Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: IVANILSON RODRIGUES SIQUEIRA Advogado do(a)
AUTOR: GUILHERME PICCHI GALLEGO FERNANDES - SP387935
REU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
REU: RICARDO TADEU STRONGOLI - SP208817 S E N T E N Ç A RELATÓRIO
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003836-10.2019.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba Vistos e examinados os autos.
Trata-se de Ação Cível com pedido de tutela antecipada proposta por IVANILSON RODRIGUES SIQUEIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL — CEF, objetivando a suspensão da execução extrajudicial do imóvel adquirido, bem como a manutenção do contrato de financiamento. Narra a exordial que o autor firmou em 16 de julho de 2015, com a ré um contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – programa minha casa, minha vida – PMCMV – recursos do FGTS. Relata a parte autora, em suma, que financiou o imóvel em 360 parcelas, contudo por questões financeiras, conseguiu adimplir com apenas algumas parcelas. Aduz, vício no procedimento de execução extrajudicial, posto que as parcelas nº 25 e 26, apresentadas no ofício do Registro de Imóvel, está devidamente quitada, não sendo fundamento para a respectiva notificação extrajudicial, nem tampouco justificativa para bloqueio no envio dos demais boletos. Pugna pela antecipação dos efeitos da tutela para suspender eventual leilão extrajudicial do imóvel. Com a inicial, vieram os documentos sob os Ids 19237694 a 19239067. Foi determinada a emenda da inicial para a parte autora atribuir à causa valor compatível com o benefício econômico pretendido (Id 19371116). A parte autora atribuiu à causa o valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais) (Id 19489450). O pedido de antecipação de tutela foi parcialmente deferido (Id. 20119331), apenas para garantir a possibilidade de purgação da mora, sem prejuízo de, após efetivado o depósito do montante integral, ser suspenso eventual leilão ainda não realizado. Na mesma oportunidade, foram deferidos os benefícios da gratuidade da justiça, consoante requerido na exordial. Por manifestação constante aos autos sob Id. 20579575/21127354, a Caixa Econômica Federal – CEF, requereu a juntada do Demonstrativo de Débito – DEM; Planilha de Evolução do Financiamento – PLA, Resumo de Diferença de Prestação – RDF e Relatório de Prestações em Atraso- PRA, ressalvando que os mesmos referem-se à simulação em Banco de Teste, uma vez que o procedimento de execução extrajudicial promovido já foi encerrado com a consolidação da propriedade em nome da CAIXA. Informa na mesma oportunidade que, o Demonstrativo de Débito Simulado, posicionado para 12/08/2019, aponta dívida total de R$ 105.920,58 composta por encargos em atraso de 13 prestações (período de 07/2018 à 07/2019) + mora + multa + dif. Prestação + Saldo Devedor - e total de atraso de R$ 10.333,32 composto de 13 parcelas em atraso do período de 07/2018 à 07/2019 + mora + multa + dif. Prestação. Além dos valores acima, menciona que há despesas incorridas pela CAIXA no processo de execução extrajudicial/consolidação da propriedade no valor de R$ 3.830,83, descritas no campo “Despesas Recuperáveis” do Demonstrativo de Débito, que, em sendo o caso, deverão ser ressarcidas pelo autor. Citada, a CEF apresentou contestação em Id. 21127377, pugnando pela improcedência da ação, sustentando, em suma: a) a legalidade da execução extrajudicial tal como empreendida, que inclusive já consolidou a propriedade do imóvel à CEF; b) que o contrato celebrado entre as partes rege-se pelo princípio da força obrigatória dos contratos (Pacta sunt servanda) e c) a inexistência da relação de consumo. Sobreveio réplica (Id. 22245551), oportunidade em que o autor requereu a procedência total da presente demanda:”... a fim de que haja renegociação junto à Requerida, quanto à propriedade do imóvel aqui discutido, para que este, seja reincorporado ao Autor, retorne ao status “a quo”, mediante atualização de novas parcelas, por meio de novos boletos, como já ocorria, desde o início.” Realizada audiência na Central de Conciliação desta Subseção Judiciária (Id. 22489845), em virtude de não ter havido composição, resultou negativa a tentativa de acordo. Instadas as partes acerca das provas que pretendem produzir (Id. 29448686), a CEF informou nos autos que não tem interesse em produzir demais provas (Id. 31198426). Por sua vez, o autor requereu a produção de prova oral, para a oitiva do depoimento pessoal do autor (Id. 32763348), requerimento este indeferido por despacho proferido sob Id. 45089171, posto que desnecessária para o julgamento da ação, uma vez que a prova documental é suficiente para a elucidação da questão controvertida. Por despacho proferido nos autos sob Id. 53998685, a fim de bem elucidar os fatos alegados, foi determinado que a CEF providenciasse a juntada aos autos de cópia integral do processo administrativo referente à execução extrajudicial do imóvel objeto da presente demanda, notadamente, no tocante às formalidades previstas no artigo 26 da Lei nº 9.514/97, que instituiu a “Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel” no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional, tendo em vista tratar-se de providência imprescindível para o deslinde da questão apresentada nos autos. A CEF requereu a juntada aos autos do procedimento de consolidação de propriedade (Id. 58477893/58478101). Dada ciência à parte autora acerca dos documentos juntados aos autos pela CEF (Ids. 58477897 e 58478101), os autos vieram conclusos para prolação de sentença. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. MOTIVAÇÃO Configura-se hipótese de julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I do Código de Processo Civil, porquanto desnecessária e incabível a produção de outras provas. Trata-se, pois, de ação por meio da qual o requerente busca, em suma, provimento jurisdicional que lhe assegure a suspensão da execução extrajudicial do imóvel adquirido, bem como a manutenção do contrato de financiamento. Pois bem, restou demonstrado nos autos – e o próprio autor traz essa informação na inicial, em Id. 19237691 - Pág. 4, que a propriedade do imóvel objeto desta demanda, matrícula 91.670, do Registro de Imóveis da Comarca de Tatuí/SP, ficou consolidada em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, em 19/10/2018 (Av. 3/91.670), que transferiu, posteriormente, em 03/11/2020, a propriedade, havida pelas Av.1 e Av.2, a Reinaldo Rodrigues e Valéria Cristina Garcia Rodrigues, consoante R.4/91.670 (Id. 58477897 – Págs.1-2). Da Alienação Fiduciária - Da Consolidação da Propriedade – Da Purgação da Mora: Primeiramente, constata-se que o contrato em discussão, está vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, cuja operação encontra-se garantida por alienação fiduciária de coisa imóvel, nos moldes do “Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Isolada e Mútuo com Obrigações e Alienação Fiduciária – Programa Carta de Crédito Individual - FGTS com utilização do FGTS do (s) Comprador (s)” firmado entre as partes (Id. 12617388), regidos por suas próprias cláusulas e pelos dispositivos da Lei nº 9.514/97, que instituiu o regime da alienação fiduciária, que consiste no negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel, operando, em caso de inadimplência, a consolidação da propriedade nos termos da Lei nº 9.514/97. Convém ressaltar, inicialmente, que na alienação fiduciária, o devedor ou fiduciante transmite a propriedade ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel da coisa imóvel, nos termos do artigo 22 da Lei nº 9.514/97, sendo que o fiduciante é investido na qualidade de proprietário sob condição resolutiva e pode tornar novamente titular da propriedade plena ao implementar a condição de pagamento da dívida, que constitui objeto do contrato principal, ou seja, com o pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se, assim como, vencida e não paga, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Destarte, ao realizar o contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária do imóvel, o fiduciante assume o risco de, se inadimplente, possibilitar o direito de consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor/fiduciário, pois o aludido imóvel, na realização do contrato, é gravado com direito real, razão pela qual o fiduciante está perfeitamente ciente das consequências que o inadimplemento pode acarretar. O risco, então, é consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade na conduta do fiduciário nesse sentido, uma vez que a consolidação da propriedade plena e exclusiva em favor do credor/fiduciário, nesse caso, se dá em razão deste já ser titular de uma propriedade resolúvel, consoante o disposto no artigo 27 da Lei nº 9.514/97. Não obstante o direito assistido ao credor/fiduciário de consolidar a propriedade do imóvel, em caso de inadimplência, pode o devedor/fiduciante purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, mediante o depósito dos valores relativos às parcelas vencidas e vincendas até o pagamento, com encargos legais e contratuais, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do artigo 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inciso II do artigo 39 da Lei nº 9.514/97. É o que dispõe o artigo 34 do Decreto 70/66: “Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário; II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação.” (Grifo nosso) Assim, também, a previsão do artigo 50, §§ 1º e 2º, da Lei 10.931/2004: “Art. 50. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o autor deverá discriminar na petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter, quantificando o valor incontroverso, sob pena de inépcia. § 1o O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo contratados. § 2o A exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados.” Nesse sentido, a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça no REsp nº 1.462.210/RS, cujo voto e acórdão transcrevo integralmente para melhor elucidação: “VOTO O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator): Prequestionados, ainda que implicitamente, os dispositivos legais apontados pelos recorrentes como malferidos e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, impõe-se o conhecimento do especial. 1. Origem O presente recurso especial tem origem em ação ordinária anulatória de procedimento de consolidação de propriedade imóvel, objeto de alienação fiduciária em garantia decorrente de mútuo imobiliário. 2. Mérito Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. De início, cumpre consignar que os recorrentes não pretendem revisar o conteúdo do contrato, mas tão somente purgar os efeitos da mora e, assim, manter o contrato de mútuo em todos os seus termos. O artigo 22 da Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, define o instituto nos seguintes termos: "Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel." À luz da dinâmica estabelecida pela lei, o devedor (fiduciante), sendo proprietário de um imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, constituindo a propriedade resolúvel, condicionada ao pagamento da dívida. Ocorrendo o pagamento da referida dívida, opera-se a automática revogação da fidúcia e a consequente consolidação da propriedade plena em nome do fiduciante. Ao contrário, se ocorrer o inadimplemento contratual do devedor, consolida-se a propriedade plena no patrimônio do fiduciário. Assim, tendo em vista que o devedor transfere a propriedade do imóvel ao credor até o pagamento da dívida, conclui-se que essa transferência caracteriza-se pela temporariedade e pela transitoriedade, pois o credor adquire o imóvel não com o propósito de mantê-lo como sua propriedade, em definitivo, mas, sim, com a finalidade de garantia da obrigação principal, mantendo-o sob seu domínio até que o devedor fiduciante pague a dívida. No caso de inadimplemento da obrigação, ou seja, quando a condição resolutiva não mais puder ser alcançada, a propriedade do bem se consolida em nome do fiduciário, que pode, a partir daí, buscar a posse direta do bem e deve, em prazo determinado, aliená-lo, nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997: "Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse." A análise dos dispositivos acima destacados revela que a alienação fiduciária em garantia de bem imóvel é composta por duas fases: 1) consolidação da propriedade e 2) alienação do bem a terceiros, mediante leilão. Com efeito, não purgada a mora no prazo de 15 (quinze) dias, a propriedade do imóvel é consolidada em favor do agente fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal. No entanto, apesar de consolidada a propriedade, não se extingue de pleno direito o contrato de mútuo, pois o credor fiduciário deve providenciar a venda do bem, mediante leilão, ou seja, a partir da consolidação da propriedade do bem em favor do agente fiduciário, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual. Portanto, ao contrário do consignado no acórdão recorrido, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato que serve de base para a existência da garantia não se extingue por força da consolidação da propriedade, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, a partir da lavratura do auto de arrematação. Feitas tais considerações, resta examinar a possibilidade de se purgar a mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário. Para tanto, deve ser verificada a compatibilidade entre a Lei nº 9.514/1997 e o Decreto-Lei nº 70/1966, que trata da execução hipotecária. Isso porque o art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 estabelece o seguinte: "Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966." Dentre os artigos do Decreto nº 70/1966 referidos no inciso II do art. 39 da Lei nº 9.514/1997, o de número 34 assegura que: "Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acordo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos: I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário; II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação." (grifou-se) Assim, constatado que a Lei nº 9.514/1997, em seu art. 39, inciso II, permite expressamente a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto nº 70/1966, é possível afirmar a possibilidade de o devedor/mutuário purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). A propósito, o seguinte precedente: "HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. DATA LIMITE. ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. DISPOSITIVOS LEGAIS ANALISADOS: ARTS. 26, § 1º, E 39, II, DA LEI Nº 9.514/97; 34 DO DL Nº 70/66; E 620 DO CPC. 1. Ação ajuizada em 01.06.2011. Recurso especial concluso ao gabinete da Relatora em 07.02.2014. 2. Recurso especial em que se discute até que momento o mutuário pode efetuar a purgação da mora nos financiamentos vinculados ao Sistema Financeiro Imobiliário. 3. Constitui regra basilar de hermenêutica jurídica que, onde o legislador não distingue, não cabe ao intérprete fazê-lo, sobretudo quando resultar em exegese que limita o exercício de direitos, se postando contrariamente ao espírito da própria norma interpretada. 4. Havendo previsão legal de aplicação do art. 34 do DL nº 70/99 à Lei nº 9.514/97 e não dispondo esta sobre a data limite para purgação da mora do mutuário, conclui-se pela incidência irrestrita daquele dispositivo legal aos contratos celebrados com base na Lei nº 9.514/97, admitindo-se a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação. 5. Como a Lei nº 9.514/97 promove o financiamento imobiliário, ou seja, objetiva a consecução do direito social e constitucional à moradia, a interpretação que melhor reflete o espírito da norma é aquela que, sem impor prejuízo à satisfação do crédito do agente financeiro, maximiza as chances de o imóvel permanecer com o mutuário, em respeito, inclusive, ao princípio da menor onerosidade contido no art. 620 do CPC, que assegura seja a execução realizada pelo modo menos gravoso ao devedor. 6. Considerando que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal. 7. Recurso especial provido" (REsp 1.433.031/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014 - grifou-se). De fato, considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. No caso em exame, o acórdão recorrido, à fl. 293 (e-STJ), informa que, "(...) Notificados da designação dos leilões, os autores ajuizaram a presente ação em 09.08.10, pretendendo depositar o valor total da dívida vencida, uma vez que o art. 39, II da Lei 9.514/97 determina a aplicação dos artigos 29 a 41 do DL 70/66, considerando que não houve licitantes no primeiro leilão e o segundo ainda não havia sido realizado. Com base em tal norma, os autores depositaram o valor de R$ 119.165,64, correspondente ao saldo devedor do financiamento, conforme cálculo por eles efetuado (Evento 4 - GUIADEP2), comprometendo-se a depositar os gastos/despesas adicionais que não estavam incluídos no valor depositado. Assim, conforme requerimento da CAIXA, depositaram mais R$ 11.864,00 em 15.08.11 (Evento 63 - GUIADEP2) relativos às despesas de IPTU e água". (grifou-se) A transcrição acima demonstra a inequívoca intenção dos fiduciantes em manter a validade do contrato originalmente pactuado. Além disso, como já ressaltado, a purgação da mora até a data da arrematação atende todas as expectativas do credor quanto ao contrato firmado, visto que o crédito é adimplido. Desse modo, não há porque negar aos recorrentes a possibilidade de pagamento da quantia devida com o objetivo de recuperar o imóvel dado em garantia e, consequentemente, o termo de quitação da dívida. Por fim, cumpre destacar que os prejuízos advindos com a posterior purgação da mora são suportados exclusivamente pelo devedor fiduciante, que arcará com todas as despesas referentes à "nova" transmissão da propriedade e também com os gastos despendidos pelo fiduciário com a consolidação da propriedade (ITBI, custas cartorárias, etc). 3. Dispositivo
Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial a fim de declarar a purgação da mora e a convalidação do contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 26, § 5º, da Lei nº 9.514/1997. Inverto os ônus sucumbenciais. É o voto. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Terceira Turma, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a) Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, João Otávio de Noronha e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com o Sr. Ministro Relator. Brasília (DF), 18 de novembro de 2014(Data do Julgamento) Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva Relator” Com efeito, embora no caso em tela não tenham sido constatados vícios no procedimento executório nessa análise inicial, pelos documentos apresentados pela parte autora, é fato que, mesmo com a consolidação da propriedade em nome da CEF, é lícito ao devedor, até a assinatura do auto de arrematação, purgar a mora. Pois bem, o débito a ser purgado é aquele correspondente à totalidade da dívida vencida antecipadamente, englobando-se, parcelas vencidas, acrescidas dos juros convencionais, das penalidades e outros encargos contratuais e legais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, bem como das despesas com a consolidação da propriedade, que deveria ser pago de uma única vez, o que não é a hipótese dos presentes autos, consoante acima exposto. Nesse sentido, trago à colação os seguintes julgados: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL FINANCIADO. DEFERIDA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. RECURSO PROVIDO. - O contrato foi firmado entre o autor e a Caixa Econômica Federal no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, submetido à alienação fiduciária em garantia, conceituada no art. 22 da Lei nº 9.514 /97. - Na forma prevista nos artigos 26 e 27, da Lei 9.514 /97, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, autorizando a realização do leilão público para alienação do imóvel: - Contudo, não se extinguindo o contrato com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas pela venda em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, há a possibilidade de purgação da mora até a lavratura do auto de arrematação. - Obsta o prosseguimento do procedimento o depósito tanto da parte controvertida das prestações, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc. II, do art. 39 da Lei 9.514. Assim, entendo possível, in casu, a purgação da mora, na forma do artigo 26, § 1º, da Lei 9.514/97, até a assinatura do auto de arrematação, pela aplicação subsidiária do artigo 34 do DL 70/66, mediante a realização de depósito, perante a instituição bancária, a quem compete apresentar, diretamente ao devedor, planilha com o montante referente ao valor integral do débito em seu favor. Em referida planilha devem constar as prestações vencidas e as que se vencerem até a data indicada pelo devedor para o pagamento, acrescidas dos juros convencionais, das penalidades e outros encargos contratuais e legais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, bem como das despesas com a consolidação da propriedade e outras, eximindo-se a ré de qualquer prejuízo. - Como já dito, o efetivo depósito em valor suficiente à quitação do débito em favor da ré implicará na suspensão da execução extrajudicial, com o consequente cancelamento de eventuais leilões a serem ainda realizados. Por tais motivos, deverá a parte agravante juntar aos autos da ação subjacente a guia devidamente recolhida nos moldes da planilha a ser apresentada pela CEF para que o Juízo "a quo" tenha ciência do fato e tome as providências cabíveis e pertinentes nos termos da fundamentação supra. - Contudo, obviamente, caso já arrematado o bem por terceiro de boa-fé, mesmo diante de inequívoca intenção de pagamento da quantia devida, a purgação da mora não será mais possível, em razão dos prejuízos que poderia sofrer o arrematante do imóvel. - Deferida antecipação da tutela.- Agravo de instrumento provido. (AI 00194678120164030000 – AI – AGRAVO DE INSTURMENTO – 590049 – TRF3 – SEGUNDA TURMA – DJF3: 10/04/2017 – RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA RIBEIRO) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. QUITAÇÃO DO DÉBITO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. AGRAVO PROVIDO. 1. Não se vislumbra, igualmente, qualquer incompatibilidade da consolidação prevista na Lei nº 9.514/97 com a Constituição Federal. 2. Assim, em juízo de cognição sumária, diante da fundamentação esposada, entendo que a decisão ora atacada merece ser mantida no que tange ao procedimento extrajudicial sub judice. 3. No entanto, com relação ao pedido de depósito das parcelas nos valores fixados pela Caixa Econômica Federal, verifico plausibilidade a ponto de deferir o pedido. 4. Entretanto, para purgar os efeitos da mora e evitar as medidas constritivas do financiamento, tais como a realização do leilão e a consolidação da propriedade, é necessário que o agravante proceda ao depósito dos valores relativos às parcelas vencidas e vincendas do financiamento, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora, a qual pode se dar mesmo depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, ou seja, até a realização do último leilão, data da arrematação, na forma do art. 34, do DL 70/66, desde que cumpridas todas as suas exigências, dispositivo aplicável por analogia, conforme autorizado no inc. II, do art. 39 da Lei 9.514. 5. Assim, também, a previsão do artigo 50, §§1º e 2º, da Lei 10.921/2004. 6. Agravo de instrumento provido, para o fim único e exclusivo de que os agravantes possam purgar a mora mediante o depósito integral das parcelas vencidas e vincendas, no valor cobrado pela CEF, e, com isso, impedir o processamento da execução extrajudicial. (AI 00064013420164030000 – AI – AGRAVO DE INSTURMENTO – 579565 – TRF3 – PRIMEIRA TURMA – DJF3: 06/10/2016 – RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL VALDECI DOS SANTOS) No caso em exame, primeiramente destaco que não há aplicação do artigo 26-A, § 2º e artigo 27, § 2-B da Lei n. 9.514/97 com a redação dada pela Lei n. 13.465/17, tendo em vista que a assinatura do contrato é anterior a esta Lei, aplicando-se, desta forma, a redação originária da lei n. 9.514/97 no tocante à resolução e execução da garantia. Portanto, na redação anterior à Lei n. 13.465/17, inexistindo o instituto da preferência, aplica-se tudo o já exposto acerca da possibilidade de purgar a mora antes da arrematação. Ademais, não há irregularidade verificável de plano na notificação realizada ao autor para purgar a mora, já que, conforme alega, há outras parcelas vencidas anteriormente, o que não altera o inadimplemento o fato de ter pago duas parcelas mais recentes, tanto por continuar havendo atraso nas parcelas anteriores, como pela Requerida poder ter imputado em pagamento estas parcelas vencidas anteriormente, deixando em aberto as parcelas mais recentes constantes na notificação. 2. Do Procedimento de Execução Extrajudicial do Imóvel: Insta observar, inicialmente, consoante já explanado, que
trata-se de bem submetido à alienação fiduciária em garantia, contendo o contrato firmado entre as partes, cláusula expressa nesse sentido (Cláusula 13 – Id. 19238475 – Pág. 1), sendo certo que, neste caso, remanesce na propriedade do agente fiduciário até que se verifiquem adimplidas as obrigações do adquirente/fiduciante. O inadimplemento dos deveres contratuais por parte do fiduciante enseja a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, observadas as formalidades do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. Ademais, o procedimento de execução do mútuo contendo alienação fiduciária em garantia, não ofende a Constituição Federal, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário. Assim, a questão tutelar encontra-se centrada no procedimento de consolidação da propriedade em favor da ré nos termos do artigo 26 da Lei n.º 9.514/97, sendo certo que a própria parte autora reconheceu em sua petição inicial que está inadimplente com a instituição requerida. Não obstante o direito assistido ao credor/fiduciário de consolidar a propriedade do imóvel, em caso de inadimplência, pode o devedor/fiduciante questionar e requerer a anulação de todo o procedimento de execução extrajudicial realizado pela CEF, sob o fundamento de descumprimento das formalidades exigidas pela Lei nº 9.514/97. Assim, deve-se analisar o procedimento de execução extrajudicial realizado pela Caixa Econômica Federal – CEF, a fim de se verificar a existência de alguma ilegalidade ou irregularidade. Dispõe o artigo 26 e parágrafos do aludido dispositivo legal: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Desta forma, o inadimplemento dos deveres contratuais por parte do fiduciante enseja a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, observadas as formalidades do artigo 26 da Lei nº 9.514/97, o que foi de fato observado, conforme documentos acostados aos autos (Id. 58477897/58478101), sendo que o procedimento de consolidação da propriedade é um ato praticado pelo Oficial de Registro de Imóveis que, ao receber a notificação de constituição em mora do devedor fiduciante, promove sua notificação para que no prazo de 15 dias promova o pagamento do débito, sob pena de ser averbada na matrícula do imóvel a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, autorizando este a alienar o bem dado em garantia para satisfazer seu crédito. Com efeito, consta nos autos Certidão do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Tatuí/SP (Id. 58478101), comunicando que decorreu o prazo para o devedor fiduciante purgar o débito, após a devida intimação, restando consolidada a propriedade em favor da Caixa Econômica Federal - CEF, devidamente averbada em 19/10/2018, consoante demonstra a Averbação 2 da matrícula 91.670 do Livro nº 2 do Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da Comarca de Tatuí/SP (Id. 58477897 – Págs. 01/02). Ressalte-se, ainda, neste sentido, que a CEF transferiu, posteriormente, em 03/11/2020, a propriedade, havida pelas Av.1 e Av.2, a Reinaldo Rodrigues e Valéria Cristina Garcia Rodrigues, consoante R.4/91.670 (Id. 58477897 – Págs.1-2). Constata-se, portanto, que o procedimento de consolidação da propriedade em nome da CEF não se ressente de nenhuma ilegalidade ou inconstitucionalidade. 3. Considerações Finais: Assim, diante dos elementos constantes aos autos, é de se notar que o autor não teve a intenção de quitar a integralidade da dívida, haja vista que apresentado o valor pela CEF referente às parcelas vencidas, acrescidas dos juros convencionais, das penalidades e outros encargos contratuais e legais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, bem como das despesas com a consolidação da propriedade (Id. 20579575/21127354), o autor não efetuou o depósito, de modo que não purgou a mora, não havendo óbice, portanto, a que possa ser o imóvel em questão ser alienado a terceiros, o que realmente aconteceu, visto que sua propriedade já se encontra consolidada à CEF desde 19/10/2018. Portanto, o que se observa é que o autor não adimpliu suas obrigações contratuais, quitando seu contrato com a CEF antes do procedimento de execução extrajudicial do bem imóvel, na medida em que a propriedade já se encontrava consolidada à CEF no momento da propositura da ação (10/07/2019), nem tampouco purgou a mora depositando o valor integral do débito, o que poderia, eventualmente, impedir o leilão do imóvel e posterior assinatura do Auto de Arrematação. Conclui-se, desse modo, que a pretensão da parte autora não merece guarida, ante os fundamentos supra elencados. DISPOSITIVO Ante o acima exposto, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação, extinguindo o feito com fulcro no disposto pelo artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno o autor ao pagamento dos honorários advocatícios à ré, os quais fixo, com moderação em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, sendo certo que tal valor deverá ser atualizado, nos termos do disposto pela Resolução – CJF 267/13 para a data do pagamento, observada a gratuidade judiciária. Custas “ex lege”. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. P.R.I Sorocaba, data lançada eletronicamente. SYLVIA MARLENE DE CASTRO FIGUEIREDO Juíza Federal