5000690-13.2024.4.03.6133

PODER JUDICIÁRIO 5ª Vara Federal de Guarulhos Avenida Salgado Filho, 2050, Centro, Guarulhos - SP - CEP: 07115-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000690-13.2024.4.03.6133 APELANTE: BRUNA INACIO BARTHOLOMEU ADVOGADO do(a) APELANTE: DANIEL TADEU ROCHA - SP404036 APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, MONICA MARIA PERES ADVOGADO do(a) APELADO: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834B ADVOGADO do(a) APELADO: RODRIGO EMANUEL RABELO DOS SANTOS PEREIRA - DF48444 ATO ORDINATÓRIO Nos termos do item 1.13.a da PORTARIA GUAR-05V Nº 101, DE 19 DE DEZEMBRO DE 2023, publicada no D.O.E em 17 DE JANEIRO DE 2024, fica a parte interessada intimada para, no prazo de 48 horas, manifestar-se sobre o retorno dos autos do Tribunal para que, querendo, formule(m) os requerimentos cabíveis, bem como intimá-las de que o feito será remetido ao arquivo findo após decorrido o prazo assinalado.

GUARULHOS, 05 de maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO 5ª Vara Federal de Guarulhos Avenida Salgado Filho, 2050, Centro, Guarulhos - SP - CEP: 07115-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000690-13.2024.4.03.6133 APELANTE: BRUNA INACIO BARTHOLOMEU ADVOGADO do(a) APELANTE: DANIEL TADEU ROCHA - SP404036 APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, MONICA MARIA PERES ADVOGADO do(a) APELADO: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834B ADVOGADO do(a) APELADO: RODRIGO EMANUEL RABELO DOS SANTOS PEREIRA - DF48444 ATO ORDINATÓRIO Nos termos do item 1.13.a da PORTARIA GUAR-05V Nº 101, DE 19 DE DEZEMBRO DE 2023, publicada no D.O.E em 17 DE JANEIRO DE 2024, fica a parte interessada intimada para, no prazo de 48 horas, manifestar-se sobre o retorno dos autos do Tribunal para que, querendo, formule(m) os requerimentos cabíveis, bem como intimá-las de que o feito será remetido ao arquivo findo após decorrido o prazo assinalado.

GUARULHOS, 05 de maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000690-13.2024.4.03.6133 APELANTE: BRUNA INACIO BARTHOLOMEU ADVOGADO do(a) APELANTE: DANIEL TADEU ROCHA - SP404036-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, MONICA MARIA PERES ADVOGADO do(a) APELADO: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834-A ADVOGADO do(a) APELADO: RODRIGO EMANUEL RABELO DOS SANTOS PEREIRA - DF48444-A Decisão Trata-se de ação anulatória, com pedido de tutela de urgência, proposta por BRUNA INACIO BARTHOLOMEU em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF e MONICA MARIA PERES (ID 335899980 e 335900029).

Aduz a autora que firmou contrato de financiamento com cláusula de alienação fiduciária, cujo inadimplemento resultou em procedimento de execução extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514/97. Contudo, em razão de não ter sido pessoalmente intimada para purgação da mora e tampouco para ciência das datas designadas para os leilões, postula a anulação do referido procedimento, bem como da arrematação do bem.

Proferida decisão deferindo a antecipação de tutela pleiteada (ID 335900002). A CEF apresentou contestação (ID 335899994). Posteriormente, a terceira interessada MÔNICA MARIA PERES apresentou contestação c/c reconvenção (ID 335900040). Após regular trâmite processual, foi prolatada sentença julgando extinta a reconvenção, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, bem como revogando a tutela de urgência concedida, julgando improcedente o pedindo autoral e extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do mesmo diploma legal.

A parte autora foi condenada ao pagamento de custas e honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, cuja exigibilidade restou suspensa, tendo em vista a concessão de gratuidade de justiça em seu favor (ID 335900052). A parte autora apresentou apelação em face da r. sentença (ID 335900054). Preliminarmente, manifestou o desejo de conciliar-se com a apelada.

Quanto ao mérito, reiterou a ausência de regularidade no procedimento de execução extrajudicial empreendido pela CEF, tendo em vista ausência de sua intimação para purgação da mora e para ciência acerca das datas designadas para realização dos leilões. Além disso, pleiteou a declaração de rescisão do contrato firmado, com a restituição dos valores pagos e a fixação de indenização a título de perdas e danos.

MÔNICA MARIA PERES apresentou contrarrazões ao apelo e, em síntese, requereu que lhe fosse negado provimento (ID 335900062). Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Decido. O Código de Processo Civil possibilita o julgamento unipessoal observando-se o caráter vinculante dos precedentes (artigo 927 do NCPC): "Art. 932. Incumbe ao relator: (...)

III - não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida;

IV - negar provimento a recurso que for contrário a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência;

V - depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência; (...)" A princípio, a interpretação normativa literal do artigo 932, incisos IV e V, induz o julgador à conclusão de que somente em relação aos temas que já são objeto dos precedentes ali enumerados poderiam ser apreciados monocraticamente.

A prática dos tribunais superiores, bem como à consideração dos princípios que informam o sistema processual brasileiro, conduzem, todavia, à conclusão diversa, no sentido de que as hipóteses do artigo 932 abrangem também as matérias que já sejam objeto de jurisprudência dominante nos tribunais superiores ou no próprio tribunal. Com efeito, a Súmula 568 do STJ dispõe que "O relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema" (CORTE ESPECIAL, julgado em 16/03/2016, DJe 17/03/2016).

A referida Súmula continua sendo aplicada pelo STJ na vigência do NCPC (precedentes: AgInt no AREsp n. 2.006.173/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 24/11/2022; AgInt no REsp n. 1.899.941/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022.). O STF também adota este entendimento (precedentes: AR 2882 AgR, Relator(a): ALEXANDRE DE MORAES, Tribunal Pleno, julgado em 21-02-2022, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-042DIVULG 04-03- 2022PUBLIC 07-03-2022; ARE 1260087 AgR, Relator(a): EDSON FACHIN, Segunda Turma, julgado em 17-02-2021, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-044DIVULG 08-03-2021PUBLIC 09-03-2021) Note-se que o julgamento monocrático não enseja qualquer prejuízo às partes e tampouco ofende o princípio da colegialidade, mormente considerando a possibilidade de interposição de agravo interno contra a referida decisão, cabendo ressaltar, por outro lado, que a utilização deste instituto processual se coaduna com os princípios da eficiência, economia e celeridade processuais, na medida em que filtra os recursos com baixa probabilidade de acolhimento, já que calcado em jurisprudência dominante no tribunal ou nas Cortes Superiores, contribuindo para a redução do tempo de julgamento da demanda e do custo inerente à movimentação da máquina judicial.

Nesta senda, entendo pela possibilidade de ampliação interpretativa das hipóteses previstas no artigo 932, incisos IV e V, Código de Processo Civil de 2015, de modo que a autorização para as decisões unipessoais em sede recursal não fique restrita à literalidade da redação constante do dispositivo em comento, que demanda a existência de julgados de aplicação cogente. De fato, a interpretação teleológica da norma permite a compreensão de que está autorizada a prolação de decisão monocrática quando houver jurisprudência dominante sobre o tema.

Viável, portanto, o julgamento das presentes apelações por decisão monocrática, com fulcro no artigo 932, incisos IV e V, do Código de Processo Civil. Isto posto, cinge-se a discussão à análise da regularidade do procedimento de execução extrajudicial empreendido pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF em detrimento da recorrida. Preliminarmente, rejeito o pedido de designação de audiência conciliatória, eis que, uma vez designada em primeiro grau, restou infrutífera em razão da ausência de comparecimento da apelante ao ato (ID 335900018).

Quanto ao mérito, importa mencionar que a constitucionalidade do procedimento de alienação fiduciária de bem imóvel, previsto na Lei nº 9.514/1997, é matéria pacificada, conforme entendimento do E. Supremo Tribunal Federal, que, no deslinde do Tema 982, firmou a seguinte tese: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal".

Consequentemente, denota-se que o referido procedimento tampouco viola os princípios de acesso à justiça, do devido processo legal e demais direitos processuais previstos na Constituição Federal. Conforme disposto nos art. 26 e 27, ambos da Lei nº 9.514/97, a impontualidade do pagamento das prestações estabelecidas por ocasião da pactuação contratual enseja o vencimento antecipado da dívida. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, constitui-se em mora o fiduciante e consolida-se a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, o qual efetuará a execução da garantia, alienando-a com a realização de leilão público.

Todavia, previamente à consolidação da propriedade em nome do fiduciante e à realização de leilões extrajudiciais para alienação do imóvel, prevê a legislação que haja a intimação pessoal do devedor, nos seguintes termos: "(...) Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º-A.

Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º-B.

Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia.(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível:(Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)

II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 2º-A. Para os fins do disposto nos §§ 1oe 2odeste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-B Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos, inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.(Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...)" No caso em comento, verifica-se que a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF juntou aos autos documento certificando o comparecimento espontâneo da recorrente ao Cartório de Registro de Imóveis e sua consequente intimação pessoal para purgação da mora (ID 335900034).

Como cediço, os registros públicos gozam de presunção relativa de veracidade (juris tantum), admitindo prova em contrário. Ademais, o ordenamento jurídico brasileiro fortaleceu a validade, a eficácia e o valor probante do documento público lavrado de forma legítima por notário, tabelião e oficial de registro, conferindo-lhe fé pública por previsão do art. 3º da Lei n. 8.935/1994. A recorrente não trouxe aos autos qualquer indício ou evidência de irregularidade na referida notificação, sendo imperioso concluir, portanto, a inexistência de qualquer vício no procedimento.

Além disso, importa mencionar que, excepcionalmente, mesmo ausente intimação pessoal do devedor, não se decretada a nulidade dos leilões expropriatórios caso reste demonstrado que possuía ciência inequívoca acerca das datas designadas para sua realização. Nesse sentido, precedentes do

C. STJ: "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. FUNDAMENTAÇÃO PER RELATIONEM. ADMISSIBILIDADE. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS NO CASO CONCRETO. REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULA N.º 7 DO STJ. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CIÊNCIA PRÉVIA DA DEVEDORA FIDUCIANTE. QUESTÃO ANALISADA A PARTIR DO EXAME DAS PROVAS DOS AUTOS.

SÚMULA N.º 7 DO STJ.

DECISÃO

MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, ocorrendo o devido enfrentamento da matéria, como no caso, admite-se a utilização da técnica da fundamentação per relationem, não havendo que se falar em ofensa ao art. 489 do CPC.

2. A revisão da conclusão do acórdão recorrido, no sentido de averiguar a presença, ou não, dos requisitos autorizadores da inversão do ônus da prova, daria ensejo ao reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado nesta instância especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.

3. No contrato de alienação fiduciária em garantia, em regra, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, tanto na vigência do Decreto-Lei n.º 70/66, quanto na vigência da Lei n.º 9.514/97.

4. Sem embargo, "não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante" (AgInt no AgInt no AREsp n.º 1.463.916/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado aos 3/12/2019, DJe de 9/12/2019).

5. Rever a conclusão do Tribunal estadual, no sentido de que a devedora teve ciência prévia da realização do leilão, exigiria nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n.º 7 do STJ.

6. Agravo interno não provido. (Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2573041 / RS, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Moura Ribeiro, Data de Julgamento: 23/09/2024, DJE: 25/09/2024) - Grifos acrescidos. "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO ANULATÓRIA -

DECISÃO

MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO DEMANDADO.

1. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de ser necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. 1.1. Ao mesmo tempo, "a Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante"(AgInt no AgInt no AREsp 1.463.916/SP, Rel.

Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 03/12/2019, DJe de 09/12/2019).

2. No caso dos autos, revela-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que se pronuncie, com base nos elementos fáticos e nas provas dos autos, se houve, ou não, ciência inequívoca dos recorrentes a respeito da data do leilão.

3. Agravo interno desprovido." (Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial nº 2505040 / SP, Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data de Julgamento: 19/08/2024, DJE data: 22/08/2024) - Grifos acrescidos. No momento da propositura da demanda, a recorrente trouxe aos autos documento contendo informações sobre o edital dos leilões (ID 335899986), pelo qual se pressupõe que teve ciência da realização dos referidos atos expropriatórios.

Além disso, a CEF comprovou o envio de notificação extrajudicial (ID 335899995) e de publicação das datas no Diário Oficial da União (ID 335899996). Ainda cabe salientar que qualquer arguição de irregularidade do procedimento extrajudicial deve estar acompanhada de demonstração, pelo devedor, de que foi frustrada sua intenção de purgar a mora ou de fazer valer o seu direito de preferência na arrematação do imóvel, o que não ocorreu no caso concreto.

Nesta esteira, colaciona-se julgados deste E. Tribunal: "APELAÇÃO. CONTRATOS. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DELEILÃO. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. ARREMATAÇÃO. TERCEIRODE BOA-FÉ. NOTIFICAÇÃO DAS DATAS DOS LEILÕES. DIREITO DE PREFERÊNCIA.AUSÊNCIA DE PEDIDO DE DEPÓSITO JUDICIAL. ALEGAÇÃO GENÉRICA. NECESSÁRIA A DEMONSTRAÇÃO DO EFETIVO PREJUÍZO.

APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor do AV. 10, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora.

Ademais, a CEF juntou todo o procedimento de intimação da mutuária, comprovando o decurso do prazo após a regular intimação realizada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto. - Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora já se deu sob a vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei nº 13.465/2017, uma vez que ação foi ajuizada em 19/01/2023, de modo que é incabível a purgação da mora - Outrossim, pela documentação carreada aos autos, o imóvel foi levado a leilão e arrematado por terceiro de boa-fé, não sendo mais possível qualquer tentativa de purgação da mora. - Deve-se salientar que qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora ou de fazer valer o seu direito de preferência na arrematação do imóvel, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. - Nessa senda, embora não comprovado pela CEF o envio de notificação da ocorrência dos leilões à parte autora, analisando os pedidos aduzidos na inicial, nota-se que não foi realizado qualquer pedido de depósito dos valores necessários para a purgação da mora ou para o exercício do direito de preferência, o que apenas corrobora se tratar de alegações genéricas de nulidade, por falta de intimação, sem a demonstração da efetiva possibilidade de arcar com os valores necessários à quitação da dívida. - Assim, nos termos da legislação em vigor, entendo que não foi demonstrada a irregularidade do procedimento de execução extrajudicial, de forma que não há razão para anular a arrematação do bem imóvel e possibilitar o exercício do direito de preferência, visto que a parte não demonstrou a efetiva intenção e a possibilidade de adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida, somado aos demais encargos e despesas.

Com efeito, aplica-se o princípio pas de nullité sans grief, segundo o qual não se declara a nulidade de um ato sem que seja provado o prejuízo causado por ele. - Apelação desprovida, com majoração da verba honorária." (Apelação Cível nº 5000354-39.2023.4.03.6102, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relatora: Desembargadora Federal Renata Andrade Lotufo, Data de Julgamento: 11/08/2024, DJE data: 15/08/2024) - Grifos acrescidos.

"APELAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. REVISÃO CONTRATUAL. DIFICULDADE FINANCEIRA. ANATOCISMO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. VALIDADE DE NOTIFICAÇÃO. LEILÃO VÁLIDO. O juiz está autorizado a julgar a demanda que lhe for apresentada de acordo com o seu livre convencimento, apreciando e valorando as provas produzidas pelas partes, assim como indeferindo as provas que entender impertinentes, desde que motive a decisão proferida.

Princípio do livre convencimento motivado. Não caracteriza cerceamento de defesa o o perito não ter chegado às exatas conclusões pretendidas por uma das partes. A perícia técnica destina-se a elucidar questões técnicas de áreas específicas do conhecimento. Dificuldade financeira decorrente de diminuição da renda não constitui fato extraordinário superveniente, impossível à parte antever - o que afasta o argumento de onerosidade excessiva da avença ou mesmo a aplicação da teoria da imprevisão.

Não ocorre anatocismo em contratos de mútuo pela simples adoção de sistema de amortização que se utilize de juros compostos. Tampouco se vislumbra o anatocismo pela utilização de taxa de juros efetiva com capitalização mensal derivada de taxa de juros nominal com capitalização anual, ainda quando aquela seja ligeiramente superior a esta. Por fim, a capitalização de juros devidos, vencidos e não pagos é permitida nos termos autorizados pela legislação e nos termos pactuados entre as partes.

A notificação do devedor corresponde ato pelo qual este toma ciência dos leilões. A forma do ato não pode se sobrepor ao conteúdo deste quando, ainda que de outro modo, a finalidade do ato for alcançada. Correspondência enviada para o endereço do devedor com AR assinado demonstra o alcance da finalidade do ato. A alegação de ausência de notificação pessoal para o leilão não gera a nulidade do procedimento extrajudicial de forma automática, carecendo o devedor de fazer prova inequívoca que desconhecia a realização da hasta extrajudicial, bem como que intencionava purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação." (Apelação Cível nº 5004917-92.2017.4.03.6100, 1ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal Renato Lopes Becho, Data de Julgamento: 23/10/2024, DJE data: 28/10/2024) - Grifos acrescidos.

"APELAÇÃO. CONTRATOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA CREDORA FIDUCIÁRIA. NOTIFICAÇÃO DAS DATASDEREALIZAÇÃO DOS LEILÕES. LEILÕES NEGATIVOS. TERMODEQUITAÇÃO. - A presente demanda diz respeito à consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária e a consequente realização de leilão do imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Fica evidente que a instituição financeira notificou o mutuário a respeito das datas dos leilões, sendo que a CEF juntou aos autos o Aviso de Recebimento devidamente assinado.

A intimação promovida pelo agente bancário foi regular, enviando-se ao endereço do imóvel constante em contrato. - Qualquer arguição de irregularidade do procedimento extrajudicial, tais como a ausência de intimação das datas dos leilões, deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora ou de fazer valer o seu direito de preferência na arrematação do imóvel, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. - Após não ser vendido nos leilões públicos a CEF deu por extinta a dívida, não havendo como arguir a venda do imóvel por preço vil ao findar a relação entre as partes, não cabendo mais sequer restituição de valores ao mutuário.

Precedentes. - Apelação desprovida." (Apelação Cível nº 5003191-53.2021.4.03.6000, 2ª Turma - TRF 3ª Região, Relatora: Desembargadora Federal Diana Brunstein, Data de Julgamento: 14/11/2024, DJE data: 21/11/2024) - Grifos acrescidos. Destarte, descabida a anulação do procedimento extrajudicial ou a manutenção da posse do imóvel em favor da apelante. Por fim, deve ser esclarecido que, nos termos do art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/97, o devedor fiduciante apenas tem direito à devolução de valores excedentes caso o imóvel seja arrematado nos leilões extrajudiciais realizados pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF.

In verbis: "Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Art. 27 (...) § 4º Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos de que trata o § 3º deste artigo, o que importará em recíproca quitação, hipótese em que não se aplica o disposto na parte final do art. 516 da Lei nº 10.406, de janeiro de 2002 (Código Civil). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 2º, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de que trata o § 4º deste artigo. (Redação dada pela , de 2023)" - Grifos acrescidos.

Entretanto, não há qualquer direito à devolução dos valores em razão do financiamento pactuado, tal como pleiteado pela recorrente. Nesta linha de intelecção, jurisprudência desta Corte: "APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES. - A alienação fiduciária de bem imóvel é regida pela Lei nº 9.514/1997 e sua extinção em razão de inadimplemento ocorre por meio do procedimento de execução extrajudicial previsto no mesmo diploma legal, inexistindo previsão legal que determine a restituição dos valores pagos. - No que tange à prestação de contas, a Lei nº 9.514/1997 é expressa ao determinar que a restituição da diferença entre o valor da dívida e o valor da arrematação deverá ser realizada pelo credor, em cinco dias após a venda do imóvel.

Entretanto, se no segundo leilão o valor oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, esta será extinta, com recíproca quitação, ficando o credor exonerado de proceder à mencionada restituição, devendo apenas dar ao devedor a quitação da dívida, conforme disposto no art. 27, §§4º e 5º (redação vigente à época dos leilões). - Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi ofertado em dois leilões, os quais resultaram negativos.

Assim, de acordo com o disposto no art. 27, §§4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, não há que se falar em qualquer restituição, possuindo o devedor tão somente o direito à quitação da dívida. - Apelação não provida." (Apelação Cível nº 5000183-17.2022.4.03.6135, 2ª Turma do TRF - 3ª Região, Relator: Desembargador Federal José Carlos Francisco, Data de Julgamento: 16/06/2025, DJE data: 23/06/2025) - Grifos acrescidos.

Escorreita, portanto, a r. sentença de primeiro grau, devendo ser mantida em sua integralidade. Considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro 1% (um por cento) o percentual dos honorários advocatícios fixados na sentença, totalizando 11% (onze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § § 2º e 11, do Código de Processo Civil. Contudo, ressalto que a exigibilidade deve permanecer suspensa, tendo em vista a concessão de gratuidade de justiça em favor da recorrente.

Custas e ônus processuais nas formas da lei.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, nos termos da fundamentação.

Intime-se.

Publique-se. Sobrevindo o trânsito em julgado, remetam-se os autos ao Juízo de origem. São Paulo, na data da assinatura digital. ALESSANDRO DIAFERIA Desembargador Federal

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000690-13.2024.4.03.6133 / 5ª Vara Federal de Guarulhos AUTOR: BRUNA INACIO BARTHOLOMEU Advogado do(a) AUTOR: DANIEL TADEU ROCHA - SP404036 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, MONICA MARIA PERES Advogado do(a) REU: RODRIGO EMANUEL RABELO DOS SANTOS PEREIRA - DF48444 Advogado do(a) REU: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834B S E N T E N Ç A

I - Relatório Trata-se de ação ajuizada por BRUNA INACIO BARTHOLOMEU em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando provimento jurisdicional para a declaração de nulidade da consolidação da propriedade de imóvel em nome da ré. Afirma que celebrou com a ré, em 2019, contrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia para a compra de um imóvel localizado em Ferraz de Vasconcelos/SP, pelo valor de R$ 190.000,00, dos quais R$ 142.000,00 foram financiados.

Afirma que realizou o pagamento pontual das parcelas, mas vivenciou uma situação de desemprego na pandemia e ficou inadimplente com as prestações. Alega o desrespeito ao procedimento de execução extrajudicial, pois não foi oportunizada a purgação da mora e nem houve a notificação acerca das datas dos leilões. Defende que a notificação para purgar a mora deve ser pessoal. Ressalta desconhecer o valor da dívida e requer a apresentação de planilha de débito.

Pugna pela inversão do ônus da prova, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, e pela manutenção da posse. Inicial acompanhada de procuração e outros documentos (ID 319835588 e seguintes). Intimada a esclarecer o ajuizamento da ação perante a Subseção Judiciária de Mogi das Cruzes, uma vez que o imóvel está situado em Ferraz de Vasconcelos, local de domicílio da autora, esta informou o equívoco e requereu a remessa dos autos ao Juízo competente (ID. 322690500).

Houve o declínio da competência e os autos foram remetidos a esta Subseção Judiciária de Guarulhos (ID. 323185595). A Caixa Econômica Federal sustentou em contestação que a autora não tem direito à gratuidade de justiça, tendo em vista a falta de comprovação da hipossuficiência. Destacou a ausência dos requisitos para a inversão do ônus da prova a favor do consumidor. Salientou que foram cumpridas as formalidades necessárias à execução da garantia, sendo inexigível a notificação pessoal do ex-mutuário sobre os leilões (ID. 324816300).

Deferido o pedido de tutela de urgência para suspender os efeitos dos leilões ocorridos nos dias 18 e 27 de março de 2024, bem como para decretar a indisponibilidade do bem para novas hastas, mantendo-se a autora na posse do imóvel até ulterior deliberação nestes autos. Deferidos os benefícios da justiça gratuita à autora (ID. 326991529). A autora informou que a Caixa deu continuidade ao leilão e o imóvel foi arrematado (ID. 331032222).

Mônica Maria Peres apresentou contestação e impugnou a justiça gratuita concedida à autora. Destacou sua condição de terceira de boa-fé, não podendo ser obstada sua posse em virtude da pendência da ação anulatória. Reforçou a observância de todos os procedimentos para a execução extrajudicial do imóvel, com a notificação da autora para purgar a mora e intimação dos leilões. Salientou que mesmo no caso de procedência da ação, esta seria revertida em perdas e danos, a fim de não prejudicar terceiro de boa-fé.

Requereu a condenação da autora em litigância de má-fé, tendo em vista que alega não ter recebido notificação, mas há um documento constando a sua assinatura. Requereu a revogação da tutela de urgência e indenização por danos processuais, nos termos do artigo 302 do CPC (ID. 334241592). A tentativa de conciliação restou prejudicada (ID. 335640611). Deferido o ingresso de Mônica Maria Peres como terceira interessada (ID. 337928374) e, posteriormente, como litisconsorte passivo necessário.

A Caixa Econômica Federal juntou documentos para comprovar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial (ID. 342960845 e seguintes). Mônica Maria Peres apresentou contestação, repisando seus argumentos anteriores. Em reconvenção, alegou a existência de débitos condominiais vinculados à unidade, oriundos de períodos anteriores à arrematação e decorrentes da ocupação irregular, que foram assumidos pela reconvinte.

Requereu a restituição integral dos valores pagos das taxas condominiais (ID. 352376514). Em réplica, a autora reforçou seus argumentos iniciais e, quanto à reconvenção, alegou a inexistência de obrigação legal da antiga ocupante arcar com o pagamento de despesas condominiais assumidas voluntariamente pela nova proprietária (ID. 357592954). Os autos vieram conclusos para sentença.

É o relatório.

Fundamento e decido.

II - Fundamentação Inicialmente, indefiro a impugnação à justiça gratuita concedida à parte autora, pois a declaração de hipossuficiência tem presunção de veracidade, nos termos do disposto no artigo 99, § 3º, do Código de Processo Civil e não foram apresentados documentos para infirmar essa presunção. Quanto à reconvenção, pleiteia a terceira adquirente do imóvel a restituição integral dos valores pagos a título de despesas condominiais.

Segundo o artigo 343 do CPC, é cabível a reconvenção para que o réu manifeste pretensão própria na contestação, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa. No caso dos autos, o fundamento da ação principal é a inobservância do procedimento de execução extrajudicial do imóvel, que fundamenta o pedido de nulidade da consolidação da propriedade em nome da ré. O fundamento da defesa, por sua vez, é a regularidade desse procedimento, tornando legítima a transferência da propriedade ao terceiro de boa-fé.

Nesse contexto, a pretensão de restituição de valores pagos a título de despesas condominiais não se subsome às hipóteses de reconvenção, porquanto não se alinha à ação principal nem ao fundamento da defesa, configurando pretensão divorciada da discussão travada nos autos e que deverá ser buscada perante o Juízo competente. Assim, julgo extinta a reconvenção sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC, por inadequação da via eleita.

Superadas essas questões, passo a analisar o pedido principal. Conforme certidão de matrícula do imóvel (ID. 319836009), a autora adquiriu o imóvel mediante instrumento particular de compra e venda, celebrado em 20 de maio de 2019 com Wallan Gonçalves Ferreira e Michele Bueno Gonçalves. Ademais, conforme registro nº 9 da matrícula, a autora alienou, em caráter fiduciário, o imóvel à Caixa Econômica Federal como garantia de seu financiamento no valor de R$ 142.000,00, a ser amortizado em 360 meses.

Diante da inadimplência da parte autora, após a notificação para purgação da mora, com decurso do prazo sem pagamento, foi consolidada a propriedade em favor da ré em 10/10/2023, conforme matrícula do imóvel (ID. 319836009). Conforme informado pela Caixa Econômica Federal, o imóvel foi arrematado por Mônica Maria Peres, que foi incluída no polo passivo e apresentou contestação. A Lei nº 9.514/97, que regula o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, disciplina a execução da garantia, em caso de inadimplemento do devedor, estabelecendo um procedimento que se constitui, essencialmente, dos seguintes passos: notificação do devedor para purgar a mora, no prazo de 15 dias; não havendo pagamento, consolidação da propriedade em favor da credora; e realização de dois leilões extrajudiciais para a venda do imóvel.

Inicialmente, registre-se que a regulamentação legal da execução da garantia não padece de inconstitucionalidade. No início de 2018, o Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral no Recurso Extraordinário 860631, sobre a constitucionalidade da execução extrajudicial nos contratos de mútuo pelo Sistema Financeiro Imobiliário, com alienação fiduciária de imóvel, prevista na Lei nº 9.514/97.

Recentemente, em 26 de outubro de 2023, foi finalizado o julgamento com a fixação da tese com repercussão geral: "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal". Acerca da notificação para a purgação da mora, confira-se o disposto no art. 26: Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Nesse contexto, diante do inadimplemento, a requerimento do credor, o devedor deve ser intimado, pelo oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento e a arcar com os demais encargos, no prazo de 15 dias.

Decorrido esse prazo, o oficial do Registro de Imóveis deve promover a averbação da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor na respectiva matrícula. No caso em apreço, embora a autora negue a intimação para purgar a mora, observa-se da notificação expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis de Poá que a autora foi notificada para acerca do prazo para purgação da mora e até compareceu no cartório em 16/06/2023, mas não efetuou o pagamento das prestações atrasadas, referentes ao período de 25/01/2023 a 23/05/2023, no valor de R$ 9.056,08 (ID. 334241600).

Quanto à intimação do devedor a respeito da realização dos leilões, cumpre consignar que, na redação original da Lei nº 9.514/97, não havia previsão específica de intimação. Assim, consolidou-se o entendimento jurisprudencial no sentido de que a falta de intimação não acarreta a ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial. Com as alterações efetuadas pela Lei nº 13.465/2017 na Lei nº 9.514/97, porém, passou-se a exigir, expressamente, a comunicação ao devedor quanto às datas, horários e locais dos leilões mediante correspondência dirigida aos endereços mencionados no contrato.

Veja-se: Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.

Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Assim, diversamente do que afirma a ré, é exigida a intimação do devedor a respeito das datas designadas para os leilões. No caso em apreço, restou demonstrada a intimação da devedora conforme determina a lei, mediante correspondência dirigida ao endereço do contrato, como se observa da notificação extrajudicial acostada aos autos (ID. 324817754).

Além disso, houve a publicação dos editais dos leilões (ID. 324817757). Nesse prisma, é inequívoco que a autora tomou conhecimento acerca da data da realização do leilão, até mesmo porque juntou na inicial a informação sobre o edital de leilão (ID. 319836011). Assim, não houve qualquer nulidade. Em relação à purgação da mora, como visto, nos termos do art. 26, caput e §7º, da Lei nº 9.514/97, estando inadimplente o devedor fiduciante, ele será intimado pelo oficial do Registro de Imóveis a satisfazer, em 15 dias, as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais e legais, inclusive tributos e contribuições condominiais, além das despesas de cobrança e intimação.

Não verificado o pagamento no prazo, o oficial do Registro de Imóveis deve averbar a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mediante prova de pagamento do imposto de transmissão inter vivos. O art. 39, II, da Lei nº 9.514/97, em sua redação original, determinava a aplicação das disposições dos arts. 29 a 41, do Decreto-Lei nº 70/66, às operações de crédito compreendidas por ela disciplinadas.

O Decreto-Lei nº 70/66, por sua vez, dispõe, no art. 34, sobre a possibilidade de purgação da mora pelo devedor a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação do bem levado a leilão. Nesse contexto, o STJ firmou o entendimento de que a purgação da mora, na alienação fiduciária de bem imóvel, seria possível mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor, até a assinatura do auto de arrematação: “Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966” (STJ – RESP 1462210, Relator: RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Julgamento em 25/11/2014,TERCEIRA TURMA).

A Lei nº 13.465/2017, porém, alterou a Lei nº 9.514/97, para permitir o pagamento das parcelas da dívida vencida e das despesas referente ao imóvel até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Veja-se: Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) O inciso II, do artigo 39, da Lei nº 9.514/97, também deixou de prever a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41, do Decreto-Lei nº 70/66, à alienação fiduciária.

Assim, o legislador, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017, restringiu a possibilidade de purgação da mora somente até a data da averbação da consolidação da propriedade. Após esse marco, pelo texto legal, o devedor tem assegurado apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas contratuais e legais, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97.

Recentemente, o STJ proferiu julgamento abordando especificamente essa mudança no texto legal e acolhendo as suas implicações, de modo que: antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, purgada a mora até a assinatura do auto de arrematação, desfaz-se a consolidação da propriedade e retoma-se o contrato de mútuo; após a sua vigência, uma vez consolidada a propriedade, o devedor tem apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel: RECURSO ESPECIAL.

CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N. 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA.

PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ).

2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia.

3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.

4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento.

5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997.

6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.

7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.

9. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1649595 RS 2017/0015335-0, Relator: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 13/10/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16/10/2020) Em consonância com esse julgado do STJ, a alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, no tocante à limitação à purgação da mora até a consolidação da propriedade, aplica-se aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor, apenas não afetando as situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora até esse marco.

No mesmo sentido, os TRFs têm também admitido a aplicabilidade da inovação legislativa aos contratos anteriores (nesse sentido, exemplificando: TRF-2 - AG: 00040609120184020000 RJ 0004060-91.2018.4.02.0000, Relator: MARCELO PEREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 28/09/2018, 8ª TURMA ESPECIALIZADA; TRF-3 - ApCiv: 50015312420174036110 SP, Relator: Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, Data de Julgamento: 17/11/2020, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 23/11/2020; TRF-4 - RECURSO CÍVEL: 50032457720184047008 PR 5003245-77.2018.4.04.7008, Relator: GERSON LUIZ ROCHA, Data de Julgamento: 13/03/2020, PRIMEIRA TURMA RECURSAL DO PR).

Com efeito, as disposições trazidas pela Lei nº 13.465/2017, no tocante à purgação da mora, também devem ser aplicadas aos contratos celebrados antes da sua vigência, tendo em vista que diz respeito às normas procedimentais de execução da garantia, incidentes após a extinção do contrato pela consolidação da propriedade. No caso, o contrato foi celebrado em 20/05/2019 e a consolidação da propriedade ocorreu em 10/10/2023, após a entrada em vigor do referido diploma legal, porém, como não foi purgada a mora, restava aos devedores apenas o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.

Assim, não se verifica nenhuma mácula no procedimento adotado pela ré, a caracterizar a alegada violação aos princípios do contraditório e do devido processo legal, tendo a CEF observado estritamente os termos da Lei nº 9.514/97 Dessa forma, impõe-se a improcedência da demanda. Por fim, deixo de condenar a parte autora em litigância de má-fé, porquanto embora tenha sido intimada para purgar a mora, fato que negou em sua inicial, defendeu a necessidade de intimação por correspondência com aviso de recebimento e também discutiu a ausência de intimação para os leilões.

No mais, não há que se falar em reparação por dano processual, nos moldes do artigo 302 do CPC, tendo em vista que ao tempo em que foi concedida a tutela de urgência, o imóvel não havia sido adquirido por Mônica Maria Peres. Ademais, não restou demonstrado prejuízo em virtude da concessão da tutela de urgência.

III – Dispositivo

Diante do exposto, julgo extinta a reconvenção, sem resolução do mérito, nos termos do artigo 485, VI, do CPC, por inadequação da via eleita; e revogo a tutela de urgência e julgo IMPROCEDENTE o pedido principal, resolvendo o mérito do processo, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora em custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo de 10% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º do CPC, de modo a possibilitar sua eventual majoração, nos termos do § 11 do mesmo dispositivo.

Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Após o trânsito em julgado desta sentença, arquivem-se os autos, com as cautelas de estilo. Registrada e publicada eletronicamente. Intimem-se. GUARULHOS, 16 de junho de 2025. BRUNO CÉSAR LORENCINI Juiz Federal

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000690-13.2024.4.03.6133 / 5ª Vara Federal de Guarulhos AUTOR: BRUNA INACIO BARTHOLOMEU Advogado do(a) AUTOR: DANIEL TADEU ROCHA - SP404036 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: ANA PAULA MOURA GAMA - BA834B D E C I S Ã O Trata-se de pedido de antecipação de tutela em ação proposta por BRUNA INACIO BARTHOLOMEU em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando provimento jurisdicional para suspender os efeitos dos leilões ocorridos nos dias 18 e 27 de março de 2024, bem como para decretar a indisponibilidade do bem para novas hastas.

Requer, ainda, o direito de ser mantida na posse do imóvel. Alega que firmou contrato de financiamento com a ré em 2019, mas deixou de adimplir as prestações devido a pandemia que agravou questões financeiras. Afirma que o procedimento de execução extrajudicial não observou o rito da Lei nº 9.514/97, pois não oportunizou a purgação da mora e não ocorreu a notificação sobre as datas dos leilões. Assevera que não houve licitantes nas duas praças realizadas, mas restou superado seu direito de preferência na aquisição do imóvel, gerando prejuízo.

A petição inicial foi instruída com procuração e documentos de ID. 319835588 e seguintes. Intimada a esclarecer o ajuizamento da ação perante a Subseção Judiciária de Mogi das Cruzes, uma vez que o imóvel está situado em Ferraz de Vasconcelos, local de domicílio da autora, esta informou o equívoco e requereu a remessa dos autos ao Juízo competente (ID. 322690500). Houve o declínio da competência e os autos foram remetidos a esta Subseção Judiciária de Guarulhos (ID. 323185595).

A Caixa Econômica Federal apresentou contestação e impugnou a concessão dos benefícios da justiça gratuita à autora, tendo em vista a falta de comprovação do estado de hipossuficiência alegado. Refutou a inversão do ônus da prova com base no Código de Defesa do Consumidor, ante a ausência de hipossuficiência e de verossimilhança das alegações. Defendeu a regularidade do procedimento de execução extrajudicial, considerando que houve a citação regular para purgação da mora, sendo desnecessária a prévia notificação pessoal do ex-mutuário sobre as datas dos leilões, nos termos do artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97 (ID. 324846300).

É o relatório.

DECIDO. No caso, pretende a autora tutela de urgência para suspender os efeitos dos leilões ocorridos nos dias 18 e 27 de março de 2024, bem como para decretar a indisponibilidade do bem para novas hastas, mantendo-se na posse do imóvel. Conforme certidão de matrícula do imóvel (ID. 319836009), a autora adquiriu o imóvel mediante instrumento particular de compra e venda, celebrado em 20 de maio de 2019 com Wallan Gonçalves Ferreira e Michele Bueno Gonçalves.

Ademais, conforme registro nº 9 da matrícula, a autora alienou, em caráter fiduciário, o imóvel à Caixa Econômica Federal como garantia de seu financiamento no valor de R$ 142.000,00, a ser amortizado em 360 meses. A Lei nº 9.514/97, que regula o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, assim dispõe: Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Assim, a propriedade de imóvel oferecido em garantia fiduciária pode ser consolidada por iniciativa do credor ante o inadimplemento da obrigação, sem necessidade de autorização judicial.

Verifica-se que, no presente caso, o autor admitiu o inadimplemento de parcelas do contrato, o que enseja a consolidação da propriedade em favor da CEF. Ademais, conforme consta da certidão de matrícula do imóvel (ID. 41806818), a consolidação da propriedade ocorreu em 10 de outubro de 2023. Não obstante a Caixa Econômica Federal tenha apresentado contestação e juntado documentos, não trouxe comprovante da notificação da autora para purgação da mora, como determina o artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, constando apenas a intimação acerca das datas dos leilões (ID. 324817754 e 324817757).

Destarte, considerando que a alegação central da autora é a irregularidade no procedimento de execução extrajudicial realizado pela ré para a execução da garantia e não tendo sido demonstrado até o momento a intimação para a purgação da mora, está presente a probabilidade do direito e o perigo da demora, porquanto o imóvel poderá ser vendido a terceiros caso não suspensa a realização dos leilões.

Ante o exposto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para suspender os efeitos dos leilões ocorridos nos dias 18 e 27 de março de 2024, bem como para decretar a indisponibilidade do bem para novas hastas, mantendo-se a autora na posse do imóvel até ulterior deliberação nestes autos. Defiro os benefícios da justiça gratuita à parte autora. Considerando-se a apresentação de contestação pela Caixa Econômica Federal, intime-se a parte autora para apresentar réplica e a cópia do contrato de financiamento.

Sem prejuízo, uma vez que a parte autora manifestou interesse na composição amigável, remetam-se os autos à CECON. Registrada eletronicamente.

Publique-se. Intimem-se.

Cumpra-se. GUARULHOS, 29 de maio de 2024. MILENNA MARJORIE FONSECA DA CUNHA Juíza Federal Substituta

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000690-13.2024.4.03.6133

AUTOR: BRUNA INACIO BARTHOLOMEU Advogado do(a)

AUTOR: DANIEL TADEU ROCHA - SP404036 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

DECISÃO

Vistos. Trata-se de ação de procedimento comum ajuizada por BRUNA INACIO BARTHOLOMEU em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando, em síntese, a anulação de procedimento de execução extrajudicial. Intimada para justificar o ajuizamento da presente ação perante esta Subseção Judiciária, a parte autora pugnou pela declínio de competência para a Justiça Federal de Ferraz de Vasconcelos. Vieram os autos conclusos.

É o relatório.

Decido. Com efeito, não vislumbro “in casu” razões que justifiquem a competência desta Subseção Judiciária para o processo e julgamento da presente ação. Isto porque a autora reside na cidade de Ferraz de Vasconcelos/SP e o bem imóvel objeto desta ação também está localizado naquela cidade, a qual pertence à jurisdição da Justiça Federal de Guarulhos/SP. O artigo 109, § 2º, da CF/88 afirma que: § 2º As causas intentadas contra a União poderão ser aforadas na seção judiciária em que for domiciliado o autor, naquela onde houver ocorrido o ato ou fato que deu origem à demanda ou onde esteja situada a coisa, ou, ainda, no Distrito Federal.

Posto isso, tendo em vista que as hipóteses mencionadas no dispositivo transcrito não autorizam o ajuizamento da presente demanda perante este juízo, DECLINO DA COMPETÊNCIA para a Subseção da Justiça Federal de Guarulhos/SP. Façam-se as anotações necessárias, dando-se baixa na distribuição.

Intime-se.

Cumpra-se. MOGI DAS CRUZES, 26 de abril de 2024.