PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000308-28.2020.4.03.6111 RELATOR: Gab.
03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
APELANTE: LIDIA PAULA SOUZA CAETANO Advogado do(a)
APELANTE: ISABELA MOLINA BEZ FARIAS - SP425259-A
APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado do(a)
APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A OUTROS PARTICIPANTES: APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000308-28.2020.4.03.6111 RELATOR: Gab.
03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA APELANTE: LIDIA PAULA SOUZA CAETANO Advogado do(a) APELANTE: ISABELA MOLINA BEZ FARIAS - SP425259-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR): Trata-se de recurso de apelação interposto por LÍDIA PAULA SOUZA CAETANO face sentença que JULGOU IMPROCEDENTES os pedidos formulados, resolvendo o mérito com fundamento no artigo 487, I, do CPC.
A autora pagará honorários aos advogados das rés vencedoras, arbitrados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, metade para cada conjunto de patronos, essa condenação enfrentando a ressalva do artigo 98, § 3º, do CPC. Sem custas, na forma do artigo 4º, II, da Lei nº 9.289/96. A apelante argui a admissibilidade da teoria da imprevisão, uma vez que por motivo superveniente ao contrato, a renda da Apelante diminuiu drasticamente, o que fez com que a mesma não possua mais condições de arcar com o parcelamento do contrato pactuado com a Primeira Apelada; a incidência do Código de Defesa do Consumidor no caso em tela; a resilição do contrato de financiamento com a Primeira Apelada, bem como a dissolução do negócio jurídico com a Segunda Apelada, e ainda a restituição parcial das parcelas pagas pela Apelante, cada qual, proporcional o que recebeu.
Busca o PROVIMENTO as pretensões da Apelante, para o declarar a resilição contratual do negócio jurídico firmado entre as partes, e/ou condenar as Apeladas na devolução parcial das parcelas pagas, cada uma com a parte que lhe foi recebida, acrescidos de correção monetária da data do desembolso, mais juros de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. Com contrarrazões das apeladas, subiram os autos ao E.
TRF da 3ª Região.
É o relatório. APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000308-28.2020.4.03.6111 RELATOR: Gab.
03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA APELANTE: LIDIA PAULA SOUZA CAETANO Advogado do(a) APELANTE: ISABELA MOLINA BEZ FARIAS - SP425259-A APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR): Da Teoria da Imprevisão. A aplicação da Teoria da Imprevisão, consagrada nos artigos 478 a 480, do Código Civil de 2002, como forma de mitigar a força obrigatória do contrato, alterando sua base econômica, tem lugar somente em situações excepcionais que venha a atingir o pactuado, gerando, a uma das partes, ou a ambas, extrema dificuldade no cumprimento das obrigações avençadas.
Cabe dizer, é aplicável na busca do restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, tanto em favor do credor quanto do devedor, desde que "o fato seja imprevisível quanto à sua ocorrência ou quanto às suas consequências; estranho à vontade das partes; inevitável e causa de desequilíbrio muito grande no contrato". Nesse sentido, aponto precedente do Superior Tribunal de Justiça. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO.
CONTRATO ADMINISTRATIVO. PLANO REAL. CONVERSÃO EM URV. TEORIA DA IMPREVISÃO. INAPLICABILIDADE AO CASO.
1. Constata-se que o Tribunal de origem pronunciou-se de forma clara e suficiente sobre a questão posta nos autos. Os órgãos julgadores não estão obrigados a examinar todas as teses levantadas pelo jurisdicionado durante um processo judicial, bastando que as decisões proferidas estejam devida e coerentemente fundamentadas, em obediência ao que determina o art. 93, inciso IX, da Constituição Federal.
Isso não caracteriza ofensa ao art. 535 do CPC.
2. Esta Corte já se pronunciou que a instituição da Unidade Real de Valor - URV, se consubstanciou, em si mesma, cláusula de preservação da moeda. Sendo assim, in casu, não se aplica a teoria da imprevisão, uma vez que este Tribunal entende não estarem presentes quaisquer de seus pressupostos.
3. É requisito para a aplicação da teoria da imprevisão, com o restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, que o fato seja imprevisível quanto à sua ocorrência ou quanto às suas consequências; estranho à vontade das partes; inevitável e causa de desequilíbrio muito grande no contrato. E conforme entendimento desta Corte, a conversão de Cruzeiros Reais em URVs, determinada em todo o território nacional, já pressupunha a atualização monetária (art. 4º da Lei n. 8.880/94), ausente, portanto, a gravidade do desequilíbrio causado no contrato.
4. Recurso especial não provido. (REsp 1129738/SP, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 21/10/2010) No caso dos autos, verifico não estarem presentes os requisitos para a sua aplicação, pois a situação de diminuição de renda embora possa dificultar o cumprimento da obrigação contratual, configura fato totalmente previsível de ocorrer ao longo da execução do pactuado, pelo que deve ser repelida a aplicação da Teoria da Imprevisão.
Da inaplicabilidade do CDC nos contratos de mútuo habitacional (PMCMV) O Programa Minha Casa Minha Vida é regrado pela Lei nº 11.977/2009 que, em seu artigo 9º, expressamente confere à CEF a gestão dos recursos destinados ao Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU, subprograma integrante daquele. Desse modo, trata-se de um programa de Governo destinado a ampliar o acesso das populações mais carentes à moradia.
Sendo assim, não há como se aplicar aos contratos firmados no âmbito do PMCMV as normas do Código de Defesa do Consumidor, em analogia ao entendimento jurisprudencial firmado em sede de julgamentos repetitivos, que afasta a incidência de referidas normas aos contratos vinculados ao FIES - Financiamento Estudantil, por tratar-se de programa de Governo (STJ, REsp 1155684/RN, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 12/05/2010, DJe 18/05/2010).
Do pedido de rescisão contratual Da narrativa da inicial e dos documentos dos autos, constata-se que o pedido de rescisão dos contratos de compra e venda (celebrado entre a autora e MRV Engenharia e Participações S/A), de mútuo habitacional e de alienação fiduciária (celebrado entre a autora e a Caixa Econômica Federal) pauta-se em motivo de inviabilidade de a compradora/mutuária/alienante fiduciante, ora apelante, de arcar com os custos da aquisição do imóvel, em virtude de diminuição de renda posterior à assinatura das avenças.
Por outro lado, o pleito de devolução do objeto alienado e restituição parcial dos valores pagos, somente teria pertinência se acolhido o primeiro pedido, qual seja a rescisão contratual. Dessa forma, procedo à análise do pleito de rescisão contratual. A apelante demonstra a intenção de rescindir os contratos pactuados, ao argumento de que não detêm condições de honrar com os pagamentos e intentam evitar uma situação ainda mais gravosa, decorrente da inadimplência.
O motivo indicado pela apelante para pleitear a rescisão dos contratos é a incapacidade de arcar com os custos da aquisição do imóvel, diante da diminuição de sua renda. Ocorre que, uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, por mera liberalidade, descumprir o quanto avençado e propor unilateralmente a rescisão ou a forma que pretende adimplir o contrato. A apelante tinha desde a assinatura dos contratos a ciência de seus termos e condições estabelecidas, de modo que não se trata de superveniência de fato extraordinário, impossível às partes antever.
Certo é que, tendo a parte a prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira. A apelante entregou à vendedora parte do preço e o restante fora entregue pela Caixa Econômica Federal. Celebrado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel.
As prestações que recebe, por sua vez, não são a contrapartida da venda, mas do financiamento. A eventual retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. TEORIA DA IMPREVISÃO. TEORIA DA QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO CONTRATO.
INAPLICABILIDADE. - A agravante celebrou, com a Caixa Econômica Federal (CEF), em 02/09/2016, contrato de compra e venda de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – carta de crédito individual FGTS/Programa Minha Casa Minha Vida – CCFGTS/PMCMV – SFH com utilização do FGTS, tendo como valor da compra e venda R$ 120.000,00; valor do financiamento R$ 105.152,02, a ser pago em 360 prestações, sendo o valor da primeira prestação R$ 897,00. - Tendo em vista a superveniente impossibilidade financeira de pagar as parcelas do contrato, em razão de desemprego, pretende a rescisão contratual, com a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, além da devolução do valor pago até o momento. (...) Não estando comprovadas, prima facie, irregularidades no que inicialmente restou pactuado, não se mostra possível o acolhimento da pretensão da agravante. - As dificuldades financeiras da devedora não geram enriquecimento da credora, impedindo a adoção da Teoria da Imprevisão (dependente de circunstância superveniente, inesperada e inevitável) e da Teoria da Quebra da Base Objetiva do contrato (art. 6º, do CDC, para qual o fato superveniente poderia ter sido previsto, bastando a quebra do seu equilíbrio intrínseco, destruindo a equivalência entre prestações). (...) - Agravo de instrumento improvido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5002077-71.2020.4.03.0000, Rel.
Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 15/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 19/05/2020) PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - GARANTIA HIPOTECÁRIA - ADJUDICAÇÃO - DEVOLUÇÃO DE PRESTAÇÕES - ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.
I - Inaplicável o art. 53 do CDC, eis que se cuida de um contrato de mútuo especial, com garantia hipotecária.
II - Em se tratando de contrato realizado sob a égide da Lei 4.380/64, portanto, tomada a quantia necessária perante o banco para a aquisição de imóvel junto a terceiro, incumbe ao mutuário restituir o capital disponibilizado, vez que a relação firmada entre a parte autora e a CEF não é de compra e venda, mas de mútuo.
III - Assim, descabe o pedido de devolução dos valores pagos no período de vigência do contrato de financiamento, pois, na verdade, a adjudicação não descaracteriza o contrato de mútuo celebrado, no qual foi disponibilizado recurso financeiro para aquisição do imóvel, nos termos pactuados entre as partes.
IV - O importe destinado ao pagamento da prestação e demais encargos afigura-se consequência do mútuo contratado, decorrente de lei, valores estes que regressaram ao seu fundo ancorador, não havendo que se falar em devolução, pois plenamente gozou da posse do bem os ex-mutuários.
V - Não prospera a pretensão relativa ao recebimento da diferença entre o valor da adjudicação e a alienação do bem a terceiros, vez que o imóvel foi adjudicado pela instituição financeira pelo valor da dívida à época e, posteriormente, alienou a terceiros por meio de venda direta.
VI - Apelação desprovida. (TRF-3, AC 0003115-63.2013.4.03.6140/SP, Rel. Des. Fed. Cotrim Guimarães, Segunda Turma, DJe 07/11/2017) CIVIL – SFH – RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NO PAGAMENTO DO SALÁRIO PELO EMPREGADOR DO MUTUÁRIO – INAPLICABILIDADE DA TEORIA DA IMPREVISÃO – DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SFH. [...]
II – A Segunda Seção do Eg. Superior Tribunal de Justiça firmou orientação segundo a qual é admissível, nos contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação, a incidência das regras da Lei 8.078/90. Contudo, no caso concreto em foco, revela-se incabível a aplicação da norma contida no art. 53 do mencionado diploma legal, posto que a relação contratual em exame tem como objeto mútuo feneratício, e não contrato de compra e venda de imóvel.
Dessa forma, não há espaço para a pretensão consistente na devolução do imóvel financiado, com o ressarcimento dos valores pagos nas prestações, na medida em que o credor não foi o vendedor. No mais, sobre imóvel objeto de financiamento recai direito real de garantia hipotecária em favor da Mutuante, ora CEF. Por fim, importante ressaltar que o art. 1.428 da Lei no. 10.406/02 dita que "é nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrédito ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
III – Apelação improvida. (TRF-2, AC 2002.02.01.033286-1, Sétima Turma Especializada, Rel. Des. Fed. Sergio Schwaitzer, j. 02/04/2008, DJ 11/04/2008, p. 839) Observa-se, ademais, que, caso promovida a execução pelo credor ante eventual inadimplemento contratual, deve ser observada, na hipótese, a norma do § 4º do art. 27 da Lei 9.514/97, que dispõe: Art.
27. (...) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.
Portanto, promovida a execução, devem ser restituídos à devedora, após a alienação do imóvel, apenas o valor que sobejar, no prazo de cinco dias. Nessa linha, descabida a rescisão do contrato, rejeito o pedido de devolução de parcelas pagas do mútuo. Destarte, não subsiste fundamentos hábeis a infirmar a r. sentença, assim, impõe-se a rejeição da pretensão recursal. Verbas sucumbenciais Em vista da sucumbência da Apelante, majoro os honorários advocatícios para 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observada a condição suspensiva de exigibilidade decorrente da concessão do benefício de gratuidade de justiça (art. 98, do Código de Processo Civil).
Dispositivo Pelo exposto, nego provimento à apelação. É o voto. O Exmo. Sr. Desembargador Federal Carlos Francisco: Trata-se de ação ordinária ajuizada em face da Caixa Econômica Federal (CEF) e da MRV Engenharia e Participações S/A, objetivando a rescisão dos contratos de compromisso de compra e venda e de financiamento imobiliário, bem como a devolução dos valores pagos, com pedido de tutela antecipada.
O E. Relator negou provimento à apelação, mantendo a r. sentença que julgou improcedentes os pedidos, nos termos do art. 487, I, do CPC. Com a devida vênia, divirjo do E. Relator, pelos motivos que passo a expor: Os recursos especiais nº 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, cuja tese representativa de controvérsia ficou delimitada nos seguintes termos: “Definição da tese alusiva à prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia”, foram selecionados como representativos de controvérsia, na forma do art. 1.036, §5º, do CPC/15, a implicar a suspensão de todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem acerca da questão delimitada e tramitem no território nacional (Tema nº 1.095 do STJ).
Assim sendo, levando-se em conta que na presenta demanda discute-se a aplicação do CDC na rescisão do contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, voto pelo sobrestamento do feito. Se vencido nesse aspecto, acompanho o voto do e.relator porque não é possível a rescisão contratual e a devolução de verbas nos moldes pretendidos em razão do contrato firmado (pacta sunt servanda).
Ademais, embora o caso dos autos cuide do PMCMV, não é o caso do FAR (destinado às faixas mais baixas), sendo daí inaplicável a referida normativa do Ministério das Cidades apontada na r.divergência. DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY: Trata-se de demanda em que a autora pretende a resilição unilateral do “Contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional, alienação fiduciária em garantia , fiança e outras obrigações, Programa Minha Casa Minha Vida – PMCMV, Recursos do FGTS”, firmado com a CEF e com construtora MRV Engenharia e Participações Ltda em 29 de setembro de 2017, com fundamento na teoria da imprevisão, por não ter mais condições de arcar com o pagamento das parcelas do financiamento.
É pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e demais Tribunais Regionais Federais no sentido de que, em caso de redução da renda em razão de mudança ou perda de emprego, alteração de categoria profissional ou na composição da renda familiar, inclusive em decorrência da exclusão co-adquirentes, deve haver comunicação ao agente financeiro para se possibilitar a renegociação da dívida e a revisão do valor do encargo mensal.
Contudo, na ausência de renegociação, deve ser mantido o critério de reajuste na forma do contrato. Veja-se: STJ, REsp 568510/PB, Rel. Ministro José Delgado, 1ª Turma, DJ de 08/11/2004, p. 170; TRF1, AC 2001.38.00.024807-8/MG, Rel. Juiz Convocado Cargos Augusto Pires Brandão, 6ª Turma, e-DJF1 de 18/01/2010, p. 62; TRF1, AC 2000.38.00.007793-0/MG, Rel. Juiz Convocado Pedro Francisco da Silva, 5ª Turma, e-DJF1, p. 166.
A celebração de contrato de compra e venda e mútuo de imóvel residencial pelo Sistema Financeiro da Habitação, garantido por alienação fiduciária, é ato jurídico perfeito e o estabelecido no contrato faz lei entre as partes. Eventual alteração da renda mensal do mutuário ou seu desemprego não impõe revisão do contrato, nem renegociação do débito, que deve ser buscada pelo mutuário na via administrativa.
Desse modo, por mais inesperada que seja para o mutuário a diminuição de sua renda mensal, tal não é considerado pela jurisprudência evento extraordinário, imprevisível, por se tratar de financiamento de longo prazo que pressupõe assunção de riscos. Entretanto, esta Eg. Turma já exarou entendimento em precedente recente, no sentido de reconhecer o direito do mutuário à resolução do contrato por interesse exclusivo do mutuário adquirente, com a correlata retenção de parte dos valores despendidos, em se tratando de mútuo para construção e compra e venda de imóvel, como se verifica na hipótese dos autos.
Eis a ementa do julgado: CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO. COMPRA E VENDA. EMPREITADA. CONSTRUÇÃO. IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA NÃO CONFIGURADA. RECUSA AO DISTRATO INJUSTIFICADA. RESOLUÇÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. DIREITO DE RETENÇÃO. SÚMULA 543 DO STJ. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I - A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do
CC. II - A ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada.
III - Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do
CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada.
IV - A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em um relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte.
V - Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do
CC. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas.
VI - Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor.
Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do
CC. VII - Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do
CC. VIII - Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato.
Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor.
IX - A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras.
X - Este é o teor da Súmula 543 do STJ, segundo a qual na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
XI - Desta forma, é de rigor reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) do montante devido, considerando que resolução opera-se por interesse exclusivo da parte Autora. Honorários advocatícios devidos em favor do patrono da parte Autora em 10% do valor da condenação.
XII - Apelação parcialmente provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5003974-11.2018.4.03.6110, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 04/12/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 09/12/2020) No mesmo sentido o posicionamento que vem sendo a adotado pelo
C. Superior Tribunal de Justiça: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
ACÓRDÃO
EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%). APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL (TEMA 938). CONTUDO, REFERIDA VERBA JÁ SE ACHA INCLUÍDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO (15%) FIXADO NA ORIGEM. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. APLICAÇÃO DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA.
1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.
2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado.
3. Esta Corte reconhece a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1.599.511/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, j. 24/8/2016, DJe 6/9/2016, julgado sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938).
4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26/4/2011, DJe 11/5/2011).
Caso em que a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem (15% dos valores pagos), configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte, o que é inadmissível.
5. Em razão da improcedência do presente recurso, e da anterior advertência em relação a incidência do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei.
6. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (STJ, AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019) Cumpre consignar, ainda, que o artigo 1º da Portaria n.º 488/2017 do Ministério das Cidades, passou a dispor expressamente acerca da possibilidade de solicitar a rescisão do contrato por desistência, desde que preenchidos os requisitos no § 3º do mencionado diploma legal, quais sejam: “§ 3º Os contratos somente poderão ser rescindidos por solicitação do beneficiário, se atendidos os seguintes requisitos:
I - seja formalizado pelo beneficiário o pedido na instituição financeira contratante, informando o(s) motivo(s) da desistência;
II - o requerimento do beneficiário tenha a ciência do ente público responsável pela seleção da demanda;
III - todas as obrigações e encargos relativos ao contrato e ao imóvel estejam em dia;
IV - o imóvel não esteja em situação de ocupação irregular;
V - o imóvel seja restituído nas mesmas condições físicas em que se encontrava à época da contratação; e Compulsando os autos, verifico o cumprimento de todos os requisitos. A formalização do pedido foi realizada via notificação extrajudicial protocolada junto à CEF pelo beneficiário em 21/08/2019 (Id. Núm. 155237125); o demonstrativo de pagamento extraído do Departamento de Despesa de Pessoal do Estado demonstra o adimplemento de todas as parcelas do financiamento até a data do ajuizamento da ação (Id.
Núm. 155237126). Insta destacar, ademais, que as apeladas não se desincumbiram do ônus de impugnar especificamente a alegada insuficiência financeira da Apelante, de modo que resta caracterizada situação suficiente, para a resilição postulada, de acordo com a orientação do
C. STJ. Reconhecido o direito à resilição do contrato, passo à análise do pedido de restituição das parcelas pagas. Conforme se extrai da inicial, pretende a parte autora o retorno ao status quo ante, que envolve, na hipótese, não só o contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal, mas também o de venda e compra, que lhe deu causa, firmado com a construtora MRV. Nesse sentido, legítima a pretensão da autora no sentido de ser reconhecida a rescisão de ambos os contratos, posto que funcionalmente coligados, o que não implica, necessariamente, na restituição integral das parcelas pagas.
Nos termos da Súmula 543, do
C. Superior Tribunal de Justiça, “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Assim, na hipótese de resilição por culpa do comprador, ainda que com fundamento na ausência de capacidade financeira, o
C. STJ tem firmado entendimento no sentido de admitir a retenção pelo vendedor, a título de indenização, de 10 a 25% do total do montante pago: PROCESSO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual.
2. Nesse caso, o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não na sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, entendido como tal 25% do valor pago. Precedentes.
3. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 730.520/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 25/08/2015, DJe 28/08/2015) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PEDIDO DE RECONHECIMENTO DE LEGALIDADE DE CLÁUSULA EM APELAÇÃO SEM QUE A QUESTÃO TENHA SIDO APRESENTADA EM RECONVENÇÃO. POSSIBILIDADE. QUESTÃO DEDUZIDA COM MESMO EFEITO PRÁTICO EM CONTESTAÇÃO.
INEXECUÇÃO DO CONTRATO. CONFUSÃO ENTRE ARRAS E CLÁUSULA PENAL. AFASTAMENTO DAS ARRAS. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. MULTA CONTRATUAL. NECESSIDADE DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL A SER RETIDO PELO PROMITENTE VENDEDOR.
I - Se o autor postula na inicial a declaração de nulidade de cláusula, por considerá-la abusiva, ao se contrapor a esse pedido por meio de contestação, está o réu, por imperativo de lógica, a defender sua legalidade e, por conseguinte, a incolumidade do contrato, sendo despiciendo que o faça apenas por meio de reconvenção. Nesse passo, reconhecida a abusividade da cláusula por sentença, poderá a discussão ser devolvida ao conhecimento do Tribunal por meio da apelação.
Entendimento que se harmoniza com precedente desta Corte no sentido que a reconvenção será incabível quando a matéria puder ser alegada com idêntico efeito prático em sede de contestação, até porque, em tal hipótese, ela se mostra absolutamente desnecessária, afrontando inclusive os próprios princípios que a justificam, da celeridade e economia processual. (MC 12.809/RS, Relª. Minª. NANCY ANDRIGHI, DJ 10.12.07)
II - Pactuada a venda de imóvel com o pagamento de arras confirmatórias como sinal - que têm a função apenas de assegurar o negócio jurídico -, com o seu desfazimento, a restituição das arras é de rigor, sob pena de se criar vantagem exagerada em favor do vendedor.
III - É abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.
IV - Em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação.
V - Majoração desse percentual de 10% para 25% das prestações pagas que se impõe, em consonância com a jurisprudência do Tribunal. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008) Pois bem. Na hipótese, o contrato de financiamento estabeleceu o prazo de amortização em 360 meses, sendo que o pedido de rescisão do contrato foi requerido após o decurso de apenas 24 meses (em 21/08/2019), o que justifica a retenção no percentual máximo, isto é, de 25% dos valores pagos, a título de indenização aos vendedores, considerando o exíguo período de adimplemento do contrato por parte da apelante.
Ressalto que tal retenção não abrange os valores eventualmente devidos pela Autora, a título de despesas, custas cartorárias e encargos relativos à rescisão, nos termo do inciso VI, do artigo 3º da Portaria n.º 488/2017, a serem apurados em sede de liquidação de sentença.
Ante o exposto, divirjo do E. Relator e dou parcial provimento ao recurso de apelação, a fim de reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos para (a) declarar a resilição de ambos os negócios jurídicos celebrados (compra e venda e financiamento), com a consequente condenação dos réus à restituição de todos os valores desembolsados, nos termos da fundamentação supra; (b) condenar as rés à devolução à autora à restituição das parcelas pagas, porém, não em sua totalidade, cabendo aos réus a retenção, a título de indenização, do percentual de 25% do valor pago, nos termos da fundamentação supra.
Os valores, a serem apurados em liquidação de sentença, deverão ser atualizados monetariamente pelo IPCA-e a partir de seu desembolso, com incidência de juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação. Por força da sucumbência e sendo ela recíproca, fixo a condenação em honorários advocatícios no percentual de 10% sobre o valor do proveito econômico obtido por cada uma das partes, nos termos do artigo 86, do CPC/15.
E M E N T A CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LEI 10.188/2001. APLICAÇÃO DA TEORIA DE IMPREVISÃO. REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS. INAPLICABILIDADE DO CDC NOS CONTRATOS DE MÚTUO HABITACIONAL (PMCMV). HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS: MAJORADOS. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A aplicação da Teoria da Imprevisão, consagrada nos artigos 478 a 480, do Código Civil de 2002, como forma de mitigar a força obrigatória do contrato, alterando sua base econômica, tem lugar somente em situações excepcionais que venha a atingir o pactuado, gerando, a uma das partes, ou a ambas, extrema dificuldade no cumprimento das obrigações avençadas.
2. Cabe dizer, é aplicável na busca do restabelecimento do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, tanto em favor do credor quanto do devedor, desde que "o fato seja imprevisível quanto à sua ocorrência ou quanto às suas consequências; estranho à vontade das partes; inevitável e causa de desequilíbrio muito grande no contrato". Precedente.
3. No caso dos autos, verifico não estarem presentes os requisitos para a sua aplicação, pois a situação de diminuição de renda embora possa dificultar o cumprimento da obrigação contratual, configura fato totalmente previsível de ocorrer ao longo da execução do pactuado, pelo que deve ser repelida a aplicação da Teoria da Imprevisão.
4. O Programa Minha Casa Minha Vida é regrado pela Lei nº 11.977/2009 que, em seu artigo 9º, expressamente confere à CEF a gestão dos recursos destinados ao Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU, subprograma integrante daquele. Desse modo, trata-se de um programa de Governo destinado a ampliar o acesso das populações mais carentes à moradia. Sendo assim, não há como se aplicar aos contratos firmados no âmbito do PMCMV as normas do Código de Defesa do Consumidor, em analogia ao entendimento jurisprudencial firmado em sede de julgamentos repetitivos, que afasta a incidência de referidas normas aos contratos vinculados ao FIES - Financiamento Estudantil, por tratar-se de programa de Governo (STJ, REsp 1155684/RN, Rel.
Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 12/05/2010, DJe 18/05/2010).
5. A apelante demonstra a intenção de rescindir os contratos pactuados, ao argumento de que não detêm condições de honrar com os pagamentos e intentam evitar uma situação ainda mais gravosa, decorrente da inadimplência. O motivo indicado pela apelante para pleitear a rescisão dos contratos é a incapacidade de arcar com os custos da aquisição do imóvel, diante da diminuição de sua renda.
6. Ocorre que, uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, por mera liberalidade, descumprir o quanto avençado e propor unilateralmente a rescisão ou a forma que pretende adimplir o contrato. A apelante tinha desde a assinatura dos contratos a ciência de seus termos e condições estabelecidas, de modo que não se trata de superveniência de fato extraordinário, impossível às partes antever.
7. Certo é que, tendo a parte a prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira. A apelante entregou à vendedora parte do preço e o restante fora entregue pela Caixa Econômica Federal. Celebrado o contrato de compra e venda, a CEF entrega o valor financiado ao vendedor do imóvel.
As prestações que recebe, por sua vez, não são a contrapartida da venda, mas do financiamento. A eventual retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas de eventual adjudicação em procedimento de execução, judicial ou extrajudicial. Precedentes.
8. Nessa linha, descabida a rescisão do contrato, rejeito o pedido de devolução de parcelas pagas do mútuo.
9. Honorários advocatícios majorados para 11% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, c.c. §11 do CPC/2015, observada a concessão da gratuidade da justiça à apelante.
10. Apelação não provida.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, prosseguindo no julgamento, nos termos do artigo 942 do Código de Processo Civil, a Primeira Turma, por maioria, rejeitou a preliminar de sobrestamento do feito proposta pelo senhor Desembargador Federal Carlos Francisco e, adentrando ao exame do recurso, negou provimento à apelação, nos termos do voto do senhor Desembargador Federal relator, acompanhado pelos senhores Desembargadores Federais Cotrim Guimarães e Carlos Francisco; vencidos os senhores Desembargadores Federais Wilson Zauhy e Valdeci dos Santos, que davam parcial provimento ao recurso de apelação, a fim de reformar a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos para (a) declarar a resilição de ambos os negócios jurídicos celebrados (compra e venda e financiamento), com a consequente condenação dos réus à restituição de todos os valores desembolsados, nos termos da fundamentação supra; (b) condenar as rés à devolução à autora à restituição das parcelas pagas, porém, não em sua totalidade, cabendo aos réus a retenção, a título de indenização, do percentual de 25% do valor pago, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
