Procedimento Comum Cível 5011254-92.2020.4.03.6100 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5011254-92.2020.4.03.6100 - TRF3 | JusConsulta

Movimentações

Arquivado Definitivamente

17/03/2023, 18:25

Juntada de certidão

17/03/2023, 18:25

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 21/10/2022 23:59.

22/10/2022, 00:24

Decorrido prazo de LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO em 13/10/2022 23:59.

14/10/2022, 00:10

Decorrido prazo de GUILHERME RODRIGUES BOTELHO em 13/10/2022 23:59.

14/10/2022, 00:10

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/09/2022

21/09/2022, 00:07

Publicado Ato Ordinatório em 21/09/2022.

21/09/2022, 00:07

Expedição de Outros documentos.

19/09/2022, 16:54

Expedida/certificada a intimação eletrônica

19/09/2022, 16:54

Juntada de ato ordinatório

19/09/2022, 16:54

Recebidos os autos

19/09/2022, 16:41

Juntada de Petição de intimação de pauta

19/09/2022, 16:41

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO, GUILHERME RODRIGUES BOTELHO Advogado do(a) APELANTE: CLAUDIO LUIZ ESTEVES - SP102217-A Advogado do(a) APELANTE: CLAUDIO LUIZ ESTEVES - SP102217-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5011254-92.2020.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY APELANTE: LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO, GUILHERME RODRIGUES BOTELHO Advogado do(a) APELANTE: CLAUDIO LUIZ ESTEVES - SP102217-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL R E L A T Ó R I O APELANTE: LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO, GUILHERME RODRIGUES BOTELHO Advogado do(a) APELANTE: CLAUDIO LUIZ ESTEVES - SP102217-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL V O T O 1. Validade da execução extrajudicial Da leitura dos autos, tem-se que as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia (SFH) no qual a CEF consta como credora fiduciária e os autores como compradores e fiduciantes (ID 165638887). Em razão do inadimplemento da obrigação, o qual é incontroverso (ID 165638669), ocorreu a consolidação da propriedade do bem em nome da ré em 15/10/2018 (ID 165638907 – f. 4). O contrato de alienação fiduciária, como este que se discute nos presentes autos, é celebrado segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, que assim dispõe: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Em contratos dessa natureza, o devedor fiduciante transfere a propriedade do imóvel à credora fiduciária até que se implemente a condição resolutiva, ou seja, o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, ele retoma a propriedade plena do bem, ao passo que, ocorrendo o inadimplemento dos termos contratuais, e desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, a credora tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a sua propriedade plena. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei n. 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade. Neste sentido vem decidindo esta Corte Regional: DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RETIDÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ABUSO DE DIREITO. APELO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é pacífica sobre a constitucionalidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal na forma do Decreto-Lei n.º 70/66, não ferindo qualquer direito ou garantia fundamental do devedor, uma vez que além de prever uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel pelo devedor, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento da venda do imóvel seja reprimida pelos meios processuais próprios. 2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente, conforme entendimento consolidado por esta Eg. Corte. 3. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações. 4. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie. 5. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 6. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 7. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017). 8. No caso dos autos, inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais. 9. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade da referida notificação, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da EMGEA é medida que se impõe. 10. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação. 11. Contudo, na hipótese, a presente ação foi ajuizada em 17 de agosto de 2018, quase um ano e meio após a arrematação do imóvel pela EMGEA, registrada na matrícula do imóvel em 05 de abril de 2017, e alguns meses antes da venda do imóvel à terceiro de boa-fé, formalizada em 16 de novembro de 2018, conforme demonstra a Proposta de Compra e Venda acostada aos autos. 12. Não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pelas apelantes nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário. 13. Recurso de apelação a que se nega provimento. (TRF3 – ApCiv n. 5020686-09.2018.4.03.6100, Rel. Des. Federal WILSON ZAUHY FILHO, 1ª Turma, J. 01/12/2020, e-DJF3 10/12/2020) Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe o procedimento cuidadosamente especificado pela norma aplicável. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante deve ser notificado pessoalmente para a purgação a mora no prazo de 15 dias, in verbis: § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. No caso, está comprovado que os autores foram devidamente intimados de forma pessoal para purgação da mora, pela notificação vinda com a inicial (ID 165638674) e a certidão do oficial de registro de imóveis juntada pela ré (ID 165638903). Diante disso, e não tendo eles quitado o débito no prazo legal, é legítima a consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, não havendo ilegalidade neste ponto. Com relação aos atos subsequentes, a Lei n. 9.514/1997 (com as alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017), também é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação dos leilões ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. No caso, embora os autores aleguem que não foram previamente cientificados dos leilões, a CEF apresentou aviso de recebimento dirigido ao endereço do imóvel financiado, devidamente assinado (ID 165638902), o qual não impugnado pelos ora apelantes. A carta foi recebida em 07/01/2019, dez dias antes do primeiro leilão (ID 165638908), evidenciando a ciência prévia dos mutuários acerca das hastas designadas. Ademais, o documento de ID 165638908 indica o envio de correspondência eletrônica com as datas de ambos os leilões ao endereço de e-mail “[email protected]”, nome semelhante ao da empresa da qual o autor Luiz Carlos é titular (ID 165638883, f. 6). Portanto, a formalidade do § 2º-A do art. 27 também foi devidamente observada pela ré, inexistindo vícios no procedimento adotado. 2. Direito de preferência Como se sabe, com o advento da Lei n. 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no artigo 27 da Lei n. 9.514/1997, a questão da purgação da mora nos contratos de alienação fiduciária, até então disciplinada pelo art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (por força do art. 39 da Lei n. 9.514/1997), passou a obedecer a novo regramento, nos termos do incluso parágrafo, que dispõe: “Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Assim, a partir da inovação legislativa, não mais se discute o direito à purgação da mora entre a consolidação da propriedade e o segundo leilão, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos previstos no dispositivo supratranscrito. Traçado este quadro, tenho que se delineiam algumas situações que demandam solução judicial diversa. Em primeiro, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei n. 13.465/2017 (12/07/2017), entendo que pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do art. 39 da Lei n. 9.514/1997 c/c art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966. Nesta situação, é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do credor após 12/07/2017, não há que se falar em purgação da mora, mas sim na preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos legais. Nesse caso, não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas nova aquisição, com o direito de preferência ao devedor fiduciante anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido no § 2º-B retro. Pois bem. No caso, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 15/10/2018 (ID 165638907 – f. 4), pelo que, em tese, os mutuários fariam jus à preferência legal. Contudo, o documento de ID 165638672 indica que o imóvel foi objeto de venda direta online em 05/05/2020, após a realização do segundo leilão (em 31/01/2019), do qual, como já visto, os mutuários foram devidamente cientificados. Considerando que, embora cientes da data do segundo leilão – termo final previsto no § 2º-B, já transcrito –, os devedores mantiveram-se inertes, não há que se falar em autorização para o exercício do direito de preferência nos autos, sobretudo ante a regular venda direta do imóvel (anterior ao próprio ajuizamento da ação), sob pena de prejuízo a terceiro de boa-fé. Portanto, a sentença de improcedência deve ser mantida também neste ponto. 3. Condenação sucumbencial Por fim, pretendem os apelantes que seja afastada sua condenação nos ônus sucumbenciais, por serem beneficiários da justiça gratuita. Sem delongas, a tese não prospera. Ora, o Código de Processo Civil é expresso ao prever que a concessão da gratuidade da justiça não afasta a responsabilidade da parte sucumbente pelas despesas processuais e honorários advocatícios daí advindos, tão somente condicionando a exigibilidade dessas verbas à alteração de sua situação econômica, nos termos de seu art. 98, §§ 2º e 3º, in verbis: Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei. (...) § 2º A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência. § 3º Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário. Uma vez que os autores decaíram integralmente da pretensão, é devida sua condenação nos ônus da sucumbência, com a devida ressalva da condição prevista no § 3º retro transcrito, como efetivamente fez o juízo a quo (ID 165638922). 4. Dispositivo Ante todo o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau. Nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, majoro os honorários fixados na sentença para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa atualizado, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, da lei processual. É como voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS LEILÕES. NÃO VERIFICADA. CIÊNCIA PRÉVIA DOS DEVEDORES. DIREITO DE PREFERÊNCIA DEVIDAMENTE OPORTUNIZADO. VALIDADE DOS ATOS. CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DE BENEFICIÁRIO DA JUSTIÇA GRATUITA. DEVIDA. OBSERVÂNCIA DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA DE EXIGIBILIDADE. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Recurso de apelação em que se pretende a reforma da sentença que rejeitou a arguição de nulidade da execução extrajudicial movida pela CEF. 2. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução da garantia previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de maneira válida, é imperioso que a credora observe o procedimento especificado pela referida lei. 3. Nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, os devedores devem ser previamente notificados para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que se verificou na espécie. 4. Quanto ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei n. 9.514/1997, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico, formalidades que também foram observadas pela instituição financeira. 5. Consolidada a propriedade em nome da credora na vigência da Lei n. 13.465/2017, aplica-se o disposto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/2017, sendo garantido ao devedor o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no referido dispositivo legal, até a data do segundo leilão. 6. Considerando que, embora cientes da data do segundo leilão, os devedores mantiveram-se inertes, não há que se falar em autorização para o exercício do direito de preferência nos autos, sobretudo ante a regular venda direta do imóvel, sob pena de prejuízo a terceiro de boa-fé. 7. O Código de Processo Civil é expresso ao prever que a concessão da gratuidade da justiça não afasta a responsabilidade do beneficiário sucumbente pelas despesas processuais e honorários advocatícios daí advindos, tão somente condicionando a exigibilidade dessas verbas à alteração de sua situação econômica, nos termos de seu art. 98, §§ 2º e 3º. 8. Uma vez que os autores decaíram integralmente da pretensão, é devida sua condenação nos ônus da sucumbência, com a devida ressalva da condição prevista no art. 98, § 3º, do CPC, como efetivamente fez o juízo a quo. 9. Apelação não provida. ACÓRDÃO Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5011254-92.2020.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY Trata-se de ação de procedimento comum proposta por LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO e GUILHERME RODRIGUES BOTELHO contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, arguindo que firmaram com a ré contrato com garantia fiduciária de imóvel, contudo, tornaram-se inadimplentes, ensejando o início da execução extrajudicial. Aduziram que não foram intimados pessoalmente dos leilões realizados e que tomaram conhecimento dos fatos apenas quando a CEF promoveu a venda direta do imóvel, em 05/05/2020. Portanto, requereram a antecipação da tutela para impedir a transferência da propriedade e mantê-los na posse do bem; no mérito, postularam a declaração de nulidade da execução e a autorização para exercício do direito de preferência (ID 165638669). Foi indeferida a tutela antecipada (ID 165638893). Após contestação da CEF (ID 165638901) e réplica dos autores (ID 165638919), foi prolatada sentença nos seguintes termos: “Diante do exposto, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO. Condeno a parte autora ao recolhimento integral das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC, sob condição suspensiva de exigibilidade, a teor do artigo 98, parágrafo 3°, do diploma processual civil.” (ID 165639822). Os autores apelaram da sentença (ID 165638925), arguindo que não há prova de que a CEF os notificou pessoalmente dos leilões, o que cerceou o exercício do direito de preferência e violou o contraditório e a ampla defesa. Ainda, sustentaram que são beneficiários da justiça gratuita, sendo incabível a condenação sucumbencial. Ao final, postularam a reforma da sentença nos termos expostos. Contrarrazões da CEF (ID 165638929). É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5011254-92.2020.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau. Nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, majorou os honorários fixados na sentença para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa atualizado, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, da lei processual, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Tribunal

27/07/2021, 15:59

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 23/07/2021 23:59.

24/07/2021, 00:54

Documentos

Ato Ordinatório

•19/09/2022, 16:54

Ato Ordinatório

•19/09/2022, 16:54

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO, GUILHERME RODRIGUES BOTELHO Advogado do(a) APELANTE: CLAUDIO LUIZ ESTEVES - SP102217-A Advogado do(a) APELANTE: CLAUDIO LUIZ ESTEVES - SP102217-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5011254-92.2020.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY APELANTE: LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO, GUILHERME RODRIGUES BOTELHO Advogado do(a) APELANTE: CLAUDIO LUIZ ESTEVES - SP102217-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL R E L A T Ó R I O APELANTE: LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO, GUILHERME RODRIGUES BOTELHO Advogado do(a) APELANTE: CLAUDIO LUIZ ESTEVES - SP102217-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL V O T O 1. Validade da execução extrajudicial Da leitura dos autos, tem-se que as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia (SFH) no qual a CEF consta como credora fiduciária e os autores como compradores e fiduciantes (ID 165638887). Em razão do inadimplemento da obrigação, o qual é incontroverso (ID 165638669), ocorreu a consolidação da propriedade do bem em nome da ré em 15/10/2018 (ID 165638907 – f. 4). O contrato de alienação fiduciária, como este que se discute nos presentes autos, é celebrado segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, que assim dispõe: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Em contratos dessa natureza, o devedor fiduciante transfere a propriedade do imóvel à credora fiduciária até que se implemente a condição resolutiva, ou seja, o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, ele retoma a propriedade plena do bem, ao passo que, ocorrendo o inadimplemento dos termos contratuais, e desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, a credora tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a sua propriedade plena. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei n. 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade. Neste sentido vem decidindo esta Corte Regional: DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RETIDÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ABUSO DE DIREITO. APELO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é pacífica sobre a constitucionalidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal na forma do Decreto-Lei n.º 70/66, não ferindo qualquer direito ou garantia fundamental do devedor, uma vez que além de prever uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel pelo devedor, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento da venda do imóvel seja reprimida pelos meios processuais próprios. 2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente, conforme entendimento consolidado por esta Eg. Corte. 3. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações. 4. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie. 5. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 6. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 7. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017). 8. No caso dos autos, inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais. 9. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade da referida notificação, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da EMGEA é medida que se impõe. 10. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação. 11. Contudo, na hipótese, a presente ação foi ajuizada em 17 de agosto de 2018, quase um ano e meio após a arrematação do imóvel pela EMGEA, registrada na matrícula do imóvel em 05 de abril de 2017, e alguns meses antes da venda do imóvel à terceiro de boa-fé, formalizada em 16 de novembro de 2018, conforme demonstra a Proposta de Compra e Venda acostada aos autos. 12. Não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pelas apelantes nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário. 13. Recurso de apelação a que se nega provimento. (TRF3 – ApCiv n. 5020686-09.2018.4.03.6100, Rel. Des. Federal WILSON ZAUHY FILHO, 1ª Turma, J. 01/12/2020, e-DJF3 10/12/2020) Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe o procedimento cuidadosamente especificado pela norma aplicável. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante deve ser notificado pessoalmente para a purgação a mora no prazo de 15 dias, in verbis: § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. No caso, está comprovado que os autores foram devidamente intimados de forma pessoal para purgação da mora, pela notificação vinda com a inicial (ID 165638674) e a certidão do oficial de registro de imóveis juntada pela ré (ID 165638903). Diante disso, e não tendo eles quitado o débito no prazo legal, é legítima a consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF, não havendo ilegalidade neste ponto. Com relação aos atos subsequentes, a Lei n. 9.514/1997 (com as alterações promovidas pela Lei n. 13.465/2017), também é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação dos leilões ao devedor por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. No caso, embora os autores aleguem que não foram previamente cientificados dos leilões, a CEF apresentou aviso de recebimento dirigido ao endereço do imóvel financiado, devidamente assinado (ID 165638902), o qual não impugnado pelos ora apelantes. A carta foi recebida em 07/01/2019, dez dias antes do primeiro leilão (ID 165638908), evidenciando a ciência prévia dos mutuários acerca das hastas designadas. Ademais, o documento de ID 165638908 indica o envio de correspondência eletrônica com as datas de ambos os leilões ao endereço de e-mail “[email protected]”, nome semelhante ao da empresa da qual o autor Luiz Carlos é titular (ID 165638883, f. 6). Portanto, a formalidade do § 2º-A do art. 27 também foi devidamente observada pela ré, inexistindo vícios no procedimento adotado. 2. Direito de preferência Como se sabe, com o advento da Lei n. 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no artigo 27 da Lei n. 9.514/1997, a questão da purgação da mora nos contratos de alienação fiduciária, até então disciplinada pelo art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (por força do art. 39 da Lei n. 9.514/1997), passou a obedecer a novo regramento, nos termos do incluso parágrafo, que dispõe: “Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Assim, a partir da inovação legislativa, não mais se discute o direito à purgação da mora entre a consolidação da propriedade e o segundo leilão, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos previstos no dispositivo supratranscrito. Traçado este quadro, tenho que se delineiam algumas situações que demandam solução judicial diversa. Em primeiro, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei n. 13.465/2017 (12/07/2017), entendo que pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do art. 39 da Lei n. 9.514/1997 c/c art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966. Nesta situação, é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do credor após 12/07/2017, não há que se falar em purgação da mora, mas sim na preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos legais. Nesse caso, não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas nova aquisição, com o direito de preferência ao devedor fiduciante anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido no § 2º-B retro. Pois bem. No caso, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 15/10/2018 (ID 165638907 – f. 4), pelo que, em tese, os mutuários fariam jus à preferência legal. Contudo, o documento de ID 165638672 indica que o imóvel foi objeto de venda direta online em 05/05/2020, após a realização do segundo leilão (em 31/01/2019), do qual, como já visto, os mutuários foram devidamente cientificados. Considerando que, embora cientes da data do segundo leilão – termo final previsto no § 2º-B, já transcrito –, os devedores mantiveram-se inertes, não há que se falar em autorização para o exercício do direito de preferência nos autos, sobretudo ante a regular venda direta do imóvel (anterior ao próprio ajuizamento da ação), sob pena de prejuízo a terceiro de boa-fé. Portanto, a sentença de improcedência deve ser mantida também neste ponto. 3. Condenação sucumbencial Por fim, pretendem os apelantes que seja afastada sua condenação nos ônus sucumbenciais, por serem beneficiários da justiça gratuita. Sem delongas, a tese não prospera. Ora, o Código de Processo Civil é expresso ao prever que a concessão da gratuidade da justiça não afasta a responsabilidade da parte sucumbente pelas despesas processuais e honorários advocatícios daí advindos, tão somente condicionando a exigibilidade dessas verbas à alteração de sua situação econômica, nos termos de seu art. 98, §§ 2º e 3º, in verbis: Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei. (...) § 2º A concessão de gratuidade não afasta a responsabilidade do beneficiário pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios decorrentes de sua sucumbência. § 3º Vencido o beneficiário, as obrigações decorrentes de sua sucumbência ficarão sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário. Uma vez que os autores decaíram integralmente da pretensão, é devida sua condenação nos ônus da sucumbência, com a devida ressalva da condição prevista no § 3º retro transcrito, como efetivamente fez o juízo a quo (ID 165638922). 4. Dispositivo Ante todo o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau. Nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, majoro os honorários fixados na sentença para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa atualizado, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, da lei processual. É como voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS LEILÕES. NÃO VERIFICADA. CIÊNCIA PRÉVIA DOS DEVEDORES. DIREITO DE PREFERÊNCIA DEVIDAMENTE OPORTUNIZADO. VALIDADE DOS ATOS. CONDENAÇÃO SUCUMBENCIAL DE BENEFICIÁRIO DA JUSTIÇA GRATUITA. DEVIDA. OBSERVÂNCIA DE CONDIÇÃO SUSPENSIVA DE EXIGIBILIDADE. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Recurso de apelação em que se pretende a reforma da sentença que rejeitou a arguição de nulidade da execução extrajudicial movida pela CEF. 2. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução da garantia previsto pela Lei n. 9.514/1997 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de maneira válida, é imperioso que a credora observe o procedimento especificado pela referida lei. 3. Nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, os devedores devem ser previamente notificados para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que se verificou na espécie. 4. Quanto ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei n. 9.514/1997, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive endereço eletrônico, formalidades que também foram observadas pela instituição financeira. 5. Consolidada a propriedade em nome da credora na vigência da Lei n. 13.465/2017, aplica-se o disposto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/2017, sendo garantido ao devedor o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no referido dispositivo legal, até a data do segundo leilão. 6. Considerando que, embora cientes da data do segundo leilão, os devedores mantiveram-se inertes, não há que se falar em autorização para o exercício do direito de preferência nos autos, sobretudo ante a regular venda direta do imóvel, sob pena de prejuízo a terceiro de boa-fé. 7. O Código de Processo Civil é expresso ao prever que a concessão da gratuidade da justiça não afasta a responsabilidade do beneficiário sucumbente pelas despesas processuais e honorários advocatícios daí advindos, tão somente condicionando a exigibilidade dessas verbas à alteração de sua situação econômica, nos termos de seu art. 98, §§ 2º e 3º. 8. Uma vez que os autores decaíram integralmente da pretensão, é devida sua condenação nos ônus da sucumbência, com a devida ressalva da condição prevista no art. 98, § 3º, do CPC, como efetivamente fez o juízo a quo. 9. Apelação não provida. ACÓRDÃO Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5011254-92.2020.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY Trata-se de ação de procedimento comum proposta por LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO e GUILHERME RODRIGUES BOTELHO contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, arguindo que firmaram com a ré contrato com garantia fiduciária de imóvel, contudo, tornaram-se inadimplentes, ensejando o início da execução extrajudicial. Aduziram que não foram intimados pessoalmente dos leilões realizados e que tomaram conhecimento dos fatos apenas quando a CEF promoveu a venda direta do imóvel, em 05/05/2020. Portanto, requereram a antecipação da tutela para impedir a transferência da propriedade e mantê-los na posse do bem; no mérito, postularam a declaração de nulidade da execução e a autorização para exercício do direito de preferência (ID 165638669). Foi indeferida a tutela antecipada (ID 165638893). Após contestação da CEF (ID 165638901) e réplica dos autores (ID 165638919), foi prolatada sentença nos seguintes termos: “Diante do exposto, nos termos do artigo 487, I do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO. Condeno a parte autora ao recolhimento integral das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC, sob condição suspensiva de exigibilidade, a teor do artigo 98, parágrafo 3°, do diploma processual civil.” (ID 165639822). Os autores apelaram da sentença (ID 165638925), arguindo que não há prova de que a CEF os notificou pessoalmente dos leilões, o que cerceou o exercício do direito de preferência e violou o contraditório e a ampla defesa. Ainda, sustentaram que são beneficiários da justiça gratuita, sendo incabível a condenação sucumbencial. Ao final, postularam a reforma da sentença nos termos expostos. Contrarrazões da CEF (ID 165638929). É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5011254-92.2020.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau. Nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, majorou os honorários fixados na sentença para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa atualizado, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, da lei processual, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

10/01/2022, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Juntada de certidão

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 21/10/2022 23:59.

Decorrido prazo de LUIZ CARLOS CORREA BOTELHO em 13/10/2022 23:59.

Decorrido prazo de GUILHERME RODRIGUES BOTELHO em 13/10/2022 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/09/2022

Publicado Ato Ordinatório em 21/09/2022.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Juntada de ato ordinatório

Recebidos os autos

Juntada de Petição de intimação de pauta

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Tribunal

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 23/07/2021 23:59.

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