Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: RENATO DASSIE DUARTE ADVOGADO do(a)
AUTOR: JULIANA SARTORI DURAN ROSA - SP347003
REU: AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REU: LEANDRO JOSE TEIXEIRA - SP253340 ADVOGADO do(a)
REU: RUDIE OUVINHA BRUNI - SP177590 SENTENÇA RENATO DASSIE DUARTE move ação contra a AUC - ARQUITETURA, URBANISMO E CONSTRUCAO LTDA e a CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, objetivando: (i) a decretação da nulidade da cláusula do contrato definitivo de compra e venda e financiamento que estipulou o prazo de entrega do imóvel, devendo prevalecer a data de entrega estabelecida na promessa de compra e venda firmada com a AUC; (ii) a condenação das rés a solidariamente; (ii.1) ressarcir em dobro o valor da taxa de evolução de obra; (ii 2) pagar multa contratual de 2% sobre o valor do imóvel até sua entrega com o registro de habite-se; (ii.3) pagar indenização por lucros cessantes de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega das chaves ou registro de habite-se; (ii.4) pagar indenização por dano moral; (iii) a condenação das rés a deixar de cobrar os encargos contratuais como juros e multa desde o término do prazo para entrega da obra; Justiça gratuita deferida. Ré CEF foi citada. Em contestação, pugna pela improcedência. Réplica apresentada. Não foi requerida a produção de provas. Ré AUC foi citada por edital. Curador especial nomeado. Em contestação, apresenta negativa geral. Réplica apresentada. Não foi requerida a produção de provas. Ante a localização da ré AUC, foi determinada nova citação. Indeferida a justiça gratuita à ré AUC. Ré AUC foi citada. Em contestação, alega ilegitimidade, falta de interesse processual e pugna pela improcedência. Réplica apresentada. Proferida sentença parcialmente procedente. Embargos de declaração interpostos pela parte autora. Embargos acolhidos parcialmente. Apelação interposta pela ré CEF. Contrarrazões apresentadas pela parte autora. Recurso adesivo apresentado pela parte autora. Contrarrazões apresentadas pela ré CEF. Foi proferido acórdão anulando a sentença em razão de não ter sido oportunizada a integração de Daniela Aparecida Teixeira no polo ativo. O acórdão transitou em julgado. Em manifestação espontânea, Daniela Aparecida Teixeira informa que não tem interesse em ingressar no polo ativo da demanda. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o relatório. Fundamento e decido. Das preliminares. Quanto à legitimidade da ré CEF, conforme se extrai do contrato de financiamento (ID 9695048 a ID 9695076), a atividade da ré supera a de mera instituição financeira financiadora, se configurando como agente de execução da política pública relacionada ao Plano Nacional de Habitação - PNH e ao Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV. Assim, a ré CEF assumiu papel de verdadeira gestora do empreendimento, inclusive sendo possível que prorrogasse o prazo para entrega da obra. Legitimidade da ré CEF confirmada. Quanto à legitimidade da ré AUC, resta evidenciada pelo vínculo contratual firmado. Legitimidade da ré AUC confirmada. Quanto ao interesse processual, tal resta evidenciado pela presença do trinômio necessidade-utilidade-adequação em relação às tutelas judiciais buscadas, destacada pela própria resistência das rés aos pedidos autorais. Indeferidas todas as preliminares. Do mérito. O feito versa sobre dois contratos firmados antes da construção do imóvel. 01. Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Unidade(s) Autônoma(s) em construção no "Condomínio Residencial Orval" e Demais Avenças (ID 9694897 e ID 9694899). Partes: ré AUC x autor RENATO DASSIE DUARTE Data do contrato: 05/09/2012 Objeto: apartamento do Bloco C (residencial Orval) Término da obra: 12/2013 Término da obra com tolerância de 180 dias: 30/06/2014 02. Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações - Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU - Imóvel na Planta Associativo - Minha Casa Minha Vida - MCMV - Recursos FGTS - com Utilização da Conta Vinculada do FGTS do(s) Comprador(es) e Devedor(es)/Fiduciante(s) n. 855552504953 (ID 9695048 a ID 9695076). Partes: ré AUC x autor RENATO DASSIE DUARTE e DANIELA APARECIDA TEIXEIRA x ré CEF Data do contrato: 03/04/2013 Prazo da obra: 25 meses (04/01/2015) Em análise aos contratos e também de acordo com o item 3.1.1 do Ofício SR ABC 154/2016, expedido pela CEF em 21/12/2016 (ID 9695047), comprova-se que o cronograma de entrega da obra não foi cumprido em nenhuma oportunidade por nenhuma das corrés, havendo diversos adiamentos. De fato, não se constata alegação de qualquer fato ou circunstância (força maior ou caso fortuito) capaz de afastar a responsabilidade das corrés. Assim, é imperativa a conclusão de que o atraso decorreu de falha das corrés na execução de gerenciamento da obra, questões que não podem ser imputadas à parte autora. Portanto, em se tratando de relação consumerista evidente, configura-se a solidariedade das corrés, visto que ambas são responsáveis pelos prejuízos causados. Em análise ao contrato 01 (AUC-AUTOR), configura-se a validade da cláusula original de entrega do imóvel em 12/2013, ante a ausência de qualquer elemento que indique a sua nulidade. O mesmo se aplica à prorrogação de 180 dias, aceita pela jurisprudência (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1.884.607/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2021, DJe 23/09/2021). No tocante ao contrato 02 (AUC-AUTOR-CEF), visto que foi firmado como consequência do primeiro contrato para a obtenção do financiamento e que as cláusulas foram claramente definidas apenas pelas corrés, sem negociação com a parte autora, não se mostra possível impor a ela a data lá definida. Assim, reconheço que a conduta das corrés (falhas na execução e no gerenciamento da obra) levaram aos (nexo causal) prejuízos matérias e imateriais sofridos pela parte autora (danos), os quais devem ser ressarcidos de forma solidária. Reconheço também, como data máxima para entrega do imóvel, 30/06/2014. Procedente o pedido neste ponto. Quanto ao pedido de (ii.1) ressarcir em dobro o valor da taxa de evolução de obra, há precedente vinculante no Tema 996 do STJ (grifo nosso). STJ Tema 996 Situação: Trânsito em Julgado Questão submetida a julgamento Definir se: 1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel. 1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada. 1.3) é lícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. Será submetido à deliberação da Segunda Seção, por ocasião do julgamento do mérito do recurso especial, se apropriado atribuir tratamento distinto, a depender da origem e da finalidade do financiamento, na fixação e aplicação das teses firmadas, a saber: a) se alcançam apenas a aquisição de imóvel residencial ou também o comercial; e b) se a aquisição do imóvel se deu a título de investimento ou com o objetivo de moradia da família. Tese Firmada As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (STJ / REsp 1729593/SP / Relator MARCO AURÉLIO BELLIZZE / Trânsito em Julgado: 27/11/2019) Assim, evidencia-se a ilegalidade da cobrança. Quanto à restituição em dobro, na forma do art. 42 do CPC: Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável. Comprova-se, inclusive sem a contestação das corrés quanto a este fato, que houve a cobrança e o pagamento das referidas taxas; também, constata-se a culpa das corrés que claramente estavam cientes do atraso e permaneceram cobrando os valores. Assim, os valores pagos a título de taxa de evolução da obra a partir de 30/06/2014 devem ser ressarcidos em dobro em favor da parte autora. Procedente o pedido neste ponto. Quanto aos pedidos de (ii 2) pagar multa contratual de 2% sobre o valor do imóvel até sua entrega com o registro de habite-se e (ii.3) pagar indenização por lucros cessantes de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso, até a efetiva entrega das chaves ou registro de habite-se, entendo que ambos se constituem como reparação pelo atraso na entrega do imóvel, a qual já possui precedente fixado pelo STJ também no Tema 996. 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Desta forma, comprovado ao atraso na entrega do imóvel, entendo que a reparação deve corresponder ao pretenso valor de aluguel do imóvel, o qual fixo em R$ 1.000,00 por mês desde a data máxima de entrega do imóvel em 30/06/2014. Parcialmente procedente o pedido neste ponto. Quanto ao pedido de (ii.4) pagar indenização por dano moral, é assente na jurisprudência ser prescindível sua comprovação específica. A prova deve ser robusta e voltada à comprovação do fato ensejador do qual deriva o dano moral. No caso, se trata de dano in re ipsa, visto que resta comprovado o atraso na entrega do imóvel por culpa das corrés. Quanto à fixação do valor de reparação, ressalto que é tormentosa a questão, pois tal valor deve compensar o dano moral sofrido, deve servir como punição àquele que o praticou, e deve servir como incentivo a que tal fato não mais se repita. Desse modo, fixo a reparação em R$ 15.000,00 Considero a data de 30/06/2014, data limite para a entrega do imóvel, como data do evento que ensejou o dano moral. Procedente o pedido neste ponto. Quanto ao pedido de (iii) a condenação das rés a deixar de cobrar os encargos contratuais como juros e multa desde o término do prazo para entrega da obra, aplica-se o art. 476 do CC. Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Assim, uma vez que resta comprovada a inadimplência das corrés na entrega do imóvel, resta suspensa a obrigação da parte autora em pagar as prestações e, consequentemente, a incidência de encargos por atraso nos pagamentos (multa e juros de mora) até o adimplemento das corrés com a entrega do imóvel. Uma vez que ambas as corrés restam inadimplentes, aplica-se a ambas e a ambos os contratos a suspensão quanto à cobrança dos encargos de mora. Todavia, tal suspensão não se aplica aos juros remuneratórios ou quaisquer outros encargos com natureza diversa da moratória. Parcialmente procedente o pedido neste ponto.
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Santo André Avenida Pereira Barreto, 1299, Paraíso, Santo André - SP - CEP: 09190-610 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001353-48.2018.4.03.6140
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO e resolvo o mérito na forma do art. 487, I, do CPC, para: 1. FIXAR COMO DATA MÁXIMA PARA ENTREGA DO IMÓVEL, 30/06/2014, conforme estipulado no contrato de ID 9694897 e ID 9694899, afastada a data especificada no contrato de financiamento (ID 9695048 a ID 9695076). E condenar solidariamente as corrés a: 2. PAGAR à parte autora, a título de REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS: 2.1. o dobro dos valores pagos pela parte autora a título de taxa de evolução da obra a partir de 30/06/2014; 2.2. a importância de R$ 1.000,00 (um mil reais) por mês desde 30/06/2014, sujeita à correção monetária e juros de mora desde a data de cada mensalidade até a entrega do bem imóvel à parte autora; 3. PAGAR à parte autora, a título de REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS, a importância de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sujeita à correção monetária a partir desta data e a juros de mora desde a data do evento causador, em 30/06/2014, até o trânsito em julgado; e 4. SUSPENDER A COBRANÇA DE ENCARGOS MORATÓRIOS (multa e juros de mora) contra a parte autora até a entrega do bem imóvel à parte autora. O valor da condenação será apurado, após o trânsito em julgado, com atualização monetária e juros nos termos da Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal, respeitada a prescrição e com desconto de eventuais quantias recebidas no período em razão de antecipação dos efeitos da tutela ou, ainda, de eventuais pagamentos efetuados administrativamente, se o caso. Honorários fixados em 10% da condenação (art. 85, §2º, do CPC). Ante a sucumbência mínima da parte autora, condeno o pagamento de custas e honorários integralmente pelos corréus solidariamente (art. 85 e ss. do CPC). P.R.I.O.C. SANTO ANDRé, 6 de novembro de 2025.