Execução de Título Extrajudicial 5000363-19.2021.4.03.6345 - TRF3

Execução de Título Extrajudicial 5000363-19.2021.4.03.6345 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL SAO LUIZ Advogado do(a) EXEQUENTE: GUILHERME REGIS MACEDO - RJ230879 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, WILLIAN WAGNER CAVARSAN D E C I S Ã O PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5000363-19.2021.4.03.6345 / 3ª Vara Gabinete JEF de Marília Vistos. Trata-se de execução de título extrajudicial ajuizada por Condomínio Residencial São Luiz em face de Willian Wagner Cavarsan e Caixa Econômica Federal – CEF, objetivando o pagamento de débitos referentes a cotas condominiais do período compreendido entre 08/2020 e 07/2021, no montante de R$ 3.403,91 (três mil, quatrocentos e três reais e noventa e um centavos). Citada, a CEF apresentou defesa. Alega que não é a responsável pelo pagamento dos débitos de condomínio. Refere que a obrigação de pagar as taxas de condomínio é exclusiva do arrendatário. Assevera, em suma, que não é devedora. Muito bem. Segundo a matrícula 45.315 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Marília (id 84493409 - pág. 1), a CEF aparece como proprietária do imóvel sobre o qual incidem os débitos discutidos nestes autos (n.º 923, 2º pavimento superior, bloco 9). Referido imóvel faz parte do Programa de Arrendamento Residencial - PAR (Av. 1 da citada matrícula), instituído pela Lei n.º 10.188/2001, que tem por desígnio permitir o acesso da população de baixa renda à moradia, direito constitucionalmente garantido – art. 6º, CF. Para cumprir esse intento, a CEF, representante do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), faz-se proprietária do imóvel, que o arrenda, para fim de moradia, à pessoa natural, mediante pagamento de taxa mensal equivalente à locação. Ao cabo do contrato, a figura arrendatária pode optar pela aquisição do bem; ao longo do prazo contratual, esta desfruta da posse direta do imóvel. Assim, como agente-gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, a CEF é a responsável pelos imóveis preordenados à finalidade descrita, que permanecem sob sua propriedade até que os particulares que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra possam, se o desejarem, exercer o ato de aquisição do bem, no final do contrato. A CEF, como visto, é proprietária do imóvel. E, nessa qualidade, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação discutida, responde pelos encargos condominiais, ainda que não tenha a posse direta da unidade residencial arrendada. Repare-se, a esse propósito, nos julgados a seguir transcritos: “PROCESSO CIVIL. AGRAVO LEGAL. CIVIL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. PAR. IPTU. COBRANÇA CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AGRAVO PARCIALMENTE PROVIDO. I - O Programa de Arrendamento Residencial foi instituído para atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra (artigo 1º e 6º da Lei 10.188/01). Muito embora destinado à população de baixa renda, o desenho institucional do programa depende de contrapartida dos arrendatários, não sendo possível que estes desfrutem do imóvel objeto do contrato de forma gratuita. II - Na hipótese de inadimplemento no arrendamento, o arrendatário será notificado pessoalmente a pagar os encargos atrasados, não havendo previsão legal que determine que a notificação seja feita por cartório de notas. Se o prazo transcorre sem a purgação da mora, fica configurado a posse injusta ou o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse (artigo 9º da Lei 10.188/01), que independe de posse anterior por parte do arrendador. III - Em relação às dívidas de IPTU, conforme o art. 34 do Código Tributário Nacional, contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Portanto, o possuidor direto também é contribuinte do imposto predial territorial urbano. Nessa esteira, é o REsp. 1.110.551/SP julgado pelo Superior Tribunal de Justiça pelo rito dos recursos repetitivos. IV - O artigo 34 do CTN é fundamento suficiente para atestar a responsabilidade da parte Ré pelas dívidas de IPTU, seja pela sua anterior condição de arrendatária do imóvel, seja pela condição de possuidora quando, não obstante o título de propriedade, a CEF é privada de direito inerente à propriedade, qual seja, o uso do imóvel. V - As despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, que se caracterizam pela ambulatoriedade da pessoa do devedor, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. VI - O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A existência de cláusula contratual em sentido diverso não pode ser oposta ao condomínio, viabilizando, única e tão somente, eventual ação regressiva. VII - O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo arrendatário e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Por fim, cumpre mencionar que não tendo o art. 1.345 do CC/02 feito ressalva quanto à responsabilização do adquirente segundo livre disposição, entende-se que a existência de cláusula contratual nesse sentido não pode ser oposta ao condomínio, viabilizando - única e tão somente -, eventual ação regressiva. VIII - A falta de apresentação das atas das assembleias condominiais referidas não impede o julgamento do feito. Em tais casos, a sentença limitar-se-á a reconhecer a responsabilidade da parte acerca do pagamento das cotas condominiais (an debeatur) e, em liquidação de sentença, o credor deverá apresentar as atas das assembleias para comprovar os valores devidos (quantum debeatur). IX - Como já destacado na decisão agravada, a CEF só poderá executar os valores referentes às despesas inerentes à posse e uso do imóvel por exercício de direito de regresso, já que não pode pleitear direito alheio em seu próprio nome, sendo de rigor a demonstração de já ter realizado tais pagamentos, evitando que a parte Ré possa responder em duplicidade por tais obrigações. X - Agravo legal parcialmente provido para esmiuçar as condições do exercício do direito de regresso em relação às despesas condominiais. Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, por unanimidade, dar parcial provimento ao agravo legal apenas para esmiuçar as condições do exercício do direito de regresso em relação às despesas condominiais, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.” (Ap - APELAÇÃO CÍVEL - 1849015 0030448-86.2008.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:24/05/2018..FONTE_REPUBLICACAO:.) (grifei) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DA TAXA DE CONDOMÍNIO. PRELIMINARES DE INEPCIA DA INICIAL E DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF REJEITADAS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEI 9.514/97, ART. 27, PARÁGRAFO 8º. INOPONIBILIDADE A TERCEIROS. 1. A preliminar de ilegitimidade da CEF, que atua na condição de mera representante do Fundo de Arrendamento Residencial, para figurar no polo passivo da ação de cobrança de taxas de condomínio não merece acolhimento, já que cabe a ela a operacionalização do Programa de Arrendamento Residencial, inclusive a criação do fundo privado para o efetivo funcionamento do PAR, devendo, ainda, ser considerada a ampla atribuição a ela destinada (artigos 1º, 2º e 4º da Lei n. 10.188/2001). 2. (...). 3. As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigação propter rem, ou seja, aderem ao bem imóvel, respondendo o adquirente pelo adimplemento, ainda que se trate de parcelas vencidas antes da sua aquisição. 4. O dever do condômino em contribuir para as despesas de condomínio, arcando com os encargos pelo inadimplemento, conforme determinado na convenção do condomínio, decorre de lei (art. 1.336 do Código Civil vigente), obrigando todos os proprietários do imóvel, atuais e futuros, ao seu cumprimento. 5. Sentença confirmada. 6. Apelação da CEF não provida.A Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação.” (AC 0004690-58.2015.4.01.3500, DESEMBARGADOR FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 06/11/2015 PAG 6704.) (grifei) “AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA. QUOTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PARCELAS VENCIDAS E VINCENDAS. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. DOCUMENTOS INDISPENSÁVEIS À PROPOSITURA DA AÇÃO. PRESUNÇÃO DE PAGAMENTO. MULTA MORATÓRIA. CORREÇÃO MONETÁRIA. 1. Ainda quando haja a contratação dos serviços de empresa especializada na cobrança das taxas condominiais, verificada a inadimplência de algum condômino no tocante à quitação da sua respectiva quota, está o condomínio legitimado a perseguir em juízo a satisfação do seu crédito. 2. Esta Corte, na esteira do entendimento majoritário do Superior Tribunal de Justiça, tem reiteradamente se posicionado no sentido de que as taxas condominiais, pela sua natureza propter rem, são dívidas pertencentes ao imóvel, devendo ser suportadas pelo proprietário do bem, independentemente de quem lhes tenha dado origem, afastada a responsabilidade solidária. 3. Mesmo que não tenha sido efetivada a transmissão do bem no Ofício Imobiliário, sendo certa a cessão do crédito referente ao bem adjudicado, cumpre à instituição adjudicante arcar com o pagamento das despesas condominiais, inclusive daquelas anteriores à sua propriedade integral. 4. É perfeitamente possível, em ação de cobrança movida pelo condomínio, a exigência não só das quotas condominiais já vencidas e inadimplidas, como também daquelas vincendas no curso da lide, sem que essa pretensão importe a vulneração do contraditório ou da ampla defesa. 5. Os documentos coligidos aos autos, especialmente a Convenção do Condomínio e a memória de cálculo do valor devido, comprovam suficientemente os valores que deveriam ter sido adimplidos pela CEF enquanto proprietária de unidade condominial no período reclamado. (...). Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Egrégia 3ª Turma do Tribunal Regional Federal da 4ª Região, por unanimidade, negar provimento ao apelo da ré e dar parcial provimento ao apelo do autor, nos termos do relatório, votos e notas taquigráficas que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.” (AC - APELAÇÃO CIVEL 2004.70.03.005342-7, MARIA LÚCIA LUZ LEIRIA, TRF4 - TERCEIRA TURMA, D.E. 28/04/2010.) (grifei) Apesar de o arrendatário ser contratualmente responsável pelo adimplemento das taxas condominiais (obrigação entretida com a CEF e não com o Condomínio exequente, causa inclusive de rescisão do contrato de arrendamento), a dívida cola-se ao imóvel e onera seu proprietário. Dessa maneira, concluindo, como a CEF é a legítima proprietária do bem, não há como afastar sua responsabilidade pelo pagamento que lhe é exigido. Diante do exposto, INDEFIRO os requerimentos formulados pela executada (CEF) em sua defesa. Levando-se em conta o que aqui se decidiu, associado ao fato de que sequer consta dos autos documentação do suposto arrendatário, determino a exclusão de Willian Wagner Cavarsan do polo passivo da presente execução. Ao SEDI para as anotações pertinentes. Em prosseguimento, diga o exequente se pretende penhora de dinheiro, nos moldes dos artigos 835, I, e 854, ambos do CPC, informando o montante atualizado do crédito exequendo, para providências mediante o Sistema de Busca de Ativos – SISBAJUD, sem incluir honorários de advogado, indevidos no JEF (Enunciado 97 do XXXVIII Encontro do FONAJE). Intimem-se e cumpra-se. MARíLIA, 7 de janeiro de 2022.

11/01/2022, 00:00

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Partes do Processo(102)

Redistribuído por sorteio em razão de extinção de unidade judiciária

Arquivado Definitivamente

Juntada de certidão

Transitado em Julgado em 10/03/2023

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 09/03/2023 23:59.

Decorrido prazo de CONDOMINIO RESIDENCIAL SAO LUIZ em 06/03/2023 23:59.

Juntada de certidão

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/02/2023

Publicado Sentença em 15/02/2023.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Extinta a execução ou o cumprimento da sentença

Conclusos para julgamento

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 30/01/2023 23:59.

Decorrido prazo de CONDOMINIO RESIDENCIAL SAO LUIZ em 30/01/2023 23:59.

Todas as movimentações(95)

legal

Todos os documentos(22)