Execução de Título Judicial 0061411-02.2021.4.03.6301 - TRF3

Execução de Título Judicial 0061411-02.2021.4.03.6301 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 200134000187623. AUTOR: RESIDENCIAL GARDEN III Advogado do(a) AUTOR: KATY MARQUES ROQUE - SP201592 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 0061411-02.2021.4.03.6301 / 13ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Trata-se de demanda proposta por RESIDENCIAL GARDEN III em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF objetivando a cobrança de taxas condominiais vencidas da unidade 31, Bloco A, correspondentes aos meses de 11/2020 a 06/2021, assim como das vincendas no decorrer do processo. Citada, a ré apresentou contestação, arguindo preliminar de ilegitimidade passiva e prejudicial de prescrição. No mérito, sustentou a improcedência do pedido. É o breve relatório. Fundamento e decido. A CEF arguiu a sua ilegitimidade passiva ao argumento de que participou na condição de mero agente gestor do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, em razão do que não pode ser instada ao pagamento das despesas condominiais até que ocorra sua imissão na posse do imóvel. A sobredita preliminar deve ser rejeitada. Explico. O Programa de Arrendamento Residencial, instituído Lei n. 10.188/01, consiste em programa social destinado ao atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, em que a propriedade plena dos imóveis objetos de tal programa compete a um fundo financeiro desprovido de personalidade jurídica e representado judicial e extrajudicialmente, ativa e passivamente, pela CEF, consoante estabelecido no artigo 4º, inciso VI, da Lei 10.188/01. Ademais, a ré não demonstrou a existência de registro de contrato de arrendamento residencial junto à matrícula do imóvel objeto da presente ação, estando consolidada a propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 141.471, do 7° Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo, pela instituição financeira, desde 28/09/2005 (ID 175792244 - fls. 03). Portanto, configurada a legitimidade passiva da ré. Por sua vez, afasto a prejudicial de mérito arguida pela ré, tendo em vista que a pretensão de pagamento das parcelas discriminadas nos autos não foi atingida pelo prazo prescricional. afasto a alegação do decurso do prazo prescricional, considerando que a pretensão se refere à cobrança de valores compreendidos no intervalo de 11/2020 a 06/2021. Passo à análise do mérito. A doutrina e a jurisprudência ressaltam que “as taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigações "propter rem", ou seja, estão aderidas à coisa, constituindo responsabilidade do proprietário sua quitação, seja ele quem for, ainda que o bem não esteja sob sua posse direta, assegurando-se a possibilidade de regresso contra quem tenha assumido a responsabilidade pela quitação dos débitos, hipótese que não é oponível ao condomínio credor” (Origem: TRF - PRIMEIRA REGIÃO; Classe: AC - APELAÇÃO CIVEL - 200134000187623; ; UF: DF; Órgão Julgador: QUINTA TURMA; Data da decisão: 13/12/2004; Documento: TRF100206056; Fonte DJ, DATA: 10/2/2005, PAGINA: 23; Relatora: DESEMBARGADORA FEDERAL SELENE MARIA DE ALMEIDA)”. Em síntese, as obrigações condominiais vinculam-se à coisa, nisso diferindo-se das obrigações pessoais, de tal modo que a arrematação de imóvel pela Caixa Econômica Federal não apenas lhe transfere a propriedade do bem, como também os ônus incidentes sobre ela. Se os antigos proprietários não realizaram o devido pagamento das verbas condominiais, cabe ao atual proprietário fazê-lo, pois o débito condominial tem natureza “propter rem”. Em relação à responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais em hipóteses nas quais o imóvel tenha sido objeto de alienação fiduciária, repassa-se o ônus do pagamento sobre o devedor fiduciante até eventual retomada da posse e consolidação da propriedade pelo credor fiduciário. É o que dispõem os seguintes artigos da Lei n. 9.514/1997: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (....) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9º O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) No caso dos autos, todavia, como já assinalado, não houve registro do contrato de arrendamento residencial (ID 175792244 - fls. 03) junto à matrícula do imóvel objeto da presente demanda (Matrícula 141.471). Logo, infere-se que, perante terceiros, a teor do que dispõe o art. 1.245 do Código Civil, a propriedade do imóvel é da instituição bancária, cabendo a ela a responsabilidade pelas despesas propter rem. A Jurisprudência é farta neste sentido: DIREITO ADMINISTRATIVO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÕES..i: PROPTER REM. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEGITIMIDADE DA CEF PARA RESPONDER. PRECEDENTES. 1. O credor fiduciário, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, tendo em vista a natureza..i: propter rem das cotas condominiais. Precedentes do Tribunal Regional Federal da 4ª Região: AC 5048680-06.2015.404.7000, QUARTA TURMA, Relator CANDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 26/05/2017; e AG 5012062-42.2017.4.04.0000, TERCEIRA TURMA, Relator RICARDO TEIXEIRA DO VALLE PEREIRA, juntado aos autos em 02/06/2017. 2. O disposto no art. 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, não afasta a responsabilidade do proprietário pelas dívidas condominiais nos casos em que não houver a consolidação da propriedade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça: AREsp 735994, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe 01/03/2016; e REsp 1.683.730, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 13/09/2017. 3. Sentença anulada para restituição dos autos à origem visando à instrução e julgamento do mérito. (RECURSO CÍVEL 5026259-33.2017.4.04.7200, JOÃO BATISTA LAZZARI, TRF4 - TERCEIRA TURMA RECURSAL DE SC, 02/07/2018.) No mais, importante ressaltar que, nos casos de imóveis submetidos ao programa de arrendamento residencial (PAR), a jurisprudência vem reconhecendo a responsabilidade da ré pelos encargos condominiais inadimplidos, haja vista a previsão legal da representação, judicial e extrajudicial, do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR pela CEF. Neste sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - FAR. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA CEF. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. Conforme já decidido por esta Corte, estando registrado o imóvel em nome do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, cuja gestão foi legalmente atribuída à CEF (Lei nº 10.188/2001, art. 2º, § 8º), a quem compete, ainda, representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (Lei nº 10.188/2001, art. 4º, VI), é a CEF a titular do domínio. Portanto, a CEF, na qualidade de proprietária, responde pelos encargos condominiais, ainda que não tenha a posse direta do bem, haja vista a natureza propter rem das cotas condominiais. (TRF4, AG 5051041-73.2017.4.04.0000, QUARTA TURMA, Relator SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, juntado aos autos em 08/02/2018) No caso, a CEF é a proprietária do apartamento 31, Bloco A, localizado no Residencial Garden III, situado na Rua Cachoeira Maçaranduba, 05, Cidade Tiradentes - São Paulo/SP, conforme averbação contida na matrícula apresentada pela parte autora. Portanto, é a responsável não apenas pelos valores até então devidos a título de taxa condominial, como também pelas respectivas parcelas a se vencerem. Isso porque a regra do artigo 323 do Código de Processo Civil autoriza que as prestações periódicas e vincendas, conceito em que se compreendem as despesas condominiais, incluem-se na condenação “enquanto durar a obrigação”. No mesmo sentido, a Súmula 13, do C. Tribunal de Justiça de São Paulo: "Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação." Dito isso, considerando que em momento algum a ré alegou e demonstrou quitação, entendo ser ela responsável pelo seu pagamento das parcelas vencidas, a título de encargos condominiais, correspondentes ao período de novembro/2020 a junho/2021, conforme postulado na petição inicial Faz-se mister ressaltar que as despesas condominiais englobam todas aquelas previstas na Convenção do Condomínio, inclusive as relativas ao consumo individual de água, sendo que "cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio", nos termos do artigo 12 da Lei 4.591/1964. A omissão da ré em participar da assembléia que instituiu as taxas complementares ou outras despesas não retira a sua responsabilidade pelo cumprimento da obrigação. E, conforme previsto na Assembléia Geral Ordinária do Condomínio, realizada em 08/10/2020 (ID 175792244 - fls. 17), houve a determinação aos condôminos do pagamento das despesas condominiais relativas à sua cota, oriundas do rateio de despesas ordinárias e encargos comum, inclusive das despesas decorrentes do consumo individual de água correspondente à sua unidade. Quanto aos consectários legais, a correção monetária não constitui um plus, mas mero instrumento de preservação da expressão monetária da dívida, de sorte que deve incidir a partir do vencimento de cada obrigação. A propósito do tema, anoto o seguinte julgado: CONDOMÍNIO. DESPESAS ORDINÁRIAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. PARCELAS VINCENDAS. (...) A correção do débito deve ser desde o vencimento das prestações, para evitar o enriquecimento do devedor inadimplente. Na condenação, devem ser incluídas as parcelas vincendas (art. 290 do CPC). Recurso não conhecido. (STJ - RESP - 81241, Processo: 199500636069, DJ de 13/05/1996, pg. 15561, Relator Ministro Ruy Rosado de Aguiar) Ao seu tempo, multa moratória e os juros são devidos por todos aqueles que vierem a integrar o condomínio, a qualquer título. Trata-se de obrigação condominial que possui a mesma natureza propter rem das despesas principais rateadas, não havendo qualquer razão para distinção de tratamento. Quanto ao importe da multa, até a entrada em vigor do novo Código Civil, aplicava-se o percentual estabelecido na convenção, observado o limite de 20%, nos termos do § 3º do art. 12 da Lei n. 4.591/64; e a partir da vigência do novo Código Civil, até o limite de 2%, por força de seu art. 1.336, § 1º. No caso em tela, todas as cotas condominiais datam de meses posteriores à entrada em vigor do novo Código Civil. Os juros de mora, por sua vez, são de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada parcela, em razão de expressa previsão no artigo 12, § 3º, da Lei nº 4.591/64, independentemente de qualquer notificação. DISPOSITIVO Diante do exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I do CPC, resolvo o mérito e JULGO PROCEDENTE o pedido formulado para condenar a Caixa Econômica Federal ao pagamento das despesas condominiais referentes ao imóvel identificado na inicial, vencidas no interregno compreendido entre os meses de novembro/2020 a junho/2021 (ID 175792244 - fls. 02) e a se vencerem até o trânsito em julgado desta ação, corrigidas monetariamente de acordo com o Manual de Cálculos da Justiça Federal, acrescidas de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor total do débito. Sem condenação em custas e honorários nos termos dos artigos 55 da Lei nº 9.099/95 e 1º da Lei nº 10.259/01. Publique-se e intimem-se. SãO PAULO, 21 de janeiro de 2022.

24/01/2022, 00:00

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Partes do Processo(100)

Transitado em Julgado em 26/02/2024

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 09/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL GARDEN III em 06/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL GARDEN III em 06/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL GARDEN III em 06/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL GARDEN III em 06/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL GARDEN III em 06/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL GARDEN III em 06/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL GARDEN III em 06/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL GARDEN III em 06/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL GARDEN III em 06/02/2024 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 17/01/2024

Publicado Sentença em 22/01/2024.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Extinta a execução ou o cumprimento da sentença

Todas as movimentações(111)

Todos os documentos(17)