PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma Avenida Paulista, 1842, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-936 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual APELAÇÃO CÍVEL 198 Nº 5010697-27.2019.4.03.6105 RELATOR: ANTONIO MORIMOTO JUNIOR APELANTE: CRISTINA SILVA DE MORAES, EMCCAMP RESIDENCIAL S.A. ADVOGADO do(a) APELANTE: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A ADVOGADO do(a) APELANTE: LEONARDO FIALHO PINTO - MG108654-A ADVOGADO do(a) APELANTE: ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - MG80055-A ADVOGADO do(a) APELADO: ISRAEL DE SOUZA FERIANE - ES20162-A ADVOGADO do(a) APELADO: MARCELO HERNANDO ARTUNI - SP297319-A ADVOGADO do(a) APELADO: LEONARDO FIALHO PINTO - MG108654-A ADVOGADO do(a) APELADO: ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - MG80055-A ADVOGADO do(a) APELADO: JULIANO WALTRICK RODRIGUES - GO40826-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, EMCCAMP RESIDENCIAL S.A., CRISTINA SILVA DE MORAES
RELATÓRIO
O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Trata-se de apelação em face de sentença proferida em ação indenizatória ajuizada por CRISTINA SILVA DE MORAES pleiteando a condenação da CAIXA ECONOMICA FEDERAL (CEF) ao pagamento de indenização por danos materiais e morais decorrentes de alegados vícios construtivos em imóvel aquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. A empresa construtora do imóvel, EMCCAMP RESIDENCIAL S.A., ingressou na lide como assistente simples da CEF (Id 335932542).
Em sentença, o c. juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos, para “condenar a CEF e sua Assistente na obrigação de reparar os defeitos construtivos na forma apontada na perícia, conforme abaixo, no prazo de 90 dias do trânsito em julgado: - Reinstalação do caixilho no Quarto 1, e repintura do ambiente; - Recuperação dessa trinca/fissura no meio da parede do banheiro e pintura do ambiente.”, bem como para condenar a CEF e a Assistente ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.
Ademais, condenou as rés ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação, a ser apurado na execução da obrigação de fazer imposta. Apelação da EMCCAMP RESIDENCIAL S.A. sustentando a consumação do prazo decadencial de garantia por vícios no imóvel, bem como a consumação do prazo prescricional quinquenal do art. 618 do CC/02. Sustenta a conformidade da obra às normas técnicas aplicáveis, e que os danos verificados no imóvel decorrem de culpa exclusiva da autora, por não ter realizado as manutenções preventivas e periódicas.
Impugna o laudo pericial, tece comentários sobre a vida útil dos componentes da obra e a necessidade de manutenções, e aduz a não configuração de danos morais no caso concreto, por ausência de violação a direito da personalidade, tratando-se de mero dissabor. Apelação da parte autora sustentando a configuração de vício de julgamento extra petita e requerendo que a condenação da ré em obrigação de fazer (reparar o imóvel) seja convertida em obrigação de pagar (indenizar, em pecúnia, os danos materiais apontados no laudo pericial), nos exatos limites do pedido deduzido na inicial, a fim de que a própria parte possa contratar o profissional de sua confiança e realizar os reparos no imóvel, sendo direito da própria parte a escolha da tutela que lhe é mais efetiva.
Afirma que a quantificação do dano não é elemento essencial para o reconhecimento do direito à indenização, podendo ser realizada na fase de liquidação. Pleiteia, ainda, a fixação dos honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa. Apresentado recurso adesivo pela Caixa Econômica Federal sustentando sua ilegitimidade passiva, pois atuou como mero agente financeiro, não sendo responsável pela execução da obra e defeitos porventura existentes no imóvel, que são de responsabilidade técnica exclusiva da Construtora responsável.
Afirma que o prazo consignado em sentença para a reparação dos danos é exíguo, não havendo urgência nos reparos, e pleiteia a sua dilatação para 120 dias. Afirma a não configuração de danos morais, pois os danos são de pequena monta e não houve comprometimento da solidez, da segurança estrutural e da habitabilidade do imóvel, inexistindo riscos à saúde e à integridade física dos moradores. Com contrarrazões apresentadas por ambas as partes, subiram os autos a este e.
Tribunal Regional Federal.
É o relatório. lor
VOTO
O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO MORIMOTO (RELATOR): Tempestivo o recurso e preenchidos os demais pressupostos de admissibilidade recursal, passo ao exame da insurgência propriamente dita, considerando a matéria objeto de devolução. Dos limites objetivos da demanda Versa a controvérsia dos autos a respeito da apuração de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida e da responsabilidade da construtora e da Caixa Econômica Federal pelos danos materiais e morais decorrentes.
Da prescrição O prazo prescricional da pretensão indenizatória por vícios construtivos é decenal, na forma do art. 205 do CC/02, contado da inequívoca ciência do vício (actio nata), e não da entrega da obra ou da expedição do habite-se. O prazo prescricional decenal não se confunde e não se substitui pelo prazo previsto no art. 618 do Código Civil, que fixa um prazo de garantia legal e irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra (em razão dos materiais e do solo), e cuja função é estabelecer um período mínimo durante o qual o construtor responde objetivamente por defeitos dessa natureza.
O prazo de garantia não se confunde com o prazo prescricional da ação indenizatória, nem o condiciona. Uma vez constatado o vício, nasce para o lesado a pretensão de ser indenizado, a qual se sujeita ao prazo prescricional decenal, contado da ciência do defeito. No caso dos autos, a constatação de vícios construtivos se deu posteriormente à emissão do habite-se em 10/12/2014 (Id 335932539 – Pág. 23).
A presente ação foi ajuizada em agosto de 2019, não tendo se consumado, pois, o prazo prescricional decenal do art. 205 do CC/02. Nesse sentido, confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA (PMCMV). VÍCIOS CONSTRUTIVOS GRAVES. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF). INTERESSE DE AGIR.
DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DA VIA ADMINISTRATIVA. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR DA INDENIZAÇÃO. RAZOABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. A prestação jurisdicional fundamentada afasta a alegação de negativa de prestação jurisdicional, sendo o interesse de agir caracterizado pela resistência à pretensão sem necessidade de prévio requerimento administrativo.
2. A construtora e a Caixa Econômica Federal possuem responsabilidade solidária pela higidez de imóveis vinculados ao Fundo de Arrendamento Residencial destinados a famílias de baixa renda.
3. A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, dada a sua natureza condenatória, o que afasta a incidência de prazos decadenciais.
4. O comprometimento estrutural do revestimento e as infiltrações graves configuram dano moral indenizável, cujo montante fixado em R$ 10.000,00 observa os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, desprovido (STJ - REsp: 00000000000002153450 RJ 2024/0232551-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 16/03/2026, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/03/2026) Da legitimidade passiva No que diz respeito ao reconhecimento da legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal para causas que discutem a responsabilidade por vícios construtivos de imóveis adquiridos junto ao Sistema Financeiro de Habitação ou pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o Superior Tribunal de Justiça já teve a oportunidade de consolidar o seguinte entendimento jurídico: a) se a CEF opera como gestora de recursos e executora de políticas públicas federais para promover moradia para pessoas de baixa renda, atuando na elaboração do projeto ou na fiscalização das obras, é parte legítima para ser demandada; e (b) se a CEF atua apenas como agente financeiro, financiando a aquisição de imóvel já edificado ou que está sendo construído por outra pessoa jurídica, não pode ser responsabilizada por vícios de construção ou atrasos na entrega, nem pode ser demandada na ação que tenha por objeto a rescisão do contrato.
No contexto do Programa Minha Casa, Minha Vida, para atrair a responsabilidade da CEF e sua legitimidade passiva, é necessário que o banco tenha atuado na construção do imóvel ou que o contrato esteja relacionado à Faixa 1 do programa governamental, hipótese em que a CEF atua como gestora de políticas públicas, subsidiando a aquisição de moradias com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR.
Nessas hipóteses, é sua responsabilidade disponibilizar aos arrendatários bens imóveis aptos à moradia. É isso o mínimo que se espera de uma política pública de habitação. O STJ tem reiteradamente decidido que a CEF, ao atuar como gestora e executora de políticas públicas de moradia tem o dever de garantir habitabilidade adequada dos imóveis que oferece. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
RESPONSABILIDADE CIVIL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL. MORADIA POPULAR. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. NÃO OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 284/STF. AGENTE DE POLÍTICA FEDERAL DE PROMOÇÃO À MORADIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA AGRAVANTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Não deve ser conhecido o apelo no que tange à suposta violação dos artigos 489 e 1.022 do CPC/2015, visto que não foram opostos embargos de declaração na origem, situação que atrai o óbice da Súmula 284/STF.
2. Esta Corte Superior tem o entendimento pacífico de que a instituição financeira somente detém legitimidade para integrar ações de indenização por vício de construção de imóvel quando atuar como agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, como se entendeu ser o caso do ora recorrente, sendo parte ilegítima quando atuar somente como agente financeiro.
Incidência da Súmula 83 do STJ.
3. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.938.533/BA, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025.) Ademais, nos termos da Lei nº 10.188/01, que criou Programa de Arrendamento Residencial, compete à CEF definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição, alienação e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa Minha Casa Minha Vida, e representar o arrendador (Fundo de Arrendamento Residencial – FAR) ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente (art. 4º, IV e VI), bem como na condição de proprietária fiduciária (art. 2º, § 3º).
O Fundo, administrado e representado judicialmente pela CEF, foi o dono da obra e contratante da construtora, conforme se extrai do contrato colacionado aos autos. Do instrumento se extrai, ainda, que a CEF, na condição de representante do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, comprou o terreno, contratou a construtora para a edificação do imóvel, e é proprietária fiduciária do condomínio habitacional no qual se insere o imóvel objeto dos autos.
De igual maneira, também a Construtora ré-apelante possui legitimidade passiva para responder à presente ação, por ser a empresa responsável pela efetiva construção da unidade habitacional objeto dos autos, respondendo, pois, pelos eventuais vícios decorrentes do emprego de materiais de baixa qualidade ou de mão de obra pouco qualificada. Consequentemente, há de ser reconhecida a legitimidade passiva das rés para a presente causa.
Do mérito O art. 927 c/c art. 186 do Código Civil estipulam a responsabilidade civil do agente pela reparação de danos causados por ato ilícito, sendo este ato toda a ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, tendente a violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral. No caso, a obrigação de reparar vícios construtivos se verifica quando demonstrado que eles decorrem da má qualidade do material utilizado na obra ou do emprego de técnicas inadequadas de construção.
Por outro lado, não haverá direito à reparação se constatada má conservação do imóvel, ausência de manutenções periódicas ou desgaste comum decorrente do uso. São inaplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, por se tratar de contrato de mútuo destinado à aquisição de imóvel no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, na Faixa 1 de beneficiários, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) ou do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS).
Nestes casos, o contrato é subsidiado de forma significativa com recursos públicos, configurando verdadeiro instrumento de política pública habitacional e assistencial. Não se cuida de mera relação contratual de direito privado entre particulares ou hipótese de relação típica de mercado entre fornecedor e consumidor. Consequentemente, a CEF não se enquadra no conceito de fornecedor na relação jurídica trazida aos autos.
Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho esclarecedor do voto do saudoso Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, proferido no julgamento do Tema Repetitivo nº 960, in verbis: (...) No âmbito da habitação urbana, conforme constou na manifestação da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (fls. 585/599), o "Programa Minha Casa, Minha Vida" - PMCMV possui dois campos de atuação bem distintos, de acordo com a faixa de renda dos beneficiários do programa.
A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade social, como emergência ou calamidade pública. Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um benefício social com contrapartida do que propriamente a um contrato de compra e venda de imóvel.
Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas outras faixas do programa. Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de "alienante" do imóvel. A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas pelo Ministério das Cidades.
A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais (limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico financiamento imobiliário. (...) (REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.) No caso concreto, narra a parte autora que adquiriu imóvel no âmbito do Programa “Minha Casa Minha Vida”, instituído pelo Governo Federal por meio das Leis nº 11.977/2009 e nº 12.424/2011, mediante contrato de compra e venda de imóvel com parcelamento e alienação fiduciária em garantia e contrato de compra e venda de imóvel e de produção de empreendimento habitacional com recursos do FAR, celebrado com a Caixa Econômica Federal ((Id 335932131).
O imóvel está localizado no Condomínio Residencial Turim, no Município de Sumaré/SP, e o habite-se foi emitido em 10/12/2014 (Id 335932539). Prossegue a autora aduzindo que, após começar a habitar o imóvel, observou o surgimento de inúmeros problemas internos e externos de sua moradia, tais como deficiência ou subdimensionamento nas instalações hidráulicas e elétricas, rachaduras e trincas nos pisos e revestimentos, umidade, falhas de impermeabilização, deterioração do reboco e pintura, infiltrações diversas, dentre outros vícios.
Afirma que, constatados as falhas construtivas e demais problemas, a autora procurou a ré para ter seus problemas sanados e indenizados, porém não houve resposta, motivo pelo qual move a presente ação objetivando o pagamento de indenização pelos danos materiais e morais decorrentes dos vícios construtivos constatados. Produzida prova pericial técnica no imóvel mediante visita realizada no dia 28/09/2023, por engenheiro civil nomeado pelo juízo, o laudo pericial juntado aos autos ao Id 335932567, concluiu pela existência de vícios de construção no imóvel, consistente em problemas de infiltração e umidade e apresentou orçamento dos custos dos reparos dos vícios construtivos constatados no imóvel.
Apontou, ainda:
IV- CONCLUSÃO: Com base nesta vistoria realizada por este signatário para a confecção deste Laudo técnico após as reclamações efetuadas pelas partes no processo, pudemos concluir:
1- Verba necessária para a reinstação do caixilho no Quarto 1, e repintura deste ambiente devido ao defeito construtivo “umidade nas paredes”, bem como na recolocação dessa esquadria neste dormitório. Podemos dizer que pela natureza deste vício indica que este já se manifestou após o morador ter adentrado no imóvel, caracterizando vicio construtivo.
2- Recuperação dessa trinca/fissura no meio da parede do banheiro, e posteriormente executar a pintura deste ambiente, caracterizando vicio construtivo. Para a execução dos reparos das anomalias oriundas de vícios construtivos constatadas no imóvel estima-se o montante de R$ 3.378,24. Verifica-se, pois, que o perito do juízo atestou a existência de vícios construtivos decorrentes da utilização de material de má-qualidade e/ou por falha no método empregado para o assentamento das peças.
Ressaltou, ainda, de forma expressa, que os problemas constatados possuem natureza construtiva, não decorrendo de ausência ou deficiência de manutenção e conservação do imóvel. Constatados os vícios, a parte autora deduz pedido específico de indenização prévia e em pecúnia em valor suficiente para efetuar os reparos necessários no imóvel, independentemente da demonstração prévia da sua efetiva realização.
A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a CEF e a Construtora na obrigação de reparar os defeitos construtivos apontados no laudo pericial, no prazo de 90 dias do trânsito em julgado da condenação. Quanto à violação ao princípio da adstrição da sentença ao pedido, a resposta a ela depende da exata identificação do direito postulado pela parte autora. Do exame da inicial, bem se percebe que o direito feito valer em juízo pela parte é o de moradia digna.
O direito à moradia digna constitui corolário do princípio da dignidade da pessoa humana. Abrange, entre outros aspectos, a segurança da posse, traduzida na regularização documental e na proteção contra remoções arbitrárias; o acesso à infraestrutura básica, como abastecimento de água, energia elétrica, esgotamento sanitário e coleta de resíduos; a habitabilidade, consistente na existência de espaço adequado, proteção contra intempéries e condições satisfatórias de ventilação; bem como a acessibilidade e a adequada localização do imóvel, com proximidade de transporte público, escolas, unidades de saúde e oportunidades de trabalho.
Muito embora se trate de direito de conteúdo bastante amplo, concretamente, busca a parte autora à observância do concernente à habitabilidade do imóvel, a julgar pela indicação dos vícios construtivos lamentados e pela pretensão à obtenção de numerário suficiente à reparação. No âmbito federal, um dos instrumentos de concretização do direito à moradia digna é o Programa Minha Casa Minha Vida – Faixa 1, voltado à promoção do acesso à moradia pela população de baixa renda, operacionalizado por diversos agentes, e a partir de sofisticada engenharia jurídica e institucional.
A participação no programa pressupõe prévia inscrição no Cadastro Habitacional, a ser realizada perante o ente público local ou entidade organizadora habilitada pelo Ministério das Cidades. Exige-se, ainda, a atualização ou inscrição no Cadastro Único para Programas Sociais do Governo Federal (CadÚnico), providência de caráter obrigatório e efetuada exclusivamente pela prefeitura ou pelo Governo do Distrito Federal.
Havendo unidades habitacionais disponíveis na localidade, o ente público encaminha à CEF a relação dos candidatos inscritos, incumbindo à instituição financeira verificar o preenchimento dos requisitos estabelecidos pelo programa. Após a validação, a lista dos selecionados é devolvida ao ente público ou à entidade organizadora para divulgação e convocação dos candidatos à apresentação da documentação necessária à formalização do contrato.
A vinculação entre os selecionados e o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) se dá por “INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, COM PARCELAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA - PMCMV - RECURSOS FAR”, representado este pela Caixa Econômica Federal. Pelo mesmo instrumento passa a figurar o FAR como proprietário fiduciário do bem e como fiduciante o particular beneficiário.
O beneficiário recebe do FAR o imóvel, cabendo-lhe o pagamento em parcelas mensais, limitadas a teto que não comprometa a renda familiar; o FAR subvenciona o pagamento das prestações. Adimplidas integralmente, a CEF fornece o respectivo termo de quitação em favor do beneficiário, cabendo-lhe a averbação no registro de imóveis. Considerando a centralidade do imóvel na política pública de moradia, diversas são as causas de ruptura do ajuste entre o FAR e o beneficiário.
Para além da possibilidade de consolidação da propriedade em favor do FAR em decorrência da inadimplência das parcelas do financiamento, a retomada do imóvel pelo Fundo também pode decorrer de outras hipóteses previstas no programa e constantes no contrato, tais como o inadimplemento das cotas condominiais, a não ocupação ou o abandono do imóvel, sua locação irregular, bem como a ausência de conservação adequada, apta a ocasionar a depreciação do bem dado em garantia.
Pois bem. O fato de a parte autora ter direito à habitação digna, efetivamente lesado pelos diversos vícios construtivos indicados no laudo pericial, não significa, porém, que ela tenha direito à condenação da CEF na forma por ela indicada no pedido inicial (indenização em pecúnia). A parte autora não tem direito à indenização, mas tão somente direito à reparação (in natura) dos vícios impeditivos ao pleno exercício do direito constitucional à moradia digna em sua expressão “habitabilidade”.
Isso porque, até a quitação do imóvel, caso se opere, qualquer que seja a razão para isso, a consolidação da propriedade em favor do FAR, o imóvel volta a integrar o programa. A partir daí, ele pode ser destinado a outro beneficiário, selecionado em consonância com os critérios pertinentes de elegibilidade, notadamente o econômico. Diante da possibilidade de o imóvel vir a ser destinado a outro beneficiário, igualmente titular do direito de recebê-lo em condições dignas de habitabilidade, é que não tem a parte autora direito subjetivo (material) a ser indenizada pelo equivalente pecuniário aos danos constatados no imóvel.
Por consequência, não tem ela o direito (judicial material) à tutela jurisdicional consistente na condenação ao pagamento de soma que, ao fim e ao cabo, não tem ela nenhuma obrigação de verter na reparação do bem. Isso é o que justifica minha conclusão no sentido de não ter a parte autora direito a ser indenizada pelo equivalente pecuniário dos danos constatados no imóvel, mas tão somente na forma de reparos in natura (obrigação de fazer) no bem, que garantam a habitabilidade a quem quer que seja (ocupante presente ou futuro, a quem o imóvel eventualmente venha a ser destinado).
Nesse cenário, realizado o pagamento de indenização em pecúnia sem garantia de que o valor será efetivamente empregado na reparação do imóvel, há de se cogitar hipótese de que o FAR, caso venha a ter a propriedade do bem consolidada em seu favor, seja surpreendido com a constatação de que o montante pago ao antigo beneficiário da política pública habitacional não foi efetivamente investido no imóvel.
Assim, o programa poderá receber o bem depreciado, mesmo após o pagamento da indenização, em evidente prejuízo ao patrimônio público e com potencial comprometimento da realização do direito constitucional à moradia. Condizente com isso, a reparação em pecúnia só é possível nos casos em que demonstrado o reparo prévio do imóvel, caso em que o montante objeto de condenação consubstanciará reembolso de despesas já efetuadas.
Igual direito à reparação pecuniária terá o beneficiário do programa que, por ter quitado integralmente as obrigações com a CEF, tenha adquirido a propriedade do imóvel.
Diante do exposto, entendo que a condenação da ré em obrigação de fazer, em substituição à obrigação de pagar indenização por danos materiais, não configura hipótese de julgamento extra petita, pois representa providência adequada à efetivação do direito à moradia digna e decorre da interpretação lógico-sistemática do pedido formulado pela parte autora. Por fim, pontua-se que a existência de vício construtivo não revela, por si só, incapacidade técnica da construtora para realizar os eventuais reparos necessários.
Caso a parte autora possua qualquer receio nesse sentido, ser-lhe-á facultado, em observância ao princípio da boa-fé e em conformidade com as disposições contratuais e as instruções ao usuário, promover os reparos às suas expensas e posteriormente requerer o respectivo reembolso à CEF, o qual ficará limitado às patologias constatadas no laudo pericial judicial. Diante do meu entendimento de que a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos deve ser admitida apenas em hipóteses excepcionais, revela-se cabível a condenação da CEF ao cumprimento da obrigação de reparar os defeitos construtivos nos termos indicados no laudo pericial, no prazo de 120 (cento e vinte) dias, a contar do trânsito em julgado.
A fixação do referido prazo mostra-se adequada e proporcional, em razão da complexidade inerente à execução dos reparos constatados na perícia, os quais demandam planejamento, contratação de mão de obra especializada, aquisição de materiais e, eventualmente, a obtenção de autorizações técnicas. Ao Juízo do cumprimento de sentença, para a efetivação da tutela específica, caberá determinar as medidas executivas indiretas cabíveis, tais como imposição de multa, autorizando-se a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos para o caso de reembolso dos gastos efetivamente comprovados com o reparo dos vícios construtivos apontados no laudo pericial produzido em juízo.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL.VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas pela Caixa Econômica Federal e pela autora contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, para condenar a CEF à obrigação de fazer consistente na realização dos reparos indicados em perícia judicial e afastar a indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ três questões em discussão: definir se a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos em imóvel vinculado ao FAR; estabelecer se é cabível a conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária; e determinar se os vícios construtivos constatados ensejam indenização por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR A Caixa Econômica Federal, nos contratos firmados com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial, atua como gestora e operadora de política pública habitacional, sendo responsável pela aquisição, construção e entrega de imóveis aptos à moradia, o que fundamenta sua legitimidade passiva e responsabilidade pelos vícios construtivos. A prova pericial judicial, elaborada por profissional de confiança do juízo, comprova a existência de falhas de origem construtiva, decorrentes de projeto, execução da obra ou emprego inadequado de materiais, impondo a reparação dos defeitos apontados.
A tutela específica, consistente na obrigação de fazer, é a forma adequada de recomposição do dano material, devendo prevalecer enquanto não demonstrada a impossibilidade de cumprimento in natura, admitindo-se a conversão em perdas e danos apenas em caso de descumprimento. O dano moral decorrente de vícios construtivos não se presume e exige demonstração de violação anormal aos direitos de personalidade, o que não se verifica quando os defeitos não comprometem a habitabilidade do imóvel nem impõem desocupação prolongada.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recursos desprovidos. Tese de julgamento: A Caixa Econômica Federal é parte legítima e responde pelos vícios construtivos de imóveis adquiridos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida quando atua como gestora do Fundo de Arrendamento Residencial. Constatados vícios construtivos por perícia judicial, a recomposição do dano material deve ocorrer, preferencialmente, por meio de obrigação de fazer.
O dano moral por vícios construtivos somente é indenizável quando demonstrada violação anormal aos direitos de personalidade, não configurada por meros dissabores ou defeitos que não comprometam a habitabilidade do imóvel. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 205 e 927; CPC, arts. 85, § 11, 300, § 3º, e 371; Lei nº 10.188/2001; Lei nº 11.977/2009; Lei nº 14.620/2023. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.352.227/RN, Rel.
Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 24.02.2015; TRF3, ApCiv nº 0002540-03.2017.4.03.6112, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 28.02.2025; TRF3, ApCiv nº 0001693-13.2012.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Peixoto Junior, j. 23.04.2019; TRF3, AI nº 0043591-75.2009.4.03.0000, Rel. Des. Fed. André Nekatschalow, j. 19.04.2010; STJ, AgRg no Ag nº 200601134542, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, j. 03.03.2008. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5018290-10.2019.4.03.6105, Rel.
Desembargadora Federal AUDREY GASPARINI, julgado em 06/05/2026, DJEN DATA: 12/05/2026) Danos morais Os danos morais consistem em lesão aos direitos da personalidade ou ao patrimônio jurídico imaterial da pessoa, decorrente de ofensas capazes de gerar significativo abalo emocional, moral e/ou afetivo, extrapolando a esfera da normalidade e tornando-se, portanto, passíveis de indenização. Em hipóteses como a constatação de vícios construtivos em imóvel adquirido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida, a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça e desta Egrégia Corte Regional tem adotado o entendimento de que, ausente comprovação de efetivo dano à pessoa, ou não sendo identificados elementos que representem risco concreto à saúde, à integridade física dos moradores ou à solidez e segurança da construção, não há falar em configuração de dano moral presumido.
Nessas circunstâncias, mostra-se indispensável a efetiva demonstração de que o caso concreto ultrapassou a esfera do mero aborrecimento e ocasionou violação anormal aos direitos da personalidade dos proprietários ou moradores do imóvel. Embora a necessidade de realização de reformas em imóvel constitua situação apta a gerar aborrecimentos e transtornos ao cotidiano do morador, a circunstância, em regra, não possui aptidão para provocar efetivo abalo psicológico ou violação aos direitos da personalidade, não acarretando ofensa concreta à esfera íntima, à dignidade ou à estabilidade psíquica capaz de extrapolar os dissabores ordinários a que todos estão sujeitos na vida em sociedade.
Dessa forma, consideradas as características e a extensão das patologias construtivas constatadas no laudo pericial produzido em juízo, entendo que, no caso concreto, não restou configurado dano moral indenizável. Por essa razão, esse capítulo da sentença merece reforma. Nesse sentido, orienta-se a jurisprudência do Egrégio Superior Tribunal de Justiça e desta Egrégia Corte Regional em casos análogos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA (PMCMV). VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM IMÓVEL FINANCIADO COM RECURSOS DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (FAR). CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (...)
3. O dano moral decorrente de vícios construtivos em imóvel do Programa Minha Casa Minha Vida não se presume, devendo ser reconhecido apenas diante de circunstâncias excepcionais que importem violação concreta de direitos da personalidade, como comprometimento da estrutura do imóvel, risco à integridade física dos moradores ou exposição a condições indignas de moradia.
4. No caso, as instâncias ordinárias concluíram, com base no laudo pericial, que os vícios constatados eram de pequena monta, sem afetar a habitabilidade da residência, não configurando abalo moral indenizável.
5. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.193.098/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. REITERAÇÃO DE ARGUMENTOS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. ART. 1.021, §1º, DO CPC. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS.
MANUTENÇÃO DA
DECISÃO
MONOCRÁTICA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame Trata-se de agravo interno interposto por Cícera Cordeiro dos Santos Dure contra decisão monocrática que rejeitou as preliminares e negou provimento às apelações interpostas, mantendo a condenação da Caixa Econômica Federal ao pagamento de danos materiais decorrentes de vícios construtivos em imóvel vinculado ao Programa Minha Casa, Minha Vida, e afastando a indenização por danos morais.
II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em: (i) saber se a decisão monocrática merece reforma diante da alegação de que os vícios construtivos imputados ao imóvel configurariam dano moral indenizável; e (ii) saber se os argumentos apresentados no agravo interno são capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, especialmente quanto à ausência de impugnação específica e à inexistência de demonstração de abalo extrapatrimonial.
III. Razões de decidir A agravante limitou-se a reiterar integralmente os argumentos da apelação, sem apresentar impugnação específica aos fundamentos da decisão monocrática, em afronta ao art. 1.021, §1º, do CPC. A perícia judicial, isenta e tecnicamente fundamentada, comprovou danos materiais no valor total de R$ 25.027,45, mas não identificou elementos que representassem risco à saúde ou à integridade física dos moradores que justificassem a configuração de dano moral.
Vícios construtivos, quando destituídos de demonstração concreta de abalo à dignidade ou aos direitos da personalidade, configuram mero dissabor, não ensejando indenização moral. Jurisprudência consolidada do STJ e desta Corte afasta a presunção de dano moral in re ipsa em casos de vícios construtivos sem repercussão efetiva sobre a integridade física ou psíquica do consumidor.
IV. Dispositivo e tese Agravo interno não provido. Tese de julgamento: “1. A reiteração de argumentos já enfrentados em decisão monocrática não configura impugnação específica apta a ensejar reforma do julgado, nos termos do art. 1.021, §1º, do CPC.” “2. Vícios construtivos, quando não demonstrada efetiva violação a direitos da personalidade, configuram mero dissabor, incapaz de gerar dano moral indenizável.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.021, §1º; 1.025; 85, §§1º e
11. CC, art. 186. CDC, arts. 14, 26 e
27. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.646.130/PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma. TRF-3, AgrIn 5026358-23.2022.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Luiz Alberto Ribeiro, 6ª Turma. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000034-49.2024.4.03.6006, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 27/02/2026, DJEN DATA: 04/03/2026) Dos honorários sucumbenciais Em recurso de apelação, a parte autora pede reforma da sentença quanto à condenação imposta à CEF a título de verba honorária, pleiteando a fixação dos honorários sucumbenciais em 10% sobre o valor da causa.
Considerando-se que, in casu, a parte autora foi vencida quanto à condenação da ré em dano moral e as rés quanto à obrigação de reparar o imóvel, garantindo o direito de habitabilidade em favor da parte autora, concluo pela sucumbência recíproca. Tratando-se de condenação da ré à reparação dos danos no imóvel da parte autora, consistente em obrigação de fazer, fixo os honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §§ 2º, 8º e 8º-A, em 10% sobre o valor da causa.
Diante do rateio da verba honorária entre as partes, condeno a CEF e a corré EMCCAMP RESIDENCIAL S.A., solidariamente, ao pagamento de honorários advocatícios correspondentes a 5% do valor da causa em favor do advogado da parte autora, bem como condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios correspondentes a 5% do valor da causa em favor do advogado da CEF, observada quanto a esta a gratuidade deferida.
Dispositivo Ante todo o exposto, dou parcial provimento à apelação da EMCCAMP RESIDENCIAL S.A e ao recurso adesivo para majorar o prazo fixado para o cumprimento da obrigação de fazer para 120 dias contados do trânsito em julgado, e julgar improcedente o pedido de pagamento de indenização por danos morais. Dou parcial provimento à apelação da parte autora apenas para alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios.
Em razão da reforma parcial da sentença decorrente do provimento dos recursos da parte ré, reconheço a sucumbência recíproca e redistribuo os ônus sucumbenciais, condenando a parte ré, solidariamente, e a parte autora, cada qual, ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 5% (cinco por cento) do valor da causa, em favor do patrono da parte adversa, observada, em relação à parte autora, a suspensão da exigibilidade da verba em razão da gratuidade de justiça deferida.
Consigno que a oposição de embargos declaratórios infundados pode ensejar aplicação de multa nos termos do art. 1.026, § 2°, do CPC. É o voto.
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RECURSOS DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL FAR. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. OBRIGAÇÃO DE FAZER.
SENTENÇA
EXTRA PETITA. NÃO CONFIGURAÇÃO. CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO PECUNIÁRIA. DESCABIMENTO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. REFORMA PARCIAL DA
SENTENÇA.
I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas pela autora e pelas rés contra sentença proferida em ação indenizatória decorrente de vícios construtivos em imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a CEF e a empresa construtora a repararem os defeitos construtivos indicados em perícia judicial, bem como ao pagamento de indenização por danos morais.
As rés sustentam ilegitimidade passiva, prescrição e inexistência de vícios construtivos ou de dano moral. A autora requer o reconhecimento de julgamento extra petita, com conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária, além da majoração dos honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO HÁ quatro questões em discussão: (i) definir se ocorreu prescrição da pretensão indenizatória por vícios construtivos; (ii) estabelecer a legitimidade passiva da Caixa Econômica Federal em demandas relativas a imóveis vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida com recursos do FAR; (iii) determinar se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao impor obrigação de fazer quando o pedido inicial consistia em indenização pecuniária; e (iv) verificar a existência de danos materiais e morais decorrentes dos vícios construtivos constatados no imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão indenizatória por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil, contado da ciência inequívoca do defeito (actio nata), não se confundindo com o prazo de garantia quinquenal previsto no art. 618 do Código Civil. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva quando atua como gestora de recursos e executora de política pública habitacional no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, representando judicialmente o Fundo de Arrendamento Residencial – FAR e participando da contratação e fiscalização da obra.
O laudo pericial judicial constatou a existência de vícios construtivos decorrentes de falhas de execução, inadequação de materiais ou deficiência de projeto, constituindo prova técnica idônea e suficiente para demonstrar a origem construtiva das patologias verificadas no imóvel. A reparação in natura mediante obrigação de fazer constitui tutela adequada à efetivação do direito fundamental à moradia digna e não configura julgamento extra petita, ainda que o pedido inicial tenha sido formulado em pecúnia, por representar resultado prático compatível com a pretensão deduzida.
A indenização pecuniária pelos danos materiais somente é cabível quando comprovada a realização prévia dos reparos ou quando já adquirida a propriedade plena do imóvel pelo beneficiário, diante da necessidade de preservação do patrimônio público vinculado ao FAR e da função social da política habitacional. O dano moral decorrente de vícios construtivos não se presume e exige demonstração concreta de violação relevante aos direitos da personalidade, risco à integridade física ou comprometimento significativo da habitabilidade, circunstâncias não evidenciadas no caso concreto.
A procedência parcial dos pedidos impõe o reconhecimento da sucumbência recíproca, com fixação dos honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa e redistribuição proporcional da verba sucumbencial.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Apelações da parte autora, da EMCCAMP RESIDENCIAL S.A. e recurso adesivo da CEF parcialmente providos. Tese de julgamento: A pretensão indenizatória por vícios construtivos em imóvel sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, contado da ciência do defeito. A Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder por vícios construtivos em imóveis do Programa Minha Casa, Minha Vida quando atua como gestora do FAR e executora de política pública habitacional.
A condenação em obrigação de fazer para reparação de vícios construtivos não configura julgamento extra petita representa providência adequada à tutela do direito à moradia digna. A conversão da obrigação de fazer em indenização pecuniária depende da comprovação da realização prévia dos reparos ou da aquisição da propriedade plena do imóvel pelo beneficiário. O dano moral por vícios construtivos não se presume e exige demonstração concreta de violação relevante aos direitos da personalidade ou comprometimento da habitabilidade do imóvel.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, V e X; CC/2002, arts. 186, 205, 618 e 927; CPC/2015, arts. 85, §§ 2º, 8º e 8º-A, 86, 141, 492, 1.021, §1º, e 1.026, §2º; Lei nº 10.188/2001, art. 4º, IV e VI; Lei nº 11.977/2009; Lei nº 12.424/2011. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.601.149/RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 13.06.2018; STJ, AREsp nº 2.938.533/BA, Rel.
Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 08.09.2025; STJ, REsp nº 2.193.098/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24.11.2025; STJ, REsp nº 2024/0232551-4, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 16.03.2026; TRF3, ApCiv nº 5018290-10.2019.4.03.6105, Rel. Des. Fed. Audrey Gasparini, j. 06.05.2026.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu parcial provimento à apelação da EMCCAMP RESIDENCIAL S.A, ao recurso adesivo e à apelação da parte autora , nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. ANTONIO MORIMOTO Relator do Acórdão
