Procedimento Comum Cível 5021445-70.2018.4.03.6100 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5021445-70.2018.4.03.6100 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: CLAUDIA ANNICHINO DIAS PACHECO, SERGIO IVAN HOPPE DIAS PACHECO Advogado do(a) AUTOR: GABRIEL GRUBBA LOPES - SP270869 Advogado do(a) AUTOR: GABRIEL GRUBBA LOPES - SP270869 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SENTENÇA PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5021445-70.2018.4.03.6100 / 2ª Vara Cível Federal de São Paulo Vistos. Trata-se de ação ajuizada pelo procedimento comum ordinário, com pedido de antecipação de tutela, em que a parte autora pretende obter provimento jurisdicional a fim de que seja suspenso o leilão já fixado (mas em data ainda desconhecida). Alega a parte autora que celebraram com a instituição financeira Ré “Contrato por instrumento particular de venda e compra de imóvel residencial, mútuo com obrigações, cancelamento do registro de ônus e constituição de alienação fiduciária em garantia – sistema de financiamento imobiliário – SFI”, em 23.12.2004. Informa que o imóvel financiado está situado na Rua Saldanha Marinho, nº 828, Capivari, SP, CEP 13360-000, sendo que a operação tinha valor de R$ 150.000,00, e seria quitada em 180 parcelas; que ali instalaram a sede da imobiliária que possuíam; que já quitaram 153 parcelas e por enfrentarem dificuldades financeiras, deixaram de pagar as demais parcelas. Narra a parte autora que como consequência, recebeu a notificação do Cartório de Registro de Imóveis, de que o imóvel teve a sua propriedade consolidada em nome da Ré, aos 14.05.18, para pagamento de saldo devedor de R$ 33.333,05, valor que corresponde 22% do valor do imóvel, o que denota nítido adimplemento substancial do bem. Aduz que a medida pretendida pela instituição financeira resta excessiva e injustificada, pois ignora o adimplemento substancial e suas consequências fatais ao prosseguimento dos negócios, de modo que a resolução do contrato deva ser, desde logo, afastada. O pedido de antecipação de tutela foi deferido determinando a suspensão dos próximos atos expropriatórios. Citada, a ré apresentou contestação e requereu a improcedência do pedido, ao argumento de inexistência de adimplemento substancial e a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, com base na lei nº 9.514/97, a qual culminou com a consolidação da propriedade. A autora requereu fosse a ré intimada para juntar aos autos o extrato com valor da dívida atualizada, o que foi deferido e cumprido pela CEF. A parte autora noticiou não ter condições de pagar a integralidade da dívida. A réplica foi apresentada reiterando os termos da petição inicial. As partes não requereram provas. Foi intentada a conciliação tanto via CECON (id. 21294273), como por este Juízo, todavia, sem possibilidade, nos termos da manifestação acostada pelas partes nos autos (id. 26843898 e 32582163). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e Decido. Os autos estão maduros para sentença não havendo necessidade na produção de outras provas, além daquelas já produzidas, nos termos do art. 355, I, do CPC. O cerne da controvérsia cinge-se em verificar se a parte autora faz jus ao direito de purga da mora, a fim de obstar o prosseguimento da execução extrajudicial levada a efeito por inadimplemento do contrato de financiamento de imóvel com alienação fiduciária, firmado entre as partes, com base na Lei n.º 9.514/97. Da execução extrajudicial O contrato de mútuo que ensejou a execução extrajudicial em discussão nesta demanda foi firmado com base na Lei nº 9.514/97. Sobre a aplicação do procedimento de execução extrajudicial com base na Lei nº 9.514/97, tal questão já foi apreciada em nossos tribunais e restou consolidado o entendimento pela constitucionalidade de tal procedimento, conforme aresto exemplificativo abaixo: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO LEGAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE. O contrato de mútuo e alienação fiduciária firmado entre as partes tem natureza de título executivo extrajudicial e, assim, submete-se à Lei nº 9.514/97 e ao Decreto-lei nº 70/66 (artigo 39, II, da Lei nº 9.514/97), cuja constitucionalidade foi reconhecida por ambas as Turmas do Supremo Tribunal Federal (RE 287.483, rel. Min. Moreira Alves DJ 18.09.01 e RE 239.036, rel. Min. Nelson Jobim, DJ 10.08.00) bem como por esta C. Corte. O mutuário, ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, assume o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das conseqüências que o inadimplemento pode acarretar. O risco de sofrer a execução judicial ou extrajudicial do contrato é consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade na conduta do credor nesse sentido. E meu entendimento se coaduna à explanação supramencionada, possibilitando à credora executar a obrigação pactuada, pois não há como desconhecer, nesse caso, o direito da CEF em promover a execução extrajudicial prevista no Decreto-lei nº 70/66 ou a consolidação da propriedade, consoante a Lei nº 9.514/97. Agravo legal não provido. (AI 200903000319753, DESEMBARGADOR FEDERAL LUIZ STEFANINI, TRF3 - QUINTA TURMA, DJF3 CJ1 DATA:03/06/2011 PÁGINA: 1263.) Ressalte-se que mesmo entendendo pela possibilidade da execução da dívida pela ré, há requisitos legais que devem ser seguidos, sob pena de nulidade do procedimento adotado e, no caso posto, não verifico a ocorrência de qualquer irregularidade ou ilegalidade, de modo que, todo o procedimento foi realizado nos exatos cumprimentos da lei, com a consolidação da propriedade. A conduta da CEF está prevista em contrato. Feitas tais considerações e observações iniciais, vejamos a questão da purga da mora pretendida pela parte autora. A purga da mora e direito de preferência O entendimento firmado pela jurisprudência do C. STJ se inclinava pela possibilidade de purga da mora após a consolidação da propriedade até antes da assinatura de auto de arrematação, em contratos regidos pela Lei nº 9.514/97, por analogia ao art. 34 do Decreto-lei nº 70/66. A suspensão do leilão requerida pela parte autora foi concedida em tutela, a fim de possibilitar que efetuasse a purga da mora, na medida em que se constatou a presença de elementos hábeis a demonstrar a boa fé em prosseguir com o contrato. Em que pese tal fato, com a edição da Lei nº 13.465/2017, o artigo 39, II, da Lei n° 9.514/97 restou alterado e as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei n.°70/66 passaram a ser aplicáveis apenas aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. Desse modo, com a alteração legislativa, o entendimento que se firma é o de que a purgação da mora, nos contratos garantidos por alienação fiduciária, é garantida apenas àqueles devedores que, antes da arrematação do bem, tenham se manifestado até a vigência da nova lei. No presente caso, a consolidação da propriedade foi averbada em 14.05.2018 (id. 10738699), ou seja, após a edição da lei, aplicando-se, portanto, o direito de preferência. Em que pese o recentemente entendimento adotado pela corte, precisamos diferenciar o conceito de purgação da mora e apresentarmos a sua aplicação em duas possibilidades, as quais são distintas. O Art. 26 e parágrafos da Lei 9.514 de 97 consigna que: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. Neste ponto, o art. 26 possibilita o pagamento, ou a purgação da mora, das parcelas vencidas e encargos de modo que o devedor possa regularizar o contrato. Caso não haja o pagamento, nos moldes do dispositivo acima, a propriedade se consolidará em favor da credora, conforme prevê o §7º do mesmo dispositivo, a saber: § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. Desta forma, temos o primeiro conceito de purgação da mora, consoante o art. 26 e parágrafos da lei 9.514 de 97, qual seja, regularizar o contrato com o pagamento das parcelas vencidas e encargos, frise-se, antes da consolidação da propriedade. É sabido que após a consolidação da propriedade o devedor poderia exercer o direito de preferência, nos moldes do §2º B do art. 27, alteração esta trazida pela lei 13.465 de 2017, a saber: § 2o - B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Em continuação: § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. Acontece que os conceitos de exercício de direito de preferência, possibilitado pela lei 13.465 de 2017, e a purgação da mora prevista no decreto lei 70/66, se assemelham, grosso modo, diferenciando-se tão somente em relação a comissão do leiloeiro e demais despesas. Tal assertiva se torna evidente posto que o próprio acórdão do IRDR 2166423-86.2018.8.26.0000, trouxe em seu bojo o segundo conceito de purgação da mora, com base em decisões do Superior Tribunal de Justiça, a saber: Nesse aspecto, considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais. (...) Ministra Nancy Andrighi (REsp 1433031/DF, DJE 18/06/14) Na prática, o conceito de purgar a mora após a consolidação de propriedade e exercer o direito de preferência se confundem, porém, evidente que as Instituições Financeiras suportarão um prejuízo maior caso o julgador entenda pela possibilidade da purgação da mora, levando em consideração que após a consolidação a credora já realizou o pagamento do imposto referente a transferência do imóvel. Distinguir as possibilidades de purgação da mora se faz extremamente necessário, considerando que os devedores cada vez mais estão por procurar o Judiciário e se valerem do IRDR em questão para suspender a retomada das garantias em contrato de alienação fiduciária, seja ela na via extrajudicial ou judicial. Na verdade, os devedores procuram distorcer o instituto da alienação fiduciária induzindo os juízes em erro, posto que visam mesmo após a consolidação da propriedade realizarem o pagamento somente das parcelas vencidas e não do débito como um todo, o que não pode ser aceito, considerando todo o prejuízo suportado pela credora. Ainda, demonstrar que na prática, após a consolidação da propriedade, purgação da mora e direito de preferência são institutos semelhantes, possibilita aos credores retomarem seus créditos de forma célere conforme escopo da própria legislação aplicável, qual seja: 9.514 de 97. (destaques não são do original). Com efeito, a parte autora na presente demanda, pretende argumentar o adimplemento substancial do contrato, considerando que no montante financiado de R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), restaria apenas o valor de R$33.333,05 (trinta e três mil, trezentos e trinta e três reais e cinco centavos) e, para tanto, se propôs a pagar tal saldo devedor de maneira parcelada, não tendo sido aceito pela parte ré, por não estar de acordo com as condições legais e, ainda, em desacordo com os termos contratados. Não há que se falar em adimplemento substancial, considerando que a parte autora não cumpriu integralmente com a sua parte na obrigação pactuada, estando a ré no estrito cumprimento do contrato. Ademais, em caso de futuro leilão do imóvel o valor da venda do imóvel superar o valor da dívida, a diferença do excedente será devido à parte autora, nos exatos termos do art. 27, §§4º e 5º da Lei nº 9514/97). Assim, em que pese este Juízo ter se sensibilizado com a situação posta, buscando até mesmo flexibilizar a questão de direito que, ao invés de permitir o prosseguimento dos atos executório com a possível alienação do imóvel, permitiu à parte autora a purga da mora, com a suspensão dos atos executórios em tutela cautelar. Todavia, a parte autora demonstrou, claramente não deter condições de efetuar a purga da mora (pagamento integral das parcelas em aberto, somados aos encargos), razão pela qual não há como acolher o pedido inicial. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Fixo os honorários advocatícios, 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do §2º, do art. 85 do Código de Processo Civil, em cuja exigibilidade resta suspensa, em virtude da concessão de justiça gratuita. Custas na forma da lei. Com o trânsito em julgado, em nada sendo requerido, arquivem-se os autos. P.R.I. São Paulo, data registrada em sistema. ctz

02/02/2022, 00:00

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Partes do Processo(101)

Arquivado Definitivamente

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 11/12/2023 23:59.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de petição intercorrente

Juntada de Petição de petição intercorrente

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/11/2023

Publicado Despacho em 08/11/2023.

Expedição de Outros documentos.

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Decorrido prazo de CLAUDIA ANNICHINO DIAS PACHECO em 17/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de SERGIO IVAN HOPPE DIAS PACHECO em 17/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 06/10/2023 23:59.

Todas as movimentações(164)

Todos os documentos(30)