PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5013662-90.2019.4.03.6100 RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. RENATO BECHO APELANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado do(a) APELANTE: THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - MG101330-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, DEBORA CHAGAS COUTINHO DA COSTA DOS SANTOS, JOSE EDIMILSON DOS SANTOS PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: FERNANDA SOUZA DE LIMA - SP388489-A Advogado do(a) APELADO: LUZINETE MARIA ZANELLI ANDRIANI - SP108257-A OUTROS PARTICIPANTES: Relatório O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de recurso de apelação interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S/A em face de sentença que julgou improcedente a reconvenção e parcialmente procedente o pedido em Ação de Rescisão Contratual, para determinar que a apelante restitua aos autores os valores que lhe foram repassados diretamente pelos mesmos em decorrência do contrato celebrado, excluídos os valores que foram objeto do contrato de mútuo firmado com a Caixa Econômica Federal, podendo a apelante reter até 20% (vinte por cento) a título de compensação pelo desfazimento do negócio, mantendo-se a propriedade do imóvel em nome da Caixa Econômica Federal, para fins de ressarcimento de seu crédito através da futura alienação do imóvel.
A sentença também condenou os autores ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, devidos à Caixa Econômica Federal, em razão da sucumbência dos requerentes quanto ao pedido formulado contra a referida instituição, observado o benefício da gratuidade judiciária concedido. No que se refere ao pedido formulado pelos autores em face da corré MRV, julgado parcialmente procedente, e à reconvenção apresentada pela empresa, julgada improcedente, o magistrado determinou que cada parte arque com os honorários de seus respectivos patronos, em razão da sucumbência recíproca (ID 160891078; ID 160891094) Em suas razões recursais (ID 160891084), a apelante sustenta, em síntese, que o caso em exame não se trata de um simples distrato contratual, devendo ser considerado que o imóvel objeto da lide já se encontrava financiado pela Caixa Econômica Federal, com alienação fiduciária em garantia, nos termos da Lei nº 9.514/1997.
Alega que, com a celebração do contrato de financiamento/escritura pública e pagamento à Construtora, o contrato de promessa de compra e venda, firmado entre a construtora e o consumidor se extinguiu por adimplemento integral ou substancial. Assim, afirma que a construtora não detém mais a propriedade nem qualquer ingerência sobre o imóvel, razão pela qual seria inviável a rescisão contratual sem a participação do agente financeiro.
Diante disso, requer o provimento do recurso, para que a sentença seja reformada, a fim de que a rescisão contratual observe o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997. Subsidiariamente, caso mantida a decisão recorrida, pleiteia que seja determinado o retorno da propriedade à construtora, com a devolução, por esta, do valor da carta de crédito à Caixa Econômica Federal, seguida da apuração, pela instituição financeira, dos valores pagos pelo comprador e das eventuais restituições, bem como o cancelamento dos registros de compra e venda e do financiamento na matrícula do imóvel.
Intimados, os apelados não apresentaram suas contrarrazões recursais (ID 160891087; ID 160891099) Determinou-se o sobrestamento do presente feito, em observância ao Tema nº 1.095 do Superior Tribunal de Justiça (ID 205997475), cujo levantamento foi posteriormente determinado (ID 286747394). A apelante juntou petição nos autos, por meio da qual acostou a matrícula do imóvel (ID 286791612, ID 286791613, ID 286952990, ID 286952996)
É o relatório. Voto O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: HÁ duas questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária, em razão de dificuldades financeiras do comprador; e (ii) saber se, em tais hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ou a legislação específica da Lei nº 9.514/1997.
A presente demanda tem como fundamento o "Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia, Fiança e Outras Obrigações - Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS, com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS dos Compradores", celebrado entre os adquirentes Jose Edimilson dos Santos e Débora Chagas Coutinho da Costa dos Santos (adquirentes/devedores fiduciantes), a corré MRV Engenharia e Participações S/A (alienante/ construtora/fiadora/incorporadora), com a constituição de alienação fiduciária em garantia em favor da corré Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária (ID 160891039).
O contrato teve por objeto a aquisição de futura unidade autônoma (Apartamento nº 1005, bloco 03, localizado no 10º pavimento) do empreendimento "Spazio San Valentin". O valor total da aquisição foi de R$ 225.000,00. Consta, no contrato de financiamento imobiliário que para a aquisição da unidade imobiliário em construção, os autores, se utilizaram de recursos próprios (R$ 57.527,57); de recursos da sua conta vinculada FGTS (R$ 19.612,57) e obteve, junto à CEF, o financiamento do valor de R$ 147.859,76, com prazo de amortização de 360 meses (ID 160891039- Pág. 01/03) Em razão de dificuldades financeiras supervenientes à contratação, invocando, ainda, a aplicação à hipótese do CDC, pretende os autores a resilição do contrato, com a restituição dos valores pagos.
A sentença julgou improcedente a reconvenção apresentada pela MRV Engenharia e Participações S/A e parcialmente procedente o pedido dos autores, por entender que, não há possibilidade de resilição do contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal, isto porque, o contrato deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/97 e, apenas após a arrematação do imóvel, o agente financeiro estaria autorizado a devolver o saldo remanescente.
Por sua vez, no que diz respeito ao contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora MRV Engenharia e Participações S/A, considerou ser aplicável a Súmula 543 do STJ, assegurado o direito de retenção de 20% a título de compensação pelo desfazimento do negócio (ID 160891078; ID 160891094) Sobre o debate dos autos, cumpre consignar, inicialmente, que o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp 1891498/SP, sob a sistemática dos recursos repetitivos e vinculado ao Tema 1.095, firmou tese nos seguintes termos: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
À luz da referida tese, a existência de alienação fiduciária registrada em cartório afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, notadamente porque a Lei nº 9.514/97 estabelece norma específica para a resolução contratual por inadimplemento, por meio de execução extrajudicial. Aplicando a tese firmada no Tema 1.095/STJ, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que o contrato de mútuo com alienação fiduciária, por sua natureza, não admite resilição unilateral, o que abrange, inclusive, a promessa de compra e venda de imóvel em construção.
Conforme orientação cristalizada pela Corte Superior de Justiça, ainda que a parte invoque a possibilidade de promover a resilição unilateral do contrato, com base na Súmula 543/STJ, referido pedido configura quebra antecipada do contrato e dá ensejo à alienação extrajudicial do bem, segundo as regras da Lei 9.514/97. Elucidando esse entendimento: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA N. 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE.
1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula n. 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia.
2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula n. 543/STJ.
3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedente específico desta Turma.
4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.) (grifos acrescidos) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO.
OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. O pedido de resilição contratual de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em face do desinteresse do comprador, por caracterizar quebra antecipada do contrato, impõe-se a observância dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997.
2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.077.452/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 9/10/2024.) (grifos acrescidos) Na mesma linha desse entendimento, em casos envolvendo compromisso de compra e venda com alienação fiduciária, destaca-se julgado desta
C. Turma: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM FINANCIAMENTO PELO SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO. RESILIÇÃO UNILATERAL INVIÁVEL. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
I. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de resilição unilateral de compromisso de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, e restituição de valores pagos, formulado por adquirente inadimplente. Alegação de dificuldades financeiras e impossibilidade de continuidade do contrato, além de abusividade de cláusula contratual.
II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em saber se: (i) é juridicamente possível a resilição unilateral do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, em razão de inadimplemento por dificuldades financeiras da parte devedora; e (ii) é devida a devolução de valores pagos, com retenção limitada a 10%, à luz do CDC e da Súmula 543 do STJ.
III. Razões de decidir A existência de alienação fiduciária registrada afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, nos termos da tese fixada no Tema 1.095 do STJ. A Lei nº 9.514/1997 prevê forma específica para resolução contratual por inadimplemento, por meio de execução extrajudicial. A resilição unilateral por parte do devedor inadimplente não encontra respaldo legal, sendo incabível diante da ausência de vícios ou abusividades contratuais.
Dificuldades financeiras não autorizam, por si sós, a ruptura do contrato, tampouco ensejam devolução de valores pagos, devendo o mutuário se submeter às consequências contratuais. O princípio da exceção de contrato não cumprido justifica a retenção das chaves do imóvel pelas rés. Honorários recursais majorados em razão da improcedência do recurso, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
IV. Dispositivo e tese Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução contratual por inadimplemento deve observar o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.
2. A resilição unilateral por parte do devedor, com base em dificuldades financeiras, não encontra respaldo legal e não autoriza restituição dos valores pagos." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 473; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e
27. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095; TRF 3ª Região, ApCiv 5023787-78.2023.4.03.6100, Rel. Des. Fed. Renata Andrade Lotufo, j. 28.11.2024. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5002969-49.2022.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 26/08/2025, DJEN DATA: 29/08/2025) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA.
CONTRATO DE MÚTUO. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA. PRETENSÃO DE RESCISÃO UNILATERAL. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO MITIGADA DO CDC. NÃO COMPROVAÇÃO DE FATO CONSTITUTIVO DO DIREITO. MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame Apelação cível interposta por compradores visando à reforma de sentença que julgou improcedente pedido de rescisão contratual e restituição de valores em razão de desistência na aquisição de imóvel pelo Programa Casa Verde e Amarela. Pedido de indenização por danos morais foi homologado como desistência.
II. Questão em discussão HÁ três questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão unilateral do contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária; (ii) se há responsabilidade da CEF pelo suposto descumprimento contratual da construtora; e (iii) se é aplicável a inversão do ônus da prova e o CDC na integralidade às relações firmadas sob o SFH.
III. Razões de decidir O pedido de rescisão se baseia em desistência voluntária, não tendo sido alegado na inicial descumprimento contratual pela construtora. A posterior alegação de atraso na obra configura inovação da causa de pedir, sendo incabível sua análise em grau recursal. O contrato de mútuo firmado com a CEF possui cláusula de alienação fiduciária e está sujeito à Lei nº 9.514/97, que não permite a rescisão unilateral do contrato após o aperfeiçoamento do mútuo, sendo exigível o adimplemento integral do débito.
O CDC pode incidir de forma mitigada nas relações do SFH, mas não pode ser utilizado para alterar obrigações contratuais claramente pactuadas, especialmente quando ausente prova de abusividade ou descumprimento contratual. A jurisprudência consolidada do STJ (Tema 1095) reconhece a prevalência da Lei nº 9.514/97 nos contratos com alienação fiduciária, afastando a aplicação do CDC quanto à forma de resolução contratual.
A mera alegação de dificuldades financeiras não justifica o inadimplemento ou a rescisão unilateral do contrato, tampouco autoriza a devolução integral de valores pagos. Diante da improcedência do apelo, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC.
IV. Dispositivo e tese Apelação cível desprovida. Honorários majorados em 2%, observado o art. 98, § 3º, do CPC. Tese de julgamento: "1. A rescisão unilateral de contrato de mútuo com cláusula de alienação fiduciária não é admitida após o aperfeiçoamento da obrigação.
2. A responsabilidade da instituição financeira no âmbito do SFH não abrange vícios imputáveis à construtora, salvo prova inequívoca.
3. A aplicação do CDC às relações do SFH é possível, mas de forma mitigada e segundo as peculiaridades do caso concreto." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, e 98, § 3º; CC, art. 473; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CDC, art.
53. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1095, REsp 1.891.498/DF e 1.894.504/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, 26.10.2022; TRF3, AI 5018645-60.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Renato Lopes Becho, j. 29.02.2024. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001518-20.2021.4.03.6325, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 25/08/2025, DJEN DATA: 26/08/2025) (grifos acrescidos) O contrato em questão foi firmado em livre manifestação da vontade, havendo concordância com as cláusulas pactuadas, gerando, assim, obrigação entre as partes.
Embora os autores afirmem o direito de resilir os contratos com base na sua impossibilidade financeira superveniente de arcar com o pagamento das parcelas do empréstimo que se tornaram onerosas, não houve a demonstração concreta da existência de cláusulas abusivas e excessivamente onerosas para a prestação do devedor, a ensejar extrema vantagem para a instituição financeira. Tampouco houve demonstração de nulidades ou vícios de vontade no ajuste celebrado entre as partes.
Os autores tinham, desde a assinatura do contrato, a ciência de seus termos e das condições ali estabelecidas, assumindo os riscos provenientes de uma longa contratação (por 360 meses). Com base na teoria da imprevisão, somente um fato novo superveniente de natureza extraordinária e que afete diretamente a base objetiva do contrato, é que pode justificar a alteração das cláusulas originalmente pactuadas.
De acordo com a jurisprudência uníssona do
C. Superior Tribunal de Justiça e deste E. Tribunal Regional Federal, a diminuição de renda ou o desemprego não constituem fatos imprevisíveis e, por conseguinte, não ensejam a quebra da referida base, in verbis: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. SFH. REVISÃO DAS PARCELAS. REDUÇÃO DA RENDA. AGRAVO NÃO PROVIDO.
1. Ação de revisão de contrato de financiamento imobiliário firmado pelo SFH, visando a renegociação do valor das prestações mensais e o alongamento do prazo de liquidação, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor.
2. O Tribunal de origem, examinando as condições contratuais, concluiu que o recálculo da parcela estabelecida contratualmente não está vinculado ao comprometimento de renda do mutuário, mas sim à readequação da parcela ao valor do saldo devedor atualizado. Nesse contexto, entendeu que, para justificar a revisão contratual, seria necessário fato imprevisível ou extraordinário, que tornasse excessivamente oneroso o contrato, não se configurando como tal eventual desemprego ou redução da renda do contratante.
3. Efetivamente, a caracterização da onerosidade excessiva pressupõe a existência de vantagem extrema da outra parte e acontecimento extraordinário e imprevisível. Esta Corte já decidiu que tanto a teoria da base objetiva quanto a teoria da imprevisão "demandam fato novo superveniente que seja extraordinário e afete diretamente a base objetiva do contrato" (AgInt no REsp 1.514.093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 7/11/2016), não sendo este o caso dos autos.
4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 1340589/SE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/04/2019, Dje 27/05/2019) "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL POR ALEGADA DIMINUIÇÃO DA RENDA FAMILIAR -
DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO, INSURGÊNCIA DOS AUTORES.
1. Correta aplicação das súmulas 5 e 7 do STJ. A alteração da conclusão adotada pelo acórdão recorrido a respeito da inexistência de situação anômala que tenha onerado excessivamente o mútuo, demandaria novo exame do acervo fático-probatório dos autos e das cláusulas do contrato de financiamento, o que é vedado em sede de recurso especial.
2. A teoria da imprevisão - corolário dos princípios da boa-fé e da função social do contrato -, a qual autoriza a revisão das obrigações contratuais, apenas se configura quando há onerosidade excessiva decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base econômica objetiva do contrato, hipótese inocorrente no caso.
3. A teoria da base objetiva difere da teoria da imprevisão por prescindir da previsibilidade, no entanto, ambas as teorias demandam fato novo superveniente que seja extraordinário e afete diretamente a base objetiva do contrato, circunstâncias não verificadas nesta demanda.
4. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp 1514093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/10/2016, DJe 07/11/2016) "PROCESSO CIVIL. REVISÃO CONTRATUAL. CEF. REDUÇÃO DE RENDA. INDICAÇÃO GENÉRICA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. SÚMULA 381/STJ. APELAÇÃO DESPROVIDA.
1. O autor busca com a presente demanda a revisão do contrato de mútuo habitacional, firmado com a Caixa Econômica Federal, sob o argumento de que a sua situação financeira não é mais a mesma da época da celebração do contrato.
2. Uma vez firmado o contrato, não é dado à parte, por mera liberalidade, ainda que oriunda de dificuldades financeiras, descumprir o quanto avençado e propor unilateralmente a sua rescisão ou revisão.
3. Tendo a parte autora a prévia ciência dos valores das parcelas e o modo de seu cálculo, reunia condições de aferir antecipadamente à assinatura do compromisso contratual o comprometimento da sua capacidade financeira.
4. A simples mudança na renda do contratante ou a mera vontade da parte não é suficiente para caracterizar direito à revisão contratual.
5. Além disso, o autor alegou a presença de cláusulas abusivas de forma genérica, pleiteando, desta forma, uma revisão geral do contrato, o que não é permitido pela Súmula 381/STJ, que assim prevê: "Nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas".
6. Ora, se o autor obteve junto à CEF a quantia necessária para a aquisição do imóvel pretendido, cabe-lhe, portanto, restituir à instituição financeira o dinheiro emprestado, de acordo com os critérios estipulados no contrato. Logo, o pedido de revisão contratual não encontra fundamento legal e, por isso, deve ser afastado.
7. Apelação desprovida." (ApCiv 5002315-62.2021.4.03.6109/SP, Relator Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, Primeira Turma - TRF3, j. 29/09/2023, DJEN 03/10/2023) Portanto, não há fundamentos que possam amparar a pretensão autoral, razão pela qual os pedidos formulados pelos autores devem ser julgados improcedentes. Por fim, condeno os autores ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, em atenção ao art. 85, §§ 2º e 3º do CPC, cuja exigibilidade ficará suspensa em razão da concessão da gratuidade judiciária, de acordo com o artigo 98, §3º do mesmo diploma legal.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, para reformar a sentença, a fim de julgar improcedentes os pedidos formulados pelos autores, nos termos da fundamentação. É como voto. Ementa DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. PEDIDO DE RESCISÃO UNILATERAL POR DIFICULDADES FINANCEIRAS.
IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA LEI Nº 9.514/1997. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão contratual ajuizada por adquirentes de imóvel vinculado ao Programa Minha Casa Minha Vida, cumulada com pedido de devolução de valores pagos. Sentença de parcial procedência para determinar a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 20%, e improcedência da reconvenção apresentada pela construtora.
2. Apelação da ré buscando a reforma da sentença, sob o argumento de que o contrato celebrado, garantido por alienação fiduciária e registrado em favor da Caixa Econômica Federal, não admite rescisão unilateral, devendo observar o rito previsto nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.
II. Questão em discussão
3. HÁ duas questões em discussão: (i) saber se é cabível a rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária, em razão de dificuldades financeiras do comprador; e (ii) saber se, em tais hipóteses, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ou a legislação específica da Lei nº 9.514/1997.
III. Razões de decidir
4. contrato foi celebrado no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, com financiamento pela Caixa Econômica Federal e cláusula de alienação fiduciária devidamente registrada.
5. Segundo o Tema nº 1.095 do STJ (REsp 1.891.498/SP), "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor".
6. A resilição unilateral do contrato pelo devedor inadimplente é juridicamente inviável, configurando quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), o que impõe a observância dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 e a realização do leilão extrajudicial do bem.
7. Dificuldades financeiras supervenientes não constituem fato imprevisível apto a justificar a revisão ou resolução contratual, nos termos da teoria da imprevisão. A redução de renda ou o desemprego não se enquadram como eventos extraordinários.
8. Não demonstrada a existência de cláusulas abusivas, vício de consentimento ou nulidade no contrato, mantém-se sua integral validade.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso de apelação provido para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos formulados pelos autores. Tese de julgamento: "1. A rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária, ainda que motivada por dificuldades financeiras do comprador, não é juridicamente possível, devendo observar o procedimento dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997.
2. A existência de alienação fiduciária registrada afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quanto à forma de resolução contratual." Dispositivos relevantes citados: CC, art. 473; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CPC, art. 85, §§ 2º e 3º; CDC, art.
53. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.095 (REsp 1.891.498/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 26.10.2022); STJ, AgInt no REsp 2.077.452/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 07.10.2024; TRF3, ApCiv 5002969-49.2022.4.03.6130, Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto Junior, j. 26.08.2025; AgInt no AREsp 1.340.589/SE, Rel. Min. Raul Araújo, j. 23.04.2019.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, deu provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATO BECHO Relator do Acórdão
