Procedimento Comum Cível 5000688-98.2017.4.03.6000 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5000688-98.2017.4.03.6000 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: DENIS HENRIQUE ROSA FERREIRA Advogado do(a) AUTOR: EDUARDO POSSIEDE ARAUJO - MS17701 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, MASSA FALIDA - PROJETO HMX 3 PARTICIPACOES LTDA., MASSA FALIDA - HOMEX BRASIL CONSTRUCOES LTDA. Advogado do(a) REU: ALCIDES NEY JOSE GOMES - MS8659 Advogado do(a) REU: LUIS CLAUDIO MONTORO MENDES - SP150485 Advogado do(a) REU: LUIS CLAUDIO MONTORO MENDES - SP150485 S E N T E N Ç A DENIS HENRIQUE ROSA FERREIRA ajuizou a presente ação em face de MASSA FALIDA DE PROJETO HMX 3 PARTICIPAÇÕES LTDA, MASSA FALIDA DE HOMEX BRASIL CONSTRUÇÕES LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pela qual busca: a) a condenação das rés ao pagamento de indenização a título de danos morais no valor de R$ 60.000,00; b) pagamento de lucros cessantes, em razão da desvalorização do imóvel, causada pelo inadimplemento do projeto urbanístico e abandono do local, que permitiu a instalação de uma favela nos arredores do empreendimento; c) lucros cessantes, correspondentes ao pagamento dos aluguéis desde a data em que a obra deveria ter sido entregue (300 dias da data da assinatura do contrato) até a data da entrega do imóvel; d) multa moratória de 2% sobre o valor do imóvel e e) restituição dos juros de obra cobrados no mesmo período, em dobro Alegou, em breve resumo, que em 04/05/2012 firmou com a HMX3 o contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel para entrega futura, em construção pela HOMEX e financiado pela Caixa Econômica Federal - CEF. Pelo contrato, o imóvel seria entregue em até 300 dias, contados da assinatura do contrato, ou seja, em 04/03/2013, contudo, até a data da propositura da presente ação as chaves do imóvel ainda não haviam sido entregues ao autor. A CEF, por outro lado, continuou cobrando os juros de obra em descompasso com a proposta inicial, onerando demasiadamente o autor, além de também ser responsável pelo empreendimento e pelo atraso. Destacou, ainda, que em razão do atraso na entrega da obra, foi duplamente onerado com o pagamento dos juros de mora referentes ao mútuo e dos aluguéis do imóvel em que reside, quando já poderia estar residindo no imóvel que adquiriu ou utilizando-o para obtenção de frutos. Além disso, as rés também não se desincumbiram de seu dever de promover a urbanização nos arredores do empreendimento, possibilitando a ocupação e formação de favela, o que desvaloriza o imóvel. Houve, no seu entender, descumprimento contratual por parte das rés, que lhe causou danos materiais e morais, pois sequer podia financiar novo imóvel e porque a CEF incluiu seu nome nos cadastros de inadimplentes, antes mesmo da entrega do imóvel à parte autora. Juntou documentos. Despacho inicial às fls. 138/139-pdf, onde foi designada audiência de conciliação, na forma do art. 334, do CPC. Às fls. 145/148-pdf as duas primeiras requeridas informaram estar em processo de recuperação judicial (feito n. 1077308-38.2013.8.26.0100), em trâmite na 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais – Foro da Comarca de São Paulo – SP e destacaram que não compareceriam à audiência designada. Apresentaram defesa (fls. 151/165-pdf), onde se limitaram a arguir a ausência dos requisitos do dever de indenizar, em especial a ocorrência dos danos indicados na inicial. Destacaram, ainda, a ocorrência de caso fortuito e força maior que influenciaram no prazo de entrega do imóvel. Juntaram documentos. Regularmente citada, a CEF apresentou contestação às fls. 195/220-pdf, onde arguiu a preliminar de ilegitimidade passiva e denunciou à lide o PROJETO HMX 3 PARTICIPAÇÕES LTDA (MASSA FALIDA). No mérito, alegou: a) inaplicabilidade do CDC ao caso concreto; b) inexistência de responsabilidade solidária, uma vez que atuou na mera condição de agente financeiro, liberando recursos para a construção do imóvel escolhido pela parte autora, sem qualquer influência na realização da obra ou na escolha do imóvel. Destacou ter cumprido sua obrigação de repassar os valores à construtora, não havendo, de sua parte, descumprimento contratual; c) legalidade da cobrança dos encargos mensais (juros de obra ou juros de pé) durante a fase de construção, mesmo com as obras atrasadas; além do que, o autor não pagou os juros de obra durante todo o período até a entrega do imóvel. A grande maioria das parcelas foi quitada pelo fiador (construtora e/ou entidade organizadora); d) impossibilidade de acolhimento do pedido de aplicação da multa punitiva ou do ressarcimento dos aluguéis, uma vez que não deu causa ao atraso na entrega do imóvel e por falta de previsão contratual; e) inexistência de responsabilidade de sua parte em eventuais danos materiais e morais impostos ao autor, bem como pagamento de aluguéis, faltando nexo de causalidade e f) ausência de responsabilidade sua quanto à suposta frustração do projeto de urbanização. Juntou documentos. Devidamente realizada, a audiência de conciliação restou infrutífera (fls. 224/225-pdf). Réplicas às fls. 227/240 e 241/244-pdf. A parte autora requereu a produção de prova pericial e testemunhal, enquanto que as requeridas não requereram a produção de provas (fls. 245/247, 250 e 251/252-pdf). Decisão saneadora às fls. 253/254-pdf, onde restou afastada a ilegitimidade arguida pela CEF, fixados os pontos controvertidos e indeferida a prova oral e pericial. A parte autora questionou a falta de dois pontos controvertidos e de questões de direito supostamente relevantes (fls. 258-pdf). Baixados os autos em diligência, determinou-se a juntada pela CEF, do contrato firmado entre ela e o autor com posterior vista às partes. O documento foi juntado às fls. 263/294-pdf. Contraditório formalizado às fls. 296-pdf e 298-pdf. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relato. Decido. I – DO PEDIDO DE AJUSTES FORMULADO PELA PARTE AUTORA Ao questionar a decisão saneadora, a parte autora requer a inclusão de ponto controvertido relacionado ao ‘potencial econômico do imóvel para locação’, a fim de se apurar os frutos que o imóvel poderia ter rendido, caso fosse entregue na data aprazada. E analisando os presentes autos, vejo que, de fato, a decisão saneadora não contemplou a questão referente aos lucros cessantes supostamente devidos, o que deve ser feito. Assim, acolho o pedido de esclarecimentos da parte autora, para fazer incluir na decisão saneadora a existência e extensão dos lucros cessantes. A prova, nesse caso, é documental quanto ao pagamento dos alugueres e presumida quanto à possibilidade de locação do imóvel e, nos termos da regra geral imposta às partes, é ônus da parte autora. Como dito, essa prova não depende da oitiva de testemunhas, só podendo ser demonstrada pela via documental ou pericial, que pode ser realizada, se for o caso, em sede de cumprimento de sentença. II - DA DENUNCIAÇÃO À LIDE PROMOVIDA PELA CEF EM FACE DA SEGUNDA REQUERIDA Sobre a denunciação da lide, o Código de Processo Civil dispõe: Art. 125. É admissível a denunciação da lide, promovida por qualquer das partes: I - ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam; II - àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo. O caso em análise não se subsome ao disposto no art. 125, II, do CPC, haja vista que a pretensão inicial está diretamente relacionada à responsabilidade de cada uma das requeridas – da construtora, pelo atraso injustificado da obra e pela CEF, em razão da não fiscalização adequada da obra, culminando com o atraso na entrega. Inaplicável, portanto, o instituto da denunciação à lide, razão pela qual fica indeferido o pedido da CEF nesse sentido. Ultrapassadas essas questões e já tendo sido analisada a legitimidade da CEF para o presente feito, passo à análise do mérito propriamente dito. III – DA DEFESA DE Massa Falida - Projeto HMX3 Participações LTDA e Massa Falida Homex Brasil Construções LTDA – GRUPO HOMEX As requeridas acima mencionadas foram pessoal e regularmente citadas, tendo se limitado a afirmar a inexistência dos requisitos do dever de indenizar com relação ao atraso na entrega do imóvel, especialmente porque tal fato não se caracterizaria dano propriamente dito, mas mero aborrecimento, não sujeito à indenização. Contudo, analisando os autos, verifico a presença, no caso concreto, dos requisitos do dever de indenizar, quais sejam, o ato ilícito por parte das requeridas; o dano propriamente dito (o atraso de cinco anos para a entrega do imóvel contratado pelo autor) e o nexo de causalidade, dispensando-se, no caso a prova da culpa, por se tratar de responsabilidade objetiva da ré. A questão indenizatória merece então prosperar, ao menos em parte. É que a entrega do imóvel em discussão estava prevista inicialmente para março de 2013. Contudo, somente em dezembro de 2016 a unidade recebeu o ‘habite-se’ (fls. 167/177-pdf), fatos que corroboram o descumprimento contratual por parte das rés Massa Falida - Projeto HMX3 Participações LTDA e Massa Falida Homex Brasil Construções LTDA por extenso lapso temporal. Há, outrossim, notícias da CEF a respeito de sua entrega à parte autora em fevereiro de 2017 sem documentação comprobatória. Além disso, é forçoso verificar que a inicial dos autos indica o endereço residencial do autor como sendo do imóvel em discussão, de onde se constata que ele foi efetivamente entregue. Note-se que a defesa das rés não contempla fundamento fático ou jurídico apto para justificar o atraso em questão, de modo que devem se responsabilizar pelos danos dele advindos. O dano moral é nítido e advém do fato de a parte autora ter sentido grande frustração face à demora na entrega de sua ‘casa própria’, além de sofrer com a incerteza se, de fato, receberia o imóvel. Tudo isso certamente redundou em sérios aborrecimentos, com repercussões nocivas em sua esfera íntima. Como se vê, a parte autora experimentou sofrimento e insegurança, já que se viu desamparada em seu direito à moradia, o que refoge muito ao mero aborrecimento. O nosso ordenamento jurídico tutela o dano moral, conforme deflui, exemplificativamente, do artigo 186 do Código Civil/2002, que estabelece: “Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”. Ademais, o dano moral é perfeitamente reparável, nem é imoral a postulação de seu ressarcimento, porque, neste caso, o ofendido não pede dinheiro por sua dor, mas uma compensação pecuniária para diminuir as consequências do dano sofrido, proporcionando a ele algum bem-estar. A reparação do dano moral também não enseja enriquecimento sem causa, em benefício da vítima, visto que, conforme já salientado, o ordenamento jurídico não tutela somente os bens materiais, econômicos, mas também os bens subjetivos, como a honra, a personalidade, a liberdade, os sentimentos afetivos, etc. Na reparação do dano moral tem preferência a forma natural, ao invés da pecuniária, sendo que, para a fixação desta, deve ser observado o valor da indenização pelo prejuízo material, a gravidade e extensão do dano moral, a culpa do agente, entre outros critérios. MARIA HELENA DINIZ assim ensina sobre a questão: “É de competência jurisdicional o estabelecimento do modo como o lesante deve reparar o dano moral, baseado em critérios subjetivos (posição social ou política do ofendido, intensidade do ânimo de ofender: culpa ou dolo) ou objetivos (situação econômica do ofensor, risco criado, gravidade e repercussão da ofensa). Na avaliação do dano moral o órgão judicante deverá estabelecer uma reparação eqüitativa, baseada na culpa do agente, na extensão do prejuízo causado e na capacidade econômica do responsável. Na reparação do dano moral o juiz determina, por eqüidade, levando em conta as circunstâncias de cada caso, o quantum da indenização devida, que deverá corresponder à lesão e não ser equivalente, por ser impossível tal equivalência “(Curso de Direito Civil Brasileiro, 7° Vol., Edit. Saraiva, 1993, páginas 73-4). Dessa forma, no caso em apreço, considerando a extensão do prejuízo moral sofrido pela parte autora, a indenização deve ser fixada no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Considerando, de outro lado, que os juros de obra – e não prestações do financiamento - não foram pagos às duas rés em questão, mas à CEF, não há razões para que elas devolvam tal valor à parte autora, ficando indeferido esse pleito. Quanto aos danos materiais pleiteados na inicial, embora seja muitíssimo provável que a parte autora tenha dispendido valores para custear sua moradia, não há nos autos documentos comprobatórios desse fato, o que afasta o dever das requeridas de indenizar. A inicial veio acompanhada de diversos documentos, no entanto, não foi juntado contrato de locação de imóvel durante o período em que a parte autora ficou aguardando a entrega do imóvel, o que retira a força probante dos meros recibos de pagamento de aluguéis de fls. 99/112-pdf. Assim, não consta dos autos prova suficiente sobre a existência do dano material pleiteado, revelando-se improcedente o pleito. Outrossim, não merece acolhimento o pedido fundado em ‘lucros cessantes’, pelo fato de que os autores poderiam estar auferindo aluguéis com o recebimento do imóvel na data aprazada. Isto porque o contrato firmado com a CEF (fls. 263/294-pdf) está vinculado ao PMCMV – Programa Minha Casa Minha Vida, que é destinado apenas e tão somente para a moradia do arrendatário e sua família. Aliás, nos termos da cláusula vigésima nona, item II, f, do contrato de mútuo firmado com a CEF, a “destinação que não seja para sua residência e de seus familiares” é causa de rescisão contratual e vencimento antecipado da dívida. Dessa forma, o pedido em questão não merece acolhimento, haja vista que o autor sequer poderia ter dado destinação diversa – como o aluguel – ao imóvel em questão. Por fim, merece prosperar o pedido relacionado ao pagamento de multa moratória de 2%, haja vista que o contrato firmado com as requeridas contempla a previsão de multa moratória em sua cláusula 6.1 (fls. 38-pdf). Assim, idêntico benefício deveria constar em favor do consumidor, ora autor, mormente em se tratando de direito consumerista, como de fato é o caso dos autos. Dessa forma, a multa é devida em razão do disposto no art. 52, § 1°, do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido: APELAÇÃO CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS. RESPONSABILIDADE DA CEF NO ACOMPANHAMENTO E FISCALIZAÇÃO DA OBRA. PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE ALUGUEL. JUROS DE OBRA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. MULTA DE 2% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL EM VIRTUDE DO ATRASO. INVERSÃO. TEMA 971 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. CABIMENTO....3. Da análise dos autos, denota-se que o prazo de construção do imóvel objeto do contrato celebrado com a CEF seria de 10 (dez) meses, conforme item B4 e item C.6.1 do Quadro Resumo (ID 158950843 – Pág. 77). Considerando que o contrato de financiamento imobiliário foi assinado em 09 de abril de 2012, tem-se que a conclusão da obra deveria ter ocorrido até fevereiro de 2013. Todavia, o que se verifica é que a Carta de “Habite-se” foi emitida somente em 26 de dezembro de 2016 (ID 158950845 – Pág. 67).... 6. O contrato prevê, em sua cláusula décima quarta, parágrafo segundo (ID 158950844 – Pág. 1), que, em caso de atraso em pagamentos por parte dos compradores, haveria multa de 2%, nada mencionando sua aplicabilidade em caso de descumprimento pelas Rés.... 8. Desse modo, havendo previsão contratual de multa tão somente em favor da corré, que é o caso em comento, é cabível a inversão da cláusula penal em favor do apelante/autor, sendo a multa moratória devida em seu favor pelo período do atraso da entrega do imóvel (de fevereiro de 2013 a dezembro de 2016), em montante a ser definido por ocasião da liquidação do julgado, por arbitramento, não devendo incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ser entregue, conforme requerido a parte autora, devendo a sentença ser reformada neste ponto. 9. Apelação da CEF desprovida, com majoração honorária. Apelação do autor parcialmente provida. TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0010572-13.2015.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 15/07/2021, DJEN DATA: 20/07/2021 IV – DA RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL No caso em análise, há, de fato, responsabilidade da CEF quanto à entrega no prazo contratual do imóvel adquirido pela autora e pelas indenizações pretendidas na inicial, posto que participou do negócio jurídico ainda na fase de construção, tendo financiado o empreendimento com recursos do FGTS e do programa governamental Minha Casa Minha Vida. Assim, conforme cláusula nona do instrumento contratual, há possibilidade de substituição da interveniente construtora nos casos, por exemplo, de falência e concordata e infração a quaisquer cláusulas do contrato de mútuo, substituição que será promovida pela própria CEF. Desta forma, patente sua participação na fase de construção do imóvel e, também, demonstrado o financiamento do imóvel com recursos do FGTS, o que impõe sua responsabilidade solidária com relação a vícios, danos e atrasos. Forçoso reconhecer, então, que a CEF tem responsabilidade inclusive com relação ao atraso na entrega do imóvel. Ao tomar ciência de que a construtora estava em situação de nítido descumprimento contratual, deveria imediatamente ter tomado as providências para sua substituição e finalização das unidades habitacionais dentro do prazo previsto no contrato ou com um mínimo de atraso, caracterizando-se injustificável o atraso de mais de cinco anos para essa entrega. Não é demais mencionar que a cláusula terceira, parágrafos terceiro e quinto do contrato firmado com a CEF dispõe: Parágrafo Terceiro – o acompanhamento da execução das obras, para fins de liberação de parcelas, será efetuado pela Engenharia da CEF...... Parágrafo Quinto – Verificada a paralisação das obras por período igual ou superior a 90 (noventa) dias, sem prejuízo das demais penalidades previstas neste instrumento, a CEF providenciará o cancelamento, em caráter irreversível, da utilização das cotas do FGTS, retornando à conta vinculada do DEVEDOR, os valores remanescentes que se encontrarem na conta poupança, operação 12, de titularidade do DEVEDOR... Assim, patente a responsabilidade da CEF quanto à fiscalização da regularidade das obras do imóvel em questão, de modo que a rescisão do contrato de mútuo também se revela possível no caso concreto, posto que houve, da parte da CEF, nítida omissão com relação às suas obrigações contratuais de primar pela entrega do imóvel dentro do prazo. Nesse sentido assim foi recentemente decidido: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE BEM IMÓVEL. FINANCIAMENTO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA ATUANDO COMO AGENTE PROMOTOR DE POLÍTICA PÚBLICA NO ÂMBITO DA HABITAÇÃO POPULAR. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA DE OBRA. RESSARCIMENTO DE PAGAMENTO DE ALUGUEL. IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO CABÍVEL. 1. A CEF possui responsabilidade no que concerne aos problemas de atraso na entrega do imóvel em questão pois, in casu, a instituição financeira não se limitou a atuar como agente financeiro no "Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Apoio à Produção - Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recurso FGTS Pessoa Física - Recurso FGTS"; ao contrário, operou como agente executor de política federal de promoção de moradia popular e fiscalizador do andamento da obra, razão pela qual, além de ser parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, também é responsável pelo atraso na entrega do imóvel. 2. Da análise do instrumento contratual observa-se que a construção do empreendimento Condomínio Residencial Cuiabá, do qual faz parte a unidade imobiliária adquirida pelo autor, recebeu subsídios do Governo Federal por intermédio do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal como agente operador do programa, atuando com controle técnico, financeiro e operacional sobre o andamento da construção do empreendimento, conforme estabelece as cláusulas segunda, terceira e quarta. 3. O contrato prova de modo claro e inequívoco o papel central da CEF na consecução do empreendimento e do cronograma de obras, não havendo como afastar sua responsabilidade pelos danos advindos de atraso na entrega do imóvel. 4. Aplica-se o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que possui legitimidade passiva a Caixa Econômica Federal para responder, nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018). 5. O contrato celebrado entre as partes destina-se à aquisição de terreno e à construção de uma unidade habitacional no prazo de 10 meses. Durante a fase de construção é devido o pagamento de juros de obra (ou taxa de construção) até a entrega do imóvel, que no caso dos autos deveria ocorrer em 13/11/2012 de acordo com o instrumento contratual, entretanto o "Habite-se" foi emitido somente em 26/12/2016, configurando-se o atraso e autorizando-se o ressarcimento dos danos causados ao autor. 6. Devem ser restituídos os pagamentos efetuados pelo autor a título de aluguel e aqueles referentes à taxa de construção pagos em período posterior à data de entrega do imóvel. 7. Especificamente quanto ao dano moral, anoto que o artigo 5º, inciso X da Constituição Federal garante, expressamente, a todos que sofram violação do direito à imagem, à intimidade, à vida privada e à honra, a indenização por danos morais. 8. Dano moral, de acordo com a melhor doutrina e com o entendimento sedimentado nas cortes superiores, é a lesão a direito da personalidade. Em outros termos: corresponde a toda violação ao patrimônio imaterial da pessoa no âmbito das suas relações de direito privado. 9. Não se confunde, no entanto, e nem poderia, sob pena de banalização do instituto, com acontecimentos cotidianos que, apesar de incomodarem, não têm aptidão para atingir, de forma efetiva, direitos da personalidade. A despeito de conhecer a tese do C. STJ no sentido de que o mero descumprimento contratual de atraso na entrega de obra não gera, em regra, danos morais, entendo que, no presente caso, os elementos dos autos evidenciam que a não entrega do imóvel dentro do prazo estipulado maculou a esfera extrapatrimonial do autor, que somente recebeu o imóvel 3 (anos) após a data prevista no contrato. 10. E nem menciono o puído argumento do "sonho da casa própria", porém, não há como se desvencilhar da repercussão causada ao adquirente pelo atraso substancial na entrega de imóvel, pois adia planos, frustra expectativas, e impõe ao comprador transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento. 11. Portanto, de rigor o pagamento de indenização a título de danos morais, sendo que o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) arbitrado pelo magistrado em primeiro grau atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 12. Recurso desprovido. TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0001087-52.2016.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA - DATA: 21/07/2020 AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INDENIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF NO CASO CONCRETO. - Com relação à responsabilidade da CEF no que tange a eventuais vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - Restou demonstrado que a CEF atuou na elaboração do projeto e fiscalização da obra, uma vez que financia um empreendimento em construção, cujas parcelas são liberadas à medida em que as obras vão avançando, com supervisão do setor de engenharia da instituição financeira. - A CEF é parte legítima e pode ser responsabilizada (à evidência, dependendo do restar apurado no curso do processo), não tendo atuado como mero agente financeiro no caso concreto. - Agravo de instrumento provido. TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030371-36.2020.4.03.0000 - DJEN DATA: 13/04/2021 Fixada a responsabilidade da CEF, impõe-se esclarecer, como já feito no tópico acima, que a questão relacionada à indenização merece idêntica análise à das duas outras rés, realizada no tópico anterior. Estão, no caso, presentes os requisitos do dever de indenizar, quais sejam, o ato ilícito por parte da CEF (omissão na fiscalização de obra financiada com recursos do FGTS e cujo acompanhamento consta do instrumento contratual); o dano propriamente dito (o atraso de cinco anos para a entrega do imóvel contratado pelo autor) e o nexo de causalidade (a própria omissão na fiscalização), dispensando-se, no caso a prova da culpa, por se tratar de responsabilidade objetiva da ré. Outrossim, o caso em análise caracteriza a denominada culpa in vigilando, de modo que não se pode afastar a responsabilidade da CEF pelo atraso na entrega da obra, tampouco pela ocorrência do nítido dano moral por ela sofrido e cuja presença já foi anteriormente destacada. Seguindo o norte traçado no tópico anterior e considerando a extensão do prejuízo moral sofrido pela parte autora, a indenização deve ser fixada no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). III. a – Da devolução dos Juros de Obra pela CEF A cobrança de juros de obra vem sendo considerada plenamente legal pelos tribunais pátrios, tratando-se de hipótese de remuneração da mutuante, no caso a CEF, na fase em que ainda não há amortização do saldo devedor do mútuo. Sua cobrança é válida por se tratar de simples remuneração do capital antecipado para a construção do imóvel acordado pelo mutuário. Nesse sentido o E. Tribunal Regional da 3ª Região vem decidindo: APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE OBRA. LEGALIDADE DURANTE A FASE DE CONSTRUÇÃO. - Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). - O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. - O contrato prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas “taxa de evolução de obra”, “juros de obra”, “juros de pé”, “taxa de obra” etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - Faz-se necessário estabelecer a distinção entre os instrumentos firmados: enquanto o contrato celebrado com a construtora/incorporadora diz respeito efetivamente à compra e venda de unidade autônoma, o contrato firmado com a CEF tem por objeto o empréstimo de numerário para possibilitar a aquisição do imóvel. - Uma vez registrado o contrato no competente Registro de Imóveis, a CEF procede à liberação do valor à construtora/incorporadora. A parte autora, por sua vez, compromete-se a restituir o valor emprestado em parcelas atualizadas conforme os termos pactuados. - A Portaria nº 488/2017, do Ministério das Cidades, trata da hipótese de distrato por solicitação dos beneficiários de unidades habitacionais do Programa Minha Casa Minha Vida financiadas com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, o que não é o caso do contrato objeto da demanda. - Não há notícia nos autos de que tenha havido qualquer irregularidade no que restou livremente pactuado entre as partes, sendo que a rescisão pretendida tem por único motivo a alteração da situação financeira da parte autora, que veio a impossibilitar o pagamento das prestações. - Entretanto, como mencionado anteriormente, a alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal. - Não há fundamento para que se imponha à CEF ou à construtora a rescisão dos contratos celebrados entre as partes e/ou a devolução das quantias pagas. - A jurisprudência do C. STJ pacificou entendimento no sentido de que a cobrança da taxa de evolução de obra durante a fase de construção não é abusiva ou ilegal, no que vem sendo acompanhada por esta E. Corte. Precedentes. - Apelação provida. TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000015-91.2017.4.03.6134 - DJEN DATA: 23/02/2021 De outro lado, em ocorrendo o atraso na entrega do imóvel em prazo muito superior ao previsto no instrumento contratual – no caso foram cinco anos de atraso – não se revela legal nem razoável a cobrança desses valores, haja vista que o mutuário - que não deu ensejo à demora na finalização da obra - não pode ser penalizado e onerado com a manutenção do pagamento dos juros de obra quando, em verdade, já deveria estar amortizando o mútuo contratado. Em resumo, a cobrança dos juros de obra é legal enquanto dentro do prazo previsto no contrato, mas não pelo período excedente, decorrente de ato ilegal, ainda que omissivo de quem devia construir o imóvel ou fiscalizar sua construção. Nesse sentido:...X - Assim, havendo atraso na construção do empreendimento, não se pode penalizar o mutuário com a cobrança dos encargos da obra (ou "taxa de obra"), considerando que não foi ele quem deu causa ao atraso. Dessa forma, tanto a CEF quanto a construtora devem se responsabilizar solidariamente por tais encargos quando ultrapassado o prazo para o término da fase de construção da obra, sem a efetiva entrega desta ao consumidor. Mantida a condenação nos termos da sentença a quo. XI - Em razão da sucumbência mínima, mantenho a condenação em custas e honorários conforme fixado na sentença a quo. XII - Apelações da CEF e INFRATEC parcialmente providas." TRF3, AC 0004335-58.2014.4.03.6109, SEGUNDA TURMA, Rel. DESEMBARGADOR FEDERAL COTRIM GUIMARÃES, DJe 19/07/2018 Assim, indevidos os juros de obra pagos pela autora, a partir do prazo em que o imóvel deveria ter-lhe sido entregue (janeiro de 2013) enquanto perduraram os pagamentos de sua parte, excluídos os pagamentos realizados pela Fiadora, o que poderá ser apurado na fase de cumprimento de sentença. III. d - da Multa Contratual. Estando demonstrada a responsabilidade da CEF quanto à demora na entrega do imóvel em questão, afigura-se devida a multa moratória de 2%, conforme previsão no Código do Consumidor, ainda que tal penalidade não conste dos instrumentos contratuais, dada a necessidade de se promover a isonomia contratual. Se tal previsão consta em desfavor do consumidor no caso de descumprimento contratual de sua parte, por óbvio deve ser aplicada em desfavor da CEF no caso de não ter honrado suas obrigações contratuais, como já restou esclarecido (cláusula décima quarta, parágrafo terceiro do instrumento contratual – fls. 277-pdf). Nesse sentido decidiu o E. Tribunal Regional da 3ª Região: APELAÇÃO. CIVIL. MÚTUO. EMPREITADA. COMPRA E VENDA. FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. ATRASO NA OBRA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO. RESTAURAÇÃO DO STATUS QUO ANTE. PERDAS E DANOS. DANOS MORAIS. MULTA MORATÓRIA. SEGURO. RECIPROCIDADE. RESPONSABILIDADE CIVIL DA CEF. APELAÇÃO IMPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.... XI - Tampouco merece reforma a aplicação de multa moratória, uma vez que seria abusiva a cláusula que prevê sua incidência exclusivamente à mora do consumidor. Na esteira do que dispõe o art. 4, III, art. 6, II, art. 7 e art. 51, XII do CDC, que visam garantir a igualdade, o equilíbrio e a harmonização dos interesses nas relações de consumo, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recurso especial representativo de controvérsia, assentou a tese de que, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor (REsp 1.631.485/DF). XII - Apelação improvida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003709-72.2019.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 06/04/2021, DJEN DATA: 12/04/2021) Procedente, então, esse último pedido autoral. IV – DO PAGAMENTO DOS VALORES REFERENTES AO ALUGUEL DA PARTE AUTORA De uma análise da inicial dos presentes autos, é forçoso concluir que a parte autora poderia estar residindo no imóvel contratado, caso não tivesse ocorrido o atraso na sua entrega. Outrossim, por força dos contratos firmados, ela estaria arcando com os custos da amortização do contrato de mútuo e não do aluguel mencionado na inicial. No entanto, foi forçada ilegalmente a pagar tanto os juros de obra - e não a amortização – em conjunto com o aluguel de imóvel para sua residência. A presente sentença já determinou, conforme tópico acima, a repetição dos valores referentes aos juros de obra pagos à CEF, de modo que a repetição dos valores pagos a título de aluguel pelo autor implicaria em nítido enriquecimento ilícito, pois teria residido graciosamente, sem pagar nenhum valor a título de ‘mútuo’ e nenhum valor a título de aluguel. Em tendo o Juízo determinado a devolução dos valores referentes aos juros de obra, revela-se impossível a acolhida do pleito de ‘lucros cessantes’, referente ao pagamento dos aluguéis pagos pelo autor, sob pena de violação à vedação do enriquecimento ilícito. Acrescente-se, somente a título de reforço, que a parte autora não trouxe aos autos prova documental de que teria, de fato, pago valores a esse título. É sabido que o pleito indenizatório – e o ressarcimento de aluguéis pagos caracteriza essa espécie - depende da prova do valor que a parte efetivamente dispendeu, o que não consta dos autos, conforme já decidido com relação às demais requeridas. Um último argumento para a improcedência do pedido em análise é a vedação contratual plenamente legal de tredestinação do imóvel, já que, como afirmado no tópico referente ao Grupo Homex:...Outrossim, não merece acolhimento o pedido fundado em ‘lucros cessantes’, pelo fato de que os autores poderiam estar auferindo aluguéis com o recebimento do imóvel na data aprazada. Isto porque o contrato firmado com a CEF (fls. 263/294-pdf) está vinculado ao PMCMV – Programa Minha Casa Minha Vida, que é destinado apenas e tão somente para a moradia do arrendatário e sua família. Aliás, nos termos da cláusula vigésima nona, item II, f, do contrato de mútuo firmado com a CEF, a “destinação que não seja para sua residência e de seus familiares” é causa de rescisão contratual e vencimento antecipado da dívida. Dessa forma, o pedido em questão não merece acolhimento, haja vista que o autor sequer poderia ter dado destinação diversa – como o aluguel – ao imóvel em questão. Dessa forma, o pedido em questão não merece acolhimento. V – DA AUSÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DAS RÉS COM RELAÇÃO A EVENTUAL DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL POR NÃO REALIZAÇÃO DE PROJETO URBANÍSTICO NOS ARREDORES DO EMPREENDIMENTO Por fim, analisando a íntegra dos contratos firmados entre as partes, não vislumbro nenhuma cláusula contratual a impor às requeridas nenhuma ação específica quanto à realização de projeto de urbanização no espaço externo da área condominial. É sabido que a manutenção de espaços públicos compete ao Poder Público Municipal. Assim, a responsabilidade das requeridas se limita, no caso concreto, aos limites do empreendimento denominado Condomínio Residencial das Águas, sendo forçoso concluir pela ausência de obrigação, e consequentemente de responsabilidade das rés quanto à parte externa do mesmo. Ademais, a inicial afirma que as rés construtoras receberam incentivos e principalmente financiamento para construírem no bairro batizado de Varanda do Campo, um complexo de conjuntos residenciais permeados por edifícios sede de serviços públicos, como uma escola municipal (CEINF), posto de atendimento policial, posto médico, etc., mas que a realidade é a de abandono, descaso, ilusão. Também com relação a tais argumentos, é forçoso concluir pela ausência de prova documental a respeito desses fatos articulados na inicial. Não se tem demonstrado nos autos por qualquer meio de prova admitido, em especial a documental, que as rés efetivamente tenham recebido tais incentivos, tampouco que elas estavam obrigadas, por qualquer meio, a promover a construção desse “complexo de conjuntos residenciais permeados por edifícios sede de serviços públicos”. Sendo a pretensão indenizatória dependente de prova do fato ilícito e inexistindo essa prova com relação à obrigação das rés em promover o ‘projeto urbanístico’ destacado na inicial, fica afastado um dos deveres de indenizar, sem o qual resta improcedente o pleito. Reforço, somente para fins de esclarecimento, que a prova oral requerida pela parte autora e indeferida pelo Juízo, não teria o condão de demonstrar cabalmente o fato em análise, cuja real ocorrência dependeria de prova unicamente documental. VI - DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para: a) condenar as CEF a devolver ao autor, em dobro (art. 42, p.ú., da Lei 8.078/90), os valores efetivamente pagos pela parte autora a título de juros de obra, a contar da data em que o imóvel deveria ter sido entregue e não o foi até a data da entrega do imóvel à parte autora; b) condenar as rés individualizadamente ao pagamento de danos morais em favor do autor, que fixo em R$ 10.000,00 (dez mil reais) para cada uma delas, nos termos da fundamentação supra. d) condenar as rés individualizadamente - por se tratarem de dois contratos distintos - ao pagamento de multa em razão da rescisão contratual, que fixo em 2% (dois por cento) sobre o valor da condenação de cada ré, nos termos da fundamentação supra; Os valores indenizatórios devem ser atualizados monetariamente a partir desta sentença (Súmula 362, do Superior Tribunal de Justiça) até a data do efetivo pagamento e acrescido de juros de mora, nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal (AIRESP - AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL – 1402520 – STJ). Extingo o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil/2015. Dada a sucumbência mínima da parte autora, condeno as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios, no percentual de 10% sobre o valor de sua respectiva condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. P.R.I. Oportunamente, arquivem-se. Campo Grande, datado e assinado digitalmente. PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000688-98.2017.4.03.6000 / 2ª Vara Federal de Campo Grande

28/01/2022, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Tribunal

Juntada de informação

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 23/02/2026 23:59.

Juntada de Petição de manifestação

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/12/2025

Publicado Ato Ordinatório em 12/12/2025.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Juntada de ato ordinatório

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 09/12/2025 23:59.

Decorrido prazo de MASSA FALIDA - PROJETO HMX 3 PARTICIPACOES LTDA. em 09/12/2025 23:59.

Decorrido prazo de MASSA FALIDA - HOMEX BRASIL CONSTRUCOES LTDA. em 09/12/2025 23:59.

Juntada de Petição de apelação

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/11/2025

Publicado Sentença em 12/11/2025.

Todas as movimentações(235)

Todos os documentos(40)