PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Gabinete JEF de Guarulhos Avenida Salgado Filho, 2050, Centro, Guarulhos - SP - CEP: 07115-000 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5014453-03.2023.4.03.6332 EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL LAVRAS ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: ERIKA CRISTINO DE CARVALHO LIMA - SP391548 ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: PAULO BARCELLOS PANTALEAO - SP408404 EXECUTADO: FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) EXECUTADO: RAIMUNDO BESSA JUNIOR - PA011163 ADVOGADO do(a) EXECUTADO: PAULO EDUARDO SILVA RAMOS - RS54014
DECISÃO
VISTOS, em decisão. O condomínio exequente pretende o pagamento das seguintes despesas condominiais em atraso, referentes ao apartamento 21, bloco 47, do "CONDOMINIO RESIDENCIAL LAVRAS": cotas condominiais de "10/08/2018 até 10/04/2022; 10/08/2022 até 10/07/2023", conforme constou da inicial. Vieram aos autos a convenção de condomínio e atas de assembleia (IDs 297219919; 297219923; 297219930; 297219936; 297219940; 297219945; 297219949; 368112262) e a certidão de matrícula que indica a CEF como proprietária do imóvel (ID 368112256).
A Caixa Econômica Federal apresentou embargos à execução (Id. 302460349).
DECIDO Inicialmente, admitido o processamento da execução de título extrajudicial, tal como originalmente ajuizada a ação, recebo a peça defensiva da CEF (Id. 302460349), como exceção de pré-executividade. Observo que a Lei 9.099/95 admite a execução, nos juizados especiais em geral, de títulos executivos extrajudiciais (art. 3, §1º, inciso II); de outro lado, embora a Lei 10.259/01 mencione apenas a competência para execução "de suas sentenças" (art. 3º, caput, in fine), ela não exclui expressamente da competência dos Juizados Especiais Federais as execuções extrajudiciais (como faz, por exemplo, com as execuções fiscais - art. 3º, §1º), donde se tem admitido a execução de títulos executivos extrajudiciais também nos JEF's.
Nada obstante, não se pode olvidar que o Poder Público Federal não pode, nunca, figurar como parte autora no processo civil dos Juizados Especiais Federais, como evidencia o art. 6º, incisos I e II da Lei 10.259/01. E tendo os embargos à execução, sabidamente, natureza jurídica de ação, é manifesta a inviabilidade processual da utilização, pela ré, desse instrumento processual de defesa na execução extrajudicial que lhe seja dirigida em Juizado.
Em sua defesa a CEF alega ilegitimidade passiva, a qual não comporta acolhimento. O pedido autoral é pelo reconhecimento da responsabilidade da CEF pelo valor devido o que, em aplicação da teoria da asserção, basta para a verificação das condições da ação. A efetiva responsabilidade da executada é questão de mérito. No que diz respeito a alegação de ausência de documentos indispensáveis, o fato de não terem sido apresentados determinados documentos com a inicial em nada se relaciona com o ser ou não ser compreensível a peça inicial.
A despeito de a ré não questionar a exatidão do valor das cotas condominiais cobradas (circunstância que demonstra a irrelevância, in casu, dos documentos faltantes apontados), os termos da inicial permitiram a perfeita compreensão da controvérsia e o pleno exercício do contraditório e da ampla defesa. Sustenta a executada que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais seria do arrendatário, com base em cláusula contratual firmada no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).
Tal alegação, contudo, não merece acolhimento. A jurisprudência relativa à responsabilidade do promissário comprador e sua responsabilidade nos casos de imissão na posse e ciência inequívoca do condomínio (tema 886 do STJ) não se aplica à espécie, pois diversa a natureza e o regime jurídico do arrendatário. O contrato de arrendamento residencial celebrado no âmbito do PAR, instituído pela Lei nº 10.188/2001, não possui natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda, razão pela qual o arrendatário não é equiparado ao condômino nem ao promitente comprador.
O STJ consignou expressamente que condômino é o proprietário do imóvel, sendo o arrendatário mero possuidor direto, sem legitimidade para participar da administração condominial ou ser responsabilizado externamente por obrigações típicas do proprietário (REsp n. 1.576.651/SE, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 9/6/2020, DJe de 25/6/2020). Assim, a propriedade permanece com o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Caixa Econômica Federal, que continua sendo o sujeito passivo das obrigações condominiais perante o condomínio.
Nesse contexto, a cláusula contratual que transfere ao arrendatário a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais é inoponível ao condomínio, uma vez que este não participou da relação contratual privada firmada entre a CEF e o arrendatário, razão pela qual a responsabilidade externa permanece com a proprietária formal do imóvel. Enquanto o art. 1.334, §2º do CC equipara expressamente aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas, dentro das relações condominiais, não o fez em relação ao arrendatário, justamente pela diferente natureza jurídica da relação com o arrendador.
Deste modo, a responsabilidade por arcar com as cotas condominiais não é do eventual arrendatário, e sim do proprietário do imóvel. No presente caso restou comprovada a propriedade da unidade (apartamento 21, bloco
47) em nome da CEF (ID 368112256). Observo que a obrigação cobrada nos autos representa prestação positiva, líquida e com termo certo, razão pela qual a mora se opera ex re e não ex personae, sendo desnecessária a prévia notificação do devedor para a sua constituição em mora. Bem por isso, a multa e os juros moratórios incidem a partir de cada vencimento das cotas condominiais mensais. Quanto aos consectários legais, a correção monetária não constitui um plus, mas mero mecanismo de preservação da expressão monetária da dívida, de sorte que deve incidir a partir do vencimento de cada obrigação, segundo os critérios do Manual de Cálculos da Justiça Federal.
Inexiste previsão legal que isente a CEF, enquanto proprietária de imóveis em condomínio, do pagamento da multa e dos juros moratórios, sendo eles devidos. Ainda, a CEF não demonstra que os percentuais da multa e dos juros estão em desacordo com a legislação (cfr. Código Civil, art. 1.336, §1º e Lei 4.591/64, art. 12, §3º, respectivamente. Por fim, os valores cobrados a título de água, gás, luz, igualmente possuem natureza propter rem e são de responsabilidade do proprietário da unidade.
Presentes estas considerações, REJEITO a peça defensiva da CEF recebida como exceção de pré-executividade. REMETAM-SE os autos à Contadoria Judicial, para adequação e atualização do valor devido conforme planilha (Id. 368112257), referente às cotas condominiais (período 10/08/2018 até 10/04/2022; 10/08/2022 até 10/07/2023), e cotas condominiais vincendas constantes da planilha apresentada (10/08/2023 até 10/06/2025) considerando que a ação foi distribuída em 08/08/2023.
Com o retorno, dê-se ciência às partes, pelo prazo de 10 dias. Após, não havendo impugnação, INTIME-SE a executada para pagamento, no prazo de 5 dias. Guarulhos, data da assinatura eletrônica. TATHIANE MENEZES DA ROCHA PINTO Juíza Federal
