Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: NAMAIRE CUNHA Advogado do(a)
AUTOR: VICTOR HUGO HANGAI - PR76919
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a)
REU: THIAGO DE OLIVEIRA ASSIS - SP312442, DEBORA ABI RACHED ASSIS - SP225652, VIVIANE APARECIDA HENRIQUES - SP140390 SENTENÇA
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5005138-86.2019.4.03.6106 / 2ª Vara Federal de São José do Rio Preto
Trata-se de ação pelo procedimento comum, com pedido de tutela, ajuizada por NAMAIRE CUNHA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, por meio da qual busca a suspensão de procedimento extrajudicial de execução de contrato de financiamento habitacional entabulado entre as partes, possibilitando-lhe a purgação da mora, com a reativação de seu contrato de financiamento habitacional, sob argumento de que aplicável o artigo 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, em razão da função social da propriedade. Em decisão deste Juízo, foram concedidos os benefícios da justiça gratuita e indeferida a liminar, possibilitando, contudo, o depósito judicial das parcelas e encargos em atraso (id. 24758287). Em contestação, a CEF aduziu preliminares de inépcia da inicial e falta de interesse processual. No mérito, defendeu que houve diversas propostas para purgar a mora, sem sucesso, e que o procedimento previsto na Lei n. 9.514/97 foi observado, motivo pelo qual não há qualquer irregularidade na consolidação da propriedade ou nos atos subsequentes (id. 26161906). Carreou documentos (id. 26162402 a id. 26162447). Houve réplica (id. 36295352). A CEF manifestou nos autos, informando que não houve a venda do bem, nem em 1ª praça ou 2ª praça, e, de acordo com os termos da lei artigo 27, § 5º e 6º da lei 9514/97, houve a quitação da dívida e extinção da obrigação. Pugnou pelo julgamento antecipado do mérito (id. 45783656). A parte autora, por sua vez, requereu fosse carreado aos autos planilhas com os valores devidos para a eventual purgação da mora, inclusive despesas cartorárias, comprovando todos os gastos, bem como cópia do procedimento administrativo que culminou com a consolidação da propriedade em favor da CEF, constando as intimações da Parte Autora, o que foi indeferido pelo Juízo (id. 111615319). Designada audiência para tentativa de conciliação, informou a CEF a impossibilidade de transação, visto que o imóvel foi objeto de alienação a terceiro em 24/02/2021 (id. 55467964). Vieram os autos conclusos. É o relatório. DECIDO. De início, registro que o feito se processou com observância do contraditório e da ampla defesa, inexistindo qualquer situação que possa trazer prejuízo ao princípio do devido processo legal (v. art. 5.º, incisos LIV e LV, da Constituição da República de 1988). Estão presentes os pressupostos de existência e de desenvolvimento válido e regular da relação jurídica processual, bem como as condições da ação (de fato, o pedido é possível, a necessidade e a adequação do processo são evidentes, e as partes são legítimas e estão bem representadas), além do que, não vislumbro qualquer vício que impeça o regular processamento do feito. Por fim, considerando que inexiste a necessidade de produção de outras provas senão aquelas documentais já produzidas, é cabível o julgamento antecipado dos pedidos, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. a) das preliminares de falta de interesse de agir e inépcia da inicial A CEF sustenta que a ação deve ser extinta sem resolução de mérito por ausência de interesse. Alega que, com a consolidação da propriedade, a transferência se consumou e a dívida deixou de existir, uma vez que o contrato foi automaticamente liquidado, sendo, portanto, impossível discutir a respeito das prestações e saldo devedor. Afasto a preliminar, já que o objeto da ação tem natureza de declaração de nulidade do procedimento de expropriação extrajudicial, perdendo relevo a alegação de consolidação da propriedade. Vale dizer, a extinção do contrato pelo vencimento antecipado da dívida, no presente caso, não impede o questionamento judicial da validade da purgação da mora antes alienação do imóvel. Afasto, também, a preliminar de inépcia da inicial, visto não se tratar o caso de revisão contratual, não havendo controvérsia acerca dos valores cobrados, de modo que não cabe à parte autora trazer cálculos dos valores que reputa corretos. Não havendo outras preliminares, passo ao exame do mérito. b) Mérito - procedimento extrajudicial de alienação e purgação da mora até arrematação Na Alienação Fiduciária de Bem Imóvel (Lei 9.514/97), o comprador (fiduciante) transfere ao Credor (fiduciário) a propriedade indireta do imóvel, enquanto perdurar o financiamento. Ao quitar o financiamento, volta a ter o mutuário a propriedade plena do imóvel. Com relação ao inadimplemento das prestações, assim preconizam os artigos 26 a 27 da referida Lei: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Conforme já sedimentado pela jurisprudência do C. STJ, a consolidação da propriedade do imóvel dado em garantia em nome do credor fiduciário não extingue de pleno direito o contrato de mútuo, na medida em que, a partir deste ato, inaugura-se uma nova fase do procedimento de execução contratual, destinada à realização do leilão do imóvel. Portanto, enquanto não se perfectibilizar a venda do bem, com a posterior lavratura do auto de arrematação, o contrato de mútuo não estará extinto, de modo que haverá interesse processual das partes em discutir os termos da avença, sendo permitido ao devedor, inclusive, purgar o débito a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, a teor da aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 aos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, consoante expressa previsão do art. 39, II da Lei nº 9.514/1997. Neste sentido, confira-se: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. 1.Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. 2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação. 3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 5. Recurso especial provido. (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014). Como visto, tal conclusão não só encontra respaldo legal, mas também se coaduna com a função social do contrato (art. 421 do CC), já que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor. Além disso, a purgação da mora até a data da arrematação atende a todas as expectativas do credor quanto ao contrato firmado, visto que o crédito é adimplido. No entanto, frise-se que, nos termos do quanto decido recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp n. 1.518.085/RS), o reconhecimento do direito à purgação da mora até a data da arrematação deve ser aferido in casu, pois, se restar caracterizada a utilização abusiva do direito, diante da utilização da inadimplência contratual de forma consciente para ao final cumprir o contrato por forma diversa daquela contratada, frustrando intencionalmente as expectativas do agente financeiro contratante, ele deve ser afastado. No caso em tela, compulsando os autos, verifica-se que a autora, na data de 03 de dezembro de 2018 (ID 26162447), foi devidamente intimada pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto/SP para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, referente aos débitos vencidos desde outubro de 2018 (ID. 26162402). Certificado o transcurso do prazo sem a purgação da mora, a ré protocolizou junto ao 1º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de São José do Rio Preto/SP pedido de consolidação da propriedade do imóvel em questão, cuja averbação se deu em 08/04/2019, consoante documento de ID 24735428 - Pág. 3. Anteriormente à consolidação da propriedade, conforme confirmado pela ré em contestação, houve tratativas de renegociação das prestações atrasadas, tendo a CEF emitido boletos para pagamento referente aos débitos de quatro parcelas em atraso, os quais não foram pagos pela autora, tendo a última tentativa de negociação com a autora sido efetivada em 23/01/2019, contudo, sem sucesso no recebimento (ID. 26161906 - Pág. 6/7). Em prosseguimento, a ré promoveu leilões para alienação do imóvel, atenta às disposições do art. 27 da Lei 9.514/97. Com efeito, observa-se que houve a notificação da autora acerca das datas, locais e horários de realização do 1º e 2º Leilões, conforme Notificação Extrajudicial e Aviso de Recebimento acostados nos IDs. 26162431 e 26162434. Por fim, considerando que o bem não foi arrematado em nenhuma praça, houve sua adjudicação em favor da CEF, passando a integrar seu patrimônio com o fim de quitar a dívida. Ademais, foi possibilitada em diversas oportunidades a purgação da mora pela autora, antes e durante o procedimento de consolidação da propriedade pela CEF, sem provas nos autos de que a autora tivesse realmente a intenção de purgar a mora administrativamente, ou de que diligenciou nesse sentido, mesmo depois de intimada pelo Oficial do Registro de Imóveis. Embora, em Juízo, a parte autora tenha manifestado a vontade de purgar a mora, foi-lhe concedida a possibilidade de efetuar o depósito judicial das parcelas e encargos em atraso em sede de tutela de urgência (id 24758287), com apresentação pela CEF de proposta para purgação da mora, mesmo após a consolidação da propriedade (id 26162402). Contudo, deixou a parte autora de se manifestar nesse sentido, fato que indica, de maneira irrefutável, sua ausência de intenção ou disponibilidade econômica para retomar o cumprimento do contrato celebrado. As posteriores inclusões do imóvel em editais de venda direta não exigem qualquer comunicação ao antigo devedor fiduciante, visto que o contrato de mútuo já fora quitado mediante a adjudicação do imóvel em favor da credora fiduciária. Assim, demonstrado o cumprimento dos requisitos indispensáveis à notificação para purgação da mora, que culminou com a consolidação da propriedade em favor da CEF, e posterior adjudicação em seu favor, sem demonstração de qualquer irregularidade no procedimento de execução extrajudicial, revela-se impossibilitada a reativação do contrato da autora, com a tardia purgação da mora. Conclui-se, portanto, pela lisura do procedimento de consolidação da propriedade e de todos os atos subsequentes, não havendo, portanto, justificativa para o acolhimento do pedido. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos veiculados na inicial, resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, do CPC. Condeno a parte autora em custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, de modo a possibilitar sua eventual majoração, nos termos do § 11 do mesmo dispositivo. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. P.R.I. São José do Rio Preto, data no sistema. GUSTAVO GAIO MURAD Juiz Federal Substituto