Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: LUCIANA BATISTA CAMPOS Advogado do(a)
APELANTE: RODRIGO RABELO REIS - SP244421-A
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - MG101330-A OUTROS PARTICIPANTES: APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5015179-67.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
APELANTE: LUCIANA BATISTA CAMPOS Advogado do(a)
APELANTE: RODRIGO RABELO REIS - SP244421-A
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - MG101330-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR):
APELANTE: LUCIANA BATISTA CAMPOS Advogado do(a)
APELANTE: RODRIGO RABELO REIS - SP244421-A
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL PROCURADOR: DEPARTAMENTO JURÍDICO - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a)
APELADO: THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - MG101330-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O EXMO. DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA (RELATOR): Conheço da apelação, recebendo-a em seus regulares efeitos (art. 1.012, caput, do CPC). Não assiste razão à apelante, de vez que, apesar do esforço argumentativo, não estão presentes os pressupostos que autorizem a rescisão do contrato com a devolução das parcelas pagas. Da documentação acostada aos autos, verifica-se que o contrato firmado pela autora com a CEF (Id 152284027 - Pág. 10) consiste numa relação de mútuo, por meio da qual, nos termos do artigo 586 do Código Civil, “o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade”. In casu, a autora obteve da CEF a quantia necessária para a aquisição do imóvel pretendido junto a um terceiro, cabendo, portanto, ao ora apelante, restituir à instituição financeira o dinheiro emprestado, de acordo com os critérios estipulados na avença. O contrato celebrado entre as partes versa operação de compra e venda de imóvel, mútuo com obrigações e alienação fiduciária em garantia do imóvel adquirido de terceiro pelo ora recorrente, nos termos da Lei 9.514/97, que determina: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: I – o valor do principal da dívida; II – o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário; III – a taxa de juros e os encargos incidentes; IV – a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; V – a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; VI – a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão; VII – a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária. Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.” Desse modo, a CEF, como credora fiduciária, possuía a obrigação contratual de disponibilizar o numerário pleiteado pela autora, o que foi feito; o ora apelante, de seu turno, comprometeu-se a devolver o montante emprestado, parceladamente e devidamente atualizado, nos termos contratualmente especificados. Não obstante, deixou de adimplir as prestações do financiamento. Não havendo qualquer vício a macular o contrato firmado entre as partes, e tendo a CEF cumprido a totalidade de sua obrigação, não pode o apelante – que admitiu sua inadimplência – pretender, além do não cumprimento de sua parte da avença, a devolução das poucas parcelas pagas do financiamento imobiliário, prevalecendo, aqui, à míngua de motivos plausíveis para afastamento, o princípio do pacta sunt servanda. A respeito do tema, colaciono os seguintes julgados: CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL LEVADA A TERMO. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES JÁ PAGAS. ARTIGO 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR: INAPLICABILIDADE. 1. Demanda que versa acerca da resolução de contrato e da consequente devolução de prestações já pagas por mutuário em financiamento imobiliário firmado sob a égide do Sistema Financeiro da Habitação, já extinto em razão da arrematação do bem em procedimento de execução extrajudicial. 2. O contrato em tela não se enquadra na hipótese legal, pois não se trata de contrato de alienação fiduciária, nem tampouco de um mero contrato de compra e venda. 3. É certo que há no contrato em questão uma compra e venda, em que figura como comprador o autor, mas nesse negócio a CEF não figura como vendedora. Além da compra e venda, há um contrato de mútuo especial com garantia hipotecária, no qual o autor figura como devedor e a CEF como credora. 4. A norma do artigo 53 do CDC visa evitar o enriquecimento injustificado do vendedor que comumente ocorrida quando, diante da inadimplência do comprador, retomava o imóvel, e sem nada devolver ao comprador das parcelas já pagas. 5. Não há como aplicar tal regra em desfavor do mutuante em contratos celebrado no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação. Celebrado o contrato de compra e venda, a CEF entrega do valor financiado em mãos do vendedor do imóvel. As prestações que recebe não são a contrapartida da venda, mas sim do financiamento. A eventual retomada do imóvel não decorre da rescisão da compra e venda, mas sim de eventual adjudicação no procedimento de execução, judicial ou extrajudicial. 6. Apelação não provida. (AC 00051399820064036111, JUIZ CONVOCADO MÁRCIO MESQUITA, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 2 DATA:12/01/2009 PÁGINA: 200..FONTE_REPUBLICACAO:.) SFH. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE TODAS AS PRESTAÇÕES PAGAS. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. 1. Lide na qual se requer a rescisão de contrato de mútuo imobiliário com alienação fiduciária em garantia, bem como a devolução de todas as prestações pagas, ao argumento de o mutuário não possuir condições financeiras para honrar o pagamento das prestações seguintes. 2. Inaplicável o art. 53 do CDC à hipótese dos autos, tendo em vista que se trata de contrato de mútuo com constituição de alienação fiduciária em garantia, em que a CEF é o agente financeiro e a credora/interveniente quitante, e não a vendedora do imóvel. 3.
RECORRENTE: MICHELLI DE CARVALHO SOUSA ADVOGADO: LAYANE BOTELHO (ATIVO) (OAB: 372098/SP) - SP372098
RECORRIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
RECORRIDO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA ADVOGADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144 EMENTA CIVIL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TAXA DE DESPACHANTE. ABUSIVIDADE AFASTADA PELO TJSP COM BASE NOS FATOS DA CAUSA E NO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. REFORMA DA CONCLUSÃO. ÓBICE DAS SÚMULA Nº 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. DECISÃO MICHELLI DE CARVALHO SOUSA SILVA (MICHELLI) ajuizou ação declaratória de nulidade de cláusula contratual pela cobrança de taxa de despachante ou taxa SATI em desfavor de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A (MRV), cujos pedidos foram julgados procedentes para declarar a nulidade das cláusulas referentes à tarifa de despachante, condenando a ré à devolução da quantia de R$ 800,00 (oitocentos reais), corrigida desde o desembolso pelos índices da Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (e-STJ, fls. 136/140). Irresignada, MRV interpôs apelação, que foi provida pelo Tribunal bandeirante, nos termos do acórdão relatado pelo Des. MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES, assim ementado: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cobrança de valores de assessoria (despachante/registro de contrato) Recurso Especial Repetitivo no.1.599.511 Hipótese de "distinguishing" Serviço opcional regularmente contratado Precedente vinculante que autoriza a cobrança, para afastar o enriquecimento sem causa Precedentes desta E. 6ª. Câmara Restituição indevida Recurso provido. (e-STJ, fl. 180). Inconformada, MICHELLI interpôs recurso especial com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, apontando a violação do art. 51, IV, do CDC, por reputar nula a cláusula prevista em aditivo de contrato de compra e venda de imóvel que prevê a cobrança de taxa de despachante, que corresponderia à taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), conforme documentos encartados aos autos, disposição já rejeitada pelo STJ no julgamento de recurso especial sob o rito repetitivo, tendo ocorrido a mera mudança na denominação. Também indicou dissídio jurisprudencial, tendo por paradigma precedente desta Corte Superior. Em juízo de admissibilidade, a Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal bandeirante admitiu o referido apelo nobre (e-STJ, fls. 208/210). É o relatório. DECIDO. O inconformismo não merece prosperar. De plano, vale pontuar que o presente recurso especial foi interposto contra decisão publicada na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. O Tribunal bandeirante autorizou a cobrança dos serviços de despachante, assentando que tal taxa é atividade congênere à de assistência técnico-imobiliária, mais comumente conhecida como taxa SATI, senão vejamos: Nos termos do art. 927, III, do Código de Processo Civil, os juízes e tribunais observarão os acórdãos proferidos em julgamento de recursos especiais repetitivos. Trata- se de precedentes vinculantes, nos termos da lei. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no. 1.551.951, ao qual foi atribuída eficácia repetitiva, reconheceu, em caráter vinculante, a legitimidade da promitente vendedora para responder por reembolso de comissão de corretagem e taxa de assessoria. No V. Acórdão proferido no julgamento do recurso especial, ficou consignado: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, rito do art. 543-C do CPC/1973). No entanto, o V. Acórdão proferido nos recursos paradigma, excepcionou situações como a dos autos, estabelecendo expressamente: "Ressalve-se, contudo, que a abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa do consumidor de modo que eventual serviço específico prestado ao consumidor, como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços cartorários, podem ser efetivados" (g.n.). No caso dos autos, foi firmado pelo autor um aditivo específico (fls. 62/63) pelo qual ele se comprometeu a pagar R$ 800,00 pelo serviço relativo à obtenção dos esclarecimentos necessários para a obtenção do financiamento e da documentação necessária e promoção do registro do financiamento. A situação não se confunde com a taxa SATI, e o autor aceitou expressamente o pagamento da taxa de despachante, que era um serviço opcional. (e-STJ, fls. 181/182). Como se vê das razões retro, o Tribunal bandeirante fez a necessária distinção do caso dos autos com o Resp nº 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos especiais representativos de controvérsia, tendo assentado que, no caso concreto, existiram particularidades vinculadas à celebração da compra do imóvel, tendo o consumidor sido cientificado acerca dos serviços oferecidos, consubstanciados em diligências junto aos órgãos públicos e notariais, para obtenção do financiamento imobiliário, e com eles concordado. Portanto, tenho que a cobrança da taxa impugnada pela parte autora, referente a serviço de despachante, consoante decidido pela Corte estadual, não é abusiva, porque observado o dever de informação ao consumidor, conforme prevê a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Assim, reformar o entendimento firmado na Corte bandeirante quanto à natureza dos serviços contratados e a inexistência de abusividade da cobrança da referida taxa, encontra óbice no enunciado das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ: A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial; e A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5015179-67.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
Trata-se de ação ajuizada por Luciana Batista Campos contra MRV Engenharia e Participações S.A. e Caixa Econômica Federal objetivando a rescisão dos contratos de venda e compra de unidade imobiliária e mútuo com alienação fiduciária em garantia celebrados com a empresa MRV Engenharia e Participações S/A e Caixa Econômica Federal, respectivamente, com a restituição do valor de R$ 30.322,25 pago às rés, a devolução em dobro da taxa de assessoria cobrada, a declaração de nulidade de qualquer cláusula que a obrigue a adquirir serviços de forma “casada” e a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 10.000,00. Alega a autora que em 05/10/2015 firmou contrato particular de promessa de compra e venda com a ré MRV Engenharia e Participações SA, e que para a obtenção dos recursos necessários à aquisição do terreno e construção de uma das unidades que compõe o empreendimento Parque Santa Teresa celebrou contrato de financiamento imobiliário com a CEF. Aduz que “as recorridas induziram a contratação fora das regras normais de financiamento, vez que maquiaram os rendimentos da apelante, de forma unilateral”, existindo vício de consentimento no início do contrato. Sustenta que a malícia da MRV Engenharia e Participações “imputou à apelante onerosa parcela impagável, com elaboração de 04 contratos para que somente o último com indicação fantasiosa de renda inexistente fosse reconhecido”, o que acarretou o pedido de rescisão do contrato. Postula a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Foi proferida sentença conforme dispositivo a seguir aduzido: “JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS DEDUZIDOS PELA PARTE AUTORA NA EXORDIAL E PROCEDENTE O PEDIDO CONTRAPOSTO FORMULADO PELA RÉ, para condenar a autora ao pagamento da quantia de R$ R$ 6.403,32, MRV Engenharia devidamente atualizada, à ré MRV Engenharia e Participações S/A, pelo que julgo extinto o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil”. A parte autora foi condenada a arcar com as custas processuais e a pagar honorários advocatícios fixados em 10% do valor atualizado da causa, para cada uma das rés, observados os benefícios da justiça gratuita (Id 152284745). Apela a autora, reiterando os pedidos da inicial, especialmente o pedido de restituição em dobro da taxa SATI e da alegação de que houve vício de consentimento no momento da celebração do contrato com a MRV Engenharia e Participações S.A. Com contrarrazões, subiram os autos. É o relatório. APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5015179-67.2018.4.03.6100 RELATOR: Gab. 03 - DES. FED. HELIO NOGUEIRA
Trata-se de relações jurídicas diferentes: no contrato de compra e venda, o vendedor se comprometeu a vender o imóvel, por determinado preço e forma de pagamento, e o autor se comprometeu a comprá-lo sob tais condições; no contrato de mútuo, a CEF se comprometeu a emprestar determinada quantia para o autor, e este se comprometeu a restituí-la com correção monetária e juros. Portanto, a CEF apenas emprestou a quantia postulada pelo próprio mutuário (autor), tendo o direito de recebê-la com correção e juros, conforme pactuado (pacta sunt servanda). A alienação fiduciária foi feita para garantia do financiamento. A situação seria diferente se a CEF fosse a vendedora do imóvel, mas este não é o caso dos autos. 4. Apelação conhecida e desprovida. (TRF 2ª Região, AC 00005149520114025004, Relator José Antonio Neiva, Publicação em 11/07/2013) AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. ADJUDICAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOUÇÃO DOS VALORES PAGOS. – A devolução dos valores pagos no período de vigência do contrato de financiamento, bem como da diferença obtida entre o saldo devedor de sua extinta dívida e o valor de venda do imóvel a terceiros,
trata-se de pedido juridicamente impossível. – A arrematação do bem levada a efeito pela CEF, com base no Decreto-lei nº 70/66, não descaracteriza o contrato de mútuo celebrado, no qual foi disponibilizado recurso financeiro para aquisição do imóvel, nos termos pactuados entre as partes. – O instrumento de compra e venda foi firmado em conjunto com o contrato de mútuo, sendo que um envolve o bem imóvel, e o outro, empréstimo em dinheiro. Não há como se devolver o bem, pretendendo extinguir, ao mesmo tempo, duas relações jurídicas, ou seja, não há como rescindir o contrato de mútuo mediante a devolução do imóvel à CEF. – Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. – Agravo legal desprovido.” (TRF 3ª Região, Primeira Turma, AC 00233548720084036100, Relator Desembargador Federal José Lunardelli, e-DJF3 18/05/2012) Em arremate, frisa-se, por oportuno, que tendo a CEF cumprido sua parte da avença, entregando à autora o valor pleiteado, o mutuário, ora apelante, teria por obrigação restituir o montante emprestado, de acordo com as condições contratuais, sendo de todo improcedente o pedido de restituição das parcelas pagas. Da alegação de existência de vício de consentimento Alega a parte apelante que foi induzida pela MRV a celebrar o contrato de promessa de compra e venda pois esta insistiu em aumentar artificialmente os ganhos da autora para que tivesse condições de comprar o imóvel. Afirma que o referido contrato indicou a autora como portadora de uma renda de R$ 6.000,00 mensais, entretanto sua condição é diversa e seu salário básico está em torno de R$ 3.900,00, o que fez com que fosse obrigada a requerer a rescisão contratual perante as rés em 13/01/2016. Sua alegação não merece acolhida. Não houve vício de consentimento. A parte autora, conforme afirma em sua inicial, compareceu diversas vezes no ano de 2015 no stand de vendas da MRV Engenharia e Participações S.A., tendo celebrado o contrato de compromisso de compra e venda com a corré de livre e espontânea vontade. Se houve aumento artificial de sua renda mensal para que tivesse condições financeiras de contratar, conforme alega, se beneficiou com isso. Tampouco há no referido contrato qualquer informação a respeito de sua renda salarial mensal. Já o contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal – CEF possui a informação de que a renda mensal comprovada da parte autora é de R$ 6.673,73 (Id 152284027 - Pág. 11), tendo utilizado o valor indicado como Base INSS e Base FGTS (R$ 6.673,73) informado no demonstrativo de pagamento referente a setembro de 2015 (Id 152284027 - Pág. 13), portanto não há ilegalidade na conduta da CEF, muito menos vício de consentimento no negócio jurídico entabulado entre as partes. Da suposta cobrança da taxa SATI No que diz respeito à taxa SATI, valor cobrado sobre o preço do imóvel adquirido pelo consumidor, o Superior Tribunal de Justiça considerou que se trata de cláusula ilícita e abusiva, motivo pelo qual não deve ser exigida. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) Não obstante, pela leitura do termo aditivo ao contrato de promessa de compra e venda assinado pela autora (ID 152284022 - Pág. 22/23), observo que não se cuida, aqui, de taxa de assessoria imobiliária, mas sim de pagamento por serviço prestado pela MRV para acompanhamento dos procedimentos para a obtenção de financiamento imobiliário e posteriores providências para registro do imóvel junto ao cartório competente. Esse serviço, contratado voluntariamente pela apelante, por meio de aditivo formulado tão somente para essa finalidade, e com cobrança de um valor fixo, não possui qualquer ilegalidade ou abusividade. A cobrança pelo denominado “serviço de despachante” tem sido admitida pela jurisprudência de nossos Tribunais, pois constitui verdadeiro distinguishing em relação ao precedente que decidiu sobre a ilegalidade da taxa SATI. Sobre o tema, confira-se a seguinte decisão do C. Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL Nº 1875939 - SP (2020/0122291-7) RELATOR: MINISTRO MOURA RIBEIRO ADVOGADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144 EMENTA CIVIL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TAXA DE DESPACHANTE. ABUSIVIDADE AFASTADA PELO TJSP COM BASE NOS FATOS DA CAUSA E NO CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES. REFORMA DA CONCLUSÃO. ÓBICE DAS SÚMULA Nº 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. DECISÃO MICHELLI DE CARVALHO SOUSA SILVA (MICHELLI) ajuizou ação declaratória de nulidade de cláusula contratual pela cobrança de taxa de despachante ou taxa SATI em desfavor de MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A (MRV), cujos pedidos foram julgados procedentes para declarar a nulidade das cláusulas referentes à tarifa de despachante, condenando a ré à devolução da quantia de R$ 800,00 (oitocentos reais), corrigida desde o desembolso pelos índices da Tabela Prática do TJSP e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação (e-STJ, fls. 136/140). Irresignada, MRV interpôs apelação, que foi provida pelo Tribunal bandeirante, nos termos do acórdão relatado pelo Des. MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES, assim ementado: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cobrança de valores de assessoria (despachante/registro de contrato) Recurso Especial Repetitivo no.1.599.511 Hipótese de "distinguishing" Serviço opcional regularmente contratado Precedente vinculante que autoriza a cobrança, para afastar o enriquecimento sem causa Precedentes desta E. 6ª. Câmara Restituição indevida Recurso provido. (e-STJ, fl. 180). Inconformada, MICHELLI interpôs recurso especial com fundamento nas alíneas a e c do permissivo constitucional, apontando a violação do art. 51, IV, do CDC, por reputar nula a cláusula prevista em aditivo de contrato de compra e venda de imóvel que prevê a cobrança de taxa de despachante, que corresponderia à taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), conforme documentos encartados aos autos, disposição já rejeitada pelo STJ no julgamento de recurso especial sob o rito repetitivo, tendo ocorrido a mera mudança na denominação. Também indicou dissídio jurisprudencial, tendo por paradigma precedente desta Corte Superior. Em juízo de admissibilidade, a Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal bandeirante admitiu o referido apelo nobre (e-STJ, fls. 208/210). É o relatório. DECIDO. O inconformismo não merece prosperar. De plano, vale pontuar que o presente recurso especial foi interposto contra decisão publicada na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. O Tribunal bandeirante autorizou a cobrança dos serviços de despachante, assentando que tal taxa é atividade congênere à de assistência técnico-imobiliária, mais comumente conhecida como taxa SATI, senão vejamos: Nos termos do art. 927, III, do Código de Processo Civil, os juízes e tribunais observarão os acórdãos proferidos em julgamento de recursos especiais repetitivos. Trata- se de precedentes vinculantes, nos termos da lei. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no. 1.551.951, ao qual foi atribuída eficácia repetitiva, reconheceu, em caráter vinculante, a legitimidade da promitente vendedora para responder por reembolso de comissão de corretagem e taxa de assessoria. No V. Acórdão proferido no julgamento do recurso especial, ficou consignado: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016, rito do art. 543-C do CPC/1973). No entanto, o V. Acórdão proferido nos recursos paradigma, excepcionou situações como a dos autos, estabelecendo expressamente: "Ressalve-se, contudo, que a abusividade da SATI não deve implicar enriquecimento sem causa do consumidor de modo que eventual serviço específico prestado ao consumidor, como eventuais serviços de despachante ou a cobrança de taxas de serviços cartorários, podem ser efetivados" (g.n.). No caso dos autos, foi firmado pelo autor um aditivo específico (fls. 62/63) pelo qual ele se comprometeu a pagar R$ 800,00 pelo serviço relativo à obtenção dos esclarecimentos necessários para a obtenção do financiamento e da documentação necessária e promoção do registro do financiamento. A situação não se confunde com a taxa SATI, e o autor aceitou expressamente o pagamento da taxa de despachante, que era um serviço opcional. (e-STJ, fls. 181/182). Como se vê das razões retro, o Tribunal bandeirante fez a necessária distinção do caso dos autos com o Resp nº 1.599.511/SP, julgado sob o rito dos recursos especiais representativos de controvérsia, tendo assentado que, no caso concreto, existiram particularidades vinculadas à celebração da compra do imóvel, tendo o consumidor sido cientificado acerca dos serviços oferecidos, consubstanciados em diligências junto aos órgãos públicos e notariais, para obtenção do financiamento imobiliário, e com eles concordado. Portanto, tenho que a cobrança da taxa impugnada pela parte autora, referente a serviço de despachante, consoante decidido pela Corte estadual, não é abusiva, porque observado o dever de informação ao consumidor, conforme prevê a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Assim, reformar o entendimento firmado na Corte bandeirante quanto à natureza dos serviços contratados e a inexistência de abusividade da cobrança da referida taxa, encontra óbice no enunciado das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ: A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial; e A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial. MAJORO os honorários advocatícios anteriormente invertidos em 5%, limitados a 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do NCPC, observada a concessão da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 09 de junho de 2020. Ministro MOURA RIBEIRO Relator (Ministro MOURA RIBEIRO, 15/06/2020) Dessa maneira, é legítima a cobrança pelo ‘serviço de despachante’, livremente contratado pela ora recorrente, por meio de aditivo contratual cujas cláusulas preveem, de modo claro e transparente, quais serviços estavam sendo contratados – acompanhamento dos procedimentos para concessão do financiamento imobiliário e posteriores providências pertinentes ao registro junto ao cartório de imóveis. Em conclusão, não merece guarida o argumento da apelante de que se cuida de uma forma disfarçada de cobrança da taxa SATI, como já restou explicitado no âmbito do C. STJ, nos termos das decisões supramencionadas. Da aplicação do CDC nos contratos de mútuo habitacional Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor, previstas no Código de Defesa do Consumidor, aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao SFH que não sejam vinculados ao FCVS e que tenham sido assinados posteriormente à entrada em vigor da Lei nº 8.078/1990, conforme já pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. FINANCIAMENTO HABITACIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DO CDC. NECESSÁRIA A IDENTIFICAÇÃO, NO CASO CONCRETO, DE ÍNDOLE ABUSIVA NO CONTRATO. DECRETO-LEI 70/66. AUSÊNCIA DE IRREGULARIDADES. MOMENTO DA CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. TAXA REFERENCIAL. LEILOEIRO PÚBLICO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...) 2. No que toca à adoção das normas do Código de Defesa do Consumidor, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de serem aplicáveis aos contratos do SFH, desde que não vinculados ao FCVS e posteriores à entrada em vigor da Lei 8.078/90. Todavia, na hipótese dos autos, tem-se que a análise da relação contratual sob a ótica do CDC não implica alteração das conclusões do acórdão impugnado, haja vista que se faz necessária a identificação, no caso concreto, de índole abusiva no contrato, o que, na espécie dos autos, não ocorre. (...) (STJ, AgRg no REsp 1216391/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2015, DJe 20/11/2015) Essa proteção, porém, não é absoluta e deve ser invocada de forma concreta, comprovando o mutuário efetivamente a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada. Assim, não tendo a parte apelante comprovado a existência de eventual abuso no contrato firmado, fica vedada a revisão do contrato mediante mera alegação genérica nesse sentido. Assim, de rigor a manutenção da sentença, nos exatos termos em que prolatada, uma vez que a apelante não apresentou argumentos aptos a infirmar as conclusões ali esposadas que se encontram, como visto, de acordo com a jurisprudência pacífica acerca da matéria. Honorários advocatícios Considerando que o recurso foi interposto sob a égide do CPC de 2015, aplica-se o artigo 85 do referido diploma legal. Ressalte-se, ainda, que, nos termos do Enunciado Administrativo nº 7, elaborado pelo Superior Tribunal de Justiça para orientar a comunidade jurídica acerca da questão do direito intertemporal, tratando-se de recurso interposto contra decisão publicada posteriormente a 18/03/2016, é possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do artigo 85, § 11, do CPC/2015: Enunciado administrativo número 7 Somente nos recursos interpostos contra decisão publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do artigo 85, § 11, do novo CPC. Assim, condeno a parte apelante ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais devem ser majorados, modificando-se o patamar originalmente arbitrado para o montante de 12% sobre o valor atualizado da causa, divididos para cada uma das rés, nos termos do art. 85, §§ 1º, 2º e 11, do CPC, observadas as condições do art. 98, § 3.º do mesmo diploma legal. Dispositivo
Ante o exposto, voto por negar provimento ao recurso de apelação. E M E N T A CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. NÃO PAGAMENTO DA DÍVIDA. INADIMPLÊNCIA DO DEVEDOR. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS DO FINANCIAMENTO IMPROCEDENTE. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. SERVIÇO DE DESPACHANTE CONTRATADO POR MEIO DE ADITIVO CONTRATUAL. COBRANÇA DISTINTA DA TAXA SATI. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE E ILEGALIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Não assiste razão ao apelante, de vez que, apesar do esforço argumentativo, não estão presentes os pressupostos que autorizam a rescisão do contrato com a devolução de parte das parcelas pagas. 2. Da documentação acostada aos autos, observo que o contrato firmado pela parte autora com a CEF consiste numa relação de mútuo, por meio da qual, nos termos do art. 586 do Código Civil, “o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade.”. 3. In casu, a parte autora obteve da CEF a quantia necessária para a aquisição do imóvel pretendido junto a um terceiro, cabendo portanto, à ora apelante, restituir à instituição financeira o dinheiro emprestado, de acordo com os critérios estipulados na avença. 4. O contrato explicita que houve alienação fiduciária em garantia do imóvel adquirido de terceiro pela ora recorrente, nos termos da Lei 9.514/97. 5. Desse modo, a CEF, como credora fiduciária, possuía a obrigação contratual de disponibilizar o numerário pleiteado pela autora, o que foi feito; a ora apelante, de seu turno, comprometeu-se a devolver o montante emprestado, parceladamente e devidamente atualizado, nos termos contratualmente especificados. Não obstante, deixou de adimplir as prestações do financiamento. 6. Não havendo qualquer vício a macular o contrato firmado entre as partes, e tendo a CEF cumprido a totalidade de sua obrigação, não pode a apelante – que admitiu sua inadimplência – pretender, além do não cumprimento de sua parte da avença, a devolução das poucas parcelas pagas do financiamento imobiliário, prevalecendo, aqui, à míngua de motivos plausíveis para afastamento, o princípio do pacta sunt servanda. 7. Em arremate, frisa-se, por oportuno, que tendo a CEF cumprido sua parte da avença, entregando à autora o valor pleiteado, o mutuário, ora apelante, teria por obrigação restituir o montante emprestado, de acordo com as condições contratuais, sendo de todo improcedente o pedido de restituição das parcelas pagas. 8. Alega a apelante que foi induzida pela MRV a celebrar o contrato de compra e venda pois a referida empresa insistiu em aumentar artificialmente os ganhos da autora para que tivesse condições de comprar o imóvel. Tal alegação não merece ser acolhida. 9. Não houve vício de consentimento. A parte autora, conforme afirma em sua inicial, compareceu diversas vezes no ano de 2015 no stand de vendas da MRV Engenharia e Participações S.A., tendo celebrado o contrato de compromisso de compra e venda com a corré de livre e espontânea vontade. Se houve aumento artificial de sua renda mensal para que tivesse condições financeiras de contratar, conforme alega, se beneficiou com isso. Tampouco há no referido contrato qualquer informação a respeito de sua renda salarial mensal. 10. Já o contrato de financiamento firmado com a Caixa Econômica Federal – CEF possui a informação de que a renda mensal comprovada da parte autora é de R$ 6.673,73, exatamente o valor indicado no demonstrativo de pagamento referente a setembro de 2015, portanto não há ilegalidade na conduta da CEF, muito menos vício de consentimento no negócio jurídico entabulado entre as partes. 11. No que diz respeito à taxa SATI, valor cobrado sobre o preço do imóvel adquirido pelo consumidor, o Superior Tribunal de Justiça considerou que se trata de cláusula ilícita e abusiva, motivo pelo qual não deve ser exigida. 12. Não obstante, pela leitura do termo aditivo ao contrato de promessa de compra e venda assinado pela autora, observo que não se cuida, aqui, de taxa de assessoria imobiliária, mas sim de pagamento por serviço prestado pela MRV para acompanhamento dos procedimentos para a obtenção de financiamento imobiliário e posteriores providências para registro do imóvel junto ao cartório competente. Esse serviço, contratado voluntariamente pela apelante, por meio de aditivo formulado tão somente para essa finalidade, e com cobrança de um valor fixo, não possui qualquer ilegalidade ou abusividade. 13. A cobrança pelo denominado “serviço de despachante” tem sido admitida pela jurisprudência de nossos Tribunais, pois constitui verdadeiro distinguishing em relação ao precedente que decidiu sobre a ilegalidade da taxa SATI. 14. Dessa maneira, é legítima a cobrança pelo ‘serviço de despachante’, livremente contratado pela ora recorrente, por meio de aditivo contratual cujas cláusulas preveem, de modo claro e transparente, quais serviços estavam sendo contratados – acompanhamento dos procedimentos para concessão do financiamento imobiliário e posteriores providências pertinentes ao registro junto ao cartório de imóveis. 15. Em conclusão, não merece guarida o argumento da apelante de que se cuida de uma forma disfarçada de cobrança da taxa SATI, como já restou explicitado no âmbito do C. STJ. 16. Não se discute a aplicação das medidas protetivas ao consumidor, previstas no Código de Defesa do Consumidor, aos contratos de mútuo habitacional vinculados ao SFH que não sejam vinculados ao FCVS e que tenham sido assinados posteriormente à entrada em vigor da Lei nº 8.078/1990, conforme já pacificado pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 17. Essa proteção, porém, não é absoluta e deve ser invocada de forma concreta, comprovando o mutuário efetivamente a existência de abusividade das cláusulas contratuais ou de excessiva onerosidade da obrigação pactuada. Assim, não tendo a parte apelante comprovado a existência de eventual abuso no contrato firmado, fica vedada a revisão do contrato mediante mera alegação genérica nesse sentido. 18. Assim, de rigor a manutenção da sentença, nos exatos termos em que prolatada, uma vez que o apelante não apresentou argumentos aptos a infirmar as conclusões ali esposadas que se encontram, como visto, de acordo com a jurisprudência pacífica acerca da matéria. 19. Apelação desprovida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso de apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.