Procedimento Comum Cível 5001074-34.2019.4.03.6138 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5001074-34.2019.4.03.6138 - TRF3 | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: VALMIR FAUSTINO ROSARIO Advogado do(a) AUTOR: BRUNO LOURENCO DE LIMA - SP321008 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, MARCIO TRAGLIA Advogados do(a) REU: VIVIANE APARECIDA HENRIQUES - SP140390, HENRY ATIQUE - SP216907, JOAO RAFAEL CARVALHO SE - SP405404, FERNANDA ONGARATTO DIAMANTE - SP243106-B S E N T E N Ç A 5001074-34.2019.4.03.6138 AUTOR: VALMIR FAUSTINO ROSÁRIO PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001074-34.2019.4.03.6138 / 1ª Vara Federal de Barretos Trata-se de ação sob o rito comum proposta por VALMIR FAUSTINO ROSÁRIO contra a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando a suspensão da adjudicação extrajudicial do imóvel, bem como autorização para purgação da mora de contrato de financiamento imobiliário firmado com a Caixa Econômica Federal. Narra o autor que firmou com a ré um contrato de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional no Programa Minha Casa Minha Vida, em 10/08/2016. Afirma que pagou mais de 15 parcelas e deu a título de entrada o valor de R$ 12.555,34, incluindo valores do FGTS, entretanto, houve atraso das parcelas referentes aos meses de setembro a dezembro de 2017, razão pela qual a CEF iniciou o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade. Aduz que as parcelas foram quitadas, mas mesmo com o pagamento dos valores em atraso a instituição financeira deu continuidade ao procedimento de consolidação da propriedade, registrando na matrícula do imóvel o ato em 12/06/2018, ficando o autor, a partir de então, impedido de continuar o pagamento das parcelas vincendas, visto que a ré deixou de disponibilizar os boletos. Sustenta o autor que tem direito à purgação da mora até a arrematação, na linha de entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça. Com a inicial, vieram documentos. Foi indeferido o pedido de tutela antecipada de urgência. Citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, alegando que os procedimentos de consolidação da propriedade foram observados e que o imóvel foi alienado diretamente a terceiro, após serem infrutíferos os leilões extrajudiciais. Houve réplica, em que o autor reiterou os argumentos da inicial, acrescendo que não houve adequada intimação das datas dos leilões. Convertido o julgamento em diligência, o juízo determinou a inclusão do terceiro adquirente, Sr. Mario Traglia, no polo passivo. O terceiro foi citado, mas não apresentou contestação, sendo decretada sua revelia. Não houve interesse em conciliação, tampouco em produção de outras provas, vindo os autos conclusos. É o breve relatório. Fundamento e decido. O feito comporta julgamento antecipado, haja vista que a questão depende apenas da análise da prova documental já trazida aos autos, sem necessidade de produção de outras provas. Sem questões preliminares, passo ao exame do mérito. Inicialmente, observo que as partes firmaram Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações, no contexto do Programa Minha Casa Minha Vida, com utilização de recursos do FGTS do comprador VALMIR FAUSTINO ROSÁRIO (ID 25294602), tendo por objeto o imóvel matriculado sob o nº 73.787, no Cartório de Registro de Imóveis de Barretos/SP. Diante do inadimplemento das obrigações contratadas, foi consolidada a propriedade em favor da Caixa Econômica Federal, e posteriormente alienado o bem, na forma da Lei nº 9.514/97. Pois bem. A aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras não permite que o juiz conheça de ofício de eventual nulidade das cláusulas contratuais (súmula 381, do STJ), tampouco autoriza que sejam desconsideradas as disposições contratuais que regem a relação entre o mutuário e a instituição financeira, especialmente quando não demonstrada cabalmente qualquer violação a normas jurídicas cogentes. A legislação de defesa do consumidor não afasta, igualmente, a aplicabilidade das disposições legais que versam sobre o procedimento de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial do imóvel que garante o financiamento, previstos na Lei nº 9.514/97. A propósito da alienação fiduciária de bem imóvel, dispõem os artigos 22 e seguintes da Lei nº. 9.514/1997 tratar-se de negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) contrata a transferência ao credor (fiduciário) da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Com a constituição da propriedade fiduciária, que se dá mediante registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer, no prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o respectivo termo de quitação ao fiduciante. De outro lado, vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. Para tanto, observado o prazo de carência definido em contrato, o fiduciante será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. Caso ocorra a purgação da mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Contudo, se o fiduciante não proceder ao pagamento da dívida, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que estará autorizado a promover o leilão para alienação do imóvel. Note-se que esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia é derivado da inadimplência de compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor, legitimando-se no ordenamento constitucional. Portanto, o inadimplemento dos deveres contratuais por parte do devedor das prestações permite a consolidação da propriedade na pessoa do fiduciário, observadas as formalidades e procedimentos do art. 26 da Lei 9.514/1997, viabilizando a realização de leilão público em conformidade com o art. 27 dessa lei. É nesse contexto que se acha inserido o contrato celebrado entre as partes. Com efeito, a parte autora alega que não lhe foi garantido o direito à purgação da mora previsto em lei – o que poderia ocorrer até a arrematação do bem, conforme jurisprudência do STJ – bem como que efetuou o pagamento das prestações em atraso, mas a CEF continuou com o procedimento de consolidação da propriedade. Não assiste razão ao demandante. Com efeito, o autor trouxe à inicial notificação extrajudicial e comprovantes de pagamento que não dizem respeito às prestações em aberto que deram ensejo à consolidação da propriedade e alienação do bem a terceiro. Consta do ID 252934420 a Notificação registrada sob o nº 58.183, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Barretos em 18 de dezembro de 2017, na qual o devedor foi notificado a pagar as parcelas vencidas entre setembro e dezembro de 2017 (10/09/2017, 10/10/2017, 10/11/2017, 10/12/2017). De fato, essas parcelas foram quitadas, conforme prova o autor nos IDs 25294650 e 25293416. Ocorre que não foram essas as parcelas em aberto que deram ensejo à consolidação da propriedade, a despeito do que é afirmado na inicial. Isso porque a planilha de evolução da dívida trazida pela CEF em contestação (ID 26563139, fls. 08/09) registra a quitação de tais prestações, ainda que extemporaneamente. Não obstante tenha quitado as prestações vencidas até dezembro de 2017, o autor deixou de fazê-lo a partir de janeiro de 2018, tanto que a planilha de evolução do financiamento, já citada, indica que as parcelas vencidas de janeiro a junho de 2018 somente foram quitadas em 12/08/2018, justamente a data em ocorreu a consolidação da propriedade (matrícula de ID 26563135). Ou seja: não foram quitadas propriamente pelo devedor, mas sim por força da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira. Assim, o débito ficou em aberto de janeiro a junho de 2018 e o autor não provou ter quitado tais parcelas. A existência de débito em aberto torna válido o início do procedimento de consolidação da propriedade, com a notificação do devedor para purgação da mora. Ressalto que em relação ao citado débito, houve nova notificação extrajudicial para purgação da mora, desta vez protocolada sob o nº 60.299 (provando tratar-se de nova interpelação), entregue ao devedor em 25 de abril de 2018, conforme ID 26563146. Foi dado início, portanto, a um novo procedimento de consolidação da propriedade – não se tratando da continuação daquele que havia sido aberto ao final de 2017. A certidão de ID 26563476 dá conta de que o devedor fiduciante Valmir Faustino Rosario, intimado pessoalmente, leu, tomou conhecimento do conteúdo, reteve uma via da mesma, porém recusou-se a assinar, deixando, ademais, de purgar a mora. Tal certidão goza de fé pública e seu conteúdo não foi impugnado pelo autor, nada havendo que a desqualifique. Com efeito, o art. 26, da Lei nº 9.514/97, prevê que a consolidação da propriedade deve ser precedida da intimação pessoal do devedor, ou de seu representante legal ou procurador, por oficial do Registro de Imóveis, nos seguintes termos: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) No caso dos autos, a certidão expedida pelo Oficial Registrador do Registro de Imóveis de Barretos revela que foram cumpridos os procedimentos necessários para que se considere válida a notificação para purgação da mora, na forma da Lei nº 9.514/1997. No que diz respeito à suposta ausência de notificação da realização do leilão, igualmente, não assiste razão ao autor. Sobre o ponto, eis o que dispõe o art. 27, da Lei nº 9.514/97: Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. Como se observa, a notificação do devedor da data e horário dos leilões consiste em requisito de validade da alienação em leilão público, na medida em que se presta a resguardar o direito de preferência do devedor na aquisição, previsto no §2º-B, do art. 27. Com efeito, para que seja válida a alienação por leilão, é necessário que seja dada ciência ao devedor para que exerça seu direito de preferência na aquisição. No caso dos autos, entretanto, não há que se falar em nulidade, pois o imóvel não foi alienado em leilão. Com efeito, tanto o 1º leilão (EDITAL DE LEILÃO PÚBLICO Nº 1067/2018/CPA/BU – ID 26563452), quanto o 2º leilão (EDITAL DE LEILÃO PÚBLICO Nº 2067/2018/CPA/BU – ID 26563453) foram infrutíferos em relação ao imóvel objeto da lide, que não recebeu nenhum lance, conforme atas de ID 26563141 e ID 26563143. Frustradas as duas hastas públicas, a lei prevê que ocorre a extinção da dívida, com quitação recíproca, podendo o credor fiduciário realizar a alienação direta do bem, sem se sujeitar ao limite da avaliação. É o que se extrai do art. 27, §§ 4º a 6º, da Lei nº 9.514/97. Assim, ainda que não tivesse havido notificação da data da hasta pública ao devedor, não haveria que se falar em nulidade, pois o bem foi alienado ao terceiro Márcio Traglia por venda direta, conforme documentos que instruem a contestação. A espécie de contratação não está sujeita às mesmas formalidades que o primeiro e o segundo leilão públicos, na medida em que é posterior à extinção da dívida, quando o bem já integra o patrimônio da Caixa Econômica Federal sem qualquer restrição decorrente da Lei nº 9.514/1997. Assim, não há que se falar em nulidade no procedimento quer de consolidação da propriedade, quer de extinção da dívida. Ressalto, por fim, que o prazo para purgação da mora, segundo a lei, é de 15 dias a partir da intimação realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis (Art. 26, §1º, da Lei nº 9.514/1997). Não se desconhece que a jurisprudência alarga esse prazo em alguns casos, admitindo a purgação da mora até a arrematação do bem, conforme precedentes trazidos pelo autor na inicial. Ocorre que o alargamento do prazo para purgação da mora pressupõe a aquisição do bem em leilão, tanto que se fala em arrematação. No presente caso, todavia, os leilões foram frustrados e o bem passou ao patrimônio da CEF que o alienou de forma direta a terceiro de boa-fé. Não há que se falar, pois, em direito à purgação da mora nessa situação. Ademais, ainda que se entendesse que a purgação da mora poderia ocorrer até a aquisição do bem por terceiro, o fato é que a presente ação com pedido para purgar a mora somente foi proposta em novembro de 2019, sendo que o terceiro adquiriu o bem em abril daquele ano, conforme documento de ID 26563464. Nesse caso, não há como autorizar uma purgação da mora completamente extemporânea, fora do prazo legal (Art. 26, §1º, lei 9.514/97), em detrimento de terceiro que adquiriu o imóvel de boa-fé, quando o bem já havia passado em definitivo ao patrimônio da instituição financeira, após frustração de dois leilões públicos e quando sequer havia ação judicial discutindo a regularidade do procedimento. Portanto, os pedidos são improcedentes. DISPOSITIVO Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial. Condeno a autora ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atribuído à causa, na forma do art. 85, §2º, do CPC, suspensa a condenação em virtude da concessão da gratuidade de justiça. Custas na forma da lei. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Barretos, data da assinatura eletrônica. David Gomes de Barros Souza Juiz Federal Substituto

12/01/2022, 00:00

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Partes do Processo(101)

Arquivado Definitivamente

Juntada de certidão

Decorrido prazo de VALMIR FAUSTINO ROSARIO em 09/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de MARCIO TRAGLIA em 09/02/2024 23:59.

Decorrido prazo de CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF em 09/02/2024 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/12/2023

Publicado Ato Ordinatório em 19/12/2023.

Expedição de Outros documentos.

Juntada de ato ordinatório

Recebidos os autos

Juntada de Petição de intimação de pauta

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para Tribunal

Juntada de termo de remessa

Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Ato Ordinatório em 28/03/2022.

Todas as movimentações(133)

Todos os documentos(34)