Cumprimento de sentença 5001294-29.2017.4.03.6000 - TRF3

Cumprimento de sentença 5001294-29.2017.4.03.6000 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: CELSO LIMA BRITO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogados do(a) APELANTE: THIAGO POSSIEDE ARAUJO - MS17700-A, EDUARDO POSSIEDE ARAUJO - MS17701-A APELADO: PROJETO HMX 3 PARTICIPACOES LTDA., HOMEX BRASIL CONSTRUCOES LTDA., CELSO LIMA BRITO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: LUIS CLAUDIO MONTORO MENDES - SP150485-A Advogado do(a) APELADO: LUIS CLAUDIO MONTORO MENDES - SP150485-A Advogados do(a) APELADO: THIAGO POSSIEDE ARAUJO - MS17700-A, EDUARDO POSSIEDE ARAUJO - MS17701-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001294-29.2017.4.03.6000 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO APELANTE: CELSO LIMA BRITO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogados do(a) APELANTE: THIAGO POSSIEDE ARAUJO - MS17700-A, EDUARDO POSSIEDE ARAUJO - MS17701-A APELADO: PROJETO HMX 3 PARTICIPACOES LTDA., HOMEX BRASIL CONSTRUCOES LTDA., CELSO LIMA BRITO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: LUIS CLAUDIO MONTORO MENDES - SP150485-A Advogado do(a) APELADO: LUIS CLAUDIO MONTORO MENDES - SP150485-A Advogados do(a) APELADO: THIAGO POSSIEDE ARAUJO - MS17700-A, EDUARDO POSSIEDE ARAUJO - MS17701-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): APELANTE: CELSO LIMA BRITO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogados do(a) APELANTE: THIAGO POSSIEDE ARAUJO - MS17700-A, EDUARDO POSSIEDE ARAUJO - MS17701-A APELADO: PROJETO HMX 3 PARTICIPACOES LTDA., HOMEX BRASIL CONSTRUCOES LTDA., CELSO LIMA BRITO, CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: LUIS CLAUDIO MONTORO MENDES - SP150485-A Advogado do(a) APELADO: LUIS CLAUDIO MONTORO MENDES - SP150485-A Advogados do(a) APELADO: THIAGO POSSIEDE ARAUJO - MS17700-A, EDUARDO POSSIEDE ARAUJO - MS17701-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS FRANCISCO (Relator): Primeiramente é necessário situar o problema posto nos autos no contexto de responsabilidade civil por danos, para o que se faz necessário lembrar que os bens e direitos de pessoas físicas ou jurídicas (Súmula 227 do E.STJ), assim como de universalidades e entes despersonalizados, abrangem itens de diversas naturezas e conteúdos, os quais, em linhas gerais, podem ser divididos em materiais e morais. Nos termos do art. 5º, X, da Constituição Federal, a proteção a esses bens e direitos tem atributos de garantia fundamental, de tal modo que o titular da prerrogativa indevidamente violada tem a faculdade de exigir o dever fundamental de reparação apropriada em face do responsável, sendo certa a possibilidade de cumulação da reparação da lesão material com o dano moral. O objeto do dano material correspondente à lesão sofrida em bens tangíveis, intangíveis, móveis, imóveis, fungíveis e infungíveis, de modo que o ressarcimento é mensurado, em moeda, pela extensão do prejuízo (normalmente aferido pelo preço de mercado dos bens e direitos afetados), com o objetivo de recompor a perda sofrida. Já o objeto do dano moral (ou extrapatrimonial) diz respeito à lesão no âmbito da integridade psíquica, da intimidade, da privacidade, da imagem ou da personalidade (p. ex., dor, honra, tranquilidade, afetividade, solidariedade, prestígio, boa reputação e crenças religiosas), causada por um ato ou fato ou por seus desdobramentos, de modo que sua extensão é a proporção do injusto sofrimento, aborrecimento ou constrangimento; embora a lesão moral possa ser reparada por diversos meios (p. ex., nos moldes do art. 5º, V, da Constituição), a indenização financeira tem sido utilizada com o objetivo dúplice de repor o dano sofrido e de submeter (ordinária e sistematicamente) o responsável aos deveres fundamentais do Estado de Direito. Ao mesmo tempo em que os sujeitos de direito são dotados de liberdade de escolha, todos devem responder por seus atos ou omissões quando violarem limites determinados pelo ordenamento jurídico, gerando responsabilidades de diversas espécies (dentre elas as criminais). Para o que importa a este feito, a atribuição da responsabilidade civil pode ser imputada a todo aquele que causar lesão, por fato ou ato praticado (in committendo), por omissão (in ommittendo), por pessoa que o representante (in vigilando), por empregado, funcionário ou mandatário (in eligendo) e por coisa inanimada ou por animal (in custodiendo). É pela correta delimitação jurídica da responsabilidade civil que se torna possível estabelecer os parâmetros para avaliação do caso sub judice, motivo pelo qual é necessário também consignar que, quanto ao fato gerador, há a responsabilidade contratual (relacionada a negócio jurídico não cumprido, no todo ou em parte, nos termos do art. 389 e seguintes do Código Civil) e responsabilidade extracontratual ou aquiliana (casos de violação à lei e a primados de Direito, independentemente de negócio jurídico, conforme art. 186 e seguintes, também do Código Civil); acerca do fundamento, há a responsabilidade subjetiva (baseada em culpa) e a responsabilidade objetiva (baseada no risco, não exigindo culpa); e, considerando o agente, há a responsabilidade direta ou simples (se oriunda de ato da própria pessoa imputada) e responsabilidade indireta ou complexa (resultante de ato ou fato de terceiro, animal ou coisa inanimada vinculada ao imputado). Friso que a culpa ou o dolo podem aparecer como causa da lesão, mas não são imprescindíveis para atribuição de responsabilidade civil (embora tenham utilidade no caso de fixação de reparação). Nessa linha, não se deve confundir a teoria objetiva da culpa (formulada em contraposição à teoria da culpa subjetiva), com a teoria da responsabilidade objetiva (ou teoria do risco ou da culpa presumida). Para a teoria da culpa objetiva, a culpa é apreciada in abstracto, nos moldes das pessoas comuns, sem considerar as condições subjetivas do agente ou seu estado de consciência (vale dizer, afastando elementos pessoais ou íntimos do agente causador do ato danoso), o que, por consequência, permite responsabilizar incapazes e dementes; já a teoria da culpa subjetiva se serve de abstrações, porém, em menor grau, pois verifica a intenção íntima e pessoal do agente para conferir a responsabilidade civil e o dever de reparar o injusto dano causado a outrem, vale dizer, culpa in concreto. Por sua vez, a teoria da responsabilidade objetiva (ou teoria do risco ou culpa presumida) vê o dever de reparar independentemente de dolo ou culpa do causador da lesão (excluída apenas se o prejuízo for exclusivamente gerado por ato ou omissão do lesado), opondo-se à responsabilidade subjetiva (baseada no elemento subjetivo de culpabilidade do causador do dano, observando também o nexo causal entre a conduta do agente e o dano a ser ressarcido). A responsabilidade objetiva gera o dever de indenizar por parte daquele que interagiu (direta ou indiretamente) com o lesado, ou com o meio no qual está inserido, e se baseia na injustiça do dano por circunstância que não pode ser imputada ao titular do bem ou direito prejudicado; por não depender de dolo ou culpa, a responsabilidade civil decorre do risco gerado por determinada atividade, bastando o ato ou fato, o dano e a relação de causalidade ente ambos. No caso dos autos, a parte autora celebrou contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações – Apoio à produção – Programa carta de crédito FGTS e Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV – Recurso FGTS pessoa física, em 16/12/2011, tendo como vendedora e incorporadora/SPE/fiadora a Projeto HMX3 Participações Ltda e como interveniente construtora a Homex Brasil Construções Ltda., para aquisição da futura unidade a ser construída no Condomínio Residencial Cuiabá – Ap. 3, Bloco 19, situado na Rua Cabreúva, nº 316, Bairro Centro Oeste, em Campo Grande/MS (ID Num. 139135967 - Pág. 1/30). Conforme constou no item C, subitem 6.1 do quadro resumo (Num. 139135967 - Pág. 2), o prazo para término da construção seria de 10 meses. Conforme exposto na inicial, somente em setembro de 2017 as chaves do imóvel foram entregues à parte autora, assim mesmo carecendo do Alvará dos Bombeiros e do Habite-se. O atraso na entrega da obra é inconteste, sendo impugnado, pela CEF, apenas a questão da legitimidade da CEF para responder pelo atraso ocorrido, a restituição dos juros de obra e a indenização por danos morais. Com relação à responsabilidade da CEF no que tange ao atraso na entrega da obra/vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Esse é o entendimento consolidado no E.STJ, como se nota nos seguintes julgados que trago à colação: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA RÉ. 1. Não se constata a alegada violação ao artigo 1.022, do NCPC, porquanto todos os argumentos expostos pela parte, na petição dos embargos de declaração, foram apreciados, com fundamentação clara, coerente e suficiente. 2. Conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça: "a legitimidade passiva da CEF nas lides que tenham por objeto imóveis adquiridos no programa minha casa, minha vida, somente se verifica nas hipóteses em que atua além de mero agente financiador da obra" (AgInt no REsp 1609473/RN, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/02/2019, DJe 13/02/2019). 3. Para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância, a teor das Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp 1700199/RN, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 03/03/2020). CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO NA VIGÊNCIA DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INCLUSÃO DO AGENTE FINANCEIRO NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA. TRIBUNAL FEDERAL QUE CONCLUIU QUE A CEF FOI MERO AGENTE FINANCEIRO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E DO CONTRATO. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A CEF só é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tenha escolhido a construtora ou tenha qualquer responsabilidade relativa ao projeto. Precedentes. 3. No caso, O TRF da 5ª Região concluiu que tocou à CEF tão somente a disponibilização dos recursos a serem empregados na execução da obra e que o fato de a construtora ter inserido o logotipo da instituição financeira nos anúncios do empreendimento não transfere a responsabilidade pelos vícios no imóvel, tampouco pela incompatibilidade entre as características divulgadas pela construtora no material promocional do condomínio e aquelas efetivamente apresentadas ao final da obra, em desfavor do agente financiador, seja porque ele não participou do contrato de compra e venda firmado, seja porque o material publicitário foi confeccionado apenas pela construtora. A alteração dessa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte. 4. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1555150/SE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/05/2020, DJe 20/05/2020). Também neste E.TRF, essa orientação pode ser constatada nos seguintes julgados: APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS COMPROVADOS. APELO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o qual a questão da legitimidade passiva da CEF, na condição de agente financeiro, em ação de indenização por vício de construção, merece distinção, a depender do tipo de financiamento e das obrigações a seu cargo, podendo ser distinguidos, a grosso modo, dois gêneros de atuação no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, isso a par de sua ação como agente financeiro em mútuos concedidos fora do SFH: a) meramente como agente financeiro em sentido estrito, assim como as demais instituições financeiras públicas e privadas; e b) ou como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa ou baixíssima renda (REsp 1102539/PE, Quarta Turma, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Rel. para Acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, j. 09/08/2011, DJe 06/02/2012). 2. No presente caso, estamos diante da segunda hipótese, vez que as partes celebraram, na data de 09.04.2012, Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Apoio à produção - Programa Carta de Crédito FGTS e Programa Minha Casa Minha Vida - com utilização de desconto do FGTS, para aquisição de casa própria por parte da parte autora (fls. 90/119 do processo físico), razão pela qual se afasta a alegação de ilegitimidade passiva da CEF. 3. O instrumento particular de promessa de compra e venda de bem imóvel para entrega futura e outros pactos (fls. 23/44), foi firmado entre a autora e a corré Projeto HMX 3 Participações Ltda. na data de 27 de fevereiro de 2012, o qual previa o prazo de 180 dias para a entrega do imóvel, contados da assinatura do aludido contrato (Alínea I do quadro resumo), admitida dilação de até 180 dias para sua conclusão (item 5.4), o que alcançaria a data de 20/02/2013. 4. No mais, da análise dos autos, denota-se, à fl. 91, que o prazo de construção do imóvel objeto do contrato celebrado com a CEF seria de 10 (dez) meses, conforme item B4 e item C.6.1 do Quadro Resumo. Considerando que o contrato de financiamento imobiliário se deu em 09 de abril de 2012, tem-se que a conclusão da obra deveria ter ocorrido até fevereiro de 2013. Todavia, o que se verifica é que a Carta de “Habite-se” foi emitida somente em 26 de dezembro de 2016 (fls. 195/205 - id 1512601). Dessa forma, restou comprovado o atraso na entrega do imóvel, ficando, assim, mantida a r. sentença tal como lançada. 5. Apesar de entender que o valor arbitrado em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para a parte autora não atende aos padrões adotados por essa E. Corte e aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, mantenho o quantum arbitrado, sob pena de se incorrer em reformatio in pejus. 6. Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL, 5002401-11.2017.4.03.6000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 13/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 18/05/2020). AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPETÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA CEF. DANOS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. AGRAVO PROVIDO. 1. Há responsabilidade solidária da CEF em responder por vícios na construção e pela respectiva solidez e segurança do imóvel apenas nos casos em que ela também desempenhar o papel de executora de políticas federais de promoção de moradia. 2. Agravo de instrumento provido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO, 5026662-27.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 04/05/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 07/05/2020). No caso dos autos, consta na Cláusula Terceira do contrato celebrado entre as partes, que o crédito dos recursos na conta vinculada ao empreendimento destinados à construção será feito em parcelas mensais, condicionando-se ao andamento das obras, no percentual atestado no Relatório de Acompanhamento do Empreendimento – RAE, conforme o cronograma físico-financeiro aprovado pela Caixa e ao cumprimento das demais exigências estabelecidas no contrato. Portanto, a CEF é parte legítima e pode ser responsabilizada, pois não atuou como mero agente financeiro no caso concreto, assumindo obrigações em relação ao financiamento e à fiscalização do andamento da obra. No tocante ao pedido de lucros cessantes, impende consignar que o dano material atinge o patrimônio daquele contra o qual é praticado o ato ilícito e divide-se em dano emergente (aquilo que a vítima efetivamente perdeu) e lucro cessante (perda do ganho esperado, no caso, pela paralisação da atividade lucrativa), devendo ser objetivamente comprovado. Quanto a esse tópico, a sentença assim decidiu: “2) Condenação das rés em indenização por lucros cessantes O autor alega que um dos prejuízos sofridos consiste na previsível valorização do imóvel, idealizado e projetado para situar-se em moderno a aprazível Conjunto Residencial, hoje instalado inconvenientemente no âmago de uma favela. Além disso, esses lucros (cessantes) referem-se aos frutos que o autor poderia ter auferido com eventual locação do imóvel, à taxa de 1% (um por cento) do seu valor, caso o imóvel tivesse sido entregue na data aprazada. Tal pedido é improcedente. No que se refere à alegada valorização do imóvel, tenho que, além de se tratar de um evento incerto (um imóvel pode se valorizar, com o tempo, ou não, sendo, inclusive, mais comum acontecer a desvalorização, pelo desgaste causado pelo uso e obsolescência do bem), do qual não se tem certeza quanto à sua ocorrência. Quanto aos requisitos urbanísticos do imóvel, não se noticiou qualquer mudança no local de construção, sendo que, inobstante o atraso na entrega, o autor certamente comprou o imóvel a ser construído no local onde o foi. Ademais, a expectativa de construção de outros condomínios nos arredores, conforme alegado pelo autor, não é passível de indenização. Não há que se falar em frustração negocial a esse respeito. Não é possível atribuir ao atraso na entrega da obra, eventual desvalorização do imóvel, como no caso citado pela parte autora, no que diz respeito à instalação de favela nos arredores. Tal fato poderia ter ocorrido em qualquer hipótese, quero dizer, com ou sem atraso. Como já dito, a reparação de lucros cessantes está intimamente ligada aos danos materiais efetivamente sofridos por alguém, em função de culpa, omissão, negligência, dolo, imperícia de outrem (arts. 186 e187, c/c 927, todos do Código Civil, anteriormente mencionados). Não é o caso dos autos. Por fim, quanto a possível locação do imóvel, além de se tratar, também, de evento incerto, considero que o imóvel em questão, por se tratar de Programa Social de Habitação Popular (Minha Casa, Minha Vida), destinava-se à residência do autor e seus familiares, sendo vedada a locação. É o que dispõe a Lei 11.977, de 07/07/2009, que trata do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), em seu art. 7º - B, inciso II: Art. 7o-B. Acarretam o vencimento antecipado da dívida decorrente de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)... II - a utilização dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR em finalidade diversa da moradia dos beneficiários da subvenção de que trata o inciso I do art. 2o desta Lei e das respectivas famílias; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Pedido improcedente. Em que pesem as alegações do autor, impõe-se o reconhecimento de que são irretocáveis as razões que alicerçaram o indeferimento desse pleito, de forma que a sentença monocrática, quanto a essa questão, deve ser mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos. No que diz respeito à multa moratória, o contrato prevê, em sua cláusula décima quarta, parágrafo segundo, que, em caso de atraso em pagamentos por parte dos compradores, haveria multa de 2%, nada mencionando sua aplicabilidade em caso de descumprimento pelas Rés. O assunto estava pendente de análise junto ao Superior Tribunal de Justiça - Tema 971 e, em 22/05/2019, foram julgados os Recursos Especiais 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, tendo sido firmada a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do devedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". Transcrevo as ementas abaixo: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) Desse modo, havendo previsão contratual de multa tão somente em favor da corré, que é o caso em comento, é cabível a inversão da cláusula penal em favor do apelante/autor, sendo a multa moratória devida em seu favor pelo período do atraso da entrega do imóvel. Todavia, como pontuou o Ministro Luis Felipe Salomão no Resp 1614721, “nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer).”. Nesse passo e levando em consideração que nos contratos de promessa de compra e venda há cláusula estabelecendo multa que varia de 0,5% a 1% do valor total do imóvel a cada mês de atraso, (pois representa o aluguel que o imóvel alugado, normalmente, produziria ao locador), estipulo a multa em 0,5% do valor total do imóvel (a cada mês de atraso), de forma que a sentença deve ser reformada neste ponto. No que tange aos juros de obras, cumpre observar que o contrato pactuado prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas “taxa de evolução de obra”, “juros de obra”, “juros de pé”, “taxa de obra” etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. Consta, no item C do Quadro Resumo, subitens 6.1 e 6.2 (ID Num. 139135967 - Pág. 2), que o prazo de construção era de 10 meses e de amortização de 300 meses. A Jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento pela legalidade da cobrança de juros compensatórios durante a fase de construção do imóvel. Precedentes. Sendo assim, não se há de falar em ilegalidade ou abusividade quanto à cobrança de juros sob a rubrica de “taxa de evolução de obra” dentro do período previsto contratualmente como “fase de construção”. No caso concreto, houve previsão contratual de que a fase de construção do imóvel duraria 10 meses, de forma que a entrega do imóvel em questão deveria ocorrer em outubro de 2012. Acrescente-se que a cláusula quinta do contrato concedia à incorporadora o prazo de até 60 dias após a data de conclusão das obras para efetiva entrega das chaves do imóvel ao devedor, de sorte que a partir da prestação com vencimento em 01/2013, não é mais cabível a cobrança de tal encargo. Conforme ressaltou a sentença, serão objeto de repetição somente os valores efetivamente pagos pelo autor, uma vez que a CEF alega que a construtora efetivou a maioria desses pagamentos - questão essa a ser dirimida na fase de liquidação de sentença. Acrescente-se que, em se tratando de ilícito contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação. Precedentes do STJ e desta E. Corte: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E CONSTRUÇÃO DE BEM IMÓVEL. FINANCIAMENTO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA ATUANDO COMO AGENTE PROMOTOR DE POLÍTICA PÚBLICA NO ÂMBITO DA HABITAÇÃO POPULAR. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. COBRANÇA INDEVIDA DE TAXA DE OBRA. RESSARCIMENTO. IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO CABÍVEL. MULTA PUNITIVA INVERSA. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CDC. LUCROS CESSANTES INDEVIDOS. PROGRAMA DO GOVERNO FEDERAL PARA MORADIA QUE INSTITUI ÓBICE À EXPLORAÇÃO ECONÔMICA DO IMÓVEL ANTES DA QUITAÇÃO DO MÚTUO. NÃO CARACTERIZADO DANO MATERIAL NA MODALIDADE LUCROS CESSANTES. PRECEDENTE DISTINGUISHING DO C. STJ. (...) 4. Aplica-se o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que possui legitimidade passiva a Caixa Econômica Federal para responder, nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018). 5. O contrato celebrado entre as partes destina-se à aquisição de terreno e à construção de uma unidade habitacional no prazo de 10 meses. Durante a fase de construção é devido o pagamento de juros de obra (ou taxa de construção) até a entrega do imóvel, que no caso dos autos deveria ocorrer em 20/05/2013 de acordo com o instrumento contratual, entretanto o “Habite-se” foi emitido somente em 26/12/2016, configurando-se o atraso e autorizando-se o ressarcimento dos danos causados ao autor. 6. Devem ser restituídos os pagamentos efetuados efetivamente pelo autor a título de taxa de construção (juros de obra pagos em período posterior à data de entrega do imóvel. Sobre as parcelas a serem restituídas devem incidir juros de mora contados a partir da citação. (...) 12. Não se desconhece os precedentes do Superior Tribunal de Justiça pela ocorrência de presunção de lucros cessantes em virtude de atraso na entrega de obra. 13. O próprio C. STJ fixou um diferencial (distinguishing) para os casos dos programas habitacionais “Minha Casa Minha Vida”, cujas balizas de contratação não permitem a exploração econômica do imóvel, dado o incentivo financeiro do governo federal ao contratante comprador. 14. Constitui óbice ao comprador a locação do imóvel antes da quitação do mútuo, destinando-se o bem exclusivamente à moradia própria e da família do comprador-mutuário, diante das restrições do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida. 15. Descabe falar em prejuízo de ordem material na modalidade lucros cessantes. 16. Especificamente quanto ao dano moral, anoto que o artigo 5º, inciso X da Constituição Federal garante, expressamente, a todos que sofram violação do direito à imagem, à intimidade, à vida privada e à honra, a indenização por danos morais. 17. Dano moral, de acordo com a melhor doutrina e com o entendimento sedimentado nas cortes superiores, é a lesão a direito da personalidade. Em outros termos: corresponde a toda violação ao patrimônio imaterial da pessoa no âmbito das suas relações de direito privado. 18. Não se confunde, no entanto, e nem poderia, sob pena de banalização do instituto, com acontecimentos cotidianos que, apesar de incomodarem, não têm aptidão para atingir, de forma efetiva, direitos da personalidade. A despeito de conhecer a tese do C. STJ no sentido de que o mero descumprimento contratual de atraso na entrega de obra não gera, em regra, danos morais, entendo que, no presente caso, os elementos dos autos evidenciam que a não entrega do imóvel dentro do prazo estipulado maculou a esfera extrapatrimonial do autor, que somente recebeu o imóvel 3 (anos) após a data prevista no contrato. 19. E nem menciono o puído argumento do "sonho da casa própria", porém, não há como se desvencilhar da repercussão causada ao adquirente pelo atraso substancial na entrega de imóvel, pois adia planos, frustra expectativas, e impõe ao comprador transtornos que ultrapassam o mero aborrecimento. 20. Portanto, de rigor o pagamento de indenização a título de danos morais, sendo que o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) arbitrado pelo magistrado em primeiro grau atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 21. Recurso de apelação da parte autora parcialmente provido. Recurso de apelação da CEF desprovido. (TRF3R, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL / MS, 5002462-66.2017.4.03.6000, Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, 1ª Turma, julgado em 03/09/2021, DJEN DATA: 09/09/2021)- negritei. Em suma, as rés deram causa aos infortúnios pelos quais passa a parte autora, pelo atraso na entrega da obra, e a falha na prestação do serviço ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação. Por fim, a indenização financeira por dano moral deve traduzir montante que sirva para a reparação da lesão (considerada a intensidade para o ofendido e a eventual caracterização de dolo ou grau da culpa do responsável) e também ônus ao responsável para submetê-lo aos deveres fundamentais do Estado de Direito, incluindo o desestímulo de condutas lesivas ao consumidor, devendo ser ponderada para não ensejar enriquecimento sem causa do lesado, mas também para não ser insignificante ou excessiva para o infrator. Esse dúplice escopo deve ser aferido por comedida avaliação judicial à luz do caso concreto, dialogando ainda com diversas outras matérias que reclamam indenização por dano moral, denotando coerência interdisciplinar na apreciação do magistrado. Assim, considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, observo que o quantum indenizatório fixado na sentença (R$ 10.000,00) obedece a tais critérios, devendo ser mantido. Esse montante deverá ser acrescido nos moldes do Manual de Cálculos da Justiça Federal, com juros moratórios contados do evento danoso por se tratar de responsabilidade extracontratual (Súmula 54, do E.STJ). Por essas razões, dou parcial provimento ao apelo da CEF apenas para reputar indevida a cobrança dos juros de obra a partir de janeiro/2013, e dou parcial provimento ao apelo dos autores para determinar o pagamento da multa, na forma da fundamentação. É o voto. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. CONTRATO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.LUCROS CESSANTES. MULTA MORATÓRIA. JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. - Com relação à responsabilidade da CEF no que tange ao atraso na entrega da obra/vícios de construção de imóveis financiados segundo as regras do Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir entre duas situações: 1ª) nas hipóteses em opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda (como é o caso do Programa Minha Casa Minha Vida), atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, a CEF é parte legítima e pode responder por danos (materiais e/ou morais); 2ª) nos casos em que atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel que já se encontra edificado e em nome de terceiro, essa instituição financeira não pode ser responsabilizada por vícios de construção e é parte ilegítima para compor lides a esse respeito. - Ainda que no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para se configurar a responsabilidade da CEF (e, consequentemente, sua legitimidade), é necessário que a instituição financeira tenha atuado na construção do imóvel (seja no financiamento, elaboração e/ou fiscalização da obra), ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do mencionado Programa, quando a CEF atua como verdadeira gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias para a população de baixa renda, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Precedentes. - Restou demonstrado que a CEF é parte legítima e pode ser responsabilizada, pois não atuou como mero agente financeiro no caso concreto, assumindo obrigações em relação ao financiamento e à fiscalização do andamento da obra. -No tocante ao pedido de lucros cessantes, impende consignar que o dano material atinge o patrimônio daquele contra o qual é praticado o ato ilícito e divide-se em dano emergente (aquilo que a vítima efetivamente perdeu) e lucro cessante (perda do ganho esperado, no caso, pela paralisação da atividade lucrativa), devendo ser objetivamente comprovado. A expectativa de construção de outros condomínios nos arredores não é passível de indenização, de forma que não há que se falar em frustração negocial a esse respeito. Também não é possível atribuir eventual desvalorização do imóvel, no que diz respeito à instalação de favela nos arredores, ao atraso na entrega da obra. Tal fato poderia ter ocorrido em qualquer hipótese, com ou sem atraso. No mais, considerando que o imóvel em questão, por se tratar de Programa Social de Habitação Popular (Minha Casa, Minha Vida), destinava-se à residência do autor e seus familiares, sendo vedada a locação, não há que se falar em lucros cessantes em razão do que o imóvel poderia ter rendido. - No que tange à multa, o E.STJ firmou a seguinte Tese no Tema 971: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do devedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”. Havendo previsão contratual de multa tão somente em favor da corré, que é o caso em comento, é cabível a inversão da cláusula penal em favor do apelante/autor, sendo a multa moratória devida em seu favor pelo período do atraso da entrega do imóvel no importe de 0,5% do valor total do imóvel (a cada mês de atraso). - No que tange aos juros de obras, cumpre observar que o contrato pactuado prevê duas fases distintas, a saber: a fase de construção, anterior à entrega do imóvel, em que a parte autora paga parcelas devidas durante a execução da obra (sendo tais parcelas denominadas “taxa de evolução de obra”, “juros de obra”, “juros de pé”, “taxa de obra” etc.), não havendo amortização do saldo devedor; e a fase de amortização propriamente dita, que se inicia imediatamente após o término da construção do imóvel. - A Jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça sedimentou o entendimento pela legalidade da cobrança de juros compensatórios durante a fase de construção do imóvel. Precedentes. Sendo assim, não se há de falar em ilegalidade ou abusividade quanto à cobrança de juros sob a rubrica de “taxa de evolução de obra” dentro do período previsto contratualmente como “fase de construção”. - In casu, a partir da prestação com vencimento em 01/2013, não é mais cabível a cobrança de tal encargo, de tal forma que os valores efetivamente pagos pelo autor a esse título deverão ser repetidos, sendo que, em se tratando de ilícito contratual, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação. Precedentes do STJ. - As rés deram causa aos infortúnios pelos quais passa a parte autora, pelo atraso na entrega da obra, e a falha na prestação do serviço ultrapassou o mero dissabor, impondo-se reparação. Considerando as circunstâncias do caso concreto, a partir dos parâmetros de arbitramento adotados pela jurisprudência desta E. Segunda Turma em casos análogos, observo que o quantum indenizatório fixado na sentença (R$ 10.000,00) obedece a tais critérios, devendo ser mantido. - Apelação da CEF e da parte autora parcialmente providas. ACÓRDÃO Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001294-29.2017.4.03.6000 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Trata-se de ação ordinária ajuizada por Celso Lima Brito em face da Caixa Econômica Federal (CEF), Massa Falida do Projeto HMX3 Participações Ltda e Homex Brasil Construções Ltda., pleiteando o pagamento de indenização por danos morais (R$ 70.000,00), lucros cessantes (R$ 56.511,00), multa punitiva de 2%, prevista no contrato (R$ 1.638,00), além da restituição em dobro do valor pago a título de juros de obra durante o período em que ocorreu o atraso (R$ 16.162,70). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés, em responsabilidade solidária, a indenizarem o autor em R$ 10.000,00 a título de danos morais, bem como a devolverem os valores efetivamente pagos pelo autor a título de juros de obra, a contar da data fatal de entrega do imóvel (outubro de 2012). Improcedentes os demais pedidos. Ante a sucumbência recíproca, condenou as partes, pro rata, a arcarem com as custas processuais e honorários advocatícios que fixou em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (5% para cada uma das partes), nos termos do artigo 85, §2º e art. 86, parágrafo único, ambos do CPC. Todavia, dada à concessão dos benefícios da justiça gratuita à parte autora e às Massas Falidas de Homex Brasil Construções Ltda e de Projeto HMX 3 Participações Ltda, o pagamento desse valor, por elas, ficará condicionado ao preenchimento dos requisitos e prazo previstos no §3º do art. 98 do CPC. Irresignados, o autor e a CEF apresentaram apelação. O autor pleiteia seja majorado o valor dos danos materiais e reitera o pedido de pagamento dos lucros cessantes e multa contratual. Também pleiteia a reforma da sentença para, no tocante à obrigação de devolução dos juros de obra, seja determinada a incidência de juros moratórios a contar da data de cada desembolso. A CEF, por sua vez alega, em síntese, sua ilegitimidade passiva, pois atuou apenas como agente financeiro, não podendo ser responsabilizada pelo atraso na entrega da obra. Sustenta a regularidade da cobrança dos “juros de obra” após o encerramento do prazo de construção. Afirma que as prestações que possuem o TP (tipo de pagamento) 922 ou 959 não foram quitadas pelo mutuário, pois foram pagas pelo fiador (Construtora). Requer, ainda, seja afastada a condenação ao pagamento de danos morais, vez que não cometeu qualquer ato capaz de gerar danos de qualquer espécie à parte autora. Subsidiariamente, requer a redução do valor fixado a título de danos morais. Com contrarrazões, subiram os autos a este E. Tribunal. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5001294-29.2017.4.03.6000 RELATOR: Gab. 06 - DES. FED. CARLOS FRANCISCO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar parcial provimento às apelações, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

15/02/2022, 00:00

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Advogados / Representantes(6)

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 20/05/2026

Publicado Decisão em 21/05/2026.

Recebidos os Autos pela Contadoria

Expedição de Outros documentos.

Decisão Interlocutória de Mérito

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL em 05/03/2026 23:59.

Juntada de Petição de manifestação

Publicado Ato Ordinatório em 09/02/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/02/2026

Expedição de Outros documentos.

Juntada de ato ordinatório

Expedição de Informação

Remetidos os autos da Contadoria à Secretaria processante.

Proferido despacho de mero expediente

Todas as movimentações(160)

Todos os documentos(46)