5000299-15.2025.4.03.6136

Órgão

1ª Vara Federal de São José do Rio Preto

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

WINTER GILIARD BERTOLASSI

Advogados

LUCIANO PINHATA (OAB 333971/SP), ANDRE SALLUN RAYA (OAB 263796/SP)

Argumenta que referido contrato não foi levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis, “permanecendo a matrícula em nome do fiduciante originário”. Todavia, em virtude do inadimplemento do contrato de financiamento imobiliário, houve a consolidação da propriedade em favor da CEF, que promoveu a realização de dois leilões públicos, “restando a arrematação no segundo pregão pelo lance de R$ 1.237.000.00”, com o que não concorda, sob alegação de que foi privado de exercer seu direito de preferência assegurado pelo artigo 27 da Lei nº 9.514/1997.

Alega, ainda, nulidade do leilão extrajudicial, visto que não foram encaminhadas notificações no endereço do imóvel. Subsidiariamente, alega ter direito ao “saldo sobejante” do contrato fiduciário. Decisão id. 377060559 determinou a emenda da petição inicial. Manifestação do autor e juntada de documentos (id. 379642210). Vieram os autos conclusos. É a síntese do necessário.

Fundamento e decido. Acolho a emenda à petição inicial sob id. 379642210 e determino a retificação do valor da causa para constar R$1.237.000,00 (um milhão, duzentos e trinta e sete mil reais). Certifique-se o recolhimento das custas processuais. Acolho também a emenda id 380427781 e documentos anexos. Consoante o disposto pelo art. 300, do CPC, a tutela de urgência será concedida quando concorreram a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo.

O principal argumento do autor consiste na alegação de que teria havido vício no procedimento de consolidação da propriedade do imóvel localizado na Rua Cachoeira Dourada, nº 94, Jardim Caparroz, em Catanduva/SP, matriculado sob nº 10.736, do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Catanduva/SP, objeto do contrato de financiamento imobiliário nº 144440947203, firmado pelos corréus Luciano Delphino e de Milena Maria Joaquim Delphino junto à CEF, o qual foi posteriormente objeto de um contrato particular de compra e venda de imóvel (“contrato de gaveta”) firmado por ele e os referidos corréus (id. 375341083), sob alegação de que não lhe foi garantido o direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial.

O autor também argumenta ter direito ao “saldo sobejante” do contrato fiduciário. No que tange ao direito de preferência, a Lei nº 9.514/1997 dispõe o seguinte: Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) Pela exegese da legislação, verifica-se que é garantido ao devedor fiduciante o direito de preferência no contexto da alienação fiduciária de imóvel, cuja prerrogativa lhe permite recomprar o imóvel antes de sua venda em leilão extrajudicial, sendo imprescindível, para tanto, a comunicação do devedor ou do terceiro fiduciante (terceiro que ofereceu um bem de sua propriedade como garantia do contrato), acerca das datas e horários dos leilões.

Constata-se, assim, que não foi garantido o direito de preferência na aquisição do imóvel em caso de leilão ao terceiro adquirente em um "contrato de gaveta", especialmente se o contrato não foi comunicado à instituição financeira, como é o caso dos autos. Nesse cenário, ao menos num exame sumário, próprio do momento processual, considerando a regularidade do procedimento de execução extrajudicial (id. 379642229 e ss) e que o “contrato de gaveta” em discussão não tem validade perante a instituição financeira, não vislumbro a probabilidade do direito alegado.

Sobre o assunto, confira-se entendimento do Tribunal Regional Federal da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLÊNCIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE GAVETA. IMPRESCINDIBILIDADE DE INTERVENÇÃO E ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE APÓS ALEI Nº 13.465/2017. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. -Cinge-se a controvérsia em perquirir a possibilidade de purgação da mora por parte dos supostos mutuários após a consolidação da propriedade do imóvel, outrora financiado junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, a partir das inovações legislativas trazidas pela Lei n° 13.465/2017, a qual modificou a Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFH. - O juízo de origem reconheceu a viabilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade do imóvel, enquanto a decisão liminar desta relatoria afastou tal possibilidade.

Com efeito, permanecem hígidos e coesos os fundamentos expendidos no decisum liminar deste recurso. - Os contratos de financiamento imobiliário firmados com cláusula de alienação fiduciária em garantia, em conjunto com a Caixa Econômica Federal - CEF, estão sujeitos às disposições do Sistema Financeiro Imobiliário, regulado pela Lei nº 9.514/97. - A CEF assume o papel de credora fiduciária e é responsável por disponibilizar ao devedor o montante em dinheiro acordado.

Em contrapartida, o fiduciante se compromete a restituir o valor recebido, acrescido dos encargos contratuais devidos. - O terceiro agravado celebrou “contrato de aquisição de terreno e construção de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia” (Id. 273616637), com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, em dezembro de 2018, consoante a aposição das rubricas nesse instrumento obrigacional. - Da certidão de matrícula do imóvel respectivo, por sua vez, observa-se que a compra e venda do imóvel e a garantia fiduciária foram averbadas em cartório em janeiro de 2019, e a edificação predial no terreno adquirido foi assentada em maio de 2019.

Desse documento cartorial, observa-se, ainda, que após a aquisição do imóvel pelo terceiro agravado, não houve nova averbação de eventual compra e venda do imóvel respectivo ou sucessão contratual das obrigações anteriormente prenotadas pelo Registro de Imóveis. - O contrato particular firmado entre o devedor fiduciante e a sua irmã é denominado pela doutrina civilista como "contrato de gaveta", quando o mutuário originário cede o imóvel objeto do financiamento a terceiro, juntamente com a responsabilidade pelo adimplemento da obrigação pactuada junto ao agente financeiro mutuante, agindo à revelia deste último. - Nesse cenário, o credor passa a receber os pagamentos concernentes à dívida, alheio à circunstância de que tais quitações provêm de um sujeito distinto do devedor originário.

Em relação ao segundo agravado, tem-se que esse além de não figurar no contrato de mútuo celebrado com a CEF, também não é parte no "contrato de gaveta" trazido aos autos. - Assiste razão à agravante CEF quanto à alegação de que o contrato particular entabulado entre o devedor fiduciário e uma terceira pessoa estranha à obrigação não produz efeitos perante a instituição bancária, ora recorrente. É que o “contrato particular de compromisso de compra e venda” foi realizado sem a intervenção e a anuência da instituição financeira credora, no âmbito do SFH, e não foi levado a registro perante o Cartório de Imóveis local. - É postulado basilar da assunção de dívidas, no ordenamento jurídico brasileiro, a exigência de obtenção de anuência expressa por parte do credor, a qual representa um elementar requisito para a devida validade de tal ato jurídico, estribado nos arts. 299 e 303 do CC/02. - No âmbito do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, a imperatividade da participação da instituição financiadora encontra-se devidamente insculpida na regra do art. 1º, caput e parágrafo único, da Lei 8.004/90, a qual versa transferência de financiamento, e na Lei nº 9.514/97, em seu art

29. - Entendimento pacificado pelo E. STJ (REsp nº 1.150.429/CE) esclarece que, em se tratando de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, ocorrida após a data de 25/10/1996, imperativa é a obtenção da anuência da instituição financeira credora. Entende o Tribunal que tal concordância é essencial para que o cessionário obtenha a devida legitimidade ativa para pleitear a revisão das condições pactuadas nos contratos, tanto para aqueles garantidos pelo FCVS, quanto para aqueles desprovidos de tal cobertura. - HÁ indícios da ilegitimidade do primeiro e segundo agravados para intentar a anulação do ato de consolidação da propriedade nos autos de origem, ante a inexistência de aquiescência da instituição financeira mutuante às obrigações assumidas por aqueles. - Apesar da ilegitimidade das partes ser matéria de ordem pública, e que pode ser reconhecida de ofício pelo juiz, em qualquer tempo e grau de jurisdição, na forma do art. 485, § 3º, do CPC/15, esbarra-se na impossibilidade de seu reconhecimento nesse julgamento, ante a vedação da "decisão surpresa", insculpida no art. 10 do CPC. - Todavia a questão da ilegitimidade das partes, até então não discutida pelas partes nos autos, poderá ser apreciada pelo juízo a quo nos autos subjacentes.

Precedentes desta

C. 1ª Turma em casos análogos. - No que tange ao termo final para purgação da mora, observa-se que a consolidação da propriedade, em nome do agente financeiro, deu-se, após a publicação da Lei nº 13.465/2017, a partir de 12/07/2017, que alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, o qual passou a ter a seguinte redação: "art. 39, II, aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca". - É entendimento desta

C. 1ª Turma que, nos casos em que a manifestação de vontade do devedor de purgar a mora dá-se no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o termo final para purgá-la é o dia da averbação da consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário. - A partir de então, não mais se discute a possibilidade de purgar a mora pelo devedor, mas sim o exercício do direito de preferência, até da data do segundo leilão, para a aquisição do mesmo imóvel, mediante o pagamento de preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos previstos no § 2º-B, do art. 27, da Lei 9.514/1997.

Precedentes desta

C. 1ª Turma. - Para pôr termo ao procedimento de execução extrajudicial, apenas se admitiria o depósito, tanto da parte controvertida das prestações vencidas, como da parte incontroversa, com encargos legais e contratuais, arcando o devedor com as despesas decorrentes, até a data limite para purgação da mora. - Da leitura das alegações recursais e do conjunto probatório reunido nos autos subjacentes, e em atenção à sucessão dos fatos e dos atos trazidos pela parte, observa-se que não houve prática de atos atinentes à quitação da dívida, no momento oportuno, conforme as disposições da Lei nº 9.514/1997, razão pela qual não é possível anular o ato de consolidação da propriedade ou possibilitar intempestivamente a purgação da mora. - Nos termos do art. 26, §3º, da Lei 9.514/1997, com as alterações promovidas pela lei nº 13.465/2017, se “vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”, o que possibilita o leilão do bem. - Consolidada a propriedade em favor da CEF, deu-se o vencimento antecipado do contrato, e ao devedor restaria adimplir o valor integral da obrigação, o qual abrange as parcelas vencidas e as vincendas, nos termos do art. 26-A, e art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97, e não apenas o quantum não pago.

O depósito realizado pelo mutuário é insuficiente e não caracteriza o pagamento integral da dívida exigido por lei, razão pela qual não há razão para suspender o procedimento de execução extrajudicial. - Não pode a fiduciária, por conseguinte, sofrer interferências no exercício dos atos expropriatórios, ou de venda, e ser obrigada a possibilitar a purgação da mora tardia ao devedor, nos casos em que a averbação da consolidação da propriedade deu-se após a publicação da Lei nº 13.465/2017, sob pena de afronta às disposições normativas dos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997 - Recurso provido para afastar a possibilidade de purgação da mora pelos agravados, mantendo-se hígido o ato de consolidação da propriedade. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5006408-91.2023.4.03.0000, Rel.

Juiz Federal Convocado ALESSANDRO DIAFERIA, julgado em 02/08/2023, DJEN DATA: 07/08/2023)(destaquei). Tudo somado, indefiro o pedido de tutela de urgência. Considerando os documentos anexados à emenda de id 380427781, verifico que o leilão extrajudicial é objeto da ação nº 5007390-55.2025.4.03.6105, que tramita na Subseção Judiciária de Campinas e foi originariamente proposta por LUCIANO DELPHINO e MILENA MARIA JOAQUIM DELPHINO contra a Caixa Econômica Federal.

Observo, ainda, que foi requerido o ingresso do autor desta ação no polo ativo daquela demanda, baseando-se no contrato de gaveta firmado com LUCIANO e MILENA, o mesmo contrato mencionado neste processo (ID 380465330). Dessa forma, intime-se o autor para que, em 15 dias, preste esclarecimentos sobre sua participação no polo ativo daquela demanda e, na mesma oportunidade, se manifeste sobre a possível litispendência, ainda que parcial, com relação ao processo nº 5007390-55.2025.4.03.6105.

Após, voltem conclusos para análise. Decisão registrada eletronicamente. Intimem-se. São José do Rio Preto/SP, na data da assinatura eletrônica.

1. Não se tratando de ação para anular negócio jurídico, mas sim de atos referentes ao processo de execução extrajudicial e de adjudicação do bem, correta é a fixação do valor da causa considerando o valor do bem adjudicado e não o do saldo devedor.

2. Recurso especial não conhecido”. (Resp 573949/PR, Rel. Min. Caros Alberto Menezes Direito, j. 29/06/2004). E: “PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. VALOR DA CAUSA. PREÇO DO BEM ADJUDICADO. AGRAVO DESPROVIDO.

I. Nas causas em que se visa a anular atos referentes ao processo de execução extrajudicial, correta é a fixação do valor da causa tendo em conta o valor do bem adjudicado.

II. Agravo desprovido.” (AgRg no Resp 832111/RJ, Rel. Mim. Aldir Passarinho Júnior, j. 27/02/2007). Assim, ante o pedido veiculado nestes autos, reconheço a incompetência deste Juízo para processamento do feito, conforme parágrafo 1º do artigo 64 do Código de Processo Civil, e determino sua remessa à Subseção Judiciária de São José do Rio Preto/ SP. Ante o pedido liminar formulado, havendo requerimento expresso da autora, remetam-se os autos de imediato ao Juízo competente.

Int. e cumpra-se. Catanduva/ SP, data da assinatura eletrônica.