Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CARLA DA SILVA DOS SANTOS Advogado do(a)
AUTOR: SUSAN COSTA - SP117833
REU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL SENTENÇA
24ª Vara Cível Federal de São Paulo PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0011492-12.2014.4.03.6100
Vistos, etc. Trata-se ação judicial ajuizada por CARLA DA SILVA DOS SANTOS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com pedido de antecipação da tutela, a revisão de seu contrato de financiamento imobiliário, com a anulação de cláusulas contratuais, e alteração de forma de amortização, requerendo, ainda, que seja declarada a nulidade do procedimento de execução extrajudicial promovida. Em sede de tutela, requereu a suspensão dos efeitos do leilão extrajudicial, bem como determinação para que a ré se abstenha de incluir o nome da autora nos cadastros de inadimplentes, e autorização para utilização dos recursos fundiários da autora junto ao FGTS para quitação das prestações em atraso do financiamento ou a amortização extraordinária do saldo devedor. A autora relata ter celebrado com a ré, em 27.06.2008, contrato de financiamento habitacional para aquisição do apartamento 84 do Edifício Alvear, localizado no Largo do Arouche, nº 187, Consolação, São Paulo, matrícula nº 83.875 do 5º Registro de Imóveis de São Paulo-SP, por meio do qual obteve em mútuo garantido por alienação fiduciária a quantia de R$ 82.700,00, a ser amortizado em 300 meses pelo sistema de amortização constante (SAC), à taxa nominal de juros anuais de 7,66% e efetiva de 7,9347, sendo o valor da primeira prestação R$ 855.17. Afirma que cumpriu integralmente o pactuado até a 13ª parcela, quando em razão da elevação do valor da prestação e o aumento acentuado do saldo devedor, não conseguiu arcar com a continuidade dos pagamentos mensais. Alega que procurou a ré para pagamento das prestações devidas, porém toda vez que se dirigia à instituição bancária, eram-lhe apresentados novos valores sem qualquer transparência, vindo a lhe ser apresentada posição da dívida para liquidação apenas informando que, em 29.09.2009, o saldo devedor montava a quantia de R$ 79.709,95, sendo que, para liquidação total do débito, o valor seria de R$ 91.032,67, sem considerar as parcelas já pagas pela autora. Sustenta que, sem jamais ter sido notificada sobre qualquer procedimento de execução, foi informada por funcionário da ré que o processo já estaria em fase de execução. Destaca que possui saldo fundiário que não pôde utilizar para pagar as parcelas em atraso. Atribuiu à causa o valor de R$ 82.700,00. Juntou procuração e documentos. Requereu a concessão dos benefícios da justiça gratuita. Distribuídos os autos, foi proferido o despacho datado de 16.07.2014 (ID 13254910, p. 104), em que se deferiu os benefícios da gratuidade à autora e se lhe concedeu o prazo de 10 (dez) dias para esclarecer a data do leilão noticiado na inicial, trazer aos autos matrícula atualizada do imóvel, apresentar planilha de evolução do financiamento e apresentar extrato da conta fundiária. Em resposta, a autora apresentou a petição protocolizada em 12.08.2014 (ID 13254910, pp. 107-108), instruída com documentos. Foi então proferida a sentença datada de 20.08.2014 (ID 13254910, pp. 131-133), extinguindo o processo, sem resolução do mérito, diante da extinção do contrato pela consolidação da propriedade em 18.09.2013. Contra essa sentença foi interposta apelação (ID 13254910, pp. 135-147), à qual foi dado provimento, por acórdão de 10.04.2018 (ID 13254910, pp. 151-153) para anular a extinção do processo sem resolução do mérito. Baixados os autos para regular processamento do feito, foi expedido o despacho datado de 06.06.2018 (ID 13254910, p. 157), determinando à autora que esclarecesse o interesse na apreciação do pedido de tutela provisória. Sem resposta da autora (ID 13254910, p. 158), os autos foram então encaminhados para virtualização. Digitalizados conforme ato ordinatório de 05.04.2019 (ID 16099222), foi proferida a decisão de id. N. 16959355, indeferindo o pedido de tutela provisória. Citada, a CEF apresentou contestação em id n. 17765659, arguindo no mérito a carência da ação, visto que o imóvel foi retomado e arrematado, e a inépcia da inicial. No mérito, defende a legitimidade do contrato celebrado entre partes, reforçando a força obrigatória dos contratos. Sustenta também a legalidade das cláusulas adotadas no referido contrato, entre elas, o método de amortização, não havendo que se falar em onerosidade excessiva. Ressalta, por fim, que o imóvel foi arrematado em 1º leilão em 2015. Apresentou ainda em petição de id n. 18328447 documentos relativos ao procedimento de consolidação do imóvel. Intimada, a autora deixou de se manifestar sobre a contestação e os documentos apresentados pela ré. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamentando, DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO
Trata-se de ação ordinária visando a revisão de seu contrato de financiamento imobiliário, no valor das prestações e do saldo devedor, pela substituição do método de amortização. Inicialmente, afasto a preliminar de inépcia da inicial, tendo em vista que a petição inicial atende aos requisitos do art. 319 do Código de Processo Civil, indicando satisfatoriamente os fatos e fundamentos jurídicos do pedido, encontrando-se devidamente instruída, nos termos do art. 320 do mesmo Diploma Legal. Afasto ainda a alegada carência de ação, visto que discute a autora o próprio procedimento de execução extrajudicial levada a efeito, fato reforçado pelo acórdão proferido em ID 13254910, pp. 151-153, que determinou a apreciação do mérito da presente ação. Superadas as preliminares, passo ao exame do mérito. Os elementos informativos dos autos demonstram que as partes firmaram em 29.04.2008 o “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária vinculada a Empreendimento – Recursos FGTS” nº 806890014286, para aquisição do apartamento nº 84, do edifício localizado no Largo do Arouche, nº 187, matrícula nº 83.875 do 5º Registro de Imóveis de São Paulo, pelo preço de R$ 83.700,00, dos quais R$ 82.700,00 foram financiados pela CEF (ID 13254910, pp. 38-51). Nos termos do financiamento, o montante seria amortizado em 300 (trezentos) meses, pelo sistema de amortização constante – SAC, à taxa anual de juros nominal de 7,66% e efetiva de 7,9347% e encargo inicial, com vencimento em 29.05.2008, no valor de R$ 855,17. Note-se, em princípio, que as partes firmaram livremente o contrato ora impugnado. Deste modo, todas as formas de reajustes estão exaustivamente estabelecidas no corpo do referido instrumento. Saliente-se, ainda, que firmado o contrato, este obriga as partes contratantes em todos os seus termos, não sendo possível a uma delas eximir-se de seu cumprimento tão somente por não entendê-lo mais vantajoso. Destarte, não se pode admitir que a parte, em princípio, concorde com os termos do contrato, no que tange ao valor das prestações e critérios de reajuste para, posteriormente, entender que tais critérios não lhe são mais interessantes. Não se pode olvidar que, tratando-se de contrato de financiamento, a ser adimplido em prestações sucessivas, devem estas ser periodicamente reajustadas, sendo que tais reajustes estão exaustivamente previstos no contrato. Assim sendo, não pode o agente financiador valer-se de outros critérios de reajustes, por ferir a já mencionada cláusula pacta sunt servanda. Do mesmo modo, não pode a parte autora pretender tal alteração, sem a concordância da outra parte. Em decorrência: “a) ‘nenhuma consideração de eqüidade’ autoriza o juiz a modificar o conteúdo do contrato, a não ser naquelas hipóteses em que previamente ao ato jurídico perfeito o legislador já havia instituído o procedimento excepcional de revisão judicial (ex.: Lei de Luvas, Lei do Inquilinato, etc) (cf. DE PAGE, ob. cit., II, n. 467, p.434); b) se ocorre alguma causa legal de ‘nulidade’ ou de ‘revogação’, o poder do juiz é apenas o de pronunciar a nulidade ou de decretar a resolução. Não lhe assiste ‘o poder de substituir as partes para alterar cláusulas do contrato’, nem para refazê-lo ou readaptá-lo. Somente a lei pode, extraordinariamente, autorizar ditas revisões (cf. DE PAGE, ob. cit., II, n. 467, p. 436); c) os prejuízos acaso sofridos por um dos contratantes em virtude do contrato não são motivo para furtar-se à sua força obrigatória. As flutuações de mercado e as falhas de cálculo são riscos normais na atividade econômica, que as partes assumem quando se dispõem a contratar. Nem mesmo as considerações de ‘eqüidade’ podem ser feitas para se enfraquecer o liame jurídico do contrato. Nessa matéria, o direito se estrutura muito mais à base de ‘segurança’ do que de ‘eqüidade’, conforme a advertência de DE PAGE (ob. cit., II, n. 467, p.438). O enfraquecimento do contrato, com a facilitação das revisões judiciais por motivos de equidade, salvo raríssimas exceções, contribuiria para debilitar o comércio jurídico e jamais para incentivá-lo ou incrementá-lo.” (HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, in O Contrato e seus Princípios, 1ª ed., Aide Ed., p. 26/27). Anatocismo – Capitalização de Juros No tocante à capitalização de juros, ressalte-se que dois são os regimes de capitalização de juros: a) dos juros simples, segundo o qual somente o capital inicial rende juros, não havendo incorporação dos juros de cada período para o período seguinte; b) dos juros compostos, segundo o qual o juro contabilizado em cada período é incorporado ao capital inicial, passando o resultado da soma capital + juro a render juros no período seguinte. Neste ponto, em princípio, a utilização do sistema de juros compostos, por si só, não é vedada pelo ordenamento jurídico, desde que observada a taxa máxima de juros prevista constitucionalmente (12% ao ano). Desta forma, apenas haverá capitalização nos contratos de financiamento imobiliário quando ocorrer a chamada amortização negativa, vale dizer, quando incorporado ao saldo devedor os juros não pagos na parcela mensal, uma vez que, nos termos da lei, o pagamento de uma parcela mensal deve compreender o pagamento do montante emprestado (percentual de amortização) e da remuneração do capital (percentual de juros). Entretanto, observadas as limitações impostas contratualmente, em muitos casos, os valores pagos ao mês somente são suficientes para abranger a amortização do capital, sendo o montante devido a título de juros remetido para cômputo do saldo devedor. Neste caso, se os juros que deixam de ser pagos forem somados ao saldo devedor, haverá anatocismo, vedado por lei. Saliente-se, outrossim, que a mera utilização do SACRE, do SAC ou da PRICE não gera anatocismo, ou seja, cobrança de juro sobre juro não liquidado. Nesses sistemas de amortização, os juros do financiamento são apurados mensalmente, mediante aplicação da taxa nominal sobre o saldo devedor. Em outras palavras, sobre o saldo devedor atualizado incide o percentual da taxa nominal de juro (de forma simples), cujo resultado é dividido por 12 meses. Outrossim, o Sistema de Amortização Constante (SAC), assim como o Sistema de Amortização Crescente (SACRE), não implica em capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados. Deveras, no Sistema de Amortização Constante – SAC os juros são aplicados diretamente sobre o capital com amortizações seqüenciais. Por isso, o saldo devedor diminui mensalmente. Desta forma, o valor das prestações tende a decrescer porque são reajustadas mensalmente com base no novo saldo devedor apurado. Inconfundível, ainda, anatocismo com juros compostos, cumprindo observar que a Súmula nº 596 do E. Supremo Tribunal Federal tem o seguinte enunciado: “As disposições do Decreto nº 22.626/33 não se aplicam às taxas de juros e aos outros encargos cobrados nas operações realizadas por instituições públicas ou privadas, que integram o sistema financeiro nacional.” É dizer, a lei da usura não se aplica ao sistema financeiro nacional que não tem, a rigor, nenhum limite de juros especialmente após a revogação do artigo 192, § 3º, pela Emenda Constitucional nº 40, de 29.05.2003. No caso dos autos, segundo a planilha acostada, não houve aumento dos valores das parcelas, mas a sua redução, como é de se esperar da amortização pelo SAC. Outrossim, em que pese a regra geral de redução mensal no valor das prestações, é certo que as parcelas se sujeitam a outras variáveis previstas expressamente em contrato, como a aplicação da TR e o recálculo do encargo mensal, as quais provocam alteração no valor das parcelas, que podem aumentar em determinados meses, ainda que em pequeno percentual. Observa-se, no entanto, que o índice constante do contrato (coeficiente de atualização aplicável às contas vinculadas ao FGTS, isto é, a taxa referencial – TR – Cláusula Nona – ID 14864976, p. 7), longe de configurar prática abusiva, é sobremaneira benéfico aos mutuários, haja vista que se revela inferior à variação da inflação averiguada por outros índices oficiais, como o INPC ou IPCA apurados pelo IBGE. Assim, não se verifica nenhuma ilegalidade a ensejar a pretendida revisão mencionada pela parte autora. Ademais, tendo em vista os princípios da obrigatoriedade e da autonomia dos contratos celebrados, conforme fundamentação supra, bem como o fato de inexistir qualquer prova, nestes autos, acerca de eventual coação, ou qualquer outro vício de consentimento sofrido pela autora, ao celebrar o contrato em tela, reputo ausente causa que enseje nulidade. Outrossim, também não se vê dos documentos acostados nenhuma irregularidade do ponto de vista da consolidação da propriedade, ocorrida em 18.09.2013, restando certificado pelo Oficial de Registro de Imóveis, profissional dotado de fé pública, que a fiduciante foi devidamente notificada antes da consolidação nos termos da Lei nº 9.514/97 (averbação nº 04 – ID 13254910, pp. 113-114). Nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, o devedor fiduciante, não pagando a dívida, é constituído em mora por meio de notificação do Oficial do Registro de Imóveis (art. 26, §1º), deixando o devedor fiduciante de ter relação com o imóvel, e caracterizando a sua manutenção na posse do imóvel esbulho possessório, motivo pelo qual prescindível nova notificação acerca do leilão extrajudicial. Anote-se, por oportuno, que tais normas não são incompatíveis com os princípios constitucionais do acesso ao Poder Judiciário, do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, insertos no artigo 5º, incisos XXXV, LIV e LV, da Constituição Federal. Neste sentido, o seguinte julgado: “PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFI. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. EXIGIBILIDADE DO VALOR CONTROVERTIDO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. LEI 10.931/04. FALTA DE ELEMENTOS QUE COMPROVEM O DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO FIDUCIÁRIO. INSCRIÇÃO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. POSSIBILIDADE. 1. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, devem estar discriminadas na inicial as obrigações que se pretende controverter, quantificando-se o valor incontroverso, sob pena de inépcia. 2. Os valores incontroversos devem continuar sendo pagos no tempo e modo contratados e a exigibilidade do valor controvertido somente será suspensa mediante depósito correspondente, dispensável pelo juiz somente no caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor. Lei nº 10.931/2004, art. 50, §§ 1º e 2º. 3. Não há nos autos elementos que comprovem o descumprimento das cláusulas estabelecidas no contrato firmado pelas partes e a cobrança de valores abusivos nas prestações. 4. Inexiste risco de irreparabilidade ou de difícil reparação do direito dos agravantes, já que, se procedente a ação, poderão pleitear a restituição dos valores pagos indevidamente, ou mesmo utilizá-los para pagamento do saldo devedor; ou, ainda, se já consolidada a propriedade em favor do credor fiduciário, poderão requerer indenização por perdas e danos. 5. O procedimento de consolidação da propriedade em nome do fiduciário, disciplinado na Lei n º 9.514/97, não se ressente de inconstitucionalidade, pois, embora extrajudicial, o devedor fiduciário, que ao realizar o contrato assume o risco de, se inadimplente, possibilitar ao credor o direito de consolidação, pode levar a questão ao conhecimento do Poder Judiciário. Precedentes jurisprudenciais. 6. A inscrição dos devedores em cadastro de inadimplentes não se afigura ilegal ou abusiva, conforme preceitua o artigo 43 do Código de Defesa do Consumidor. 7. Agravo de instrumento ao qual se nega provimento.” (TRF-3, 1ª Turma, AI 200903000378678, Rel. Juíza Fed. Vesna Kolmar, p. DJF3 CJ1 de 14.04.2010, p. 224). Ademais, o imóvel foi arrematado em leilão público realizado em 2015, de modo que não subsistem elementos de prova capazes de anular a alienação pública realizada. Por fim, registre-se que dos extratos de contas fundiárias (ID 13254910, p. 129), a autora possuía vinculado ao FGTS, em 04.08.2014, o valor de R$ 6.616,40 (seis mil, seiscentos e dezesseis reais e quarenta centavos), que, anota-se, sequer seria suficiente para fazer frente aos valores em atraso cinco anos antes, dado que, em 29.09.2009, a dívida vencida somava a quantia de R$ 11.322,72 (onze mil, trezentos e vinte e dois reais e setenta e dois centavos), de acordo com o documento ID 13254910, p. 111), que dirá se incluídas as prestações que teriam se vencido desde então. Não fosse isso, ainda assim, a movimentação de conta vinculada ao FGTS teria que atender aos demais requisitos do artigo 20, incisos V a VII e §§ 3º e 17, da Lei nº 8.036/1990, cujo preenchimento não resta demonstrado nos autos, ademais de encontrar óbice em sede de tutela provisória diante do disposto no artigo 29-B da Lei nº 8.036/1990. Deste modo, não havendo ressalvas a serem feitas no contrato objeto da presente ação, de rigor a improcedência total da demanda. DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos e extinto o processo com julgamento do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil. Em conseqüência, CONDENO a parte autora ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios à ré, os quais fixo, com moderação, em 10% (dez por cento) do valor da causa, em obediência ao artigo 85, §2º do CPC, que deverá ser devidamente atualizado pelo Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, desde a data da propositura da ação até a do efetivo pagamento, cujo pagamento fica suspenso até e se, dentro dos 05 (cinco) anos, persistir o estado de necessidade nos termos do art. 98, §3º do CPC. Com o trânsito em julgado desta sentença, arquivem-se os autos com as formalidades legais. Publique-se, Registre-se, Intime-se. São Paulo, 7 de fevereiro de 2022 VICTORIO GIUZIO NETO Juiz Federal