PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL (436) Nº 5100613-27.2023.4.03.6301 / 12ª Vara Gabinete JEF de São Paulo AUTOR: CONDOMINIO PORTO DE NAVA Advogado do(a) AUTOR: GLORIA MARIA TROMBINI - SP125281 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: HENIO VIANA VIEIRA - MG99008 S E N T E N Ç A
Vistos em sentença. Trata-se de ação proposta por CONDOMINIO PORTO DE NAVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF no bojo da qual requer a condenação desta a efetuar o pagamento das cotas condominiais em atraso em relação a unidade de sua propriedade. A CEF apresentou contestação, arguindo preliminares e combatendo o mérito (ID 323043389). Vieram-me os autos conclusos para sentença.
É o breve relatório.
Decido. Inicialmente, rejeito as preliminares arguidas pela CEF, seja em razão dos documentos que acompanham a inicial, seja porque se confundem com o mérito e em tal momento serão analisadas. Apesar de a CEF alegar que o imóvel objeto dos autos não é de sua propriedade, o fato é que não traz nenhuma documentação para corroborar as suas alegações. Sendo as despesas condominiais de responsabilidade do adquirente, cabe à CEF, proprietária do imóvel, ainda que não detenha a sua posse, o pagamento das cotas condominiais em atraso, além das vincendas. (AC 00057803120064036000, DESEMBARGADORA FEDERAL CECILIA MELLO, TRF3 - DÉCIMA PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:28/03/2017).
Deixo de conhecer eventual preliminar de ilegitimidade passiva da CEF para o pagamento de despesas “personalíssimas”, como consumo de água e gás individuais, posto que não são objeto do presente processo. Superada a matéria preliminar, passo à análise do mérito. As despesas condominiais são típicas obrigações propter rem. Nesses termos, ao adquirir as unidades sobre as quais recaem as contribuições (fls. 1/9 e 11/18, todas do arquivo n. 25), a ré sucedeu os antigos proprietário em todos os direitos e obrigações, inclusive nas despesas de que tratam estes autos.
Nesse sentido: "AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE À CEF. AJUIZAMENTO DA AÇÃO TANTO EM FACE DO FIDUCIÁRIO COMO DO FIDUCIANTE. MANUTENÇÃO DA CEF NO POLO PASSIVO DO FEITO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL.
1. A taxa condominial constitui obrigação propter rem, decorrente da coisa e diretamente vinculada ao direito real de propriedade do imóvel.
2. A alteração do parágrafo único do artigo 4º da Lei n. 4.591/64 pela Lei n. 7.182, de 27.03.84, não revogou a regra do artigo 12 da Lei que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, mas tão somente condicionou a alienação ou transferência dos direitos relativos à aquisição de unidade condominial à prova da quitação dos encargos do alienante para com o condomínio, não isentando o adquirente da responsabilidade pela solvência dos débitos eventualmente existentes quanto a despesas condominiais não saldadas pelo alienante, caso em que poderá cobrar-lhe o valor em ação regressiva.
3. O imóvel de que originou a dívida condominial em cobro foi alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal - atual proprietária do bem -, conquanto tal propriedade possa se resolver com o pagamento da dívida e de seus encargos, na forma prevista no artigo 25 da Lei n. 9.514/97.
4. É lícito ao condomínio ajuizar a ação de cobrança tanto em face do fiduciário - a instituição financeira - como do fiduciante - o possuidor da coisa -, já que este também possui relação jurídica vinculada ao imóvel.
5. O §8º do artigo 27 da Lei n. 9.514/97 não se aplica ao caso em tela, haja vista que tal dispositivo regula as relações entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, não alcançando terceiros, no caso o condomínio edilício.
6. A Caixa Econômica Federal é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança das despesas condominiais, o que acarreta a competência da Justiça Federal para o processamento e julgamento do feito.
7. Agravo de instrumento provido." (TRF 3ª Região, 1ª Turma, Relatora Des. Fed. VESNA KOLMAR, Processo 201003000304879, AI 420145, fonte: DJF3 CJ1, data 17/08/2011, p.186) g.n. É de rigor, portanto, que se acolha o pedido formulado no bojo da petição inicial, porquanto comprovado o vencimento das parcelas não pagas na data fixada, sem que exista qualquer circunstância capaz de afastar a mora da parte ré.
Demais disto, é devida a cobrança dos valores acessórios à dívida supra referida, tais como multa, juros e correção monetária, uma vez que decorrem exclusivamente do inadimplemento que foi demonstrado de forma cabal nos autos. Friso, por fim, que, poderá o réu, se assim entender, demandar contra eventual possuidor ou detentor do imóvel, exercendo eventual direito de regresso que possa advir do pagamento das cotas condominiais devidas.
Diante do exposto, decreto a extinção do feito com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, e julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar a ré a pagar à parte autora os valores referentes às cotas condominiais vencidas (e não pagas) no período compreendido entre maio de 2022 e setembro de 2023, referente ao apartamento n. 163, localizado no 16º andar do bloco 01 do “Condomínio Porto de Nava”, situado à rua Piratininga, n. 270, no 60 Subdistrito – Brás.
Os valores finais deverão ser calculados pela própria ré segundo o Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal, previsto na Resolução CJF n. 267/2013 e nas suas atualizações posteriores, devendo incidir multa de 2% (dois por cento), nos termos do § 1º do art. 1.336 do Código Civil; bem como e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês (artigo 406 do Código Civil c.c. o art. 161, § 1º, do Código Tributário Nacional) até o efetivo pagamento.
Oficie-se à CEF para que proceda, no prazo de 60 (sessenta) dias após o trânsito em julgado, o cumprimento da presente decisão. Não há condenação em custas processuais ou em honorários de advogado no âmbito dos Juizados Especiais Federais, nos termos do artigo 55, caput, da Lei n. 9.099/1995, combinado com o art. 1º da Lei n. 10.259/2001. Não há pedido de justiça gratuita.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. São Paulo, na data da assinatura digital. ANA CLARA DE PAULA OLIVEIRA PASSOS Juíza Federal
