PODER JUDICIÁRIO 7ª Vara Cível Federal de São Paulo Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-200 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5031004-07.2025.4.03.6100 AUTOR: ANTONIO GOMES DA SILVA ADVOGADO do(a) AUTOR: DANIEL HENRIQUE SALDANHA CAVALCANTE - RS70829 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: DIOGENES ELEUTERIO DE SOUZA - SP148496 ADVOGADO do(a) REU: FABIANO FERRARI LENCI - SP192086
SENTENÇA
Através da presente demanda pelo procedimento comum, ANTONIO GOMES DA SILVA pleiteia:
1) a anulação da consolidação da propriedade em favor da CEF, com a retificação na matrícula do imóvel; e
2) a incorporação da mora no saldo devedor e o retorno do pagamento das prestações; e
3) a nulidade dos leilões designados para os dias 20/10/2025 e 27/10/2025. Narra ter deixado de pagar algumas parcelas do contrato de financiamento firmado com a CEF (ID 437411829) em virtude de dificuldades financeiras, acarretando a consolidação da propriedade de seu imóvel em favor da ré (ID 439275579, página
6) e a designação dos referidos leilões (ID 437411846). Busca a suspensão do processo administrativo expropriatório e a anulação do ato extrajudicial realizado pela CEF, em especial a consolidação da propriedade, pois "pretende reativar o contrato e voltar a pagar mensalmente as parcelas do financiamento". Conclui que a Lei 9.514/97, em seu artigo 39, II, recepciona parte das regras dos artigos 29 a 41 do Decreto lei 70/66, que, por sua vez, em seu artigo 34, permitiria a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação.
Defende também a apresentação do valor total da dívida para verificar eventual possibilidade de pagamento/negociação dos valores, devendo ser cancelada a consolidação da propriedade em favor da CEF. Pugna pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor e pela continuidade do contrato de financiamento em todos os seus termos. Requer a concessão da justiça gratuita. Junto procuração e documentos. Na decisão ID 439525489, foi concedida a gratuidade de justiça, restando indeferido o pedido de tutela de urgência.
A parte autora interpôs o agravo de instrumento nº 5028602-17.2025.4.03.0000 (ID 448185923) em face da aludida decisão. A Relatora Desembargadora Federal RENATA LOTUFO proferiu decisão monocrática negando provimento ao agravo instrumento (ID 473347502). O trânsito em julgado foi certificado em 02/12/2025 (ID 473347501). A Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação por meio da qual sustentou a regularidade dos procedimentos de consolidação da propriedade e requereu a improcedência dos pedidos (ID 484472112).
A autora apresentou réplica no ID 574673663, reiterando os pedidos iniciais. Devidamente intimadas, as partes manifestaram desinteresse na dilação probatória (ID 582041940). Vieram os autos conclusos.
É o relatório. Fundamento e
Decido. Inicialmente, no tocante à aplicação do Código de Defesa do Consumidor, restou firmada a seguinte tese em sede de recurso repetitivo, pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça (tema 1095): “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.”.
Assim sendo, não há que se falar em aplicação do CDC no presente caso. Observa-se no presente caso que, em razão da inadimplência do autor, iniciou-se o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, tendo sido averbada a consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora Caixa Econômica Federal – CEF, em 25/07/2025 (ID 439275579, página 6). O artigo 26 e §§ da Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Consoante já relatado, o autor argumenta que, diante do restabelecimento de suas condições financeiras para arcar com o pagamento das prestações, deveria ser possibilitada a purgação do débito, em respeito à função social atribuída à moradia.
In casu, consta da matrícula do imóvel (ID 439275579, página
6) a devida anotação (Av.
08) no sentido de que a propriedade foi consolidada em nome da CEF no dia 25/07/2025, precedida da regular notificação feita ao fiduciante devedor e transcorrido o prazo previsto na Lei n° 9.514/97, conforme disposto na certidão exarada pela escrevente autorizada do 18º Registro de Imóveis da Comarca da Capital do Estado de São Paulo (ID 484472124). Ressalto que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis, averbada na matrícula do imóvel, nos termos do art. 26, §7º, da Lei nº 9.514/97, possui fé pública e, portanto, goza de presunção relativa de veracidade, de modo que, para que seja afastada, necessária prova inequívoca em sentido contrário, o que não se encontra presente nos autos.
Ademais, apesar da inadimplência reconhecida pelo autor e da alegação no sentido de que teria condições de purgar a mora, em momento algum afirma eventual tentativa de pagamento das parcelas vencidas, ou mesmo que tenha sido tolhido de tal oportunidade administrativamente. Corroborando todo o acima exposto, cito decisão proferida pelo E. Tribunal Regional da 3ª Região: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DA LEI 9.514/97.
AUSÊNCIA DE ELEMENTOS HÁBEIS A DEMONSTRAR A INTENÇÃO DE PURGAR A MORA. IRREGULARIDADES NÃO COMPROVADAS. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. URGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. RECURSO IMPROVIDO.
1. No caso dos autos, a agravante requer a suspensão do procedimento extrajudicial da Lei 9.514/97, notadamente a alienação do imóvel a terceiros.
2. O pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Precedentes.
3. A possibilidade de purgar a mora não pode servir de fundamento para que o devedor, conscientemente, postergue o adimplemento da dívida, de maneira que exorbite à razoabilidade. Precedente.
4. Compulsando os autos, verifica-se que houve a consolidação da propriedade em dezembro/2018. Ainda, em que pese a parte não ter juntado aos autos cópia do contrato firmado com a agravada, não há informações de que a parte tenha realizado qualquer depósito em juízo ou efetuado diretamente o pagamento das parcelas em atraso, o que demonstraria a intenção de purgar a mora. Cumpre salientar que as irregularidades apontadas pela agravante demandam dilação probatória.
5. Ademais, não há informações sobre o resultado do leilão realizado no dia 09/09/2019. Não entanto, caso o imóvel não tenha sido alienado, não há óbice para que a parte exerça seu direito de preferência.
6. Assim sendo, em um exame sumário dos fatos adequado a esta fase processual, não se verifica a presença dos requisitos para a concessão do efeito pleiteado.
7. Agravo de instrumento a que se nega provimento. (TRF – 3ª Região – AI 50237470520194030000 – 1ª Turma – relator Juíza Federal Convocada Denise Aparecida Avelar – julgado em 07/01/2020 e publicado em 14/01/2020) Por derradeiro, insta salientar que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 2.126.726-SP (DJEN 17/12/2025), submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema 1288/STJ), fixou a seguinte tese: “a) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e b) a partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997".
Tratando-se no presente caso de propriedade consolidada em favor da CEF em data posterior às alterações trazidas pela Lei 13.465/2017, a purgação da mora, com o pagamento apenas das parcelas vencidas, é possível somente até o momento anterior à consolidação da propriedade. Após, é assegurado ao mutuário tão somente o exercício do direito de preferência, com o pagamento do saldo devedor. Sendo assim, descumpridos os termos contratuais, não há como abrir exceções legais a fim de convalidar a situação de inadimplência perpetuada pela autora em detrimento da própria lei.
Nesses termos, não há motivos justificadores para a anulação pleiteada e retorno do contrato ao status quo ante.
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTE a ação, na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios sucumbenciais (considerando que a CEF foi devidamente citada e contestou o feito sob o ID 484472112), ora fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa atualizado, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Custas e honorários pela parte autora, observados os benefícios da gratuidade de justiça deferidos nos autos. Transitada em julgado a presente decisão, remetam-se os autos ao arquivo. P.R.I. São Paulo, na data desta assinatura eletrônica.
