Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: VIVIANE FERNANDES GENTIL, THOMAS CEZARIO LOPES ADVOGADO do(a)
AUTOR: JORGE ALBERTO RODRIGUES DAS NEVES E SILVA - SP120824 ADVOGADO do(a)
AUTOR: CLAUDIA PEREIRA DAS NEVES E SILVA - SP416654
REU: COOPERATIVA HABITACIONAL JOAO DE BARRO, CONSTRUTORA CARUSO LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REU: ROSANA DA SILVA PACHECO - SP241550 ADVOGADO do(a)
REU: THIAGO ZULATO MASCARO - SP418879 ADVOGADO do(a)
REU: JONATAS THANS DE OLIVEIRA - PR92799 TERCEIRO
INTERESSADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL DAS OLIVEIRAS REPRESENTANTE(S) do OUTRO INTERESSADO CONDOMINIO RESIDENCIAL DAS OLIVEIRAS: CARLOS EDUARDO DE GOUVEIA RAMALHO - SP325040 SENTENÇA
Intimação - PODER JUDICIÁRIO 2ª Vara Federal de Osasco Rua Avelino Lopes, 281/291, Centro, Osasco - SP - CEP: 06090-035 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002252-08.2020.4.03.6130
Trata-se de ação de conhecimento proposta por VIVIANE FERNANDES GENTIL e THOMAS CEZARIO LOPES contra COOPERATIVA HABITACIONAL JOÃO DE BARRO, CONSTRUTORA CARUSO LTDA. ME e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual se pretende a rescisão contratual, com a condenação das rés na devolução de valores e indenização por danos materiais e morais. Narram os demandantes, em síntese, terem firmado com a CEF o instrumento particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações, figurando a corré Cooperativa Habitacional João de Barro como vendedora/incorporadora, e a corré Construtora Caruso Ltda. - ME como construtora e fiadora. Afirmam que houve atraso nas obras e que receberam as chaves antes da emissão do habite-se. Relatam que o prédio no qual se situa a unidade residencial adquirida passou a apresentar diversos vícios construtivos, ocasionando inclusive a interdição do empreendimento pela Defesa Civil em 10/12/2019. Almejam a resolução do contrato e indenização por danos materiais e morais. Juntaram documentos. O pedido de tutela de urgência foi parcialmente deferido (Id 243434580). O Condomínio Residencial das Oliveiras pugnou pelo seu ingresso no feito na qualidade de assistente litisconsorcial e apresentou manifestação e documentos complementares no Id 245234539 e seguintes. Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal ofertou peça contestatória (Id 247182049). Arguiu, em sede preliminar, sua ilegitimidade passiva. No mais, refutou os argumentos iniciais, defendendo a ausência de responsabilidade pelos vícios da construção. Diante da notícia de desinterdição do imóvel, foi revogada a tutela de urgência (Id 249436129). Contestação da corré Cooperativa Habitacional João de Barro no Id 250190589, aventando sua ilegitimidade passiva, a prevalência das cláusulas contratuais e a improcedência dos pedidos formulados pela autora. A corré Construtora Caruso também contestou o feito, conforme Id 371543571. Em suma, defendeu a regularidade da obra do empreendimento e requereu a improcedência dos pedidos iniciais. Réplica apresentada. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Fundamento e decido. Inicialmente, compreendo que as preliminares arguidas nas contestações tratam de tema de fundo. Em verdade, a apuração da responsabilidade das rés demanda o exame das relações jurídicas postas, bem como dos fatos narrados, sendo, pois, questão que diz respeito ao mérito da causa e que com ele deve ser analisada. Prosseguindo, é pertinente pontuar que o Código de Processo Civil de 2015 prevê que apenas se presume verdadeira a alegação de hipossuficiência econômica deduzida por pessoa natural. Assim, para a concessão dos benefícios da justiça gratuita à pessoa jurídica, será necessária a prova da insuficiência de recursos para arcar com os ônus processuais. No caso dos autos, os elementos apresentados não indicam que a corré Cooperativa Habitacional João de Barro não disponha de recursos suficientes para o pagamento das despesas processuais, restando, pois, ausente a prova efetiva da hipossuficiência econômica da pessoa jurídica, motivo pelo qual indefiro o pedido de gratuidade. Feitas essas considerações, é importante consignar que, acompanhando entendimento assente no Colendo Superior Tribunal de Justiça, à hipótese em testilha aplicam-se as regras do Código de Defesa do Consumidor, sendo sob essa égide que a questão será examinada e solucionada. Segundo narram os autores, teria havido atraso nas obras do imóvel objeto do contrato firmado com as rés. Posteriormente, teriam recebido as chaves, ainda sem o habite-se. Relatam que o prédio no qual se situa a unidade residencial adquirida passou a apresentar diversos vícios construtivos, ocasionando inclusive a interdição do empreendimento pela Defesa Civil em 10/12/2019. O documento Id 30852130 demonstra que o prazo inicialmente previsto para conclusão das obras, já com a prorrogação de 180 dias contratualmente estipulada, seria até o mês de fevereiro/2017. A ata juntada no Id 30852221, por sua vez, comprova o atraso nas obras, já que se estabeleceu a necessidade de prazo adicional para sua conclusão, com previsão para 20/08/2017. O Auto de Interdição colacionado no Id 30852145 confirma a interdição do empreendimento imobiliário “sub judice”, determinando-se a desocupação imediata, “devido ao risco estrutural apresentado no subsolo e à não apresentação da documentação das providências requisitadas”. Embora a Construtora tenha afirmado que a obra foi concluída de forma regular, restou evidenciado o vício estrutural no empreendimento, não sendo crível sua tese de que se trataria de suposto dano estético, mormente diante da interdição do imóvel pela Defesa Civil. A propósito, o laudo de vistoria juntado no Id 30852141, elaborado pela Defesa Civil, relata o seguinte: “2 - Condições de segurança, conservação e higiene: 2º Embasamento: Se estende desde a frente do imóvel até os fundos Foram identificadas infiltrações nas juntas de dilatação e na parede abaixo da rampa de acesso; rachaduras nos limites das torres. 1º Subsolo: Foram identificadas infiltrações nas juntas de dilatação, paredes frontal, lateral e direita e lateral esquerda; queda de revestimento das paredes e lajes; rachaduras nas lajes, paredes e pisos nos limites das torres, algumas sendo passantes; início de esmagamento das vigas e pilares; afundamento do piso da estrutura entre as torres; deslocamento de vigas e pilares. 2º Subsolo: A partir do 2º Subsolo, o pavimento se estende a partir do limite frontal da torre “B”, situada no meio do imóvel. 3º Subsolo: Foi identificado afundamento do piso na lateral esquerda da rampa de acesso; infiltração na parede frontal com presença de carreamento de solo. Caixão perdido: Foram identificados vazamentos em diversos locais com carreamento de solo, descalçando parcialmente o muro de divisa aos fundos do lote; armaduras expostas; formas de concretagem não removidas; início de eflorescência pela laje; caixa de passagem de águas pluviais aberta com tubulações irregulares, presença de vegetação e insetos, saída obstruída e descarte de águas servidas; saída do extravasor do reservatório de água inferior irregular diretamente no talude. Considerações: As patologias encontradas no imóvel indicam que existe infiltração desde as juntas de dilatação até o solo abaixo da estrutura que conecta as torres “A” e “B”, causando erosão do solo abaixo do mesmo e consequentemente recalque da estrutura. O condomínio foi instruído a monitorar a situação e entrar em contato novamente com a Defesa Civil caso evolução das patologias. Foram também instruídos a contratar empresa especializada em reparo e reforço estrutural no prazo máximo de 07 (sete) dias, a vencer em 29/10/2019.” Segundo se verificou, a Defesa Civil assinalou diversos problemas identificados em vistoria técnica, pontuando a necessidade de reforço estrutural, o que faz cair por terra a tese da defesa de que o imóvel não apresentou vícios construtivos. Neste ponto, observo que as partes juntaram toda documentação que resultou na interdição do imóvel, bem como os documentos que provocaram a sua desinterdição. Ressalte-se que tais documentos foram elaborados pela Coordenadoria de Defesa Civil do Município de Osasco, o que torna desnecessária a realização de perícia técnica. Ademais, o Condomínio interveniente noticiou ter havido inércia por parte da Construtora, da Incorporadora e da Financiadora quanto ao acionamento do seguro para custear as obras necessárias à regularização dos vícios estruturais, para fins de desinterdição, motivo pelo qual as despesas acabaram sendo arcadas pelos proprietários; informou, ainda, que o imóvel permaneceu integralmente interditado pela Defesa Civil de 10/12/2019 a 18/02/2020, e parcialmente interditado até 22/03/2021 (Id 245234539). Nesse sentir, muito embora a interdição do imóvel não subsista, certo é que a situação narrada causou prejuízos à parte autora. Conforme assinalado acima, inicialmente houve atraso na conclusão das obras; a entrega das chaves aos compradores foi feita a partir de agosto/2017, sendo o habite-se emitido apenas em 16/02/2023 (documento anexo, extraído dos autos n. 5007461-89.2019.403.6130); o imóvel permaneceu integralmente interditado pela Defesa Civil de 10/12/2019 a 18/02/2020, e parcialmente interditado até 22/03/2021. As circunstâncias verificadas demonstram que a parte demandante teve frustradas suas justas expectativas de usufruir do bem adquirido, o qual lhe foi entregue sem que estivesse em perfeito estado, sendo acometido por problemas decorrentes de vícios na construção, tornando-o temporariamente inadequado para a moradia. Portanto, é inquestionável a responsabilidade da construtora. Do mesmo modo, quanto à corré Cooperativa Habitacional João de Barro, a responsabilidade pelos fatos ocorridos decorre de sua participação na relação contratual, na qualidade de vendedora e incorporadora, já que planeja, vende e divulga o empreendimento, obrigando-se a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Em relação à CEF, conquanto ela alegue que não teve ingerência alguma na construção do bem objeto do contrato de mútuo, motivo pelo qual não poderia responder pelos vícios noticiados, sua tese não prospera. Segundo se depreende da análise do contrato pactuado, há cláusulas a indicar que, não obstante a instituição financeira figure como credora fiduciária do contrato de mútuo, ela também influi sobre os demais participantes do negócio, atribuindo-lhes obrigações a serem satisfeitas no curso da avença, competindo à CEF, ainda, a sua fiscalização. Confiram-se (Id 43676455): “CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – PRAZO PARA CONSTRUÇÃO E LEGALIZAÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL – O prazo para o término da construção e legalização da unidade habitacional vinculada ao empreendimento é aquele constante na Letra “C6” deste contrato, que somente poderá ser prorrogado até o limite máximo de 36 (trinta e seis) meses quando restar comprovado caso fortuito ou força maior, mediante análise técnica e autorização da CAIXA, consubstanciada na regulamentação vigente. (...) CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA – LEVANTAMENTO DOS RECURSOS – O levantamento dos recursos relativos à operação ora contratada será feito na seguinte conformidade: (...) Parágrafo Terceiro – O acompanhamento da execução da obra, para fins de liberação de parcelas será efetuado pela Engenharia da CAIXA, ficando entendido que a vistoria será feita EXCLUSIVAMENTE para efeito de medição do andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos (...)” Desse modo, inegável que há manifesta intervenção da Caixa Econômica Federal sobre os outros integrantes da relação contratual. Consoante se nota, o ajuste estabelecido não se trata de mero contrato de mútuo, porquanto as obrigações firmadas ultrapassam o empréstimo de dinheiro entre o mutuário e o agente financeiro. Na realidade, para que o mútuo se aperfeiçoe é essencial o acompanhamento da obra pelo credor fiduciário, o qual deve inspecionar o cronograma previsto, avaliando se houve a observância de todas as etapas de execução do empreendimento, sem o qual a liberação dos recursos fica sobrestada. O controle da execução da obra é realizado também pelo serviço de engenharia da CEF, a quem incumbe efetuar a liberação dos recursos financeiros, dispondo dos meios necessários para exigir o cumprimento do cronograma existente. Portanto, é sim dever do agente financeiro fiscalizar o andamento das obras. Por essa razão, é evidente sua responsabilidade solidária pelos danos discutidos nesta lide. A corroborar esse entendimento: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. SFH. CONTRATO DE MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF. ATUAÇÃO NA FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E NA GESTÃO DOS RECURSOS. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. 1. Com referência à responsabilidade da Caixa Econômica Federal - CEF por vícios de construção de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, há que se distinguir duas situações, consoante jurisprudência sedimentada: 1ª) A CEF é parte legítima e pode responder, solidariamente, por danos (materiais e/ou morais), nas hipóteses em que tenha atuado na escolha da construtora, elaboração do projeto, execução ou fiscalização das obras do empreendimento ou opere como gestor de recursos e agente executor de políticas públicas federais para a promoção de moradia a pessoas de baixa renda; 2ª) não se reconhece a legitimidade passiva ad causam da CEF, caso esta instituição funcione como agente financeiro em sentido estrito, responsável, apenas, pelo financiamento da aquisição do imóvel já edificado e em nome de terceiro. 2. Das cláusulas do contrato de financiamento habitacional, é nítida a atuação da CEF tanto na fiscalização das obras do empreendimento, como na gestão dos recursos, sendo, portanto, parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. 3. Agravo de instrumento não provido.” (TRF-3, Primeira Turma, AI 5023635-60.2024.403.0000, Rel. Des. Fed. Herbert Cornelio Pieter de Bruyn Junior, DJEN de 15/05/2025) Isso firmado, entendo cabível a rescisão contratual pretendida. Em decorrência da resolução contratual, de rigor a devolução dos valores desembolsados pelos autores, monetariamente atualizados. Além dos montantes relativos aos pagamentos decorrentes da promessa de compra e venda e do financiamento imobiliário, também é devida indenização por danos materiais, quais sejam, as despesas comprovadamente suportadas pelos autores com: (i) despesas condominiais e taxas de obras; (ii) manutenção e melhorias do imóvel, inclusive custeio de móveis planejados e reforma. Não há que se falar, contudo, em reembolso de despesas com aquisição de louças e “equipamentos fixos”, já que não se inserem nos conceitos de “reforma, manutenção e melhorias do imóvel”. No tocante aos danos morais, compreendo que os acontecimentos narrados possuem o condão de causar angústia que extrapola o mero dissabor cotidiano, diante da situação periclitante a que foram submetidos os demandantes. Além de serem privados de usufruir do bem adquirido em virtude dos vícios constatados, os demandantes viram-se obrigados a acomodar-se em outro local, certamente frustrando e abalando a qualidade de vida que esperava ter no imóvel adquirido. A situação em apreço, de fato, supera o mero aborrecimento, impondo a compensação pelos danos anímicos. Uma das questões mais tortuosas do direito na atualidade refere-se aos parâmetros utilizados para a fixação do quantum indenizatório. A reparação do dano moral deve seguir um processo idôneo, alcançando para o ofendido um "equivalente adequado", isto é, um valor que se revela justo para reparar o mal praticado e que não configure enriquecimento sem causa (AGUIAR DIAS, Da Responsabilidade Civil, 9ª ed., Rio, Forense, 1994, vol. II, pág. 740). Na espécie, considerando as particularidades do caso, reputo suficiente a sanar o dano sofrido com caráter punitivo a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Dispositivo Pelo exposto e por tudo mais quanto dos autos consta, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS INICIAIS, resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil/2015, para declarar a rescisão dos contratos atinentes à compra, venda e financiamento do imóvel descrito na inicial, bem como: a) condenar as corrés, solidariamente, à devolução dos valores pagos em virtude dos contratos firmados, bem como a título de despesas condominiais e taxas de obras (inclusive aquelas suportadas no curso do processo), tudo a ser apurado em sede de cumprimento de sentença, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora desde a citação; b) condenar as corrés, solidariamente, a pagarem aos autores indenização por danos materiais, quais sejam, as despesas comprovadamente suportadas com manutenção e melhorias do imóvel, inclusive custeio de móveis planejados e reforma, a serem apurados em sede de cumprimento de sentença, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora desde a citação; c) condenar as corrés, solidariamente, a pagarem aos autores a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), referente à indenização por danos morais, com correção monetária a partir da data da presente sentença e acréscimo de juros de mora desde a citação. Deverão ser observadas as diretrizes constantes do Manual de Cálculos da Justiça Federal vigente à época do cumprimento, para as ações condenatórias em geral. Considerando-se que a parte demandante decaiu de parte mínima de seu pedido, condeno as rés ao pagamento das despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios da parte contrária, nos termos do art. 85, parágrafo 2º, do CPC/2015, que fixo em 10% sobre o valor do proveito econômico obtido. Após o trânsito em julgado e nada sendo requerido, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Osasco, data constante do sistema PJe. ADRIANA FREISLEBEN DE ZANETTI Juíza Federal