Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
AUTOR: ERLI AQUINO CANEPA, ALCY SILVA CANEPA Advogado do(a)
AUTOR: BARBARA HELENE NACATI GRASSI FERREIRA - MS12466 Advogado do(a)
AUTOR: BARBARA HELENE NACATI GRASSI FERREIRA - MS12466
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A ERLI AQUINO CANEPA e ALCY SILVA CANEPA ajuizaram a presente ação em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL objetivando a procedência da ação para “ANULAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL, com base no descumprimento dos requisitos da Lei 9.514/97 e CPC” e, alternativamente, “seja a parte autora indenizada no valor correspondente à diferença entre o valor real do imóvel e o valor do saldo devedor.”. Requereram, ainda, a concessão da justiça gratuita. Narram os autores, em síntese, que “firmaram contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia nas seguintes condições: Número do Contrato: 1.4444.0575914-5 Data de Assinatura: 13/05/2014 Plano: SAC Lei vigente sobre o contrato: Lei 9.514/97 Prazo de Pagamento: 225 meses Titulares do Contrato: Alcy Silva Canepa e Erli Aquino Canepa Composição de Renda: Alcy Silva Canepa e Erli Aquino Canepa- 39,26% e 60,74% respectivamente. Montante Financiado: R$ 100.000,00 Montante de Juros ao ano: 11,3866% nominal Sistema de Amortização: SAC Valor da Primeira Prestação: R$ 1.393,32 Seguros: R$ 167,86 Taxa de Administração: R$ 0,00 Total R$ 1.561,18 Por inexperiência dos autores e má-fé da requerida, os autores firmaram um contrato com garantia de alienação fiduciária (lei 9.514/97), que traz grandes desvantagens para os mutuários, entre elas a execução em caso de inadimplência, que retira qualquer possibilidade de renegociação do débito com o devedor. Devido a irregularidades no contrato de financiamento, a perda de renda dos requerentes, os requerentes atrasaram o pagamento de algumas prestações mensais e quando tentaram fazer o pagamento de algumas parcelas foram surpreendidos pela cobrança de várias taxas e a exigências do pagamento integral da divida, sem qualquer possibilidade de acordo. Este posicionamento inviabilizou qualquer negociação e acabou culminando com a execução extrajudicial do contrato, prevista na malfadada Lei 9.514/97, cuja existência chegou ao conhecimento dos autores por mero acaso, tendo em vista que nunca foram notificados acerca do procedimento executório. Os autores somente descobriram o leilão quando ligaram para tentar novamente uma negociação e um dos funcionários da requerida informou que através do Edital de Leilão Público nº 0117/2018/MS ocorreria o leilão no dia 22/08/2018. Importante esclarecer que os autores nunca foram notificados acerca do procedimento executório, SENDO QUE JÁ PAGARAM 03(três) ANOSDO FINANCIAMENTO. Conforme matricula em anexo, o imóvel não foi adquirido por outro mutuários, estando ainda em nome da requerida. Quanto às irregularidades do procedimento de execução extrajudicial, podemos enumerar: - falta de constituição do devedor/fiduciante em mora (art. 31, IV, do D-L 70/66 c/c art. 39, II, da Lei 9.514/97, art. 5º, LIV, da CF, e Súm. 199 do STJ); - falta de notificação pessoal para purgação da dívida (prazo de 15 dias), nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/97; - realização (ou não) dos leilões extrajudiciais (após consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário) (art. 27, caput, da Lei 9.514/97); - requisitos para realização dos leilões extrajudiciais (após consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário): (I) prazo de 30 (trinta) dias para realização do primeiro leilão extrajudicial (contados da data do registro da consolidação da propriedade do imóvel em favor do fiduciário) (art. 27, caput, da Lei 9.514/97); (II) editais (mínimo dois) quanto ao(s) leilão(ões) extrajudicial(is) (art. 32 do D-L 70/66 c/c art. 39, II, da Lei 9.514/97); (III) avaliação prévia do imóvel antes da realização do(s) leilão(ões) (REsp 480.475, citado no tópico 2.4, a frente; artigos 620 e 692 do CPC; art. 24, VI, da Lei 9.514/97); - falta de liquidez, certeza e exigibilidade do débito (capitalização de juros e cobrança de despesas de venda). Quanto à necessidade de avaliação prévia do imóvel, dispõe a Lei 9.514/97 (art. 24, VI), “o contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá [entre outras] a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão” (sem negrito no original); todavia, não consta do contrato (anexo) qualquer referência ao critério para revisão do valor do imóvel, logo, deve ser aplicada a regra geral. Tal prerrogativa é necessária para que o imóvel não seja expropriado por preço vil (art. 692 do CPC), e a execução seja feita de modo menos gravoso ao executado (art. 620 do CPC). Diante da realidade fática, não restou alternativa aos autores senão ajuizarem a presente ação anulatória.” Com a inicial juntaram documentos. O pedido liminar foi indeferido. Na mesma ocasião foi deferida a Justiça gratuita aos autores (Num. 10693767). Contra citada decisão, os autores interpuseram Agravo de Instrumento (Num. 11320327), ao qual foi indeferida a antecipação de tutela e negado provimento ao final (Num. 25362705). Tentativa de conciliação restou infrutífera (Num. 11994281 e Num. 13850595). A ré apresentou contestação (Num. 13935389), arguindo a legalidade e a constitucionalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel na forma da lei nº 9.514/97; a faculdade que tem o contratante de aderir ou não ao contrato; o descabimento da alegação de preço vil uma vez que o imóvel não foi vendido; a inexistência de pretensão de pagamento da dívida; a legalidade do sistema de amortização constante – sac; a inaplicabilidade do CDC às operações do SFH; a impossibilidade de purgação da mora e a justa recusa em receber as prestações, uma vez que foi consolidada a propriedade do imóvel. Pugnou pela improcedência dos pedidos da ação. Juntou documentos. Réplica (Num. 14745218). Na fase de especificação de provas, a parte autora pediu a realização de perícia contábil e avaliação do imóvel (Num. 14745227), ao passo que a ré pediu o julgamento antecipado da lide (Num. 14894655). O Juízo indeferiu a produção das provas pleiteadas e determinou que a ré juntasse aos autos “cópia integral do procedimento de consolidação da propriedade e execução extrajudicial do imóvel em questão, bem como da planilha de evolução do financiamento e do cálculo atualizado do débito” (Num. 34504001). A CEF juntou documentos (Num. 35373683-Num. 35375478). Os autores interpuseram Agravo de Instrumento contra a decisão que indeferiu as provas por eles pleiteadas (Num. 35473753). Foi negado provimento ao citado recurso (Num. 45059133). Manifestação dos autores quanto aos documentos trazidos aos autos pela ré (Num. 41309641). Vieram os autos conclusos. É a síntese do necessário. Decido. Sem preliminares, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, conheço diretamente do pedido e passo ao exame do mérito da lide. Conforme se constata dos autos, o imóvel descrito na petição inicial foi financiado pelos autores no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação (Programa Carta de Crédito FGTS), mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/97. Conforme se constata dos autos, o imóvel descrito na petição inicial foi financiado pelos autores no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação (Programa Carta de Crédito FGTS), mediante constituição de alienação fiduciária de coisa imóvel, na forma da Lei nº 9.514/97. A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de dar garantia da dívida, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel do imóvel financiado. Na verdade, a alienação fiduciária de bens imóveis presta-se para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica, em favor, também, de pessoa física ou jurídica. É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da Lei 9.514/97. O contrato firmado entre as partes, com a garantia de alienação fiduciária de bem imóvel (Num. 10189736), ampara-se na Lei nº 9.514/97, que prevê o procedimento de consolidação da propriedade nas mãos do agente financeiro, em decorrência do inadimplemento do mutuário. Citada consequência também encontra-se prevista na Cláusula Décima Sétima do contrato em questão. Todavia, os autores pretendem, através da presente ação, anular a execução extrajudicial, com base no descumprimento dos requisitos da Lei nº 9.514/97: a) falta de constituição do devedor em mora; b) falta de notificação pessoal do devedor para purgação da mora; c) irregularidades na realização do leilão extrajudicial; e d) falta de liquidez, certeza e exigibilidade do débito (capitalização de juros e cobrança de despesas de venda). A teor, a citada Lei nº 9.514/97, assim dispõe: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) I - não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação - SFH; II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) - destaquei Conforme comprovam os documentos carreados aos autos, ante a inadimplência, os autores foram pessoalmente intimados para purgarem a mora, nos termos da lei de regência, mas mantiveram-se inertes (Num. 35374666 - Pág. 1-2). E, considerando o inadimplemento dos autores, mesmo após a intimação para purgação da mora, a propriedade fiduciária do imóvel foi consolidada em nome da ré, nos termos do artigo 26 e 27 da Lei 9.514/97 (Num. 35374662), de modo que não há que se falar em falta de constituição do devedor em mora ou em falta de notificação pessoal do devedor para purgação da mora. Verifica-se, ainda, que os autores também foram intimados pessoalmente acerca da venda do bem por meio de leilão público (Num. 35374666 - Pág. 3-4). No tocante às alegadas irregularidades na realização do leilão extrajudicial (prazo de 30 dias para a realização do primeiro leilão, contado da data do registro da consolidação da propriedade; avaliação prévia do imóvel – impossibilidade de alienação por preço vil; publicidade dos leilões extrajudiciais), verifica-se que a consolidação da propriedade fiduciária em nome da CEF foi registrada/averbada em 06/04/2018 (Num. 13935394 - Pág. 3) e o primeiro leilão público nº 0117/2018/MT, marcado para 22/08/2018 (Num. 35374666 - Pág. 3) – prazo superior aos 30 dias determinados pela lei. Entrementes, embora tenha ocorrido o descumprimento do trintídio legal, registro que o alargamento de referido prazo não traz qualquer prejuízo para o mutuário, que, ao contrário, terá um prazo maior para obter recursos financeiros para, se for o caso, regularizar o contrato de financiamento. Nesse sentido: ApCiv 0001427-03.2015.4.03.6106, DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:06/11/2017; ApCiv 0000952-87.2015.4.03.6125, DESEMBARGADOR FEDERAL PEIXOTO JUNIOR, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:14/09/2017. Portanto, o descumprimento desse prazo legal não é causa de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade. Quanto à avaliação prévia do imóvel, o contrato em questão, em sua cláusula décima oitava, estabelece que, para fins do disposto no inciso VI do artigo 24 da Lei nº 9.514/97, o valor do imóvel será o valor da avaliação, assinalado no campo B8 do contrato (valor da garantia fiduciária - R$ 149.000,00), “acrescidos os valores das benfeitorias existentes e que lhe integrem, atualizado monetariamente até a data do leilão, reservando-se a CAIXA o direito de reavaliar o imóvel” (Num. 10189736 - Pág. 7). De acordo com o Edital de Leilão Público nº 0142/2018, o imóvel em questão foi avaliado em R$ 292.000,00 (Num. 35375478 - Pág. 12). Portanto, ainda que fosse considerado o valor de mercado apontado pelos autores (R$ 400.000,00 – Num. 10188212 - Pág. 18), não há que se falar em leilão por preço vil, nos termos do art. 891, parágrafo único do CPC (preço inferior a 50% do valor da avaliação). Em relação à publicidade do leilão em questão, o documento de Num. 35375478 - Pág. 8 comprova o cumprimento do disposto no contrato. No mais, tem-se que a exigência de notificação pessoal se restringe ao momento de purgação da mora, não se aplicando às demais fases do procedimento, sendo que a partir da Lei nº 13.465/17, quanto às datas, horários e locais de realização dos leilões, há apenas previsão de comunicação do devedor por meio do envio de correspondência aos endereços constantes do contrato e mensagem por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97). Em suma, não prosperam as alegações de descumprimento do procedimento previsto pelo Decreto-lei nº 70/66 e pela Lei nº 9.514/97. É de se salientar, ainda, que o pedido de anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional – o que não restou demonstrado no presente caso. Por fim, sobre a alegação de iliquidez da obrigação, tendo se consolidado a propriedade em nome da instituição financeira, nos termos da Lei nº 9.514/97, mostra-se extemporânea a discussão sobre a revisão do contrato (Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1988765 0020678-93.2013.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:11/06/2018). Em outras palavras, diante da rescisão contratual em razão do inadimplemento dos autores, não subsiste interesse processual na sua revisão. Logo, a situação dos presentes autos leva à improcedência do pedido principal, bem como do pedido alternativo.
Intimação - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006563-15.2018.4.03.6000 / 1ª Vara Federal de Campo Grande
Ante o exposto, julgo improcedente o pedido inicial da ação e dou por resolvido o mérito da lide, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil – CPC. Sem custas (art. 4º, II, da Lei nº 9.289/96). Condeno os autores no pagamento dos honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Todavia, dada à concessão da justiça gratuita, suspendo a exigibilidade do débito, nos termos do artigo 98, §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Havendo interposição de recurso de Apelação, determino, desde já, a intimação da parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, sob as cautelas de estilo. Não havendo interposição de recurso, certifique-se o trânsito em julgando e, oportunamente, arquivem-se os autos. Campo Grande/MS, data e assinatura, conforme certificação digital.