Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: DAMIAM WILLEMBERG DI VENARO Advogado do(a)
APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5010521-97.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
APELANTE: DAMIAM WILLEMBERG DI VENARO Advogado do(a)
APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402-A R E L A T Ó R I O
APELANTE: DAMIAM WILLEMBERG DI VENARO Advogado do(a)
APELANTE: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402-A V O T O 1. Regularidade da execução extrajudicial Da leitura dos autos, tem-se que as partes celebraram contrato de compra e venda de imóvel residencial, mútuo com obrigações, cancelamento de ônus e constituição de alienação fiduciária em garantia, no qual consta como credora fiduciária a CEF e comprador e devedor fiduciante o autor (ID 162716761). Em razão do inadimplemento da obrigação, o qual é incontroverso (f. 2 do ID 162716759), houve a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome da CEF em 27/03/2013 (ID 162716763). O contrato de alienação fiduciária, como este que se discute nos presentes autos, foi celebrado segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, que assim dispõe: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Em contratos dessa natureza, o devedor fiduciante transfere a propriedade do imóvel à credora fiduciária até que se implemente a condição resolutiva, ou seja, o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, ele retoma a propriedade plena do bem, ao passo que, ocorrendo o inadimplemento dos termos contratuais, e desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, a credora tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a sua propriedade plena. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei n. 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade. Neste sentido vem decidindo esta Corte Regional: DIREITO CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. RETIDÃO DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. ABUSO DE DIREITO. APELO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é pacífica sobre a constitucionalidade do procedimento adotado pela Caixa Econômica Federal na forma do Decreto-Lei n.º 70/66, não ferindo qualquer direito ou garantia fundamental do devedor, uma vez que além de prever uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel pelo devedor, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento da venda do imóvel seja reprimida pelos meios processuais próprios. 2. O procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade ou de inconstitucionalidade, como pretende a parte recorrente, conforme entendimento consolidado por esta Eg. Corte. 3. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações. 4. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie. 5. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 6. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 7. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017). 8. No caso dos autos, inexiste prova firme e segura de que o procedimento de execução extrajudicial do imóvel levado a efeito pela Caixa Econômica Federal contém vícios formais. 9. Ausentes quaisquer outros elementos que possam efetivamente elidir a validade da referida notificação, bem como, a legalidade do procedimento extrajudicial, a manutenção da consolidação da propriedade em favor da EMGEA é medida que se impõe. 10. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de admitir a purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, mesmo que já consolidada a propriedade do imóvel dado em garantia ao credor fiduciário, desde que ocorra até a assinatura do auto de arrematação. 11. Contudo, na hipótese, a presente ação foi ajuizada em 17 de agosto de 2018, quase um ano e meio após a arrematação do imóvel pela EMGEA, registrada na matrícula do imóvel em 05 de abril de 2017, e alguns meses antes da venda do imóvel à terceiro de boa-fé, formalizada em 16 de novembro de 2018, conforme demonstra a Proposta de Compra e Venda acostada aos autos. 12. Não se vislumbra mais a possibilidade de retomada do contrato, para a purgação da mora pelas apelantes nos termos da Lei nº 9.514/97, sob pena de configuração de abuso de direito por parte do mutuário. 13. Recurso de apelação a que se nega provimento. (TRF3 – ApCiv n. 5020686-09.2018.4.03.6100, Rel. Des. Federal WILSON ZAUHY FILHO, 1ª Turma, J. 01/12/2020, e-DJF3 10/12/2020) Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe o procedimento cuidadosamente especificado pela norma aplicável. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante deve ser notificado pessoalmente para a purgação a mora no prazo de 15 dias, in verbis: § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. Quanto ao leilão promovido após a consolidação da propriedade do imóvel a lei é igualmente clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. Embora a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões tenha ocorrido somente por ocasião da Lei n. 13.465/2017, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça já era firmado no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp n. 1.032.835/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03.17) e, ainda, "nos contratos de alienação fiduciária de coisa imóvel, regidos pela Lei nº 9.514/97, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial" (AgInt no AREsp n. 1.109.712, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 24.10.17). Devendo as notificações serem efetuadas pessoalmente, conforme expresso na norma, elas somente podem ser realizadas por edital quando o oficial certificar que o devedor se encontra em lugar incerto ou não sabido (art. 26, § 4º, da Lei n. 9.514/1997 e art. 31, §§ 1º e 2º, Decreto-Lei n. 70/1966). Quanto a isso, o STJ pacificou orientação no sentido de que " a notificação pessoal do devedor, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos, é a forma normal de cientificação do devedor na execução extrajudicial do imóvel hipotecado. Todavia, frustrada essa forma de notificação, é cabível a notificação por edital, nos termos do parágrafo segundo do mesmo artigo, inclusive para a realização do leilão" (STJ, EAg n. 1.140.124/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, Corte Especial, DJe 21/06/2010). No caso dos autos, restou consignado pelo Oficial de Registo de Imóveis que, para a purgação da mora, foram realizadas três diligências no endereço do imóvel, sem que o ora apelante fosse localizado (ID 162716801 – f. 19), razão pela qual foi expedido (f. 20) e publicado (ID 162716814 – f. 1) o edital de intimação. Portanto, presentes os requisitos legais, é válida a notificação por edital no caso. Quanto ao leilão, além do aviso de recebimento (AR) de ID 162716790, datado de 02/05/2018 (três dias antes da primeira hasta), o apelante não nega ter recebido comunicação prévia, tanto que sustenta, no recurso, que ela não apresentou o valor correto da dívida para a purgação da mora até a data do primeiro leilão (ID 162716834 – f. 9-10). Ademais, é de se considerar que a ação foi ajuizada antes da realização da hasta, demonstrando ciência inequívoca do mutuário da data em que ela seria realizada. Nesse caso, não se verifica qualquer prejuízo às garantias do contraditório e da ampla defesa, nem ao exercício do direito de purgação à mora até a arrematação do bem. Nesse sentido, aliás, é pacífica a jurisprudência deste Regional e do C. STJ: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). AÇÃO ANULATÓRIA. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA VERIFICADA. LEILÃO. AJUIZAMENTO DA AÇÃO ANTES DAS HASTAS PÚBLICAS. AUSÊNCIA DO ELEMENTO SURPRESA. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. 1. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. 2. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que ocorreu na espécie. 3. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 4. É certo que a inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei nº 9.514/97, somente se deu por ocasião da edição da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. 5. O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017). 6. O ajuizamento da demanda antes da realização das hastas demonstra ciência inequívoca das datas em que seriam realizadas, o que faz ruir toda a linha de argumentação da demandante acerca do elemento surpresa que estaria por inviabilizar qualquer providência de sua parte com vistas a paralisar o processo de alienação e retomar o cumprimento do contrato e que poderia, em tese, justificar a anulação do procedimento a partir desse momento. Nulidade por ausência de intimação do leilão que não se verifica. (...) (TRF3 – ApCiv n. 0015649-57.2016.4.03.6100, Rel. Des. WILSON ZAUHY, 1ª Turma, j. 07/05/2019, D.E. 20/05/2019) AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido. (STJ – AgRg no AREsp n. 606.517/PR, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, 3ª Turma, j. 25/03/2019, DJe 28/03/2019) Vale registrar que, embora sustente que a notificação do leilão não teria informado o valor correto do débito a fim de permitir o pagamento antes da data designada, o autor não fez prova desse fato. Tal ônus recaía sobre si, nos termos do art. 373, I, do CPC, considerando a ausência de inversão nos autos e o fato de tratar-se de prova de fácil produção (bastaria a juntada da comunicação recebida), o que já afastaria a possibilidade de incidência do art. 6º, VIII, do CDC. Portanto, deve ser mantida a sentença que reconheceu a legalidade da execução extrajudicial. Diante desse quadro, resta analisar se o autor ainda possui interesse para postular autorização para purgação da mora. 2. Direito à purgação da mora Quanto ao tema, a Lei 9.514/1997 prevê em seu art. 39 a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei 70/1966 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o art. 34 da norma retrocitada prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação nos termos do decreto, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato, os prêmios de seguro, a multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Com o advento da Lei 13.465/2017, contudo, a questão da purgação da mora passou a obedecer à nova disciplina, nos termos do incluso § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997, que dispõe: “Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Assim, a partir da inovação legislativa não mais se discute o direito à purgação da mora entre a consolidação e o segundo leilão, mas, diversamente, o direito de preferência de aquisição do mesmo imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, além dos "encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos". Traçado este quadro, tenho que se delineiam algumas situações que demandam solução judicial diversa. Em primeiro, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei 13.465/2017 (12/07/2017), entendo que pode o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, por força do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966 aplicável aos contratos celebrados sob as regras da Lei 9.514/1997 por força do art. 39 deste diploma legal. Nesta situação é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora e dar continuidade ao contrato, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade. Diversamente, quando a propriedade foi consolidada em nome do credor após 12/07/2017, não mais se discute a possibilidade de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, mas sim o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B retro transcrito. Não se trata, em verdade, de retomada do contrato originário, mas de nova aquisição, com direito de preferência ao devedor fiduciante anterior que poderá exercê-lo caso efetue o pagamento do montante exigido pelo dispositivo legal. Pois bem. No caso, verifico que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira foi averbada na matrícula do imóvel em 27/03/2013 (ID 162716763), pelo que, em tese, seria possível ao devedor a purgação da mora. Contudo, o documento de ID 162716800 indica que o bem foi arrematado no primeiro leilão, com assinatura do termo em 05/05/2018, antes mesmo da prolação da decisão de antecipação da tutela (em 08/05/2018 – ID 162716768). Diante disso, não constatado qualquer vício no procedimento extrajudicial e tendo o imóvel sido regularmente arrematado antes que houvesse decisão judicial impeditiva, não subsiste a possibilidade de purgação da mora pelo devedor, pelo que a sentença de improcedência deve ser mantida também neste ponto. 3. Dispositivo Ante todo o exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau. Nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, majoro os honorários para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, do CPC. É como voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NULIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. NÃO VERIFICADA. VALIDADE DA NOTIFICAÇÃO POR EDITAL PARA PURGAÇÃO DA MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA DATA DO LEILÃO. AUTORIZAÇÃO DE PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ANTERIOR À LEI N. 13.465/2017. IMPOSSIBILIDADE NO CASO CONCRETO. IMÓVEL ARREMATADO NO PRIMEIRO LEILÃO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Recurso de apelação em que se pretende a reforma da sentença que rejeitou as arguições de nulidade e a pretensão de purgação da mora na execução extrajudicial de garantia fiduciária movida pela CEF. 2. A alienação fiduciária de imóvel constitui espécie de propriedade resolúvel, que se consolida em favor do credor fiduciário se inadimplida a obrigação por ela garantida. O procedimento de execução previsto pela Lei 9.514/1997 não se reveste de ilegalidade ou inconstitucionalidade, contudo, para que a consolidação da propriedade ocorra de forma válida, é imperioso que a credora observe o procedimento especificado pela referida lei. 4. Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997, os devedores devem ser previamente notificados para purgarem a mora no prazo de quinze dias, o que se verificou validamente na espécie por meio de edital, após três tentativas frustradas de localização pessoal do devedor. 5. Quanto ao leilão promovido após a consolidação da propriedade do imóvel, antes mesmo da inclusão do § 2º-A, que determina a notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões, no art. 27 da Lei 9.514/1997, pela Lei 13.465/2017, o entendimento do STJ já era firmado no sentido de que "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, publicado no DJ 22.03.2017). 6. No caso, além do aviso de recebimento nos autos e da ausência de negativa pelo autor, a ação foi ajuizada antes da realização da hasta, demonstrando ciência inequívoca do mutuário da data em que ela seria realizada. Portanto, não se verifica qualquer prejuízo às garantias do contraditório e da ampla defesa, nem ao exercício do direito de purgação à mora até a arrematação do bem. Precedentes. 7. Quanto à purgação da mora, a Lei 9.514/1997 prevê em seu art. 39 a aplicação dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei 70/1966 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o art. 34 do referido decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tenho entendido pela possibilidade da purgação, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. 8. Quando a propriedade foi consolidada em nome da credora após a publicação da Lei 13.465/2017 não mais se discute a possibilidade de purgar a mora, mas, diferentemente, o direito de preferência para a aquisição do mesmo imóvel mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida somado aos encargos previstos no § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997. 9. Caso concreto em que a consolidação da propriedade em nome da ré foi averbada na matrícula do imóvel antes da vigência do citado dispositivo. Contudo, a CEF comprovou que o bem foi arrematado no primeiro leilão, com assinatura do termo em 05/05/2018, antes mesmo da prolação da decisão de tutela antecipada. 10. Não constatado qualquer vício no procedimento extrajudicial e tendo o imóvel sido regularmente arrematado antes que houvesse decisão judicial impeditiva, não subsiste a possibilidade de purgação da mora pelo devedor, pelo que a sentença de improcedência deve ser mantida também neste ponto. 11. Apelação não provida. ACÓRDÃO
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5010521-97.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
Trata-se de ação de procedimento comum proposta por DAMIAM WILLEMBERG DI VENARO contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, arguindo que celebrou contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia com a ré, estando inadimplente. Afirmou que tentou negociar o débito, sem êxito, vindo a descobrir que houve a consolidação da propriedade do bem, com leilão designado para 05/05/2018. Sustentou que o procedimento extrajudicial da Lei n. 9.514/1997 é inconstitucional, contudo, mesmo as formalidades previstas na norma não foram atendidas, como a necessidade de demonstrativo de débito na notificação para purgação da mora, o prazo para realização do leilão e a intimação para exercício do direito de preferência. Ainda, aduziu que faz jus à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação e que o título executado é ilíquido. Ao final, requereu a tutela antecipada para determinar a suspensão da execução e a juntada de planilha atualizada do débito, bem como autorizar o depósito judicial dos valores devidos. No mérito, postulou a anulação da execução pelas nulidades apontadas e o reconhecimento do direito de preferência (ID 162716759). A tutela antecipada foi deferida em parte (ID 162716768). Após contestação da ré (ID 162716787) e impugnação do autor (ID 162716830), foi proferida sentença nos seguintes termos: “Assim, improcedente o pedido, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Fixo honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa, observada a concessão da gratuidade da Justiça. Custas na forma da lei.” (ID 162716831). O autor interpôs apelação (ID 162716834), reiterando que faz jus à purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, pois o contrato foi celebrado antes da Lei n. 13.465/2017, bem como que a CEF não observou a necessidade de prévia notificação pessoal do devedor, tanto para a purgação quanto para conhecimento dos leilões. Arguiu que o valor devido não constou das notificações e que, quando solicitado o valor do débito, ela informa somente a dívida integral do contrato, a qual não pode ser exigida. Ao final, postulou a reforma da sentença para acolher os pedidos iniciais. Contrarrazões da CEF (ID 162716837). É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5010521-97.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, CONHECEU E NEGOU PROVIMENTO à apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau. Nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC, majorou os honorários para 11% (onze por cento) sobre o valor da causa, observada a condição suspensiva de exigibilidade do art. 98, § 3º, do CPC, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.