Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: ANA HELOISA ISAIAS GARCIA DA SILVA Advogado do(a)
APELANTE: DARKSON WILLIAM MARTINS RIBEIRO - SP291037-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA - EPP Advogado do(a)
APELADO: ELIANDER GARCIA MENDES DA CUNHA - SP189220-A Advogado do(a)
APELADO: WALNER HUNGERBUHLER GOMES - SP155824 OUTROS PARTICIPANTES: APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0001829-28.2013.4.03.6115 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
APELANTE: ANA HELOISA ISAIAS GARCIA DA SILVA Advogado do(a)
APELANTE: DARKSON WILLIAM MARTINS RIBEIRO - SP291037-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA - EPP Advogado do(a)
APELADO: ELIANDER GARCIA MENDES DA CUNHA - SP189220-A Advogado do(a)
APELADO: WALNER HUNGERBUHLER GOMES - SP155824 OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O
APELANTE: ANA HELOISA ISAIAS GARCIA DA SILVA Advogado do(a)
APELANTE: DARKSON WILLIAM MARTINS RIBEIRO - SP291037-A
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA - EPP Advogado do(a)
APELADO: ELIANDER GARCIA MENDES DA CUNHA - SP189220-A Advogado do(a)
APELADO: WALNER HUNGERBUHLER GOMES - SP155824 OUTROS PARTICIPANTES: V O T O Consignou o Juiz na sentença: -Trata-se de ação pelo rito ordinário ajuizada por ANA HELOISA DE OLIVEIRA SAIAS em face da CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA e da CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, objetivando a declaração da legalidade da eleição da autora como síndica e das Assembleias Gerais Extraordinárias havidas em 3 de abril e em 11 de maio de 2013, bem assim a condenação das rés em indenização por danos morais. Afirma ter sido eleita sindica do Condomínio Residencial Jardim das Torres, na cidade de São Carlos, conforme Ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 11 de maio de 2013. Aduz também que, na assembleia, a empresa CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA foi destituída do cargo de síndica, por quórum qualificado por mais de 2/3 dos votos dos arrendatários e dos cessionários de direitos sobre as unidades, conforme Ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 13 de abril de 2013. Sustenta que a ré CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA foi destituída da administração do condomínio por causa de várias irregularidades, tais como a falta de prestação de contas, problemas provenientes de infiltração das fachadas, além da deterioração dos veículos por ausência de medidas que conservem os referidos bens, falta de manutenção de modo em geral e pelos riscos decorrentes de surgimento de animais peçonhentos; - A CEF, na qualidade de agente-gestor do fundo de arrendamento residencial, é a responsável pela aquisição e pela construção dos imóveis oferecidos em arrendamento mercantil. Os imóveis são de propriedade do fundo mencionado e, por sua vez, os adquirentes que firmaram contratos de arrendamento com opção de compra só serão os titulares dos bens após a quitação do contrato com opção de compra. Assim, os arrendatários não se encontram na situação de coproprietários para dispor sobre convenção condominial; não compõem assembleia apta a eleger síndico (Código Civil, arts. 1.335, III e.347), daí não encontrar amparo legal o pedido da autora; - Não se aplica aos arrendatários da Lei nº 10.188/2001 a disposição do art. 1.334, § 2, do Código Civil, o preceito diz com a posição do promitente comprador e cessionário da compra e venda, figuras que substituem o proprietário na dinâmica do contrato que celebraram, o arrendatário mais se assemelha ao locatário, figura que não interfere nos direitos do proprietário, a menos que se lhe dê procuração; - Nem se diga que a opção de compra já fora feita na celebração do contrato. Os arrendamentos residenciais celebrados sob a égide da Lei nº 10.188/2001 têm cláusulas padronizadas que instituem prazo de arrendamento, somente após o qual se exerce opção de compra (cláusula 16ª; fIs.29). Assim sendo não há antecipação do valor residual ou opção de compra exercitada no início do contrato que pudesse assimilar o arrendatário a algum cessionário. A lei e contrato instituem regime de arrendamento que não confere aos arrendatários participação na administração da unidade arrendada, mesmo porque se trata, no âmbito desta política pública, de atribuição do agente-gestor. Quem adere ao programa como arrendatário, adere ao seu regramento. Em arremate, por não haver ilícito cometido pela ré, não há dano moral indenizável. Sustenta a autora que nenhuma das rés se responsabiliza pela gestão do condomínio, demonstrando o descaso com o Residencial Jardim das Torres, desvirtuando os limites e poderes outorgados ao órgão gestor do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), previsto a Lei 10.188/2001, bem como afrontando a legislação condominial prevista nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil. Sustenta que a CEF não pode interferir na gestão do condomínio. Para comprovar o alegado descaso, a autora juntou as atas das assembleias realizadas em 13 de abril e em 11 de maio de 2013. Na primeira, de fato (fls. 82 dos autos físicos), ficou consignado que os moradores enfrentavam problemas nos imóveis, não conseguindo ter seus pleitos atendidos pela administradora do condomínio. Após a contestação, a autora foi intimada para se manifestar; ao final de sua manifestação, a autora requereu o julgamento antecipado do feito ante a desnecessidade de produção de outras provas. Entretanto, a ata da assembleia de 13/04/2013 não é suficiente para comprovar o alegado descaso na administração do condomínio. Embora tenha havido uma assembleia convocada por moradores e os duzentos e quinze condôminos presentes tenham, por unanimidade, manifestado serem a favor da destituição do síndico diante dos relatos de problemas consignados em ata, as provas específicas a respeito dos supostos problemas existentes no condomínio bem como do “descaso” da administradora na resolução desses alegados problemas não foram produzidas. Note-se que a ata contém relatos genéricos de problemas de “estragos na parte interna das unidades” que seriam “provenientes de infiltrações das fachadas” (mas não se especificou quantas foram as unidades atingidas, nem a extensão do problema, bem como não houve apresentação de fotos ou laudos); “problemas sérios na parte elétrica dos blocos, com ocorrência de incêndio na parte interna de apartamentos, período em que se verificou que mesmo descrito pagamentos de recarga de extintores, os mesmos encontra-se (sic) vazios” (mas também não se fez prova a respeito do que foi relatado nem da omissão no tocante à recarga dos extintores); e “preço dos serviços cobrados por alguma obra que fora feita nas dependências do condomínio não correspondia ao preço de mercado” (não foi apresentado qualquer documento a respeito). Outros problemas relatados na ata sequer podem ser, em princípio, relacionados à necessidade de atuação da administradora, como a “deterioração de veículos” e “umidade interna das unidades”. Lembrando que o objetivo da autora é “a declaração da legalidade da eleição da autora como síndica e das Assembléias Gerais Extraordinárias havidas em 13 de abril e em 11 de maio de 2013, bem assim a condenação das rés em indenização por danos morais” em razão do alegado descaso da administradora do condomínio. Não havendo provas concretas do alegado descaso, inviável analisar pedido de declaração de legalidade da eleição de síndica ou de condenação das rés em danos morais. O Juiz julgou conforme o que dispõe a Lei 10.188/2001, pois à CEF, na qualidade de gestora do fundo e como proprietária dos imóveis arrendados, cabe eleger a administradora do condomínio. Neste sentido, em julgado desta Primeira Turma: “AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. ESCOLHA DA ADMINISTRADORA. 1. Da cláusula primeira do contrato de arrendamento residencial com opção de compra consta que a própria arrendadora, no caso a CEF, é a possuidora e a proprietária exclusiva dos apartamentos, em nome do Fundo de Arrendamento Residencial. 2. Desse modo, não assiste aos autores direito de convocar assembleia geral para eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal, menos ainda para deliberar sobre a escolha e contratação da empresa administradora do edifício, enquanto não efetivada a opção de compra ao final do prazo contratual. 3. Os autores, embora aleguem uma série de irregularidades na administração do condomínio, não produziram qualquer prova no sentido de comprovar suas alegações, trazendo aos autos, tão somente, um abaixo-assinado produzido pelos moradores; instada se tinha outras provas a produzir, a autora quedou-se silente, não logrando demonstrar os alegados problemas estruturais e manutenção técnica do edifício. 4. DESPROVIMENTO à apelação. (ApCiv 0008105-45.2012.4.03.6104, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:14/08/2019.)” Outros precedentes no mesmo sentido: “ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. INDICAÇÃO DA ADMINISTRADORA. VENDA CASADA. INOCORRÊNCIA. NULIDADE. CONTRATO. AUSÊNCIA DE VÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE. 1. Pretensão do MPF/Apelante de que seja declarada a nulidade do "Contrato de Prestação de Serviços de Gestão de Contratos de Arrendamento e Administração de Imóveis Residenciais e Condomínios no âmbito do Programa de Arredamento Residencial - PAR", firmado entre as rés, para gestão do "Condomínio Residencial Villa Vitória", bem assim condenados a "permitir aos arrendatários do condomínio o exercício de todos os direitos inerentes à condição de condômino, independentemente de qualquer anuência da CEF", inclusive, com a substituição da Exponencial Serviços de Consultoria e Assessoria Ltda., caso queiram. 2. A CEF, na qualidade de executora do Programa de Arrendamento Residencial - PAR, instituído pela Lei nº 10.188/01, cujo objetivo, nos termos do art. 1º da Lei instituidora nº 10.188/2001, é o "atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra dos imóveis." 3. Cabe à CEF realizar os atos necessários ao atendimento ao público alvo, à operacionalização da seleção, à contratação, à cobrança e à substituição dos arrendatários e a administração dos imóveis e dos condomínios, de acordo com o previsto no art. 4º da Lei nº 10.188/2001. 4. Previsão, na Convenção de Condomínio, de que a opção de que a administradora indicada e contratada pela CEF poderá desempenhar a função de síndico, enquanto o FAR detiver a propriedade de pelo menos 2/3 dos imóveis, consoante se infere dos arts. 17 e 31 (ICP, em apenso). 5. A possibilidade de a CEF escolher a empresa administradora, "a quem caberá a prestação dos serviços de administração dos imóveis residenciais e condomínios e a gestão de contratos de arrendamento firmados no âmbito do PAR, encontra-se legalmente amparada", como bem anotado pelo MM. Juiz sentenciante. Ausência de configuração de venda casada. 6. Apelação improvida. (AC - Apelação Civel - 566403 0002195-70.2012.4.05.8500, Desembargador Federal Geraldo Apoliano, TRF5 - Terceira Turma, DJE - Data::17/02/2014 - Página::175.)” ADMINISTRAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS DO PAR - PLANO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE DA CEF - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. I -
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0001829-28.2013.4.03.6115 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
Cuida-se de ação declaratória c.c. danos morais ajuizada por ANA HELOISA DE OLIVEIRA ISAIAS em face de CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Valorada a causa em R$ 67.800,00. Proferida sentença nos seguintes termos, em síntese (fls. 344 dos autos físicos): Objetiva a autora a declaração da legalidade da eleição da autora como síndica e das Assembléias Gerais Extraordinárias havidas em 13 de abril e em 11 de maio de 2013, bem assim a condenação das rés em indenização por danos morais. Afirma ter sido eleita síndica do Condomínio Residencial Jardim das Torres, na cidade de São Carlos, conforme Ata da Assembléia Geral Extraordinária realizada em 11 de maio de 2013. Aduz também que, na assembléia, a empresa CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA foi destituída do cargo de síndica, por quorum qualificado por mais de 2/3 dos votos dos arrendatários e dos cessionários de direitos sobre as unidades, conforme Ata da Assembléia Geral Extraordinária realizada em 13 de abril de 2013. Sustenta que a ré CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA foi destituída da administração do condomínio por causa de várias irregularidades, tais como a falta de prestação de contas, problemas provenientes de infiltração das fachadas, além da deterioração dos veículos por ausência de medidas que conservem os referidos bens, falta de manutenção de modo em geral e pelos riscos decorrentes de surgimento de animais peçonhentos. Requer, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, a declaração de legalidade das Assembléias Gerais Extraordinárias realizadas em 13 de abril e o de maio de 2013, que aprovou a destituição da administradora CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA., bem como eleição da autora na condição de síndica. (...) Julgo improcedente o pedido, condenando a autora em verba honorária fixada em R$ 1.500,00. Apela a autora. Sustenta que nenhuma das rés se responsabiliza pela gestão do condomínio, demonstrando o descaso com o Residencial Jardim das Torres, desvirtuando os limites e poderes outorgados ao órgão gestor do Programa de Arrendamento Residencial (PAR), previsto a Lei 10.188/2001, bem como afrontando a legislação condominial prevista nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil. Sustenta que a CEF não pode interferir na gestão do condomínio. Contrarrazões da CEF às fls. 368 dos autos físicos requerendo o desprovimento da apelação. É o relatório. APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0001829-28.2013.4.03.6115 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. WILSON ZAUHY
Cuida-se de caso em que o agravante pleiteia modificar regras do PAR - Programa de Arrendamento Residencial, que garantem à CEF a administração dos condomínios integrantes do referido programa. II - A Lei 10.188/2001, que instituiu o PAR dispõe que cabe à CEF, na qualidade de gestora, diligenciar no sentido de manter a conservação dos imóveis e a sua boa administração. III - Na hipótese dos autos, a contratação da empresa administradora pela CAIXA, nas condições impugnadas pelo agravante, vem ocorrendo há anos. Demais disso, o valor da taxa de condomínio (pouco mais de R$ 110,00 - cento e dez reais) não se mostra absurda ou insustentável. IV - Agravo improvido. (AG - Agravo de Instrumento - 127759 0011061-56.2012.4.05.0000, Desembargador Federal Ivan Lira de Carvalho, TRF5 - Quarta Turma, DJE - Data::22/11/2012 - Página::606.)
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO à apelação. É o voto. E M E N T A AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. DANOS MORAIS. FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. ESCOLHA DE SÍNDICO. 1. Objetiva a autora a declaração da legalidade da eleição da autora como síndica e das Assembleias Gerais Extraordinárias havidas em 13 de abril e em 11 de maio de 2013, bem assim a condenação das rés em indenização por danos morais. Sustenta que a ré CONTASUL ASSESSORIA ADMINISTRATIVA LTDA foi destituída da administração do condomínio em razão de seu descaso na solução de problemas do condomínio. A sentença foi de improcedência. 2. Dispõe a Lei 10.188/2001 caber à CEF, na qualidade de gestora do fundo de arrendamento residencial e proprietária dos imóveis arrendados, eleger a administradora do condomínio. 3. “1. Da cláusula primeira do contrato de arrendamento residencial com opção de compra consta que a própria arrendadora, no caso a CEF, é a possuidora e a proprietária exclusiva dos apartamentos, em nome do Fundo de Arrendamento Residencial. 2. Desse modo, não assiste aos autores direito de convocar assembleia geral para eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal, menos ainda para deliberar sobre a escolha e contratação da empresa administradora do edifício, enquanto não efetivada a opção de compra ao final do prazo contratual. 3. Os autores, embora aleguem uma série de irregularidades na administração do condomínio, não produziram qualquer prova no sentido de comprovar suas alegações, trazendo aos autos, tão somente, um abaixo-assinado produzido pelos moradores; instada se tinha outras provas a produzir, a autora quedou-se silente, não logrando demonstrar os alegados problemas estruturais e manutenção técnica do edifício. 4. DESPROVIMENTO à apelação. (ApCiv 0008105-45.2012.4.03.6104, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, TRF3 - PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:14/08/2019.)” 4. No presente caso, não havendo provas concretas do alegado descaso, inviável analisar pedido de declaração de legalidade da eleição de síndica ou de condenação das rés em danos morais. 5. Apelação desprovida. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.