Procedimento Comum Cível 5001258-98.2020.4.03.6123 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5001258-98.2020.4.03.6123 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: RAY FRANCISCO DO AMARAL LEME Advogado do(a) AUTOR: LIGIA MARISA FURQUIM DE SOUZA - SP90699 REU: URBANIZADORA MAYA INCORPORACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, PARQUE DAS CEREJEIRAS INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RPS ENGENHARIA EIRELI Advogado do(a) REU: FERNANDO ANTONIO CAMPOS SILVESTRE - SP126046 Advogado do(a) REU: EDUARDO MATTOS ALONSO - SP136144 Advogado do(a) REU: RICARDO TADEU STRONGOLI - SP208817 Advogado do(a) REU: EDUARDO MATTOS ALONSO - SP136144 S E N T E N Ç A (Tipo A) PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001258-98.2020.4.03.6123 / 1ª Vara Federal de Bragança Paulista Cuida-se de demanda ajuizada por RAY FRANCISCO DO AMARAL LEME em face da URBANIZADORA MAYA INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., da RPS ENGENHARIA LTDA., do PARQUE DAS CEREJEIRAS INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF buscando a rescisão do contrato celebrado entre as partes e a devolução dos valores pagos. Aduz, em apertada síntese, que: a) em 20/05/2019 celebrou compromisso de compra e venda de imóvel atinente a uma unidade habitacional do empreendimento denominado “Parque das Cerejeiras 3”, localizado no Município de Bragança Paulista/SP; b) o valor pactuado foi de R$ 152.400,00, a serem pagos, em parte, com recursos próprios, além de financiamento imobiliário de R$ 101.854,54 junto à CEF; c) a cláusula 13.1.3 da promessa de compra e venda estabelecia a possibilidade de rescisão do contrato e devolução de todos os valores em caso de perda da capacidade de pagamento pelo promissário comprador em decorrência, dentre outros, de perda de emprego; d) em dezembro de 2019 o autor foi demitido do trabalho e não mais teve condições de custear as parcelas do financiamento, no que procurou os réus para rescindir o contrato, tudo sem sucesso, daí o ajuizamento da presente demanda. A gratuidade de justiça foi deferida na decisão do ID 35174852. Contestação da CEF no ID 44256791 alegando: a) falta de interesse de agir, porquanto o autor concordou expressamente com as cláusulas contratuais ao assiná-las; b) deve ser aplicado o princípio pacta sunt servanda, a obrigar o autor à continuidade do contrato; c) descabe a devolução dos valores. A RPS ENGENHARIA EIRELI e o PARQUE DAS CEREJEIRAS INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA apresentaram contestação no ID 44280825 invocando as seguintes teses: a) a promessa de compra e venda foi firmada em caráter irrevogável e irretratável; b) o autor tira a cláusula 13.1.3 de seu contexto, na medida em que sua intepretação deve levar em consideração o tópico 13 na integra, que trata das hipóteses de rescisão por não obtenção do financiamento junto à CEF; c) o financiamento foi obtido e a perda de emprego foi posterior, no que inaplicável a cláusula contratual invocada; d) ilegitimidade passiva. URBANIZADORA MAYA INCORPORAÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. apresentou defesa no ID 44329233 com as seguintes teses: a) impugnação à gratuidade de justiça; b) ilegitimidade passiva; c) os pedidos são absolutamente improcedentes. Réplica no ID 64671472, sem requerimentos de produção de provas Os réus não pleitos atinentes à instrução probatória. É o breve relatório. Decido. I – FUNDAMENTAÇÃO I.1 – DA IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA Impõe-se acolher a impugnação à gratuidade de justiça, ainda que por fundamento diverso. Com efeito, não há nos autos declaração de hipossuficiência firmada pela parte autora, de sorte que não incide a presunção a que alude o art. 99, § 3º, do CPC/15. Conquanto haja pedido nesse sentido veiculado na inicial, o advogado subscritor não possui poderes específicos para pleitear a gratuidade, como se infere da procuração do ID 35158551, p. 10. Ressalto que, à luz do art. 105 do CPC/15, a procuração geral para o foro não habilita o advogado a praticar diversos atos, dentre eles o de “firmar compromisso e assinar declaração de hipossuficiência econômica, que devem constar de cláusula específica”. Assim, ausente declaração de hipossuficiência firmada por pessoa natural e à falta de poderes específicos para esse desiderato conferidos ao causídico, de rigor o acolhimento da impugnação à gratuidade. I.2 – MÉRITO No mais, saliento que deixo de analisar as preliminares suscitadas pelos réus em homenagem ao princípio da primazia do julgamento de mérito (art. 4º do CPC/15) e ante a regra disposta no art. 488 do CPC/15, à luz da qual “juiz resolverá o mérito sempre que a decisão for favorável à parte a quem aproveitaria eventual pronunciamento nos termos do art. 485”. Pois bem. O autor RAY FRANCISCO DO AMARAL firmou, na qualidade de promissário comprador, contrato com PARQUE DAS CEREJEIRAS INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA. com vistas à aquisição de uma unida habitacional no empreendimento denominado “Parque das Cerejeiras 3”, consoante consta do ID 35158551, p. 11/22. O valor total da avença foi de R$ 152.400,00, consoante cláusula 5 do pacto, montante a ser pago à seguinte razão, tudo conforme cláusula 6: - R$ 13.000,00 no ato da assinatura da promessa de compra e venda; - R$ 28.845,46 em 30 parcelas mensais, a primeira com vencimento em 15/06/2019; - R$ 6.300,00 em 03 parcelas, cada uma com vencimento anual em 15 de dezembro; - R$ 4.400,00 a título de parcela de adimplência; - R$ 101.854,54, através de financiamento imobiliário junto à CEF; A promessa de compra e venda foi firmada em 20/05/2019 e, posteriormente, mais precisamente em 19/05/2019, o autor logrou êxito na contratação de financiamento imobiliário junto à CEF, consoante contrato nº 8.7877.0605476-1 (cf. ID 35158551, p. 29/56) O busílis se refere à assertiva do autor de que a promessa de compra e venda previa, em caso de desemprego, a possibilidade de resilição da avença com devolução de todo o montante pago, devidamente corrigido, ao passo que os réus alegam que tal prerrogativa inexiste no pacto. Pois bem. As hipóteses de rescisão do contrato foram previstas na cláusula 13, com o seguinte teor, in verbis: “13. RESCISÃO DO CONTRATO 13.1) O contrato poderá ser rescindido na hipótese dos PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) não tiver aprovação do Financiamento com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que poderá ser CONDICIONADA ou REPROVADA, ou pela não obtenção da assinatura do contrato entre a INCORPORADORA e a CAIXA. 13.1.1) Na hipótese da Aprovação seja “CONDICIONADA”, ou seja, o Valor do Financiamento Habitacional e Saque de FGTS (se houver) for inferior ao solicitado pelo PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES), caso os mesmos não possuam a diferença dos recursos, nem mesmos parcelando com a INCORPORADORA. 13.1.2) Na hipótese da Aprovação seja “REPROVADA”, automaticamente o referido contrato será rescindido. 13.1.3) Na hipótese da perda da perda da capacidade de pagamento dos PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES), por motivos de perda de emprego ou perda de rendimentos, que impacte significativamente a simulação previamente feita. 13.1.4) Na hipótese de a INCORPORADORA não assinar o contrato com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL num prazo 180 dias. *** Para os casos acima a INCORPORADORA devolverá em favor dos PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES), todos os valores já pagos, sem juros ou correções, da mesma forma que os recebeu, ou seja, em valores e nº de parcelas e também o valor de entrada, após a constatação do fato mediante a assinatura do respectivo termo de rescisão contratual. 13.2) Em caso de desistência voluntária dos PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) da referida compra, a INCORPORADORA reterá a entrada no valor de 5% (cinco por cento) do valor do imóvel a título de despesas de Comissão de Vendas e elaboração de Contrato e documentação. Caso o total pago pelos PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES) não atinja 5% (cinco por cento) do valor do imóvel, estes pagarão à INCORPORADORA a diferente entre eles. Se o valor pago for superior a 5% (cinco por cento), a INCORPORADORA devolverá a diferença aos PROMISSÁRIO(A)(S) COMPRADOR(A)(ES)” (destaques não originais). A controvérsia reside justamente sobre a interpretação da cláusula 13.1.3 que permite a rescisão do contrato em caso de desemprego do promitente comprador. Para o autor, tal cláusula é inteiramente aplicável ao seu caso, considerando que foi demitido do emprego em 01/12/2019 (cf. ID 35158551, p. 81). Os réus, por sua vez, apontam que tal disposição só faz sentido se compreendida à luz do item 13, que tem ligação com hipóteses de rescisão decorrentes de vícios na obtenção do financiamento junto à CEF. A solução da controvérsia passa pela interpretação das cláusulas da avença, cujas diretrizes devem levar em conta o disposto no art. 113 do CC/02, na redação conferida pela Lei nº 13.874/2019, nos seguintes termos: “Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. § 1º A interpretação do negócio jurídico deve lhe atribuir o sentido que: I - for confirmado pelo comportamento das partes posterior à celebração do negócio; II - corresponder aos usos, costumes e práticas do mercado relativas ao tipo de negócio; III - corresponder à boa-fé; IV - for mais benéfico à parte que não redigiu o dispositivo, se identificável; e V - corresponder a qual seria a razoável negociação das partes sobre a questão discutida, inferida das demais disposições do negócio e da racionalidade econômica das partes, consideradas as informações disponíveis no momento de sua celebração. § 2º As partes poderão livremente pactuar regras de interpretação, de preenchimento de lacunas e de integração dos negócios jurídicos diversas daquelas previstas em lei”. O dispositivo transcrito estabelece que as partes podem, livremente, fixar os critérios de interpretação das avenças privadas e, à falta de previsão expressa, os negócios devem ser interpretados à luz das prescrições transcritas, ganhando destaque, dentre elas, os usos e costumes do mercado relativos ao tipo de negócio, a boa-fé e a racionalidade econômica inerente à avença. Com base nesses preceitos, desasiste razão ao autor. Primeiramente, a própria forma pela qual redigida a avença denota que o item 13.1.3 somente teria lugar quando houvesse algum vício que obstasse o autor de adquirir o financiamento imobiliário, considerada a eventual alteração da renda que o impedisse de arcar com a simulação de pagamento aprazada. Com efeito, o item 13.1.3 é uma subdivisão da cláusula maior de número 13.1, que trata das hipóteses de rescisão do contrato em casos de idiossincrasias inerentes à não obtenção do financiamento imobiliário junto à CEF ou à insuficiência do financiamento obtido. Desse modo, o sentido a se emprestar à subdivisão da cláusula 13.1 em itens menores (v.g. 13.1.1, 13.1.2, 13.1.3 e 13.1.4) é justamente o de especificar quais os efeitos de cada uma das espécies de dificuldades na obtenção do financiamento, de sorte a descer a minúcias outras. Assim, quando a cláusula 13.1.3 estabelece a possibilidade de rescisão na hipótese de perda da capacidade econômica “por motivos de perda de emprego ou perda de rendimentos, que impacte significativamente a simulação previamente feita”, tal preceito tem ligação com a alteração de cenário econômico do promitente comprador antes da celebração do financiamento, ocasião na qual a prévia simulação dos encargos contratuais poderia se mostrar incompatível com o efetivo contrato de crédito a ser firmado com o agente financeiro. Dito de outro modo, a cláusula pressupõe que, antes de assinar a promessa de compra e venda, o promitente comprador fez uma simulação do financiamento imobiliário e percebeu que as prestações estariam dentro do seu orçamento. No entanto, no interregno compreendido entre a prévia simulação e a formalização do pacto junto à CEF poderia advir alteração da condição econômica do promitente comprador. Sobrevindo tal alteração, inclusive com aptidão para impactar significativamente a simulação anterior, facultar-se-ia ao interessado a resilição do contrato, com devolução do quantum pago à incorporadora. Essa é a interpretação mais coerente da avença, porquanto as únicas parcelas a serem pagas diretamente pelo autor à incorporadora não tinham ligação alguma com o financiamento, que se deferido implicaria em transferência de valores do banco para a promitente vendedora de maneira direta, sem interferência do autor nesse aspecto. Daí porque, não perfectibilizado o financiamento, seria, obviamente, o caso de devolução do que adimplido, devolvendo a incorporadora os valores percebidos do promitente comprador. Essa digressão leva à conclusão de que, como o autor logrou êxito em assinar o financiamento em 19/05/2019 (cf. ID 35158551, p. 29/56), descabe invocar a cláusula 13.1.3 como subterfúgio para, após a demissão havida em 01/12/2019, permitir a resilição do contrato com devolução dos valores pagos, porquanto inaplicável às hipóteses nas quais já assinado o contrato de crédito. Vale ressaltar que os usos e costumes do mercado de compra e venda de imóveis ainda em construção e a racionalidade econômica dessa espécie de avença laboram justamente para sufragar o entendimento em apreço (art. 113, § 1º, incisos II e V, do CC/02). Quando uma determinada pessoa decide adquirir um imóvel ainda na planta sem deter a integralidade dos valores para pagamento do preço, a compra e venda somente pode se perfectibilizar com a utilização de recursos de terceiros para complementar o montante em poder do interessado. O terceiro, normalmente, é uma instituição financeira que concede o financiamento imobiliário. Nesses casos, a promessa de compra e venda firmada entre o adquirente e o incorporador hodiernamente condiciona a continuidade do pacto à aprovação do financiamento, sem o que o adquirente jamais teria condições de arcar com o preço. Em outras palavras, esses contratos são assinados com uma espécie de costumeira condição resolutiva, que põe fim à promessa de compra e venda em casos de não aprovação do financiamento, hipótese na qual o valor pago diretamente pelo promitente comprador à incorporadora é devolvido. Uma vez aprovado o financiamento, todavia, a expectativa das partes é de que o negócio se mantém, sem abertura para resilição unilateral tão só em razão de impossibilidade de pagamento do financiamento, porquanto, nesses casos, a incorporadora já recebeu o valor integral da instituição financeira, sendo a inadimplência, se o caso, atinente a uma relação entre o banco e o promitente comprador. Ou seja, a própria lógica dessa espécie de contrato leva à conclusão de que a interpretação da cláusula 13.1.3 do pacto é justamente aquela acima indicada, no que desasiste razão ao autor. O promitente comprador poderá, sendo o caso, desistir da contratação, caso em que arcará com as condicionantes da cláusula 13.2, o que poderá ser levado a efeito pelas partes contratantes em campo próprio e sequer é trazido aos autos. No entanto, descabe acolher o pleito de rescisão pelo desemprego posterior ao financiamento imobiliário, no que a improcedência é de rigor. II - DISPOSITIVO Por todo o exposto: a) ACOLHO A IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA E REVOGO O BENEFÍCIO, ante a ausência de declaração de hipossuficiência nos autos e em razão da falta de poderes específicos atribuídos ao causídico para tanto, à luz do art. 105 do CPC/15; b) JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS (art. 487, inciso I, do CPC/15). Condeno o autor ao pagamento das custas e de honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atualizado da causa, montante a ser repartido entre os réus. Interposta apelação, intime-se a parte contrária para contrarrazões. Após, remetam-se os autos ao eg. TRF/3ª Região, com as cautelas de praxe e homenagens de estilo. Com o trânsito em julgado e nada sendo requerido, dê-se baixa e arquivem-se. P.I. FERNANDO CALDAS BIVAR NETO Juiz Federal Substituto

03/02/2022, 00:00

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Partes do Processo(103)

Arquivado Definitivamente

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 06/11/2023 23:59.

Decorrido prazo de URBANIZADORA MAYA INCORPORACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em 27/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de PARQUE DAS CEREJEIRAS INCORPORACAO IMOBILIARIA SPE LTDA em 27/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de RAY FRANCISCO DO AMARAL LEME em 27/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de RPS ENGENHARIA EIRELI em 27/10/2023 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/10/2023

Publicado Despacho em 10/10/2023.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de decisão

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Tribunal

Todas as movimentações(96)