PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL 2ª Vara Federal de Bauru/SP PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) nº 5000307-76.2025.4.03.6108 AUTOR: JULIA ALVES LIMA Advogados do(a) AUTOR: ANILTON MARCIO DO CARMO JUNIOR - MG175383, ENZO HENRIQUE CAMPOS DOS SANTOS - MG230644, FABIANO TADEU MARTINS LARA - MG98256 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF D E C I S Ã O
Vistos. Trata-se de ação proposta por Julia Alves Lima em face da Caixa Econômica Federal, em que pugna, em sede liminar, suspender imediatamente a realização do leilão e o procedimento de hasta pública, referente ao imóvel descrito na matrícula nº 96.249 do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Bauru/SP, localizado na Rua Miltonias de Carvalho, parte do lote 01, da quadra 38, quarteirão 26, do loteamento denominado Parque Industrial Manchester, em Bauru/SP.
Fundamenta a pretensão nas seguintes alegações: ausência de notificação para purgar a mora; falta de intimação da realização do leilão e preço vil decorrente da defasagem da avaliação do bem e bem de família. Inicial instruída com procuração e documentos. É a síntese do necessário.
Fundamento e decido. É objeto de afetação do Tema 1288/STJ "Definir se a alteração introduzida pela Lei nº 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei nº 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência".
HÁ determinação de suspensão dos recursos especiais ou agravos em recursos especiais em segunda instância e/ou no STJ, cujos objetos coincidam com o da matéria afetada, observada a orientação do art. 256-L do RISTJ, não abrangendo os processos em trâmite na primeira instância. O pedido de tutela de urgência antecipada não merece acolhida. Conforme decidiu o Superior Tribunal de Justiça, após o advento da Lei nº 13.467/17, não é mais possível a purgação da mora, se já tiver ocorrido a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira: RECURSO ESPECIAL.
CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.
PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ).
2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia.
3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.
4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento.
5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997.
6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.
7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.
8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.
9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1649595/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/10/2020, DJe 16/10/2020) Tratando-se de contrato de alienação fiduciária em garantia cuja consolidação da propriedade ocorreu na vigência da Lei Federal nº. 13.465/17, é necessário distinguir duas situações distintas: (1) a possibilidade de purgação da mora antes da consolidação da propriedade no agente fiduciário, no prazo de 15 dias da intimação pelo oficial de Registro de Imóveis, nos termos do artigo 26 da Lei Federal nº. 9.514/97; e (2) o eventual exercício de direito de preferência pelo fiduciante, após consolidação de propriedade, nos termos do artigo 27 da Lei Federal nº. 9.514/97.
Relativamente à alegada necessidade de intimação pessoal do fiduciante acerca da data da realização dos leilões, o § 2º-A do artigo 27 da Lei 9.514/97 prevê a necessidade de que as datas, horários e locais dos leilões sejam comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, não se exigindo ciência pessoal. Nesse sentido: DIREITO PROCESSUAL CIVIL.
DIREITO PRIVADO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEIS 9.614/1997 E 13.465/2017. INADIMPLÊNCIA. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE RESOLÚVEL EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. PURGAÇÃO DA MORA. REGRAMENTO APLICÁVEL. NULIDADE CONDICIONADA À PROVA DE EFETIVO PREJUÍZO. SUCUMBÊNCIA.
1. Caracterizada inadimplência em contrato de financiamento regido pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com garantia de alienação fiduciária do imóvel, regido pela Lei 9.614/1997, tem o devedor fiduciante o direito de purgar a mora, sob pena de consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário e alienação extrajudicial do bem, consolidada a jurisprudência da Corte no sentido da constitucionalidade de tal procedimento extrajudicial.
2. Na redação originária da Lei 9.614/1997 a purgação da mora pelo devedor fiduciante era possível mesmo após consolidação da propriedade, desde que exercido o direito até a assinatura do auto de arrematação. Com a edição da Lei 13.465/2017, que alterou a Lei 9.614/1997, a purgação da mora e convalescença do contrato de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário somente é admissível se for anterior à averbação da consolidação da propriedade resolúvel em nome do credor fiduciário.
Se posterior, resta ao devedor fiduciante apenas o direito de exercer direito de preferência na aquisição do imóvel pela totalidade do saldo devedor (valor remanescente do débito financiado acrescido dos encargos e despesas previstos na Lei 9.514/1997).
3. Na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ainda na vigência da redação originária da Lei 9.514/1997, embora firmados precedentes a favor da purgação da mora até assinatura do auto de arrematação, o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, a partir da Lei 13.465/2017, a consolidação da propriedade não mais permite purgação da mora, podendo o devedor fiduciante apenas exercer direito de preferência na aquisição do imóvel em leilão extrajudicial.
4. No que concerne a vícios do procedimento extrajudicial, o devedor fiduciante deve provar o prejuízo sofrido, não sendo suficiente mera alegação de lesão em abstrato por violação da legislação. Se, por hipótese, tiver havido irregularidade no ato de intimação quanto à purgação da mora, não basta a narrativa da intenção abstrata de exercer o direito, mas efetiva condição de fazê-lo a fim de anular o procedimento.
Sobre a intimação, na vigência da Lei 13.465/2017, somente deve ser pessoal no tocante ao prazo para purgar a mora, salvo se o devedor estiver em local incerto e não sabido, podendo ser postal a notificação quanto aos leilões de alienação do imóvel.
5. Verificado, no caso, que a discussão envolve apenas suposta nulidade da intimação do leilão, a suposição de que devesse ser pessoal a notificação não tem amparo na Lei 9.514/1997, que apenas exige expedição de correspondência (artigo 27-A). A alegação de inversão do ônus da prova, ainda que se admitisse, não elidiria a constatação inequívoca de que houve ciência do leilão pela devedora fiduciante antes da respectiva realização, tanto que ajuizada ação para impedir o praceamento, porém não foi demonstrado qualquer efetivo intento de exercer direito de preferência ou participação do leilão a qualquer título para demonstrar prejuízo a ser corrigido na esfera judicial. 6.Pela sucumbência recursal, a parte apelante deve suportar condenação adicional, nos termos do artigo 85, § 11, CPC, no equivalente a 5% do valor da causa atualizado, a ser acrescida à sucumbência fixada pela sentença pelo decaimento na instância de origem, com suspensão da respectiva exigibilidade nos termos do artigo 98, § 3º, CPC.
7. Apelação desprovida. (TRF-3, 2ª Turma, ApCiv 5003098-49.2021.4.03.6143, DJEN DATA: 30/05/2023, Rel. Des. Fed. LUIS CARLOS HIROKI MUTA) A autora não exibiu a íntegra do procedimento administrativo, indispensável à apreciação das alegações que constam da petição inicial. Não há, portanto, indício dos vícios alegados. Por fim, diante de os leilões já terem sido realizados e não haver notícia sobre a eventual aquisição por terceiros, não se vislumbra o implemento do requisito do perigo da demora.
Dispositivo Indefiro o pedido de tutela de urgência. O depósito do valor incontroverso independe de autorização judicial. Concedo o prazo de 15 dias à autora para que: (i) Emende a petição inicial para atribuição de valor à causa compatível com o proveito econômico, que, no caso, corresponde ao valor da consolidação da propriedade do imóvel; (ii) ID 354345992: Regularize a representação processual, sob pena de extinção do processo sem apreciação do mérito: O advogado postula, em juízo ou fora dele, fazendo prova do mandato (art. 5º, da Lei nº 8.906/1994).
A procuração pode ser assinada digitalmente, na forma da lei (art. 105, §1º, do CPC). A Lei 11.419/2006, que disciplina o processo judicial eletrônico, considera assinatura eletrônica a forma de identificação inequívoca do signatário baseada em certificado digital emitido por Autoridade Certificadora credenciada, na forma de lei específica ou mediante cadastro de usuário no Poder Judiciário, conforme disciplinado pelos órgãos respectivos (art. 1º, §2º, III, “a” e “b”).
O instrumento de ID 354072132 não foi assinado mediante utilização de certificado digital emitido por Autoridade Certificadora credenciada na Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras – ICP-Brasil ou cadastro de usuário na Justiça Federal da 3ª Região, mas mediante aceite em plataforma eletrônica, nos termos do art. 10, §2º da Medida Provisória nº 2.200-2/2001 e/ou Lei nº 14.063/2020. Contudo, o disposto no Capítulo II (regras e procedimentos relativos ao uso de assinatura eletrônica em interações com entes públicos), da Lei nº 14.063/2020, não se aplica aos processos judiciais, por expressa determinação do art. 2º, parágrafo único, inciso I, daquele diploma.
De outro lado, a regra da Lei nº 11.419/2006 é especial em face norma geral estabelecida no art. 10, §2º, da MP 2.200-2/2001. (iii) Regularize também a assinatura da declaração de hipossuficiência, indispensável à apreciação do pedido de concessão da justiça gratuita. (iv) Exiba a matrícula atualizada do imóvel. Após, cumprida a determinação, cite-se e intime-se a Caixa Econômica Federal, momento em que deverá exibir a íntegra do procedimento administrativo e o valor atualizado do débito.
Publique-se. Intimem-se. Via desta poderá servir de mandado de citação e intimação, a ser cumprido com urgência. Bauru, na data da assinatura eletrônica. Marcelo Freiberger Zandavali Juiz Federal
