Procedimento Comum Cível 5002491-41.2018.4.03.6143 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5002491-41.2018.4.03.6143 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: SONIA REGINA SEVILLA VIEIRA, JOSE CESAR VIEIRA Advogado do(a) AUTOR: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692 Advogado do(a) AUTOR: MARCELO AUGUSTO RODRIGUES DA SILVA LUZ - SP366692 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002491-41.2018.4.03.6143 / 1ª Vara Federal de Limeira Trata-se de demanda ajuizada pelo procedimento comum, com pedido de tutela antecipada, em que os autores objetivam: a) o reconhecimento da nulidade do procedimento de consolidação extrajudicial da propriedade; b) que lhe seja possibilitada a purgação da mora. Os autores alegam que firmaram contrato de mútuo com alienação fiduciária, dando-se como garantia o imóvel situado na Rua Alvarenga Peixoto, 154, Bairro Planalto Verde, Mogi Guaçu/SP, CEP 13843-004. Relatam que enfrentaram dificuldades financeiras que os impossibilitaram de honrar com as prestações do referido financiamento. Afirmam que, no entanto, possuem a intenção de purgar a mora contratual, porém o imóvel em questão será leiloado em 20/09/2018, de maneira a ser necessária a sua suspensão. Aponta a existência de irregularidades no procedimento de consolidação extrajudicial da propriedade: a) ausência de regular notificação para exercer a purgação da mora, tendo em vista que da notificação enviada aos autores não teria constado o valor exato para purgação, mas tão somente o valor das prestações em atraso; b) ausência de regular notificação extrajudicial para exercer direito de preferência, nos termos do artigo 27, §2º; c) descumprimento do prazo legal de trinta dias para alienação do bem em leilão. Por fim, assevera a possibilidade de purgar a mora, nos termos do art. 34 do Decreto 70/66 e a possibilidade de preservação do contrato. Defende a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame, pugnando pela inversão do ônus da prova. Requer seja concedida tutela de urgência no sentido de determinar que a ré se abstenha de efetivar a alienação do imóvel a terceiros, ou ainda de promover atos destinados à sua desocupação, suspendendo-se todos os efeitos do leilão designado para a data mencionada. A tutela provisória foi indeferida, tendo sido negado provimento ao agravo de instrumento interposto contra a decisão. Citada (ID 14709481), a CEF deixou de apresentar contestação, sendo decretada sua revelia (ID 17333870). Ela, entretanto, ingressou no feito e vem se manifestando desde então. Instadas a se manifestar sobre o interesse na dilação probatória, a CEF fez um protesto genérico por provas e juntou documentos (ID 19812366); os autores, além da inversão do ônus da prova, pretendem que a ré junte cópia dos autos do procedimento administrativo do leilão extrajudicial (ID 19660101). Pela decisão ID 22095918 foi determinado que a ré juntasse aos autos cópia do procedimento administrativo. A CEF juntou documentos no ID 31308164 e manifestou interesse na realização de audiência de conciliação. Os autores se manifestaram no ID 36063682 argumentando que nos documentos juntados não foi comprovado o envio de notificação aos autos para purgação da mora e tampouco acerca dos leilões designados. Diante disso, pugnou pela procedência da ação. É o relatório. DECIDO. Indefiro a realização de audiência de conciliação, tendo em vista que não há impedimento para que, mesmo após a prolação da sentença, seja apresentada proposta de acordo nos autos pela parte interessada. Julgo antecipadamente a lide, uma vez que a matéria ventilada nos autos demanda apenas a produção de prova documental, já adrede produzida pelas partes. Tratando-se de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária em garantia, a matéria encontra regulação na Lei n. 9.514/1997, que, após definir alienação fiduciária como “o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel” (art. 22, caput), estabelece que: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão ‘inter vivos’ e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Nota-se que, com o inadimplemento da dívida, dá-se início a um procedimento realizado extrajudicialmente para sua execução. Ainda assim, deve ser observado o devido processo legal (art. 5º, LIV, da Constituição Federal), nos estritos termos da Lei n. 9.514/1997, restando garantido à parte que se sinta lesada o direito de acesso ao Poder Judiciário (art. 5º, XXXV, da Constituição Federal). No caso dos autos, diante do inadimplemento da obrigação, a autora – única contratante constante do contrato celebrado com a CEF - foi intimada a realizar o pagamento das prestações vencidas por meio de notificação pessoal (art. 26, § 3º, da Lei n. 9.514/1997) (Id 31308171). Não sendo purgada a mora, houve a consolidação da propriedade em nome da parte credora (art. 26, § 7º, da Lei n. 9.514/1997). No regime jurídico em vigor – aplicável para as consolidações posteriores a 11/07/2017, data de entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 – não cabe mais a purgação da mora para restabelecimento do contrato após essa consolidação (art. 39, II, da Lei n. 9.514/1997). Ao devedor é facultado somente a realização de nova aquisição, com direito de preferência, considerado o valor total da dívida (art. 27, § 2º-B, da Lei n. 9.514/1997). Para tanto, ele deve ser comunicado a respeito das datas, horários e locais dos leilões mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato (art. 27, § 2º-A, da Lei n. 9.514/1997). Contudo, não restou comprovado pela ré o encaminhamento de correspondência à autora para ciência dos leilões. A despeito disso, eventuais vícios nas notificações a respeito dos horários e locais dos leilões não acarretam nulidade caso não se demonstre concretamente intenção de se exercer o direito de preferência. Nesse sentido: CIVIL. APELAÇÃO. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. LEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A Lei nº 13.465/2017, alterando a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997, e seus incisos, limitou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66 “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, o que não é a hipótese dos autos, fazendo cair por terra toda a argumentação no sentido da aplicação subsidiária de referido Decreto-Lei ao contrato de alienação fiduciária. 2. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimentode consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997. 3. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, pagamento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago. A Lei nº 13.465, de 11/07/2017, afastou qualquer dúvida nesse sentido ao introduzir na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27. 4. A lei exige a intimação do devedor fiduciante para purgar a mora antes da consolidação da propriedade (§1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), bem como a sua notificação pessoal acerca das datas dos leilões (§ 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997), de modo a possibilitar o exercício de direito de preferência estabelecido no §2-Bº, do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017. 5. Na espécie, verifica-se que a Caixa Econômica Federal intimou regularmente o devedor para efetivar a quitação das prestações vencidas previamente à consolidação da propriedade, assim como notificou-o em seu endereço sobre a designação de leilão público do imóvel, informando acerca do direito de preferência do devedor fiduciante. 6. A instituição financeira providenciando a intimação da parte devedora para purgar a mora e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, observou os ditames legais. Ressalte-se que, por força do art. 27, §2º-A da Lei nº 9.514/97, não há que se cogitar a existência de qualquer irregularidade no procedimento executivo. 7. Obiter dictum, além de demonstrar eventual vício da ausência de notificação pessoal ou falta de transparência sobre o valor do débito, deve a parte devedora, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência, adimplindo integralmente o contrato, comprovando efetiva condição de fazê-lo. 8. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0001249-24.2016.4.03.6137, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 18/03/2021, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2021) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. - Na forma da Lei nº 9.514/1997, o contrato com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia possui regras e procedimento próprios. Vencida e não paga a dívida, e nem purgada a mora (no montante das prestações em atraso, com acréscimos) após a intimação regular do devedor-fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor-fiduciário, viabilizando o leilão do bem (pelo saldo integral do contrato remanescente, mais despesas previstas em lei), no qual o devedor-fiduciário terá apenas direito de preferência. O contrato entre devedor-fiduciante e credor-fiduciário será extinto após o leilão, com acerto de contas ou com quitação integral da dívida (art. 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - Foi realizado o procedimento disciplinado no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 em face do devedor fiduciante, sem que houvesse a purgação da mora, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária. - O devedor-fiduciário ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Assim, não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo interno prejudicado. Agravo de instrumento não provido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5024182-42.2020.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 25/02/2021, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 03/03/2021) No caso em exame, os autores não manifestaram intenção real de exercício do direito de preferência, tendo em vista que não houve adimplemento do contrato ou comprovação de efetiva condição de fazê-lo. Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos (art. 487, I, do Código de Processo Civil). Condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios no importe de 10% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil). Sua execução deverá observar a condição suspensiva prevista no art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Custas indevidas (art. 4º, II, da Lei n. 9.289/1996). Havendo interposição de recurso por qualquer das partes, dê-se vista à parte contrária para que, querendo, ofereça contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Decorrido este prazo, com ou sem manifestação, remetam-se os autos ao Tribunal Regional Federal da 3ª Região. Ocorrendo o trânsito em julgado, certifiquem-no e remetam-se os autos ao arquivo, com baixa. Publique-se. Intimem-se. RODRIGO ANTONIO CALIXTO MELLO Juiz Federal Substituto LIMEIRA, 8 de fevereiro de 2022.

10/02/2022, 00:00

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Partes do Processo(101)

Arquivado Definitivamente

Juntada de ato ordinatório

Juntada de certidão

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 25/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de SONIA REGINA SEVILLA VIEIRA em 17/10/2023 23:59.

Decorrido prazo de JOSE CESAR VIEIRA em 17/10/2023 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 27/09/2023

Publicado Ato Ordinatório em 28/09/2023.

Expedição de Outros documentos.

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Juntada de ato ordinatório

Recebidos os autos

Juntada de Petição de certidão

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Tribunal

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 06/05/2022 23:59.

Todas as movimentações(79)

Todos os documentos(26)