Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ROSANA RODRIGUES DE SOUZA, MARLIRIO RODRIGUES DE SOUZA Advogado do(a)
AUTOR: JOSE HENRIQUE DE OLIVEIRA MELLO JUNIOR - SP306828 Advogado do(a)
AUTOR: JOSE HENRIQUE DE OLIVEIRA MELLO JUNIOR - SP306828
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a)
REU: ADRIANA RODRIGUES JULIO - SP181297 S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000739-03.2017.4.03.6100 / 9ª Vara Cível Federal de São Paulo
Trata-se de ação de conhecimento, sob o procedimento comum, proposta por ROSANA RODRIGUES DE SOUZA e MARLÍRIO RODRIGUES DE SOUZA, em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, por meio da qual objetiva a parte autora a concessão de tutela provisória de urgência, para que seja autorizada a realização do depósito judicial do valor devido, e seja determinado à ré que suspenda o leilão designado para o dia 04/02/2017. Relata a parte autora, em síntese, que contraiu financiamento imobiliário com a ré, visando a aquisição do imóvel cadastrado sob a matrícula nº 13.554, situado na Rua Benedito Caetano da Cruz nº. 606, casa 2, Jardim Adriana, Guarulhos/SP. Afirma que, em meio à grave crise financeira, passaram os autores por dificuldades, e tendo um dos requerentes perdido o emprego, o que levou os autores à situação de inadimplência, não houve possibilidade de retomar o financiamento, não obstante tenham os requerentes procurado a CEF para tal. Noticia que pretende saldar as parcelas e demais encargos do financiamento, mas que não recebeu qualquer comunicação sobre a retomada do imóvel, contrariando inclusive a legislação pertinente ao caso. Aduz que o ato praticado pela ré, fere, de morte, a Constituição Federal, especificamente os princípios do contraditório, da ampla defesa, do devido processo legal e da isonomia, uma vez que o procedimento adotado, para a retomada do imóvel e o leilão, é totalmente unilateral, e praticado sem a fiscalização do Poder Judiciário. Assinala, ademais, que a ré se nega a permitir que os autores quitem o valor e permaneçam com o imóvel, o que é inadmissível. E que, além disso, não receberam os autores qualquer comunicação sobre a retomada do imóvel, contrariando inclusive a legislação pertinente ao caso, não tendo a ré, inclusive, intimado os autores para purgar a mora. Atribuiu-se à causa o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), tendo sido formulado pedido de justiça gratuita. A inicial veio acompanhada com documentos. Foi proferida decisão, que deferiu a tutela provisória de urgência, determinar a suspensão do leilão, e demais atos executórios, a fim de promover-se a tentativa de conciliação entre as partes (Id nº 582471). A Caixa Econômica Federal opôs embargos de declaração, em face da decisão supra, alegando a ocorrência de omissão quanto ao termo final de vigência da decisão concessiva de tutela (Id nº 615668). Contestação apresentada pela CEF, sob o Id nº 615700. Aduziu, inicialmente, que, em consulta à área administradora do contrato, esta manifestou-se no sentido da impossibilidade de acordo entre as partes, posto que já foram incorporadas ao saldo devedor as prestações vencidas e não pagas, em duas oportunidades, e, ainda assim, a inadimplência persistiu, de modo que outra alternativa não houve senão a adoção dos atos de recuperação de crédito, que culminaram na consolidação da propriedade em nome da CEF, e consequente extinção do contrato. E que, ademais, ao contrário do alegado, os autores foram sim, devidamente intimados a purgar a mora e mantiveram-se inertes, conforme documentação anexa. Esclareceu que a parte autora firmou contrato de mútuo e alienação fiduciária com a ré, em 01/11/2013, no valor, à época, de R$245.000,00, a ser amortizado em 420 (quatrocentas e vinte) prestações, pelo Sistema de Amortização Constante – SAC, à taxa de juros nominal anual de 8,51%, e efetiva de 8,85% ao ano. Que foram incorporadas ao saldo devedor as prestações vencidas e não pagas de nº 6 a 11, e 25 a 27, com aumento do encargo mensal pro rata, conforme se verifica da anexa planilha de evolução do financiamento. Mas que, nada obstante, a inadimplência persistiu, tendo a parte autora parado definitivamente de pagar as prestações em 10/3/2016. E que, assim, diante da inadimplência contratual, outra alternativa não houve senão a consolidação da propriedade em nome da CEF, ocorrida em 22/9/2016, conforme previsto no contrato e na Lei 9.514/97, após os autores terem sido intimados a purgar a mora e manterem-se inerte, conforme se verifica da anexa documentação. Aduziu que, diante da extinção do contrato pela consolidação da propriedade, não há o que se falar em “purga da mora” em relação às prestações vencidas, e retomado o pagamento das vincendas. Arguiu a preliminar de carência da ação, em face da consolidação da propriedade, sendo evidente a inutilidade da discussão acerca dos termos pactos em contrato que não mais existe. Arguiu, ainda, a preliminar de incompetência relativa do Juízo, aduzindo que a nulidade almejada, diz respeito a consolidação da propriedade de imóvel situado no município de Guarulhos, ocorrida em razão do inadimplemento de contrato de mútuo habitacional firmado com a CEF, também no município de Guarulhos. E que o contrato de mútuo elegeu, para dirimir quaisquer questões que decorram do contrato o Foro da subseção judiciária da localidade do imóvel objeto do financiamento, no caso, Subseção Judiciária de Guarulhos-SP. Aduziu a ausência dos requisitos para a concessão da tutela de urgência, e, no mérito, sobre a impossibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade, a inaplicabilidade do CDC nos contratos de financiamento habitacional, a impossibilidade de inversão do ônus da prova, ante a inexistência de verossimilhança das alegações. Sustentou a ocorrência do vencimento antecipado da dívida, e a inexistência de violação a qualquer princípio constitucional ou legal, acerca da Lei nº 9514/97. Aduziu que, à época (22/9/2016), o valor das prestações correspondia a R$2.749,17, e o valor da dívida vencida antecipadamente, correspondia a R$287.858,12, sendo certo que o vencimento antecipado da dívida inadimplida está previsto no art. 1425 do CC, e Cláusula DÉCIMA SÉTIMA do contrato firmado entre as partes. E que, quando do ajuizamento da ação o contrato já estava extinto, por conta da consolidação da propriedade, registrada na matrícula do imóvel em 22/09/2016. Pugnou pelo acolhimento das preliminares, ou, superadas estas, pela improcedência da ação. A CEF opôs novos embargos de declaração, requerendo que eventuais valores pagos pela parte autora fossem feitos por meio de depósito judicial, e não diretamente à CEF, que não tem como se apropriar dos valores no momento, por se tratar de questão sub judice, eis que o contrato está extinto nos sistemas pertinentes (id nº 676063). A parte autora também opôs embargos de declaração, aduzindo a ocorrência de omissão, para que fosse deferido o prazo de 30 (trinta) dias, após a intimação dos valores fornecidos pela ré, para que os autores efetuem o depósito do valor devido (Id nº 689073). Manifestação da CEF, requerendo a juntada de planilha de Evolução do Financiamento, Relatório de Prestações em Atraso, e Demonstrativo do Débito, relativamente ao contrato habitacional objeto da lide, posicionado para 08/03/2017 (id nº 737971). Foi proferido despacho que determinou a intimação da parte autora, para manifestação sobre os embargos de declaração da CEF, no prazo de 05 (cinco) dias, bem como, que se desse vista à parte autora, acerca dos documentos juntados pela CEF (Id nº 872941). A parte autora manifestou-se, pugnando pela rejeição dos embargos de declaração opostos pela CEF. Em relação aos cálculos, aduziu que as despesas informadas pela CEF não são devidas, pois como o imóvel retornará ao status anterior, como se a consolidação da propriedade nunca tivesse acontecido, quase a integralidade dessas custas deverá ser restituída pelo Cartório. E que, com relação ao pagamento das parcelas vencidas, o cálculo apresentado pela Ré traz um valor muito superior ao que realmente é devido. Aduziu contestar os cálculos apresentados pela ré, e requereu prazo suplementar, para efetuar novos cálculos, por profissional competente (Id nº 1022007). Foi proferida decisão, que deu por prejudicados os embargos de declaração opostos por ambas as partes, e designou audiência de conciliação para o dia 06/07/2017, às 13 horas, junto à CECON (Id nº 1141207). Certidão de não comparecimento da autora ROSA RODRIGUES DE SOUZA à audiência de conciliação designada na CECON (Id nº 1835800). Foi proferido despacho, que determinou a intimação da parte autora para esclarecer o motivo do não comparecimento à audiência de conciliação designada, bem como, manifestar-se sobre a contestação, no prazo de 15 (quinze) dias (id nº 2752819). Novo despacho, determinando que as partes especificassem as provas que pretendem produzir, justificando-as, no prazo de 15 (quinze) dias, ou informassem se concordavam com o julgamento antecipado da lide (Id nº 3633797). Manifestação da CEF, pugnando pelo julgamento antecipado da lide (Id nº 5010749). Foi proferida decisão, que converteu o julgamento em diligência, para intimação das partes, para tentativa de conciliação (Id nº 31973883). Manifestação da CEF, informando que não tem interesse na realização de audiência de conciliação, uma vez que o imóvel já teve sua propriedade consolidada (Id nº 32203088). Foi certificado o decurso de prazo para manifestação da parte autora (Id nº 53963215). Vieram os autos conclusos para sentença. É o Relatório. Decido. Presentes as condições da ação, tratando-se de matéria unicamente de direito, passo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 355, inciso I, do CPC, apreciando as preliminares arguidas em contestação. Preliminar: Carência da ação De início, observo que a realização de consolidação da propriedade em favor da CEF, como informado, não caracteriza a falta de interesse de agir da autora. Isso porque, nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017 (antes de 12/7/2017), é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, e dar continuidade ao contrato, restabelecida a garantia de alienação fiduciária, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade e da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI N 9.514/1997. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. DESERÇÃO AFASTADA. EFETIVA COMPROVAÇÃO DO PREPARO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRAZO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ART. 27 DA LEI N. 9.514/1997. IMPOSIÇÃO LEGAL INERENTE AO RITO DA EXCUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INOBSERVÂNCIA. MERA IRREGULARIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ). 2. O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a excussão da garantia. 3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional. 4. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento. 5. Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997. 6. Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. 7. Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997. 8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal - inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia -, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário. 9. Recurso especial parcialmente provido (STJ, Respe nº 1.649.595/RS, Terceira Turma, Relator: Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJE 13/10/2020). No caso em tela, tendo a consolidação da propriedade sido realizada em 22/9/2016 (id nº 570497), vislumbra-se ter ocorrido anteriormente à vigência da Lei nº 13.465/17, de modo que não há falar-se em carência da ação, posto que reconhecida a utilidade e adequação do pleito, à luz da legislação vigente. De rigor, assim, a rejeição da preliminar. II – INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL DO JUÍZO Aduz a CEF que a ação em pauta é de natureza pessoal, portanto devendo ser interposta no domicílio do réu, nos termos do artigo 75 do Código Civil, e que, ademais, o contrato de mútuo celebrado entre as partes elegeu para dirimir quaisquer questões que decorressem, direta ou indiretamente da avença o Foro correspondente ao da Seção Judiciária da Justiça Federal com jurisdição sobre a localidade onde estiver situado o imóvel objeto de financiamento, que no caso, é a Subseção Judiciária de Guarulhos/SP. Rejeito a preliminar em questão. Observo que, consoante alentada jurisprudência, não se fundando a ação em direito real imobiliário, pode o autor optar pelo foro de seu domicílio, ou do domicílio do réu, consoante a regra do artigo 46, do CPC. Isso porque a ação que tem por objeto a revisão de contrato de mútuo, celebrado no Sistema Financeiro de Habitação, não é de direito real, mas sim, pessoal, não se aplicando ao caso, a competência em razão do local da situação do imóvel No caso em tela, alega a CEF a existência de cláusula de eleição de foro, o que de fato se constata, com a Cláusula Trigésima Sétima do Contrato (id nº 620237, pag.06), com a eleição do “foro da sede da Seção Judiciária da Justiça Federal com jurisdição sobre a localidade onde estiver situado o imóvel objeto da garantia, para dirimir quaisquer questões que decorram direta ou indiretamente do contrato”. No ponto, todavia, considerando-se que optou a parte autora pelo ajuizamento da ação na Subseção Judiciária de São Paulo, que também é o domicílio da ré – CEF, de rigor afastar-se a cláusula de eleição em questão, eis que o seu objetivo seria o de facilitar eventual propositura da ação pela parte autora, em tese, hipossuficiente, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Tendo a parte autora aberto mão de tal possibilidade, e não havendo qualquer prejuízo à defesa da CEF, que é empresa pública, e possui domicílio na Subseção Judiciaria de São Paulo, de rigor o afastamento da aludida cláusula de eleição e, rejeição da preliminar, dando por válida e legal a prorrogação do foro, no caso. Nesse sentido: "PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. FORO DE ELEIÇÃO. COMPETÊNCIA RELATIVA. IMPOSSIBILIDADE DE DECLINAÇÃO DE OFÍCIO. CONTRATO DE ADESÃO. PROPOSITURA DA AÇÃO NO FORO DO DOMICÍLIO DO DEVEDOR. PROCEDÊNCIA DO INCIDENTE. I. O Superior Tribunal de Justiça, em atenção à autonomia da vontade, nega a possibilidade de o juiz, sem provocação do réu, recusar competência prorrogada por foro de eleição. II. O interesse pessoal da questão se torna ainda mais nítido, quando o autor, em detrimento da cláusula contratual, prefere ajuizar a ação no próprio domicílio do devedor. É difícil que, nessa circunstância, este decida opor exceção declinatória, já que a escolha feita atende presumivelmente mais a suas pretensões do que a prevista no negócio jurídico. III. A Caixa Econômica Federal, a despeito de cláusula de contrato de financiamento que elege o foro federal de São Paulo como local de cumprimento das obrigações, ingressou com ação monitória na Subseção Judiciária de São Bernardo do Campo/SP, em cujos limites está domiciliado o devedor. Se este não oferecer exceção declinatória, prorrogar-se-á a competência. IV. A declinação pelo juízo do foro do domicílio do devedor e a redistribuição dos autos à comarca ou seção judiciária indicada no contrato contrastam com a regulamentação dos contratos de adesão. V. O Código de Processo Civil, no artigo 112, parágrafo único - com a redação dada pela Lei n° 11.280/2006 -, confere ao juiz o poder de declarar a nulidade do foro de eleição para garantir a propositura da demanda no domicílio do réu e favorecer os respectivos interesses. VI. A medida se justifica ainda mais no âmbito da Lei n° 8.078/1990, que prevê normas materiais e processuais destinadas a minimizar a vulnerabilidade do consumidor, inclusive no momento de ajuizamento das ações judiciais. VII. Procedente o conflito de competência." (Conflito de Competência nº 2012.03.00.031191-1, relator Desembargador Federal Antonio Cedenho, j. em 21.02.2013, D.J-e 01.03.2013) MÉRITO
Trata-se de ação de conhecimento, por meio da qual objetiva a parte autora autorização para realização do depósito judicial do valor devido, relativamente a imóvel objeto de contrato de financiamento, celebrado com a CEF, com pedido de suspensão do leilão designado para o dia 04/02/2017, sob a alegação de que a CEF não observou o contraditório e ampla defesa, e a intimação da parte autora, no procedimento de execução extrajudicial. Inicialmente, impende registrar que ao caso em análise são aplicáveis as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor, por envolver serviço bancário e configurar-se relação de consumo. De acordo com o enunciado nº 297 do C. Superior Tribunal de Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras”. É importante transcrever, contudo, a ressalva contida na ementa do julgamento proferido pelo E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região (vide Apelação Cível 1244113, DJ 02/12/2008): “As normas previstas no Código de Defesa do Consumidor não se aplicam, indiscriminadamente, aos contratos de mútuo, vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação. Não socorrem os mutuários alegações genéricas para o fim de amparar o pedido de redução das parcelas convencionadas, sem a devida comprovação da existência de cláusula abusiva, de onerosidade excessiva do contrato, de violação do princípio da boa-fé ou de contrariedade à vontade dos contratantes”. DOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL- SFI Inicialmente, observo que, com o advento da Lei 9.514/97, foi criado o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis. Essa modalidade de garantia existe quando o devedor, com o escopo de garantia, transfere ao credor a propriedade resolúvel de coisa imóvel. A propriedade resolúvel é aquela condicionada ao pagamento do financiamento imobiliário, ou seja, se o devedor ficar inadimplente a propriedade resolúvel será consolidada em nome do credor fiduciário, após execução extrajudicial do procedimento previsto no artigo 26 e seguintes da Lei 9.514/9 Uma vez aplicadas as normas da Lei nº 9.514/97, o devedor fiduciante, não pagando a dívida, é constituído em mora por meio de notificação do Oficial do Registro de Imóveis, conforme estabelece o § 1.º do artigo 26 da Lei 9.514, de 20.11.1997. Se não purgar a mora, a propriedade é consolidada em nome da ré, credora fiduciária (artigo 26, § 7º, da mesma lei). A partir do inadimplemento e da ausência de purgação da mora, a propriedade é definitivamente consolidada em nome do credor fiduciário. O devedor fiduciante deixa de ter relação com o imóvel após essa consolidação. Não é possuidor direto, nem indireto. Sua manutenção na posse caracteriza esbulho possessório. Daí porque do leilão extrajudicial, que ocorre após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, não haver qualquer necessidade de notificação do devedor fiduciante. Anote-se, por oportuno, que tais normas não são incompatíveis com os princípios constitucionais do acesso ao Poder Judiciário, do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, insertos no artigo 5.º, incisos XXXV, LIV e LV, da Constituição Federal. Nesse sentido, há os seguintes julgados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO LEGAL. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSTITUCIONALIDADE. O contrato de mútuo e alienação fiduciária firmado entre as partes tem natureza de título executivo extrajudicial e, assim, submete-se à Lei nº 9.514/97 e ao Decreto-lei nº 70/66 (artigo 39, II, da Lei nº 9.514/97), cuja constitucionalidade foi reconhecida por ambas as Turmas do Supremo Tribunal Federal (RE 287.483, rel. Min. Moreira Alves DJ 18.09.01 e RE 239.036, rel. Min. Nelson Jobim, DJ 10.08.00) bem como por esta C. Corte. O mutuário, ao realizar o contrato de financiamento, valendo-se das regras do Sistema Financeiro de Habitação - SFH ou do Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, assume o risco de, em se tornando inadimplente, ter o imóvel objeto do financiamento levado a leilão, razão pela qual está perfeitamente ciente das conseqüências que o inadimplemento pode acarretar. O risco de sofrer a execução judicial ou extrajudicial do contrato é consectário lógico da inadimplência, não havendo qualquer ilegalidade ou irregularidade na conduta do credor nesse sentido. E meu entendimento se coaduna à explanação supramencionada, possibilitando à credora executar a obrigação pactuada, pois não há como desconhecer, nesse caso, o direito da CEF em promover a execução extrajudicial prevista no Decreto-lei nº 70/66 ou a consolidação da propriedade, consoante a Lei nº 9.514/97. Agravo legal não provido. (TRF 3ª Região - AI 200903000319753, Desemb. Federal Luiz Stefanini, Quinta Turma - DJF3 CJ1 DATA: 03.06.2011) AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. FORMALIDADES DO PROCEDIMENTO. - O imóvel financiado submetido a alienação fiduciária em garantia, remanesce na propriedade do agente fiduciário, até que se verifiquem adimplidas as obrigações do adquirente/fiduciante. Ao devedor é dada a posse indireta sobre a coisa dada em garantia. - O inadimplemento dos deveres contratuais por parte do fiduciante enseja a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, observadas as formalidades do artigo 26 da Lei n° 9.514/97, e autoriza a realização de leilão público na forma do artigo 27 do mesmo diploma legal. - Recurso conhecido em parte, haja vista que a argumentação apresentada discrepa dos termos do provimento judicial recorrido ao sustentar a inconstitucionalidade do processo executivo extrajudicial disciplinado pelo Decreto-lei nº 70/66, cujo procedimento difere daquele instituído pela Lei nº 9.514/97. - A alegação de falta de notificação só teria sentido se a parte demonstrasse interesse em efetivamente exercer o direito, o que não foi sequer objeto do pedido, e muito menos restou demonstrado nos autos. - Certidão de matrícula do imóvel consignando que os autores foram regularmente intimados para satisfazer o débito, porém deixando escoar o prazo sem tomar nenhuma providência para purgar a inadimplência configurada. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido. (TRF da 3ª Região, AC 201061000167351, Desemb. José Lunardelli, Primeira Turma, DJF3 CJ1 DATA: 25.08.2011, p. 187) PROCESSO CIVIL: CONTRATO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SAC. DECRETO 70/66. AMORTIZAÇÃO. CDC. JUROS. AGRAVO LEGAL. ARTIGO 557 DO CPC. DECISÃO TERMINATIVA. APELAÇÃO CÍVEL. 1 - O agravo em exame não reúne condições de acolhimento, visto desafiar decisão que, após exauriente análise dos elementos constantes dos autos, alcançou conclusão no sentido do não acolhimento da insurgência aviada através do recurso interposto contra a r. decisão de primeiro grau. 2 - Observa-se que o r. provimento hostilizado foi prolatado em precisa aplicação das normas de regência e está adequado ao entendimento jurisprudencial predominante, em cognição harmônica e pertinente a que é atribuída por esta Colenda Turma, encontrando-se a espécie bem amoldada ao permissivo contido no art. 557, caput, do CPC. 3 - Da análise dos autos, destaca-se que foi firmado em 19/10/2004 um contrato de empréstimo cujo valor foi creditado integralmente mediante crédito em conta de livre movimentação, com prazo para amortização da dívida em 60 (sessenta) meses, obedecendo-se ao Sistema de Amortização Constante - SAC, à Taxa de Juros representada pela TR, acrescida do CUPOM de 23,00% ao ano, proporcional a 1,916667% ao mês, não sofrendo o saldo devedor atualização monetária, mas evoluindo mensalmente em função do pagamento da parcela de amortização decorrente da prestação. 4 - O agravante deu ao agente financeiro, como garantia do pagamento da dívida, a alienação de dois imóveis. 5 - Mister apontar que não se trata de contrato de financiamento sob as regras do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, com base na Lei nº 4.380/64, mas de financiamento de crédito em que o instituto da garantia adotado no contrato é o da alienação fiduciária de bem imóvel, instituído pela Lei nº 9.514/97, não havendo que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a consolidação da propriedade, nos termos dos artigos 26 e 27 da lei citada. 6 - Cabe por oportuno apontar que, consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, devem ser adotadas as providências para a venda (leilão) do imóvel, uma vez que no caso da alienação fiduciária não é permitida a incorporação imediata do bem ao patrimônio do credor fiduciante. 7 - Conforme o disposto no art. 27 das Lei 9.514/97, "uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel", cabendo inclusive a aplicação das disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-lei nº 70/66, não constando, portanto, nos autos, qualquer ilegalidade ou nulidade na promoção dos leilões dos imóveis para a sua alienação. (...).” (TRF da 3ª Região, AC 200761000176882, Desemb. Cecília Mello, DJF3 CJ1 DATA:12.05.2011, p. 253). CASO SUB JUDICE: No caso em tela, de acordo com as informações do contrato celebrado entre as partes, verifica-se que a parte autora celebrou contrato de mútuo e alienação fiduciária, em 01/11/2013, no valor, à época, de R$245.000,00 (duzentos e quarenta e cinco mil reais), a serem amortizados em 420 (quatrocentas e vinte) prestações, pelo Sistema de Amortização Constante – SAC, à taxa de juros nominal anual de 8,51%, e efetiva de 8,85% ao ano (Id nº 620231). Verifica-se que, segundo a cláusula DÉCIMA QUARTA, o contrato foi celebrado segundo as regras do Sistema Financeiro da Habitação, com garantia por Alienação Fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/97, que assim dispõe: (...) Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Observo que, no contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem. Enfatizo, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade. Não obstante, conforme documentos juntados pela CEF, encontrava-se a parte autora, ao tempo do ajuizamento da ação, inadimplente com as prestações de nºs 06 a 11 e de 25 a 27, conforme planilha do débito, juntada sob o Id nº 615774. Quanto à purgação da mora, a Lei nº 9.514/97 prevê em seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito disciplinadas por aquele diploma legal. Assim, como o artigo 34 do referido decreto prevê que é lícita a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, tem-se entendido pela possibilidade da purgação, nos termos em que previsto pelo Decreto-Lei, desde que compreenda, além das parcelas vencidas do contrato de mútuo, os prêmios de seguro, multa contratual e todos os custos advindos da consolidação da propriedade. No caso em tela, não obstante a alegação de que não houve intimação para purgação da mora, verifica-se que a CEF juntou cópia do procedimento administrativo, demonstrando ter havido a notificação pessoal dos autores, por meio de Cartório de Registro de Imóveis, em 03/06/2016 (id nº 615776), com resultado positivo, para o autor, e, na mesma data, igualmente, com resultado positivo, para a autora (Id nº 615776, pag.07), tendo sido certificado o decurso do prazo para purgação da mora, perante o Registro Imobiliário, em 01/07/2016. Verifica-se, assim, que a ré observou o procedimento de intimação pessoal dos autores, para purgação da mora, não obstante os interessados tenham se quedado inerte. Do mesmo modo, em sede judicial, não obstante autorizada a realização do depósito judicial, para purgação da mora, e pagamento de encargos, conforme decisão liminar, que deferiu a sustação do leilão, então designado para 04/02/2017 (id nº 582471), quedou-se a parte autora inerte, sem promover o depósito judicial do valor em questão, não obstante, segundo informações da própria CEF, o contrato encontre-se inadimplente, desde o ano de 2016. Por fim, mesmo após tentativa deste Juízo, em obter a derradeira via conciliatória, conforme despacho do Id nº 1141207, verifica-se que, na audiência de conciliação designada, a parte autora ausentou-se ao auto, sem qualquer justificativa, conforme certidão do Id nº 1835800. Assim, além de não vislumbrar-se qualquer ilegalidade no procedimento extrajudicial, promovido pela CEF, vislumbra-se que a parte autora, manifestamente inadimplente, desde o ano de 2016, não cumpriu a liminar, e nem efetuou qualquer depósito judicial nos autos, a fim de purgar a mora. O contrato, assim, encontra-se rescindido, sendo impertinente a discussão acerca de qualquer ilegalidade do procedimento de execução extrajudicial, consoante a jurisprudência pátria, bem como, o eventual direito a purgação da mora, não exercido, efetivamente, não obstante o longo período de inadimplência, com a consolidação da propriedade já no ano de 2016. De rigor, assim, a improcedência da ação. Dispositivo: Ante o exposto JULGO IMPROCEDENTES os pedidos, e extingo o processo, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, os quais ficarão suspensos, em virtude da gratuidade da justiça concedida à parte autora. Revogo a tutela provisória de urgência inicialmente concedida. Oportunamente, inexistindo recurso voluntário, remetam-se os autos ao arquivo, observadas as formalidades legais. P.R.I. São Paulo, 15 de fevereiro de 2022. CRISTIANE FARIAS RODRIGUE DOS SANTOS Juíza Federal