Execução de Título Judicial 0111783-52.2021.4.03.6301 - TRF3

Execução de Título Judicial 0111783-52.2021.4.03.6301 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE SANTA RITA I Advogado do(a) AUTOR: PAMELA BIANCA VALDI COSTA - SP337472 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A Dispensado o relatório, nos termos do art. 38 da Lei 9.099/95. FUNDAMENTO E DECIDO. CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE SANTA RITA I (CNPJ nº 11.304.228/0001-91) ajuizou a presente Ação de Cobrança em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pleiteando a condenação da Ré ao pagamento do débito condominial, referente a competências de 10.11.2017 e de 10.01.2018 a 10.10.2021, bem como as que vencerem no decorrer da lide, correspondente ao apartamento 22 do bloco 7, localizado na Rua Manuel Rodrigues da Rocha, nº 337, São Paulo/SP. Ressalte-se, inicialmente, que, na decisão prolatada em 18.11.2021, o feito foi extinto, sem resolução do mérito, em relação a DANIEL CUNHA DA SILVA (art. 485, IV, do CPC). Enfatize-se, outrossim, que, da referida decisão, não houve impugnação, por meio de recurso, pelo requerente. O PAR - Programa de Arrendamento Residencial de que trata a Lei nº 10.188/2001 tem por fim o atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda - iniciativa do Poder Público voltada à efetivação do direito à moradia (art. 6º da Constituição Federal) da população com hipossuficiência econômica. O Programa é gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econômica Federal, a partir de fundo financeiro cuja gestão lhe compete (art. 2º, § 8º). A participação da ré no Programa, que é remunerada (art. 1º, § 2º), insere-se no esforço de propiciar o acesso à moradia adequada à população pobre, de modo que a sua atuação não se limita à facilitação do crédito. Além de adquirir imóveis e arrendá-los às pessoas carentes, à ré CEF compete definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis dirigidos ao PAR. Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva “ad causam” aventada pela CEF, visto que figura, na relação contratual, como proprietária resolúvel do imóvel. Pode a ré, evidentemente, se assim entender, demandar contra o alegado possuidor/detentor do imóvel, exercendo direito de regresso. Rejeita-se, outrossim, a preliminar arguida pela ré, visto que a natureza dos débitos cobrados é propter rem, de modo que a proprietária do bem imóvel em questão é a responsável pelo pagamento dos encargos. Frise-se que, no caso em testilha, os encargos cobrados não possuem natureza pessoal, como água, luz, gás, esgoto, dentre outras despesas. Diante do teor do Resp 1483930, por meio do qual, em sede de julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça reconheceu o prazo de 05 (cinco) anos para cobrança das taxas condominiais, deixo de reconhecer a ocorrência de prescrição, visto que todas as parcelas encontram-se dentro do quinquênio legal que antecedeu o ajuizamento da presente ação. Passa-se à análise do mérito. Com efeito, a obrigação de o condômino pagar as despesas condominiais é propter rem, vale dizer, existe tão-somente em razão do direito real de propriedade. Desta forma, sendo um tipo de obrigação ambulatória, acompanha o direito real sempre que houver transferência de seu titular, causa mortis ou inter vivos, vinculando ao pagamento das prestações dele decorrentes os titulares subsequentes do direito real. Destarte, o nascimento da obrigação propter rem prescinde da verificação da vontade de seu titular, porquanto decorre exclusivamente do direito real de propriedade, no caso do pagamento das despesas condominiais. Segundo Maria Helena Diniz: “A Obrigação propter rem passa a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação. É uma espécie jurídica que fica entre o direito real e o direito pessoal, consistindo nos direitos e deveres de natureza real que emanam do domínio. Tais obrigações só existem em razão da detenção ou propriedade da coisa. (...) Infere-se daí que essa obrigação provém sempre de um direito real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for transmitido, por meio de cessão de crédito, de sub-rogação, de sucessão por morte etc., a obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá de assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer a obrigação em favor de outrem.” (in Curso de Direito Civil Brasileiro, 2º volume, Teoria Geral das Obrigações, 18ª edição, Editora Saraiva, 2003, p. 11). Assim, o pagamento das despesas condominiais decorre do próprio direito de propriedade e visa à manutenção do equilíbrio da comunidade que o adquirente passou a integrar. Aliás, dispõe o art. 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Frise-se, ademais, que o art. 4º da Lei 4.591/1964, alterado pela Lei 7.182/1984, que cuida dos condomínios em edificações, condicionando a transferência da unidade condominial à comprovação da quitação das obrigações a cargo do alienante, não lhe retirou a natureza de obrigação propter rem, isto é, continua a existir em decorrência do direito real de propriedade sobre a unidade condominial, acompanhando-o em todas as alterações subjetivas. Ressalte-se, ainda, que a aquisição do imóvel se deu em decorrência da arrematação do imóvel em execução extrajudicial, nos termos do art. 70/66 e a arrematante dispõe de ação regressiva para a cobrança de tais débitos a ser dirigida contra o antigo proprietário. É indiferente, ademais, o fato de eventual terceiro ser possuidor do imóvel no período relativo aos encargos condominiais cobrados no processo, uma vez que é o proprietário do imóvel que deve arcar com as despesas condominiais, as quais decorrem exatamente deste direito real. Nesse sentido, decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “PROCESSUAL CIVIL E CIVIL - CONDOMÍNIO - TAXAS CONDOMINIAIS - LEGITIMIDADE PASSIVA - ADJUDICAÇÃO - ADQUIRENTE - RECURSO NÃO CONHECIDO. 1 - Na linha da orientação adotada por esta Corte, o adquirente, em adjudicação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais. 2 - Recurso não conhecido.” (REsp 829.312/RS, Rel. Ministro Jorge Scartezzini, Quarta Turma, DJ 26.6.2006, p. 170). “CIVIL E PROCESSUAL. IMÓVEL ADJUDICADO POR CREDORA HIPOTECÁRIA. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE, PERANTE O CONDOMÍNIO, PELO PAGAMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS ATRASADAS DEIXADAS PELO MUTUÁRIO. LEI N. 4.591/64, ART. 4° § ÚNICO, NA REDAÇÃO DADA PELA LEI N. 7.182/84. EXEGESE. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. I. O art. 4o, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64, na redação dada pela Lei n. 7.182/84, constitui norma de proteção do condomínio, de sorte que se, porventura, a alienação ou transferência da unidade autônoma se faz sem a prévia comprovação da quitação da dívida, evidenciando má-fé do transmitente, e negligência ou consciente concordância do adquirente, responde este último pelo débito, como novo titular do imóvel, ressalvado o seu direito de regresso contra o alienante. II. Obrigação “propter rem”, que acompanha o imóvel. Precedentes do STJ. III. Recurso especial não conhecido.” (REsp 671.941/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Júnior, Quarta Turma, DJ 22.5.2006, p. 206). No tocante à multa moratória, também devida pelo adquirente, por força do disposto no art. 1.345 do Código Civil, deve-se delimitar um marco temporal, porquanto a matéria estava sujeita a disciplina diversa até o advento do Código Civil de 2002. O art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64, dispunha que “o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês, e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período superior a 6 (seis) meses.” (grifos do subscritor). Assim, até o advento do Código Civil, era possível a aplicação de multa em caso de inadimplemento, limitada a 20% (vinte por cento) sobre o valor do débito, se prevista na Convenção de Condomínio. Esta sistemática vigorou até a edição do Código Civil, que passou a disciplinar a matéria em seu art. 1.336, § 1º, in verbis: “O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito”. Assim, para despesas condominiais vencidas até a entrada em vigor no novo Código Civil, aplica-se a legislação pretérita, e após o advento daquele diploma, a regulamentação da matéria deve seguir seu art. 1.336, § 1º. No mesmo sentido, confira-se o seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. COTAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. MULTA CONDOMINIAL DE 10% PREVISTA NA CONVENÇÃO, COM BASE NO ART. 12, § 3º, DA LEI N. 4.591/64. REDUÇÃO A 2% DETERMINADA PELO TRIBUNAL A QUO, EM RELAÇÃO À DÍVIDA VENCIDA NA VIGÊNCIA DO NOVO CÓDIGO CIVIL, ART. 1.336, § 1º. REVOGAÇÃO DO TETO ANTERIORMENTE PREVISTO, POR INCOMPATIBILIDADE. LICC, ART. 2º, § 1º. I. Acórdão estadual que não padece de nulidade, por haver enfrentado fundamentadamente os temas essenciais propostos, apenas com conclusão desfavorável à parte. II. A multa por atraso prevista na convenção de condomínio, que tinha por limite legal máximo o percentual de 20% previsto no art. 12, parágrafo 3º, da Lei n. 4.591/64, vale para as prestações vencidas na vigência do diploma que lhe dava respaldo, sofrendo automática modificação, no entanto, a partir da revogação daquele teto pelo art. 1.336, parágrafo 1º, em relação às cotas vencidas sob a égide do Código Civil atual. Precedentes. III. Recurso especial não conhecido.” (REsp 746.589/RS, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, Quarta Turma, DJ 18.09.2006, p. 327). Verifica-se, contudo, que todas as prestações em atraso são referentes ao período posterior ao Código Civil, razão pela qual é de ser-lhes aplicada a disciplina de seu art. 1.336, § 1º, com limitação da multa de mora a 2% (dois por cento) sobre o valor do débito. Ainda no tocante à multa, não incide no caso a legislação consumerista, pois a relação jurídica entre o condômino e a comunidade a que pertence não se subsume ao conceito legal de relação de consumo. A correção monetária é devida a partir do vencimento da dívida, porque constitui simplesmente uma forma de recomposição do valor da moeda e não significa penalidade pelo inadimplemento da obrigação, independentemente da eventual existência de disposição convencional que estabeleça prazo a partir do qual a correção começará a incidir. PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 0111783-52.2021.4.03.6301 / 6ª Vara Gabinete JEF de São Paulo Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO e CONDENO a Ré ao pagamento dos valores referentes às quotas condominiais vencidas (em 10.11.2017 e de 10.01.2018 a 10.10.2021), observada a prescrição quinquenal, acrescidas daquelas vincendas (a partir de 11.11.2021), até o efetivo pagamento do débito, nos termos do art. 323 do Código de Processo Civil, com juros de 1% (um por cento) ao mês e multa moratória limitada a 10% (dez) por cento para as cotas vencidas até 10 de janeiro de 2003 e 2% (dois) por cento) para as cotas vencidas posteriormente, corrigidas monetariamente, a partir do vencimento, nos termos da Resolução nº 267, de 02.12.2013, do Conselho da Justiça Federal, que aprovou o Manual de Orientação de Procedimentos para Cálculos na Justiça Federal. Sem condenação em custas e honorários advocatícios. Publique-se. Intimem-se. São Paulo, 21 de janeiro de 2022. EURICO ZECCHIN MAIOLINO Juiz Federal Titular

08/02/2022, 00:00

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Partes do Processo(99)

Arquivado Definitivamente

Transitado em Julgado em 03/09/2025

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 01/09/2025 23:59.

Decorrido prazo de CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE SANTA RITA I em 25/08/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 07/08/2025

Publicado Sentença em 08/08/2025.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Extinta a execução ou o cumprimento da sentença

Conclusos para julgamento

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 02/07/2025 23:59.

Juntada de certidão

Juntada de Petição de pedido de expedição de certidão - advogado constituído nos autos

Decorrido prazo de CONDOMINIO RESIDENCIAL PARQUE SANTA RITA I em 26/06/2025 23:59.

Todas as movimentações(141)

legal

Todos os documentos(17)