PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000278-72.2024.4.03.6007 / 1ª Vara Federal de Coxim
AUTOR: MARCOS DE MORAIS Advogado do(a)
AUTOR: ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - MT13688/O REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) REU: MATEUS PEREIRA SOARES - RS60491 S E N T E N Ç A
I -
RELATÓRIO
Trata-se de ação de procedimento comum, com pedido de antecipação de tutela, ajuizada por MARCOS DE MORAIS em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, em que se objetiva provimento jurisdicional que declare a nulidade do leilão extrajudicial e da consolidação da propriedade operada em favor da credora fiduciária. Liminarmente, requereu a concessão de tutela de urgência a fim de que o imóvel não seja levado a leilão.
Juntou procuração e documentos. Por meio da Decisão ID 346376288, foi concedida a gratuidade judiciária, indeferida a tutela de urgência e encaminhado os autos à Central de Conciliação para designação de audiência de conciliação. Em contestação (ID 348899816), a Caixa Econômica Federal sustenta, preliminarmente, falta de interesse de agir. No mérito, aduz que o autor foi devidamente intimado para que purgasse a mora.
Narra que o autor apenas buscou saldar a dívida após a conclusão do procedimento extrajudicial de consolidação. Refere que a Lei n. 9.514/97 não determina que haja intimação do ato do leilão, mas apenas dos atos referentes ao procedimento realizado no âmbito do Cartório de Registro de Imóveis, durante o processo de consolidação, sendo que, após a consolidação, não há obrigatoriedade na intimação quanto aos leilões, apenas em casos em que a garantia se dá por meio de hipoteca, não aplicado ao caso pelo fato de o imóvel ter sido garantido por Alienação Fiduciária.
Em seguida, o autor apresentou réplica (ID 349987608). A audiência de conciliação resultou infrutífera (ID 355686083). Convertido o julgamento em diligência para a Caixa juntar a comprovação das notificações (ID 358953030). Após, a Caixa juntou documentos (ID 366489820 e anexos). Logo após, foi determinado que a Caixa apresentasse a cópia do processo de consolidação extrajudicial e informasse se o imóvel havia sido arrematado.
Com a juntada de documentos (ID 372467754), o autor alega que a Caixa não foi capaz de demonstrar a regularidade do procedimento (ID 375298145 e 376164606). Vieram conclusos.
É o relatório. Passo a decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO.
1. Preliminares 1.1. Da falta de interesse de agir Razão não assiste à CEF, uma vez que é possível a decretação da nulidade dos leilões públicos, caso seja verificado que não tenha observado os procedimentos estabelecidos na Lei n.º 9.514/97. Em conclusão, fica afastada a preliminar arguida.
2. Mérito Inicialmente, vale dizer que há entendimento do Superior Tribunal de Justiça repetitivo recente no sentido de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, (REsp 1.891.498/SP, Tema Repetitivo 1095), in verbis: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” (REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022.) - grifei Portanto, tratando-se de inadimplemento do devedor e resolução do contrato, com execução da garantia, não é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à demanda.
A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e institui a alienação fiduciária de bens imóveis para fins de garantia. Por esse instituto o credor fica com o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou o devedor em possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades e encargos que lhe incubem.
Na hipótese de inadimplemento das prestações do financiamento, a Lei 9.514/97 dispõe que o credor, mediante Oficial do competente Registro de Imóveis, promoverá a notificação do devedor para purgação da mora. Efetivado o pagamento pelo devedor fiduciante, o Oficial do Registro entregará ao fiduciário as quantias recebidas. Caso contrário, certificará o inadimplemento e promoverá os assentamentos necessários à consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, possibilitando a este promover a venda do imóvel em leilão público.
Tratando-se de contrato de mútuo, o descumprimento contratual por uma das partes autoriza que a outra inicie os procedimentos de cobrança visando a satisfação do débito. APLICAÇÃO DA LEI 13.465/2017 E INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE PURGAR À MORA ATÉ A ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL Considerando que a consolidação da propriedade ocorreu em 26/07/2023 (ID 372467789), posteriormente, assim, à vigência da Lei 13.465/2017 (em 12 de julho de 2017), são aplicáveis as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017.
Nesse sentido, o e. Superior Tribunal de Justiça passou a decidir, vejamos: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 13.465/2017. DIREITO DE PREFERÊNCIA.
1. Ação anulatória de ato jurídico ajuizada em 19/02/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 28/03/2022 e atribuído ao gabinete em 04/07/2022.
2. O propósito recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de o mutuário efetuar a purgação da mora, em contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel, após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
3. De acordo com a jurisprudência do STJ, antes da edição da Lei nº 16.465/2017, a purgação da mora era admitida no prazo de 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997 ou, a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação do imóvel, com base no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei nº 9.514/1997.
Precedentes.
4. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que incluiu o § 2º-B no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, assegurando o direito de preferência ao devedor fiduciante na aquisição do imóvel objeto de garantia fiduciária, a ser exercido após a consolidação da propriedade e até a data em que realizado o segundo leilão, a Terceira Turma do STJ, no julgamento do REsp 1.649.595/RS, em 13/10/2020, se posicionou no sentido de que, "com a entrada em vigor da nova lei, não mais se admite a purgação da mora após a consolidação da propriedade em favor do fiduciário", mas sim o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária, previsto no mencionado art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/1997.
5. Na oportunidade, ficou assentada a aplicação da Lei nº 13.465/2017 aos contratos anteriores à sua edição, considerando, ao invés da data da contratação, a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, nos seguintes termos: "i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997" (REsp 1.649.595/RS, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020, DJe de 16/10/2020).
6. Hipótese dos autos em que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ocorreu após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, razão pela qual não há que falar em possibilidade de o devedor purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, ficando assegurado apenas o exercício do direito de preferência para adquirir o imóvel objeto da propriedade fiduciária.
7. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.007.941/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/2/2023, DJe de 16/2/2023.)". AUSÊNCIA DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. A parte autora celebrou com a CEF, em 13/11/2017, o contrato nº 8.4444.1699786-5, cujo objeto fora o financiamento de imóvel situado à Rua da Lua, nº 65, Bairro Chácara Águas Verdes, Coxim-MS (IDs 372467760 e 372467766).
O inadimplemento, no caso em tela, é reconhecido pela própria parte autora, conforme se extrai da narrativa da inicial. Admite a parte autora que deixou de pagar várias prestações do mútuo habitacional celebrado com a Caixa Econômica Federal, em razão de aventadas dificuldades financeiras advindas na pandemia da Covid-19. Em relação à consolidação da propriedade, não há demonstração nem tampouco descrição de circunstâncias de que esta, in casu, não teria se perfectibilizado em conformidade com a legislação vigente.
A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário encontra-se disciplinada no art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997: “Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)” Ainda, foi acrescido na Lei 9.514/1997 pela Lei 13.465/2017 o art. 26-A, que estabelece normas específicas para os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade alusivos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR): “Art. 26-A.
Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”.
Insta salientar que, no caso em apreço, devem ser observadas as normas especiais do sobredito art. 26-A, já que se trata de contrato de financiamento habitacional atinente ao “Programa Minha Casa Minha Vida”. Nesse passo, observo que, na espécie, em virtude da inadimplência da parte autora, a CEF buscou a consolidação da propriedade do imóvel. Foi, assim, iniciado o procedimento, e, ao que se depreende, a parte autora, embora não tenha sido encontrada pelo oficial, foi notificado por meio de edital e não efetuou o pagamento no prazo legal, restando, por conseguinte, consolidada a propriedade.
No registro da consolidação consta que foi elaborada certidão negativa de notificação extrajudicial datada de 19/10/2022, com publicação de editais nos dias 30/05/2023, 31/05/2023 e 01/06/2023 (ID 372467789). Não vislumbro a existência de vícios no procedimento adotado pela CEF. Observo que, conquanto a parte autora assevere que não lhe teria sido dada oportunidade de purgar a mora mesmo antes da consolidação da propriedade (Lei 9.514/1997, art. 26), a notificação é comprovada por meio averbação da consolidação na matrícula (ID 372467789), documento apto à comprovação.
Em se tratando de ato praticado por Oficial de Serventia Extrajudicial, a referida declaração goza de fé pública, nos termos do artigo 374, inciso IV, do Código de Processo Civil, cabendo à parte autora o ônus de provar o contrário, o que não ocorreu no caso dos autos. De ver-se, em adição, que, conquanto a parte autora explicite de forma genérica a existência de nulidades, nada relata, de modo específico, acerca da nulidade do procedimento cartorário.
E, sem a exposição de fatos no que toca à questão, deve ser observada – em respeito aos princípios do contraditório e da ampla defesa – a teoria da substanciação, com reflexos, em adição, aos pontos que devem ser objeto de prova, cujo ônus, pertenceria à parte autora. Diante desse quadro, uma vez regularmente averbada a consolidação da propriedade, em conformidade com o novo panorama normativo da Lei nº 13.465, de 2017, a relação obrigacional oriunda do contrato se extinguiu (nesse sentido: TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv 5003549-27.2018.4.03.6128, Rel.
Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, j. em 19/12/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/01/2020), não mais se revelando possível a retomada do contrato de mútuo para a continuidade do pagamento das parcelas, em que pese o direito de preferência para, até a data de realização do segundo leilão, adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas.
A propósito, consoante planilha da dívida acostada em ID 348899826, se verifica que a partir de 2018 o autor começou a atrasar as parcelas do financiamento. Veja-se que entre o vencimento da parcela em 12/06/2018 e 12/03/2021, o pagamento ocorreu em 12/03/2021. Novamente, a partir da parcela 12/09/2021 o autor deixou de efetuar os pagamentos, ocasião em que somente pagou, curiosamente, na mesma data em que consolidada a propriedade em favor da Caixa, qual seja, em 26/07/2023.
Portanto, nota-se que não se trata de um caso isolado, havendo o pagamento de diversas parcelas em atraso de longa data. Isso reforça que o autor tinha ciência acerca da necessidade de purga da mora. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO ACERCA DOS LEILÕES. Ocorrida a averbação da consolidação da propriedade, podia a instituição financeira levar o imóvel a leilão, na forma preceituada no art. 27, caput e §§ 1º e 2º, da Lei 9.514/1997: “Art.
27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (...)” Não obstante, prevê o § 2º-A (incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) do aludido art. 27 que, para fins do disposto nos sobreditos §§ 1º e 2º, as datas, horários e locais dos leilões devem ser comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
Aliás, em casos como o dos autos, a teor do já mencionado acima, a própria Lei 9.514/1997, no parágrafo único de seu art. 30, conquanto estabeleça que uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse, prevê também, como exceção, a exigência de notificação do devedor fiduciante, que pode exercer seu direito de preferência.
Malgrado o art. 39, II, da Lei 9.514/1997 não mais preveja a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral, a comunicação acerca dos leilões ainda se revela essencial, agora inclusive por força de dispositivo expresso inserto pela Lei 13.465, que exige, ademais, que ela se dê por meio de correspondência. A jurisprudência, assim como vinha aplicando anteriormente ao advento da Lei 13.465/2017, vem exigindo, também após a vigência desta, a notificação pessoal do devedor das datas dos leilões: “(...)
8. Necessidade de a apelada observar a providência da notificação pessoal do mutuário quanto às datas designadas para futuros leilões, sob pena de anulação de eventual arrematação. (..,)” (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv 5003549-27.2018.4.03.6128, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, j. em 19/12/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/01/2020) PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
MÚTUO HABITACIONAL. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM FAVOR DO CREDOR-FIDUCIÁRIO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.465/2017, QUE PROMOVEU ALTERAÇÕES À LEI 9.514/97. INTIMAÇÃO DE EVENTUAL E FUTURO LEILÃO POR MEIO DE CORRESPONDÊNCIA AO ENDEREÇO DO CONTRATO E A ENDEREÇO ELETRÔNICO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS.
1. Acolhe-se os embargos de declaração para fazer constar no voto que a necessidade de intimação do devedor, acerca da realização de eventual e futuro leilão, deve se dar em consonância com a Lei 13.465/2017, mediante a expedição de correspondência ao endereço constante do contrato e comunicação ao endereço eletrônico.
2. A consolidação da propriedade do imóvel ocorreu em janeiro de 2018, na vigência da Lei 13.465/2017, pelo que há o direito de preferência do mutuário-devedor na aquisição do imóvel, bastando que a comunicação de eventual e futuro leilão seja por meio de correspondência e comunicação ao endereço eletrônico.
3. Embargos de declaração acolhidos. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003549-27.2018.4.03.6128, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 19/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 24/04/2020) (Grifo meu) Em que pese a Caixa tenha juntado envio de correspondência ao endereço do imóvel objeto de discussão (ID 372467780), estranhamento foi devolvido o AR com indicativo de “não existe o número”, o que ensejou a expedição de editais (ID ).
Ocorre que o próprio postulante admitiu na inicial que tomou conhecimento dos leilões, por meio de terceiros (ID 372467780, pág. 12). Nesse passo, ademais, demonstrada, de qualquer modo, a ciência inequívoca da data do leilão, não se há falar, diante da ausência de prejuízo, em nulidade. O que importa é a ciência inequívoca do devedor acerca das datas dos leilões (para lhe possibilidade a preferência), e não o veículo para viabilizar tal ciência (preferencialmente, correspondência ou e-mail).
Portanto, se o devedor tem ciência inequívoca das datas dos leilões antes de sua ocorrência, está atingida a finalidade da lei, não havendo nulidade a ser pronunciada, mesmo que não tenha havido a entrega de correspondência. Nesse sentido: STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1463916/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe 09/12/2019. Trata-se, portanto de ciência inequívoca, conforme já decidiu o TRF da 3ª Região: “DIREITO CIVIL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR . DIREITO DE PREFERÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO. RECURSO DESPROVIDO.
I . Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou o pedido de nulidade de leilão extrajudicial sob a alegação de ausência de notificação pessoal do devedor para a venda do bem, impedindo a purgação da mora e o exercício do direito de preferência.
II. Questão em discussão A controvérsia reside em determinar se a ausência de notificação pessoal do devedor acerca do leilão extrajudicial configura nulidade do procedimento, especialmente diante da possibilidade de suprimento da ciência por outros meios e da inexistência de prejuízo comprovado.
III . Razões de decidir O art. 27, § 2º-A, da Lei n. 9.514/97 exige a notificação do devedor sobre datas, horários e locais dos leilões, viabilizando o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do mesmo artigo . É necessária a notificação do devedor sobre a hasta extrajudicial (AREsp n. 1.032.835-SP, Rel . Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03.17), mas se admite que a finalidade do ato seja suprida caso o devedor tenha obtido ciência inequívoca do leilão por outros meios .
No caso concreto, verifica-se que o recorrente ajuizou ação exatamente no dia anterior à data do primeiro leilão, evidenciando sua ciência prévia do evento e afastando eventual prejuízo. A nulidade do leilão extrajudicial não pode ser declarada automaticamente, sendo necessária a comprovação do efetivo prejuízo decorrente da ausência de notificação e da intenção de purgar a mora antes da assinatura do auto de arrematação, o que não foi demonstrado.
A majoração dos honorários advocatícios é devida em razão do desprovimento do recurso, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, ficando suspensa sua exigibilidade ante a concessão do benefício da justiça gratuita .
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: “1. A nulidade do leilão extrajudicial por ausência de notificação pessoal do devedor exige a comprovação do efetivo prejuízo .
2. A ciência inequívoca do leilão por outros meios suprime a necessidade de notificação formal.
3. O direito de preferência não é violado quando o devedor tem ciência prévia do leilão e não manifesta interesse na purgação da mora .” Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/97, art. 27, §§ 2º-A e 2º-B; CPC, art . 85, §
11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 1.032 .835-SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJ 22.03 .17; TRF3, AI 5014759-87.2022.4.03 .0000, Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, DJEN 07/11/2022 . (TRF-3 - ApCiv: 50002922320244036115, Relator.: Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 27/05/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 29/05/2025)”. “DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.
NULIDADE . INTIMAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA E LEILÕES. REGULARIDADE.
I. Caso em exame Trata-se de controvérsia sobre contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária, em que o apelante alega a ausência de intimação para purgação da mora e para a realização dos leilões .
II. Questão em discussão A controvérsia reside na necessidade de notificação pessoal do devedor para a realização dos leilões extrajudiciais e para a purgação da mora.
III. Razões de decidir A obrigação de notificação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões foi incluída no § 2º-A do artigo 27 da Lei nº 9 .514/97 pela Lei nº 13.465/2017. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, ainda que prevista a intimação do devedor, a sua finalidade deve ser observada, de modo que, se comprovado que este teve ciência inequívoca dos leilões, ainda que por meio diverso da notificação pessoal, não há nulidade do procedimento (AREsp nº 1.032 .835-SP, Rel.
Min. Moura Ribeiro). A jurisprudência e a doutrina são assentes no sentido de que a forma do ato não deve prevalecer sobre o seu conteúdo, desde que a finalidade da norma tenha sido atendida, afastando-se eventual nulidade sem prejuízo concreto ao devedor (pas de nullité sans grief) .
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. É válida a execução extrajudicial de contrato de alienação fiduciária quando comprovado que o devedor teve ciência inequívoca das datas dos leilões, bem como do prazo para a purgação da mora, ainda que por meio diverso da notificação pessoal ." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/97, art. 26, § 4º; art. 27, §§ 2º-A e 2º-B .
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp nº 1.032.835-SP, Rel. Min . Moura Ribeiro, DJ 22.03.2017; STJ, AgInt no AREsp 1422337/SP, Rel. Min . Marco Aurélio Bellizze, DJ 27.06.2019. (TRF-3 - ApCiv: 50011580820184036126, Relator.: Desembargador Federal RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 27/05/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 30/05/2025)”. DA PLANILHA DO DÉBITO Veja-se que a Caixa acostou a planilha do débito, conforme já informado linhas acima.
Ademais, os leilões não restaram frutíferos na alienação do bem conforme manifestado pela Caixa em ID 372467754, de modo que como não houve lance mínimo no segundo leilão, a ré ficou investida na livre disponibilidade do imóvel e não deve nada ao autor, nos termos do § 5º do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, vejamos: (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo.
Nessa situação, a dívida foi extinta, e a propriedade plena do bem foi consolidada em favor da CEF, nos exatos termos do §5º do art. 27, portanto, tendo ocorrido esses fatos, não há, sequer direito à restituição da diferença entre o valor de mercado do bem e o valor da dívida consolidada. Por fim, importa salientar que há jurisprudência do E. TRF-3. A respeito, confira-se: “DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL . DEVOLUÇÃO DE VALORES. EXIGÊNCIA DE PRESTAÇÃO DE CONTAS POR POSTERIOR VENDA DIRETA. NÃO CABIMENTO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO .
I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que julgou procedente o pedido de prestação de contas referente à alienação fiduciária de imóvel após o inadimplemento contratual, com vistas à eventual restituição de valores ao devedor. Os autos indicam que a dívida foi extinta após leilões frustrados e o bem foi incorporado ao patrimônio do credor .
II. Questão em discussão
1. A questão consiste em definir se é cabível a prestação de contas para apurar possíveis valores a serem devolvidos ao antigo devedor após venda direta do imóvel, diante da extinção da dívida prevista na Lei nº 9.514/97 .
III. Razões de decidir
1. O art. 27, § 5º, da Lei nº 9 .514/97 prevê que, quando o segundo leilão não resulta em lance igual ou superior ao valor da dívida, a obrigação do credor de restituir valores é extinta.
2. O entendimento jurisprudencial aponta que, após leilões infrutíferos, o credor não está obrigado a prestar contas sobre a venda direta, pois a relação contratual é extinta com a quitação da dívida.
IV . Dispositivo e tese
1. Apelação provida. Pedido improcedente. Tese de julgamento: "1 . Não cabe prestação de contas para averiguar eventual ressarcimento ao devedor fiduciante após a extinção da dívida, conforme disposto no art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97." Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9 .514/97, art. 27, § 5º. Jurisprudência relevante citada: TRF3, ApCiv 5000013-33.2020 .4.03.6000, Rel. Des . Fed. Luis Carlos Hiroki Muta, julgado em 13/12/2023. (TRF-3 - ApCiv: 50005009120204036100, Relator.: DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO LOPES BECHO, Data de Julgamento: 14/02/2025, 1ª Turma, Data de Publicação: 19/02/2025)”.
Saliente-se que o § 6º do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, que previa a quitação da dívida, foi revogado. Assim, desnecessária a emissão do termo de quitação, eis que já considerada quitada quando da livre disponibilidade do bem. Nesse passo, não havendo qualquer nulidade a ser reconhecida no procedimento de expropriação do bem, impõe-se a improcedência dos pedidos.
III -
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. No mais, condeno o autor ao pagamento de custas judiciais e honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa atualizado, em conformidade do art. 85, § 4º, III, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade decorrente da concessão da gratuidade da justiça (art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC).
Cópia desta sentença poderá servir como mandado/ofício.
Publique-se, registre-se, intimem-se e cumpra-se. Coxim, MS, data e assinatura, conforme certificação eletrônica. PABLO RODRIGO DIAZ NUNES Juiz Federal
Órgão
1ª Vara Federal de Coxim
Classe
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Destinatário
MARCOS DE MORAIS
Advogado
ARTHUR DE LARA OLIVEIRA (OAB 13688/MT)
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000278-72.2024.4.03.6007 / 1ª Vara Federal de Coxim AUTOR: MARCOS DE MORAIS Advogado do(a) AUTOR: ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - MT13688/O REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) REU: MATEUS PEREIRA SOARES - RS60491 A T O O R D I N A T Ó R I O Nos termos do despacho retro, fica a parte autora intimada a se manifestar, em 15 (quinze) dias, acerca do(s) documento(s) apresentado(s) pela parte contrária em ID 372467754 e anexos.
Coxim/MS, 26 de junho de 2025.
Intimação
D
Órgão
1ª Vara Federal de Coxim
Classe
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Destinatário
MARCOS DE MORAIS
Advogado
ARTHUR DE LARA OLIVEIRA (OAB 13688/MT)
PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL DE PRIMEIRO GRAU PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000278-72.2024.4.03.6007 / 1ª Vara Federal de Coxim AUTOR: MARCOS DE MORAIS Advogado do(a) AUTOR: ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - MT13688/O REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL D E S P A C H O Cinge-se a controvérsia acerca da legalidade das notificações para purgar a mora e da realização dos leilões do imóvel que é objeto do feito.
Verifico que a CEF acostou cópia da matrícula e do contrato (ID 348899824), bem como, documentos a respeito da notificação dos leilões (ID 366489820 e anexos e 366489836). Antes de se intimar a parte autora para manifestação acerca dos documentos anexados, INTIME-SE a CEF para juntar a cópia do procedimento de consolidação pelo oficial do registro de imóveis competente, em 15 (quinze) dias, bem como, informar se houve arrematação nos leilões designados e se houve notificação eletrônica ou outra diligência acerca da cientificação dos lielões.
Após, vistas à parte autora para manifestação, pelo mesmo prazo. Oportunamente, retornem conclusos.
Publique-se.
Intime-se. Coxim/MS, data e assinatura conforme certificação eletrônica.
Órgão
CECON-Campo Grande
Classe
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Destinatário
MARCOS DE MORAIS
Advogado
ARTHUR DE LARA OLIVEIRA (OAB 13688/MT)
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000278-72.2024.4.03.6007 / CECON-Campo Grande AUTOR: MARCOS DE MORAIS Advogado do(a) AUTOR: ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - MT13688/O REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL A T O O R D I N A T Ó R I O Por determinação do MM. Juiz Federal Coordenador, Fernando Nardon Nielsen, efetuei o agendamento da audiência de conciliação, para o dia 25/02/2025, às 15h00m(horário MS), por videoconferência.
As partes e os respectivos advogados são convidados a comparecer, virtualmente, na hora e local designados, para tentativa consensual do conflito. Caso alguma das partes não tenha condições para participar no formato online, deverá informar o Setor de Conciliação, para que seja providenciado o necessário para o seu comparecimento presencial. Eventuais dúvidas poderão ser dirimidas pelo balcão virtual da Central Regional de Conciliação de Campo Grande/MS, e também pelo telefone celular (67) 9.9142-7936 (somente whatsapp).
Servirá o presente ato para fins de intimação. Link de acesso à sala virtual: https://teams.microsoft.com/l/meetup-join/19%3a6ad3c3f45d9b42f08583752eb0055903%40thread.tacv2/1737477550504?context=%7b%22Tid%22%3a%221120e9ac-4f0e-4919-ad68-58e59c2046cf%22%2c%22Oid%22%3a%22a2d47ca2-1fc5-461b-854d-3cc48f140538%22%7d CAMPO GRANDE, 21 de janeiro de 2025.
Intimação
D
Órgão
CECON-Campo Grande
Classe
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Destinatário
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000278-72.2024.4.03.6007 / CECON-Campo Grande AUTOR: MARCOS DE MORAIS Advogado do(a) AUTOR: ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - MT13688/O REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL A T O O R D I N A T Ó R I O Por determinação do MM. Juiz Federal Coordenador, Fernando Nardon Nielsen, efetuei o agendamento da audiência de conciliação, para o dia 25/02/2025, às 15h00m(horário MS), por videoconferência.
As partes e os respectivos advogados são convidados a comparecer, virtualmente, na hora e local designados, para tentativa consensual do conflito. Caso alguma das partes não tenha condições para participar no formato online, deverá informar o Setor de Conciliação, para que seja providenciado o necessário para o seu comparecimento presencial. Eventuais dúvidas poderão ser dirimidas pelo balcão virtual da Central Regional de Conciliação de Campo Grande/MS, e também pelo telefone celular (67) 9.9142-7936 (somente whatsapp).
Servirá o presente ato para fins de intimação. Link de acesso à sala virtual: https://teams.microsoft.com/l/meetup-join/19%3a6ad3c3f45d9b42f08583752eb0055903%40thread.tacv2/1737477550504?context=%7b%22Tid%22%3a%221120e9ac-4f0e-4919-ad68-58e59c2046cf%22%2c%22Oid%22%3a%22a2d47ca2-1fc5-461b-854d-3cc48f140538%22%7d CAMPO GRANDE, 21 de janeiro de 2025.
Órgão
1ª Vara Federal de Coxim
Classe
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL
Destinatário
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000278-72.2024.4.03.6007 / 1ª Vara Federal de Coxim AUTOR: MARCOS DE MORAIS Advogado do(a) AUTOR: ARTHUR DE LARA OLIVEIRA - MT13688/O REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de ação, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, ajuizada por MARCOS DE MORAIS em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, que pretende a anulação de leilão extrajudicial de imóvel c/c pedido de danos morais, bem como para suspender os efeitos dos leilões ocorridos e ser decretada a manutenção do autor e de sua família na posse do bem a título de tutela antecipada.
A petição inicial foi instruída com procuração e declaração de hipossuficiência. É a síntese do necessário.
DECIDO.
1. Concedo os benefícios da justiça gratuita. ANOTE-SE.
2. O pedido de antecipação dos efeitos da tutela não comporta acolhimento. A tutela de urgência deve ser concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300). Verifico do documento ID 346112798, Fls.03, que a consolidação da propriedade em favor da CEF já ocorreu, sendo averbada no registro de imóveis em 26/07/2023.
No que tange à alegação de ausência prévia de notificação do devedor, destaca-se que, conforme averbado na matrícula do imóvel, o autor foi devidamente intimado para que purgasse a mora, porém, quedou-se inerte quanto à purgação conforme certidões de decurso de prazo registradas em cartório datadas de 16/11/2022 e 14/07/2023. Ainda, consta também devidamente registrado na matrícula acostada aos autos, três publicações por edital, datados de 30/05/2023, 31/05/2023 e 01/05/2023.
Tratando-se de contrato de mútuo, o descumprimento contratual por uma das partes autoriza que a outra inicie os procedimentos de cobrança visando a satisfação do débito, não existindo nos autos nenhuma evidência que autorize obstar a legítima pretensão do credor. É certo que o Superior Tribunal de Justiça vem admitindo que a purgação do débito seja feita após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, até a alienação em leilão a terceiro, desde que não configurado abuso de direito por parte do devedor: RECURSO ESPECIAL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. QUITAÇÃO DO DÉBITO APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI N. 70/1966. PROTEÇÃO DO DEVEDOR. ABUSO DE DIREITO. EXERCÍCIO EM MANIFESTO DESCOMPASSO COM A FINALIDADE.
1. É possível a quitação de débito decorrente de contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997), após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Precedentes.
2. No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.
3. A garantia do direito de quitação do débito antes da assinatura do auto de arrematação protege o devedor da onerosidade do meio executivo e garante ao credor a realização de sua legítima expectativa - recebimento do débito contratado.
4. Todavia, caracterizada a utilização abusiva do direito, diante da utilização da inadimplência contratual de forma consciente para ao final cumprir o contrato por forma diversa daquela contratada, frustrando intencionalmente as expectativas do agente financeiro contratante e do terceiro de boa-fé, que arrematou o imóvel, afasta-se a incidência dos dispositivos legais mencionados.
5. (...).
6. Recurso especial não provido. (STJ - TERCEIRA TURMA, RESP 201500450851, MARCO AURÉLIO BELLIZZE, DJE: 20/05/2015 – destaques nossos) Porém, não há nos autos qualquer comprovação de que a parte autora tentou contato com o banco réu a fim de negociar o débito. Visando minimizar prejuízos ao credor, que cumpriu com sua parte no contrato de mútuo ao efetuar a entrega do dinheiro financiado e agiu dentro do que lhe facultava a legislação ao realizar a execução extrajudicial, há que se adotarem cautelas para admitir que o depósito restitua o contrato ao status quo ante.
Nesse passo, a suspensão da venda do imóvel a terceiros e retomada do contrato de financiamento só deve ser admitida mediante depósito de todas as prestações vencidas até a data de propositura da ação, com juros, correção e encargos, além do depósito das prestações que forem se vencendo ao longo da ação (Nesse sentido: TRF3 - PRIMEIRA TURMA, AI 00167249820164030000, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, e-DJF3 Judicial 1: 07/02/2017).
No caso dos autos, a parte autora não realizou nenhum depósito com a inicial, não se evidenciando clara sua intenção e possibilidade de liquidar o débito nas condições acima mencionadas. Mesmo que admitido, por argumentação, que o autor não foi devidamente intimado sobre a realização dos leilões ou teve seu direito de preferência desrespeitado, não faria jus à tutela pretendida. Por fim, destaco que a teoria do adimplemento substancial não se aplica ao contrato de alienação fiduciária, de acordo com entendimento jurisprudencial consolidado pelo STJ.
Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. ENTENDIMENTO DO
ACÓRDÃO
RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do Recurso Especial n. 1.622.555/MG, decidiu pela impossibilidade de se aplicar a teoria do adimplemento substancial aos contratos firmados com base no Decreto-Lei n. 911/1969, considerando a sua manifesta incompatibilidade com a respectiva legislação de regência sobre alienação fiduciária.
2. Incidência, portanto, da Súmula n. 83 do STJ.
3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.764.426/CE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/4/2019, DJe de 6/5/2019.) Pelo exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência.
3. Tendo em vista o interesse na audiência de conciliação, DEFIRO o pedido da parte autora, em conformidade com o princípio da economia processual e efetividade da prestação jurisdicional, bem como para atender ao artigo 3º, parágrafo 3º, do CPC (“A conciliação, a mediação e outros métodos de solução consensual de conflitos deverão ser estimulados por juízes, advogados, defensores públicos e membros do Ministério Público, inclusive no curso do processo judicial”) Encaminhe-se os autos à CENTRAL DE CONCILIAÇÃO – CECON para designação de audiência de conciliação, a qual indicará as formas para eventual realização da audiência por videoconferência.
Intime-se.
Cumpra-se. Cópia da presente decisão poderá servir como ofício/mandado. Coxim, MS, data e assinatura conforme certificação eletrônica. FERNANDA GATTASS OLIVEIRA FIDELIS Juíza Federal Substituta em Substituição Legal
