fé objetiva. No caso em tela, considerando que os fatos são anteriores a 30/3/2021, exige-se a prova da má-fé ou culpa. Nessa linha, entendo comprovada ao a culpa da CEF, na medida em que, como já exposto, estava ciente do atraso da obra e, ainda assim, continuou a ilegalmente cobrar a taxa de evolução da obra. Como o negócio jurídico esteve imantado pela relação jurídica consumerista, ambas as rés respondem solidariamente pela restituição em dobro dos valores cobrados a título de juros de obra cobrados desde o término do prazo para a entrega da obra (30/6/2014), com correção monetária e juros de mora desde cada desembolso (Súmula 43/STJ). 2.3 DOS DANOS INDENIZÁVEIS No que tange à obrigação de indenizar o adquirente pelo atraso na entrega do bem, o Col. Superior Tribunal de Justiça entendeu ser presumido o prejuízo do comprador, fixando a seguinte tese jurídica no item 1.2 do Tema 996/STJ (REsp 1.729.593/SP, julgado em 11/9/2019): 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. O voto condutor do v. acórdão salienta que “Com efeito, a jurisprudência desta Corte é pacífica quanto ao cabimento de lucros cessantes, no âmbito de financiamento pelo SFH, em razão do descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, incidindo a presunção de prejuízo do promitente comprador”. 2.3.1 DOS LUCROS CESSANTES / RESTITUIÇÃO DE ALUGUEIS / CLÁUSULA PENAL Nessa toada, a indenização deverá ser arbitrada à luz da natureza da obrigação da construtora, apurando-se valor adequado e razoável. Neste sentido, se extrai do v. voto condutor do REsp 1.631.485/DF (Tema 971/STJ): Por outro lado, no caso de mero adimplemento tardio (mora) – subsistindo interesse no adimplemento contratual -, como é notório e bem exposto em audiência Pública pelo jurista Sylvio Capanema de Souza, usualmente, nos contratos de promessa de compra e venda, há cláusula estabelecendo multa que varia de 0,5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês de atraso, pois representa o aluguel que o imóvel alugado, normalmente, produziria ao locador. [...] Por certo, conforme assegurado pelos expositores na audiência pública, verificando-se algumas decisões prolatadas no âmbito das instâncias ordinárias, constitui equívoco frequente simplesmente inverter, sem observar a técnica própria, a multa moratória referente à obrigação do adquirente de dar (pagar), para então incidir em obrigação de fazer, resultando em indenização pelo inadimplemento contratual em montante exorbitante, desproporcional, a ensejar desequilíbrio contratual e enriquecimento sem causa, em indevido benefício do promitente comprador. Consequentemente, penso que a inversão, para determinar a incidência do mesmo percentual sobre o preço total do imóvel, incidindo a cada mês de atraso, não constitui, em verdade, simples "inversão da multa moratória", podendo, isto sim, representar valor divorciado da realidade de mercado, a ensejar enriquecimento sem causa. [...] Quanto ao ponto, nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer). Consoante acima expendido, a mera “inversão” da multa moratória a incidir mensalmente sobre o valor do imóvel afigura-se excessiva e incompatível com a natureza da obrigação da construtora. Dessa forma, quando não houver outro critério objetivo para orientar a fixação da multa pelo retardamento no cumprimento da obrigação, seu montante deverá corresponder ao valor locativo do bem. Neste sentido, transcrevo a tese fixada pelo C. Sodalício no Tema 970/STJ: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Importante sublinhar que descabe a cumulação da restituição dos alugueis com a rescisão do contrato de financiamento e restituição das prestações. Nesse sentido: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO. CIVIL. FINANCIAMENTO PARA COMPRA E VENDA E CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. MÚTUO. EMPREITADA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. OBRA CONCLUÍDA COM ATRASO FORA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. APELAÇÕES IMPROVIDAS. EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE. I - Não há qualquer obscuridade da decisão no tocante à rescisão de todos os contratos discutidos nos autos que foram firmados entre a parte Autora e as corrés. Da mesma forma, é corolário lógico da rescisão a reconstituição do status quo ante, é dizer, o imóvel deixa de ser propriedade da parte Autora. Eventual divergência entre as corrés no tocante à relação firmada entre as mesmas deverá ser objeto de ação judicial própria, considerando a ausência de reconvenção ou denunciação da lide nos presentes autos. II - No tocante à indenização por danos materiais e danos morais, assiste parcial razão à embargante. É certo que a jurisprudência do STJ vem adotando o entendimento segundo o qual, na hipótese de atraso na obra, presume-se a configuração de danos materiais consistentes nas despesas da parte Autora com aluguel de imóvel. Há que se considerar, no entanto, que o entendimento em questão aplica-se à hipótese em que parte Autora reivindica perdas e danos sem abrir mão do imóvel, é dizer, pretende o ressarcimento dos valores que não teria despendido caso a obra fosse concluída no prazo contratado. III - No caso dos autos, porém, com a resolução do contrato sem retenções, as prestações pagas nos meses em que a obra encontrava-se atrasada serão restituídas à parte Autora, razão pela qual a condenação ao pagamento de aluguéis representaria bis in idem. O entendimento em questão não se aplica aos danos morais. IV - Embargos de declaração acolhidos tão somente para afastar a condenação por danos materiais representados pelos aluguéis mensais despendidos pela parte Autora no período de atraso da obra. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001185-40.2016.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 23/11/2021, DJEN DATA: 26/11/2021). No caso, considerando que o(s) demandante(s) não busca(m) a resolução do contrato e nem pretende(m) o ressarcimento dos valores que desembolsou(aram) com o pagamento de aluguel, devem as rés solidariamente responder pelos lucros cessantes, razão pela qual fixo a multa por mês de atraso correspondente a 0,5% do valor do imóvel, assim considerado a avaliação da CEF constante do contrato (R$ 160.000,00). Cumpre realçar a impossibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nos termos do precedente supra. Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, cumpre ressaltar que, não obstante a relação contratual existente entre o(s) autor(es) e as rés, a reparação dos danos por ela reclamada não teve como causa direta infração a uma determinada cláusula contratual. Assim, a pretensão ressarcitória tem por fundamento a responsabilidade aquiliana das rés que, pelo retardamento culposo da obrigação, propiciou a ocorrência dos prejuízos a recompor. Na responsabilidade extracontratual, como a reparação do dano é devida desde a prática do ato ilícito, a mora resta configurada a partir deste evento (Súmula 54/STJ). O Col. Superior Tribunal de Justiça tem adotado semelhante solução mesmo nas hipóteses envolvendo o dano moral puro, em que a quantificação do valor da indenização depende de pronunciamento judicial (REsp 1.132.866/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Rel. p/ Acórdão Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/11/2011, DJe 3/9/2012). Por outro lado, a orientação preconizada pelo artigo 219 do Código de Processo Civil, no sentido de que os juros moratórios devem incidir a partir da citação, não se aplica aos casos em que a mora reste caracterizada antes do formal conhecimento do devedor dos termos da pretensão judicial contra si deduzida, como é a hipótese dos autos. Desta forma, considerando que a ilicitude se renova a cada mês que o(s) autor(es) é(são) privado(s) do uso do bem, os juros de mora devem incidir a contar de cada renovação da situação ilícita. 2.3.2 DO DANO MORAL Restou devidamente comprovado nos autos que houve demora injustificada na entrega do imóvel, o que acarretou danos extrapatrimoniais ao(s) autor(es). No caso, o dano é in re ipsa, ou seja, decorrente do próprio fato da demora injustificada na entrega do imóvel. Assim, as rés devem ser condenadas a solidariamente (artigos 7º, parágrafo único, e 14 do Código de Defesa do Consumidor) indenizarem o(s) autor(es) pelo dano moral. No que tange ao valor da indenização, em que pese a inexistência de critérios preestabelecidos para a quantificação do dano moral, impende observar a razoabilidade na sua fixação, atendendo às peculiaridades do caso concreto, de modo que a indenização atinja tanto sua finalidade reparatória do direito da vítima como punitiva preventiva do seu causador, sem ocasionar o enriquecimento sem causa de quaisquer das partes. Assim, a gravidade do dano e da culpa e suas consequências, bem como as condições econômicas do(s) autor(es) e das rés devem ser consideradas como balizas orientadoras. Por conseguinte, reestudando a questão e revendo meu entendimento a respeito do tema, considerando, sobretudo, o lapso temporal transcorrido desde o término do prazo para a conclusão da obra, sem notícia da sua entrega, e o elevado valor econômico do bem, cabível indenização por dano moral de R$ 20.000,00, com correção monetária desde a data desta sentença (Súmula 362/STJ). Quanto ao termo inicial dos juros moratórios, cumpre ressaltar que, na responsabilidade extracontratual, como a reparação do dano é devida desde a prática do ato ilícito, a mora resta configurada a partir deste evento. O Col. Superior Tribunal de Justiça tem adotado semelhante solução mesmo nas hipóteses envolvendo o dano moral puro, em que a quantificação do valor da indenização depende de pronunciamento judicial (REsp 1.132.866/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Rel. p/ Acórdão Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 23/11/2011, DJe 3/9/2012). Assim, os juros moratórios serão devidos desde o prazo final para entrega do imóvel (30/6/2014). 2.4 DO AFASTAMENTO DE ENCARGOS CONTRATUAIS Estando a construtora em mora na entrega do imóvel, fica suspensa a exigibilidade das parcelas do preço devidas pelo comprador à vista da exceção de contrato não cumprido (artigo 476 do Código Civil). Nesse sentido, depreende-se do v. voto condutor do REsp 1.631.485/DF: Vale observar, de início, que se a construtora deixa de entregar a unidade autônoma no prazo previsto, pode o adquirente sustar as parcelas do preço que se vencerem no mesmo prazo e em datas posteriores a tal prestação, invocando a exceptio non adimpleti contractus, prevista no art. 476 do CC. A exigibilidade das parcelas do preço fica suspensa até a correspondente entrega das chaves. Porém, cumprida a prestação devida pelo incorporador, imediatamente cessa a causa da exceção do contrato não cumprido, retomando a execução do contrato o seu curso normal. Contudo, a suspensão da exigibilidade das parcelas do preço não afasta a incidência da atualização monetária sobre o saldo devedor, salvo nas hipóteses em que o mencionado atraso derivar de comprovada má-fé da empresa. Os valores das parcelas devem ser atualizados desde a data de vencimento prevista no contrato até o efetivo pagamento, como simples modo de preservação do valor real da moeda, sem representar, portanto, um benefício para a parte inadimplente ou punição para o adquirente. Isso porque a correção monetária nada acrescenta à dívida, mas apenas impede a corrosão do seu valor. Por esse motivo, mesmo o alienante em mora faz jus à atualização da parcela faltante do preço, uma vez que a perda do poder aquisitivo da moeda configuraria pena não prevista em lei. Dessa forma, em decorrência da suspensão da exigibilidade das parcelas do preço, descabe a imposição ao mutuário das sanções previstas no contrato pelo atraso no cumprimento da obrigação, a saber, multa moratória e juros de mora, enquanto perdurar a mora. Contudo, quanto aos juros remuneratórios previstos no contrato de financiamento, poderão ser cobrados do(s) adquirente(s) porquanto regularmente contratados. PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000787-65.2019.4.03.6140 / 1ª Vara Federal de Mauá Trata-se de obrigação de remunerar a instituição financeira pelos recursos tomados cujo termo final é aquele estipulado, salvo pagamento antecipado. Não se confunde com os juros de obra ou encargos equivalentes que se destina à remuneração do capital empregado na obra, sendo próprios da fase de construção. Da mesma maneira, o atraso na entrega das chaves não afasta a incidência da correção monetária do saldo devedor prevista no contrato de financiamento (índice de atualização das contas vinculadas do FGTS), uma vez que não remunera o capital empregado na obra e nem tem natureza penal. Nada acrescenta ao valor do contrato, mas apenas evita sua diminuição. DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, I, Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para: 1 condenar as rés a solidariamente restituir em dobro os valores comprovadamente pagos pelo(s) autor(es) a título de juros de obra cobrados desde 30/6/2014. O montante em atraso deverá ser pago com juros de mora e correção monetária desde a data de cada desembolso, nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor. 2 condenar as rés a solidariamente pagar o correspondente a 0,5% do valor do imóvel (R$ 160.000,00) a título de indenização pelos lucros cessantes, devidamente atualizado nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal, por mês de atraso a incidir entre a data prevista para a conclusão do empreendimento (30/6/2014) até a efetiva entrega da obra. O montante em atraso deverá ser pago com juros de mora e correção monetária a cada mês em que caracterizado o ilícito até a data do pagamento, tudo a ser apurado nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor. 3 condenar as rés a solidariamente pagar indenização por dano moral de R$ 20.000,00, atualizada a partir da data desta sentença pelos índices do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor e acrescida de juros de mora a partir do evento danoso. Ante a sucumbência recíproca, e nos termos do artigo 85, §§ 2º e 3º, inciso I, do Código de Processo Civil, condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios de 5% pro rata em havendo pluralidade de partes em cada polo. Os honorários serão atualizados nos termos do Manual de Cálculos da Justiça Federal em vigor. No que concerne aos honorários devidos pelo(s) autor(es), os mesmos não poderão ser executados enquanto perdurar a situação que ensejou a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, consoante disposto no artigo 98, § 3º, do Estatuto Processual. Custas ex lege. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. A ré AUC considera-se intimada a partir da publicação desta sentença, nos termos do artigo 346, caput, do Código de Processo Civil. Mauá, d.s.

10/01/2022, 00:00

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Partes do Processo(103)

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/04/2026

Publicado Sentença em 24/04/2026.

Decorrido prazo de AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA em 22/04/2026 23:59.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Extinta a execução ou o cumprimento da sentença

Conclusos para julgamento

Juntada de Petição de petição intercorrente

Juntada de Petição de manifestação

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/03/2026

Publicado Despacho em 24/03/2026.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Todas as movimentações(168)

Todos os documentos(39)