Procedimento Comum Cível 5003820-22.2020.4.03.6110 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5003820-22.2020.4.03.6110 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: MURILO GODINHO MACAN Advogado do(a) AUTOR: JOAO VITOR DAL POZZO MIGUEL - SP406364 REU: RESIDENCIAL PORTAL DAS ARARAS SPE LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: ALEXANDRE SOARES FERREIRA - SP254479 Advogado do(a) REU: FABRICIO DOS REIS BRANDAO - PA11471-A S E N T E N Ç A RELATÓRIO PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5003820-22.2020.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba Vistos e examinados os autos. Trata-se de ação cível pelo rito do procedimento comum, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, proposta por MURILO GODINHO MACAN em face de RESIDENCIAL PORTAL DAS ARARAS SPE LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, inicialmente perante a 1ª Vara Cível da Comarca de Porto Feliz/SP, objetivando a rescisão do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” de unidade imobiliária, com devolução de quantias pagas. Sustenta o autor, em suma, que em 30 de março de 2017, celebrou com a primeira requerida, contrato de promessa de compra e venda, tendo por objeto a aquisição de uma unidade autonôma nº 13, localizada na torre 01, 1º pavimento, no Residencial Portal dos Araras, Porto Feliz/SP. Relata que a aquisição do imóvel foi ajustada pelo preço total de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), a serem adimplidos através de recursos próprios, bem como financiamento imobiliário. Assevera, mais, que a título de parcelas (entrada, parcelas intermediárias e parcelas mensais), adimpliu o valor de R$ 13.640,40 (treze mil, seiscentos e quarenta reais e quarenta centavos), sendo que atualmente, os valores corrigidos monetariamente perfazem a quantia de R$ 21.475,09 (vinte e um mil, quatrocentos e setenta e cinco reais e nove centavos). Ressalva, porém, que em razão da drástica redução de sua capacidade financeira, não pode dar continuidade ao contrato e, consequentemente ao financiamento, sendo que na ocasião entrou em contato com a requerida e que lhe foi informado que, caso fosse de seu interesse, deveria devolver o imóvel e não lhe seria devolvido valor algum. Alega que com essa conduta, a requerida estaria se locupletando ilicitamente, bem como desrespeitando o Código de Defesa do Consumidor e a Lei do Distrato nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, razão pela qual, requer a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, e via da consequência a devolução dos valores adimplidos, corrigidos com juros e correção monetária, desde a data do efetivo desembolso. Em sede de tutela de urgência, pleiteou seja a requerida compelida a providenciar a não realização do lançamento do seu nome no rol de inadimplentes, requerimento este deferido por decisão proferida pelo Juízo Estadual (Id. 34153553 – Págs. 4/5). Citada a requerida Residencial Portal das Araras SPE LTDA apresentou sua contestação (Id. 34153553 - Págs. 51/57), pugnando pela improcedência da ação, sustentando, inicialmente, que o autor omitiu acerca do financiamento obtido junto à Caixa Econômica Federal – CEF, por meio de alienação fiduciária em garantia, sendo que por disposição contratual, há a previsão, dentre outras disposições que o autor pagaria parte do preço ajustado para compra do bem, por intermédio de financiamento obtido junto à Caixa Econômica Federal – CEF. Assevera que ato contínuo, ocorreu a assinatura do instrumento de compromisso de venda e compra de fração ideal de terreno correspondente à unidade autonôma específica sobre imóvel em construção e outras avenças, o qual possui cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, contendo expressa renúncia das partes quanto ao direito de arrependimento. Por manifestação constante aos autos sob Id. 34153554 - Pág. 23, a requerida requereu o reconhecimento da incompetência absoluta da Justiça Estadual para o julgamento da presente lide, eis que o contrato celebrado com a CEF, torna competente a Justiça Federal. Sobreveio réplica (Id. 34153554 - Págs. 26/28). Por decisão proferida nos autos sob Id. 34153554 - Págs. 30/31, o Juízo Estadual declarou-se incompetente para o julgamento do feito e determinou a remessa dos autos para a Justiça Federal de Sorocaba. Dada ciência às partes acerca da redistribuição do feito a este Juízo Federal (Id. 34244179 – Págs.1-2), foi determinado que o autor emendasse a inicial, no sentido de: a) atribuir valor à causa equivalente ao benefício econômico pretendido, que no caso dos autos, corresponde ao valor do imóvel e b) regularizar o polo passivo da ação, a fim de possibilitar a citação da CEF. O autor emendou a inicial (manifestações de Id. 34400137 – Págs. 1-2 e Id. 35187134). Instada a se manifestar acerca do seu interesse no presente feito (Id. 42608376), a Caixa Econômica Federal - CEF ofertou a contestação de Id. 44462691 – Págs. 1/18, pugnando pela improcedência da ação, sustentando, em suma, que atuou dentro do estrito limite da função social do contrato e plenamente em consonância com a legalidade na consecução do negócio jurídico entabulado, sem ferir os princípios da probidade e boa-fé, sendo que com base nas próprias argumentações da parte autora na inicial, houve de fato a inadimplência em razão de acontecimentos alheios à vontade da Caixa e que não possuem o condão de alterar o que fora pactuado simplesmente por desejo unilateral do demandante. Réplica sob Id. 44555415. Na fase de especificação das provas (Id. 73278554), a parte autora e as requeridas informaram não ter provas a produzir (Id 76424661, 83836857 e 84060992, respectivamente). Os autos vieram conclusos para prolação de sentença. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. MOTIVAÇÃO MÉRITO: O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Trata-se, pois, de ação por meio da qual busca a parte autora provimento jurisdicional objetivando a rescisão do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda”, firmado em 30 de março de 2017, com devolução dos valores adimplidos, corrigidos com juros e correção monetária, desde a data do efetivo desembolso. 1. Da Rescisão Contratual – Da Devolução dos Valores Pagos: Pretende a parte autora, na peça preambular, a decretação da rescisão contratual, e que os valores a serem retidos pela requerida sejam fixados na importância de 10% (dez por cento) de todos os valores adimplidos pelo autor e, consequentemente, a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores adimplidos, com juros e correção monetária, desde a data do efetivo desembolso. Inicialmente, para compreensão do tema, insta apresentar aos autos o conceito de rescisão, que constitui-se em uma das formas de extinção dos contratos. Pois bem, a rescisão significa anulação ou cancelamento do contrato por algum motivo específico. Ela ocorre geralmente quando há uma lesão contratual, ou seja, quando há o descumprimento de alguma cláusula pelas partes envolvidas. No caso dos autos, a parte autora sustentou, em sua peça inaugural, que na ocasião em que buscou o desfazimento do negócio celebrado, fora informado pela requerida que somente seria possível a devolução do imóvel sem nenhum ressarcimento, o que configuraria o enriquecimento sem causa, prática esta vedada no nosso ordenamento jurídico. Com efeito, alega o autor que em 30 de março de 2017, celebrou com a primeira requerida, contrato de promessa de compra e venda, tendo por objeto a aquisição de uma unidade autônoma nº 13, localizada na torre 01, 1º pavimento, no Residencial Portal dos Araras, Porto Feliz/SP, pelo preço total de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), tendo adimplido, a título de parcelas (entrada, parcelas intermediárias e parcelas mensais), o valor de R$ 13.640,40 (treze mil, seiscentos e quarenta reais e quarenta centavos). Narra que não possui mais condições de continuar com o pagamento das prestações, tendo em razão da drástica redução de sua capacidade financeira. Verifica-se, da análise dos elementos constantes aos autos, que o “Instrumento de Compromisso de Venda e Compra de Fração Ideal de Terreno Correspondente a Unidade autônoma Específica sobre Imóvel em Construção e outras Avenças” (Id. 34153552 – Págs. 20/42), bem como o “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida –PMCMV – Recursos do FGTS” (Id. 44463118– Págs. 1/14 e Id. 44463113 – Págs. 1/11) descrevem de forma nítida e detalhada as condições para a aquisição do imóvel e os valores das parcelas devidas pelos compradores, sendo certo que a parte autora, ao assinar os referidos instrumentos particulares, anuiu expressamente com os valores estipulados e com as condições ali estabelecidas. Ademais, no presente caso, verifica-se a existência de um acordo de vontades e, como tal, as partes têm ampla liberdade para contratar o que lhes convier (claro, desde que o objeto seja lícito). Concluído um contrato, é notório que o mesmo tem força vinculante, decorrente do princípio da obrigatoriedade da convenção. De acordo com esse princípio, aquilo que foi livremente contratado deve ser fielmente cumprido (pacta sunt servanda), sendo que, ao assinar o pacto firmado, a parte autora manifestou expressamente a vontade de contratar em conformidade com as cláusulas contratuais ali estabelecidas. Por outro lado, convém destacar que, em razão da grave crise que assola o País, tornaram-se comuns os pleitos de resolução dos compromissos de compra e venda de imóveis pleiteados por “desistentes” que, em virtude das dificuldades econômicas enfrentadas, não conseguem cumprir o contrato e buscam restituição daquilo que pagaram. Assim, demonstrando o adquirente do imóvel por compromisso de compra e venda a impossibilidade de pagamento, terá o justo direito de buscar a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, arcando, todavia, com as consequências do seu inadimplemento. Contudo, não é dado ao adquirente decidir quando quer pagar e quando quer cumprir a sua obrigação, uma vez que admitir o contrário seria contradizer os princípios da eticidade e da boa-fé que pautam os negócios jurídicos, decorram eles ou não de uma relação de consumo (artigos 113 e 422 do Código Civil e artigo 4º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor). Isto significa que o promitente comprador só dispõe do direito subjetivo de buscar a rescisão do contrato, na qualidade de inadimplente, se provar que não reúne mais condições de pagar. Desta forma, se o promitente comprador possui patrimônio, nos termos do artigo 391 do Código Civil, o seu patrimônio deve responder pelo descumprimento das obrigações (Artigo 389 do Código Civil) e o promitente devedor – credor lesado pelo inadimplemento – tem a faculdade de exigir o cumprimento, em vez de requerer a resolução do contrato, nos termos do artigo 475 do Código Civil, in verbis: “Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas de danos”. A possibilidade jurídica de o promitente comprador inadimplente requerer a resolução, portanto, somente existe no sistema se ele de fato não reunir mais condições para efetivar os pagamentos. Nesta hipótese, o promitente vendedor/credor não terá a alternativa do artigo 475 do Código Civil, ou seja, não haverá a possibilidade de exigir o cumprimento, mas apenas a resolução do compromisso e, diante de sua inércia, o promitente comprador inadimplente pode requerer a resolução. Depreende-se, portanto, que, mesmo sendo inadimplente, tem o autor o direito de tentar obter, via judicial, a devolução (integral ou parcial) das parcelas pagas e de ver declarado rescindido o contrato por impossibilidade de pagamento. Por outro lado, convém ressaltar que se encontra à disposição do devedor a possibilidade de pactuar arras penitenciais, também denominadas de sinal, que consiste em uma disposição convencional pela qual uma das partes entrega à outra bem móvel (geralmente dinheiro) em garantia de uma obrigação pactuada, desde que o contrato disponha de “direito de arrependimento”, de forma clara, em respeito ao princípio da boa-fé, com a obrigação de o inadimplente perder o que entregou ou devolver em dobro o que recebeu. Acerca do tema apresentado, assim dispõe o Código Civil Brasileiro: “Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.” Insta observar que, todavia, a “cláusula de arrependimento” deve estar expressa no contrato, consoante disposto no artigo 420, para que o sinal adote a forma penitencial, sendo que, ausente esta estipulação, o sinal passa a ter função confirmatória prevista no artigo 418, cuja aplicação fica restrita a duas condições: o inadimplemento contratual e a ausência de estipulação expressa em contrato de possibilidade de arrependimento por uma das partes. Por sua vez, no tocante ao “Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida –PMCMV – Recursos do FGTS” (Id. 44463118– Págs. 1/14 e Id. 44463113 – Págs. 1/11), convém destacar que nesse tipo de instrumento no qual existem três contratantes que assumem obrigações recíprocas entre si, cada um tem uma posição específica em se tratando de financiamento imobiliário. O agente financeiro, ao celebrar o contrato com aqueles que querem adquirir um bem imóvel, assume a obrigação de colocar à disposição do proprietário e vendedor de uma só vez ou em prazos especificados no contrato, o montante total correspondente ao preço do bem negociado. O mutuário, por sua vez, compromete-se perante a CEF a devolver a quantia mutuada, acrescida da correção monetária e dos juros remuneratórios pactuados no contrato. O vendedor, por sua vez, compromete-se a transmitir o domínio do imóvel ao comprador, respondendo pela evicção. No caso dos autos, os requerentes firmaram com a requerida Caixa Econômica Federal - CEF um contrato de mútuo habitacional (Id. 44463118– Págs. 1/14 e Id. 44463113 – Págs. 1/11) e com a requerida Residencial Portal das Araras SPE Ltda um contrato particular de promessa de compra (Id. 34153552 – Págs. 20/42) O supracitado contrato de mútuo foi firmado entre as partes em 20 de março de 2017, estabelecendo o valor de R$ 170.000,00 (cento e setenta mil) como garantia fiduciária, o prazo de 360 meses para amortização e o prazo de 36 meses para construção/legalização. Denota-se, portanto, que somente após rescindido o contrato de financiamento seria possível rescindir o contrato de promessa de compra e venda, sendo referida rescisão decorrente da impontualidade da parte autora, que reside gratuitamente no referido imóvel, tendo em vista que, consoante já explanado, a mesma se encontra inadimplente no tocante ao pagamento das parcelas mensais contratadas (período de 03/2020 a 12/2020), perfazendo o saldo devedor no valor de R$ 119.186,73, consoante demonstrativo de débito acostado aos autos sob Id. 44463577/44463588. Desta forma, conclui-se que improcede a pretensão rescisória da parte autora, visto não restar caracterizado, no caso dos autos, o descumprimento contratual por parte das requeridas, de forma a autorizar a rescisão por inexecução do contrato, bem como a determinar a condenação das requeridas à devolução (total ou parcial) dos valores pagos, consoante requerido na exordial. 2. Da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor – Da Inversão do Ônus da Prova: Com relação à aplicação do Código de Defesa do Consumidor à questão em discussão, por ocasião da análise de toda a pretensão invocada na inicial e na interpretação das normas e do contrato, convém ressaltar que foi considerada a posição de aderente do mutuário e de hipossuficiente na relação contratual, fato este que não impede que as pretensões autorais sejam afastadas, ante a legalidade e não abusividade do pactuado. Registre-se, consoante já explanado, que a incidência das normas insertas no Código de Defesa do Consumidor no tocante às instituições financeiras, diga-se de passagem, já está pacificada no seio do Egrégio Superior Tribunal de Justiça que editou a súmula nº 297, nos seguintes termos: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. Não obstante o fato de o Código de Defesa do Consumidor ser um diploma protetivo, este Juízo, ao analisar o contrato e o ordenamento jurídico, levou em conta interpretação mais favorável ao mutuário, sendo certo que nos pontos em que não vislumbrou viabilidade jurídica de solução favorável ao consumidor – nos termos da Lei nº 8.078/90 – não acolheu a pretensão da parte autora. Ademais, no caso de eventuais vícios de consentimento cabe à parte que alegou prová-lo, não sendo cabível a inversão do ônus da prova. Nesse sentido, trago à colação julgado do Egrégio Tribunal Regional Federal da 5ª Região, que bem apreciou a questão, “in verbis”: CIVIL. CONTRATO DE ABERTURA DE CONTA CORRENTE. PROVA DA CONTRATAÇÃO. VÍCIO DE VONTADE. PROVA. INEXISTÊNCIA. CONTRATO VÁLIDO E EFICAZ. COBRANÇA LEGÍTIMA. - Se a parte ré junta cópia do contrato assinado pela parte autora, comprovada está a existência do negócio jurídico. Alegação de vício de vontade que deve ser comprovada pela parte que o alega. - Não havendo defeitos no negócio jurídico, o mesmo é considerado válido e eficaz, tendo como efeitos jurídicos os direitos e obrigações de ambos os figurantes da relação contratual. - A falta de utilização dos serviços contratados pelo consumidor, não autoriza a negativa de pagamento das despesas contratadas, pela disponibilização de tais serviços. Daí porque a cobrança de taxa de manutenção de conta corrente, mesmo sem utilização efetiva pelo consumidor, é devida. Apelação provida. (Tribunal Regional Federal da 5ª Região; Apelação Cível nº 2002.85.00.004211-1/SE, Relator Desembargador Federal Francisco Wildo; 1ª Turma, DJ de 21/09/2004). Ademais, não se afigura viável a aplicação do preceito contido no inciso VIII do artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que referida medida somente poderá ser adotada em casos justificados. No caso em tela, da forma como o conjunto probatório foi apresentado, não há razões para que se proceda à pretendida inversão. Conclui-se, desse modo, que a pretensão da parte autora não merece guarida, ante os fundamentos supra elencados. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos deduzidos pela parte autora, extinguindo o processo com resolução de mérito, com fulcro no disposto pelo artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, a ser rateado entre os réus, devidamente atualizado nos termos da Resolução – CJF 267/13, desde a presente data até a do efetivo pagamento, observada, nesse caso, a gratuidade judiciária, que ora concedo. Custas “ex lege”. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sorocaba, data lançada eletrônica. SYLVIA MARLENE DE CASTRO FIGUEIREDO JUÍZA FEDERAL

15/02/2022, 00:00

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Partes do Processo(101)

Processo Suspenso ou Sobrestado por Por decisão judicial

Decorrido prazo de MURILO GODINHO MACAN em 05/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de RESIDENCIAL PORTAL DAS ARARAS SPE LTDA em 05/06/2025 23:59.

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 05/06/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/05/2025

Publicado Ato Ordinatório em 15/05/2025.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Juntada de ato ordinatório

Juntada de certidão

Remetidos os Autos (sem ato judicial proferido) para Secretaria processante

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de outras peças

Juntada de Petição de substabelecimento

Decorrido prazo de MURILO GODINHO MACAN em 02/07/2024 23:59.

Todas as movimentações(87)

Todos os documentos(21)