Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
AUTOR: MARIA GORETE MAGALHAES Advogados do(a)
AUTOR: GABRIEL DE OLIVEIRA DA SILVA - SP305028, RODOLFO DA COSTA RAMOS - MS24759-E
REU: ENGEPAR - ENGENHARIA E PARTICIPACOES LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a)
REU: LUCIA MARIA TORRES FARIAS - MS8109, MARCIO ANTONIO TORRES FILHO - MS7146 Advogado do(a)
REU: LUIZ HENRIQUE VOLPE CAMARGO - MS7684 S E N T E N Ç A I - RELATÓRIO
Intimação - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002918-05.2020.4.03.6002 / 2ª Vara Federal de Dourados
Trata-se de demanda movida em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e ENGEPAR – ENGENHARIA E PARTICIPACOES LTDA, visando a condenação solidárias das rés ao pagamento de reparação por danos materiais e morais. Segundo consta, a CEF e a ENGEPAR, por meio do programa “Minha Casa Minha Vida”, com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial – FAR, construíram unidades residenciais que compõe o loteamento Vila Roma. Que foi contemplada com o imóvel apartamento 103, Bloco 04, do Condomínio Residencial Vila Roma II, neste município. Aduz que a construção do imóvel se deu a cargo da ENGEPAR, enquanto a CEF atuou como agente fiscalizadora de prazos e qualidade da obra, além de ser gestora dos recursos financeiros e técnicos. Pontua que recebeu as chaves do imóvel em 2016, momento em que não constatou nenhum dano aparente no apartamento, posto que, além de se tratar de construção recente, houve a emissão do “habite-se”, de modo que assinou e anuiu aos termos de confirmação e entrega do apartamento, sem queixas ou necessidade de reparos. Porém, que após a entrega das chaves e uso normal do apartamento, defeitos ocultos nele se tornaram visíveis, tais como: rachaduras em lajes e paredes; vazamentos; pisos rachados; problemas de nivelação dos pisos, principalmente quanto à caída d’água; infiltrações; e possibilidade de problemas gravíssimos quanto à estrutura do imóvel. Deferida a gratuidade da justiça e indeferido o pedido de antecipação da produção de prova pericial – Id 43694799. Contestação da ENGEPAR – Id 45823816. Impugnou o pedido de gratuidade da justiça e o valor atribuído à causa, arguiu preliminares de decadência, inépcia da inicial e falta de interesse de agir. Pugnou pela inaplicabilidade do CDC ao caso e, no mérito, pela improcedência dos pedidos. Contestação da CEF – Id 52825079. Arguiu preliminares de falta de interesse de agir, inépcia da inicial, necessidade de retificação do polo passivo e ilegitimidade passiva (tanto da CEF, como do FAR, representado por ela). Sustenta a ocorrência da decadência do direito de manejar ação edilícia, para reclamar pelos vícios redibitórios do imóvel, bem como prescrição da pretensão reparatória quanto aos vícios de construção e danos morais. Pontua a inaplicabilidade do CDC, e a conseguinte inversão do ônus da prova pretendida. No mérito, pugna pela improcedência dos pedidos. Réplica, com pedido de produção de prova pericial – Id 54101540. Proferida decisão de organização e saneamento do processo – Id 241744481. Indeferido o pedido de revogação da gratuidade da justiça, rejeitada a impugnação ao valor atribuído à causa e as preliminares de inépcia da inicial, falta de interesse de agir e ilegitimidade passiva da CEF. Definida a aplicação do CDC, conforme jurisprudência do STJ. Postergada a apreciação da matéria de decadência e definida a distribuição do ônus da prova na forma do art. 373, incisos I e II, do CPC. Deferida a produção de pericial. Laudo de perícia judicial e complementação - id 311153846 e 329013758. É o relatório. Decido. II – FUNDAMENTACÃO Preliminares. Como exposto no relatório, a decisão de saneamento e organização do processo proferida rechaçou, fundamentadamente, as preliminares de falta de interesse de agir, inépcia da petição inicial e correta composição do polo passivo da demanda (ilegitimidade passiva da CEF), controvérsias as quais se tem, portanto, por superadas. Remanesce a matéria prejudicial de mérito – decadência – aventada pelas rés, sobre a qual passo a decidir. Não há que se falar, no caso concreto, em decadência para manejar ação edilícia, nos termos do artigo 445 do Código Civil. No particular, a parte autora não pretende a rescisão contratual ou o abatimento de preço, mas a reparação por danos materiais e compensação por danos morais. Assim, aplica-se ao caso o prazo prescricional decenal, ainda não transcorrido, como assim já estabeleceu o STJ: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. PRETENSÃO DE REEXECUÇÃO DO CONTRATO E DE REDIBIÇÃO. PRAZO DECADENCIAL. APLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com reparação de danos materiais e compensação de danos morais. 2. Ação ajuizada em 19/07/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 08/01/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é o afastamento da prejudicial de decadência e prescrição em relação ao pedido de obrigação de fazer e de indenização decorrentes dos vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelo consumidor. 4. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 5. No referido prazo decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço.
Cuida-se de verdadeiro direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra"). 8. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (REsp 1721694/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/09/2019, DJe 05/09/2019). Outrossim, cabe frisar que o prazo quinquenal referido no art. 618 do CC/02 é de garantia, na medida em que visa a proteger o adquirente contra riscos futuros e eventuais. Não se trata, pois, de prazo prescricional ou decadencial, haja vista que não deriva da necessidade de certeza nas relações jurídicas, nem do propósito de impor penalidade ao titular de um direito que se mostra negligente na defesa dele. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. ART. 618 DO CC/2002. PRAZO DECADENCIAL. INAPLICABILIDADE. PRAZO PRESCRICIONAL DECENAL. TERMO INICIAL. COMUNICAÇÃO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O entendimento desta Corte é de que "à falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 ('Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra') - (REsp 1.717.160/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/03/2018, DJe 26/03/2018). 2. Segundo orientação jurisprudencial deste Superior Tribunal, "a 'solidez e segurança do trabalho de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis' foram destacadas pelo legislador (artigo 618 do Código Civil) para fins de atendimento ao prazo irredutível de garantia de cinco anos, não consubstanciando, contudo, critério para aplicação do prazo prescricional enunciado na Súmula 194 do STJ" (AgInt no AREsp 438.665/RS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 19/09/2019, DJe 24/09/2019). 3. Ademais, "quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição" (REsp n. 1.819.058/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/12/2019, DJe 5/12/2019). 4. Com relação ao termo a quo desse prazo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que os danos decorrentes de vício na construção se prolongam no tempo, o que inviabiliza a fixação do termo inicial do prazo prescricional, considerando-se como iniciada a prescrição somente no momento em que a seguradora é comunicada do evento danoso e se recusa a indenizar. 5. Agravo interno desprovido. (STJ; AgInt no AREsp n. 1.897.767/CE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/3/2022, DJe de 24/3/2022). Rechaço a prejudicial de mérito, portanto. Superadas todas essas questões e presentes as condições da ação e pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, passo ao exame do mérito. Análise da Demanda Colhe-se da inicial que a parte autora firmou com a CEF contrato para a aquisição de unidade autônoma, denominada BL 04, AP 103, do Condomínio Residencial Roma II, situado na Avenida Lindolfo Lange, S/N, em Dourados/MS. Do narrado e da documentação que instrui as manifestações das partes, colhe-se que o instrumento particular foi firmado em 2016, ao tempo em que a parte autora entrou na posse do imóvel após o atestado de habitabilidade da unidade imobiliária pela prefeitura municipal (“habite-se”). A narração da demandante é no sentido de que, após a entrega das chaves do apartamento e uso normal dele, a unidade imobiliária passou a revelar vícios de construção, tais como rachaduras em lajes e paredes, infiltrações e vazamentos, pisos rachados e problemas de nivelamento, principalmente quanto à caída d’água. A ENGEPAR, em contestação, pontua que foi contratada pela CEF para a construção do Condomínio Roma II, empreendimento do programa Minha Casa, Minha Vida. Registra que, na qualidade de responsável pela construção, comercialização e financiamento aos adquirentes, sempre coube à CEF a obrigação de avaliar, tecnicamente, a construção realizada, o que foi realizado por ela em todas as fases da construção, já que obtidas todas as licenças necessárias para habitação e moradia de forma segura e sem riscos aos moradores. A par disso, defende que inexistem lesões estruturais na unidade imobiliária, e que os eventuais problemas constatados decorrem, no máximo, do desgaste pelo uso normal do imóvel, ou até mesmo mau uso dele (falta de manutenção). Juntou: a) Termo Aditivo ao Contrato de Empreendimento Habitacional no âmbito do PMCMV, recursos FAR, com pagamento parcelado. Condomínio Residencial Roma I e II; b) Anotação de Responsabilidade Técnica – ART; c) Cronograma físico-financeiro global da obra; d) Ficha Resumo do Empreendimento – FRE; e) memorial descritivo do Condomínio Residencial Roma I; f) requerimento de vistoria junto ao corpo de bombeiros militar; g) aprovação do projeto pelo corpo de bombeiros militar; h) cadastramento de matrícula CEI; i) atestado de conclusão da Energisa MS; j) atestado de execução de obra – FAR; k) manual do proprietário, em item que trata sobre as garantias, manutenção e assistência técnica do imóvel; l) memorial descritivo do Condomínio Residencial Roma II; m) comprovantes de atendimento de assistência técnica; A CEF, por sua vez, contesta a demanda pontuando que, na hipótese de vícios construtivos ou de pequena monta, a responsabilidade deve ser imputada à construtora e responsáveis técnicos da edificação, ao passo que os defeitos originários de alterações, falta de manutenção e/ou uso indevido ou de equipamentos não previstos em memorial descritivo não são passíveis de condenação, porque a parte autora, como beneficiária e usuária do imóvel, deveria zelar pelo cuidado dele e atuar de acordo com as orientações, normas técnicas e manuais recebidos na entrega do imóvel. Acrescenta que os problemas narrados pela demandante são oriundos de modificações, mau uso e/ou falta de manutenção do imóvel pelo adquirente/beneficiário. Juntou documentação relacionada ao empreendimento habitacional, em parte iguais aos juntados pela ENGEPAR. Posto que as alegações de fato da parte autora não se mostraram acompanhadas de maiores elementos de prova, e as partes requeridas trouxeram prova documental que corrobora, a princípio, a regularidade da construção do condomínio em tela, o deslinde da controvérsia judicial estabelecida nos autos recai sobre o teor da prova judicial produzida (id 311153846). Consoante o conteúdo do laudo pericial, na data de 04/12/2023, foi realizada vistoria técnica na unidade imobiliária, com a elaboração de relatório fotográfico registrando manifestações patológicas constatadas, tais como: rachadura, bolhas na pintura, manchas de umidade e bolor na parede da sala, próximo ao vão da janela, marca de reparo presente na parede do quarto 01, marca de umidade na porta de madeira do quarto 01, piso do rodapé solto no quarto 01, marca de reparo presente na parede do quarto 02, presença de umidade no forro do banheiro, marca de umidade na porta de madeira do banheiro, guarnição solta no batente do banheiro. A análise pericial veio assim descrita: “4.3- ANÁLISE PERICIAL Diante das constatações em vistoria, a mancha de umidade e rechadura da pintura sobre o vão da janela nos cômodos da sala, quarto 01, quarto 02 e banheiro, ilustrada nas imagens 04, 06, 09 e 10, decorre de infiltração do meio externo, provavelmente através da pingadeira da janela. Classifica-se, então, como anomalia de natureza endógena, decorrente da execução/projeto, com grau de risco médio, pela deterioração precoce. Esclarece-se que o dano, pode ser resultado de uma vedação feita de forma inadequada ou problema na pingadeira, superfície instalada na soleira da janela, que escoa a água da chuva e deve ser coloca em ângulo que não permita que a água entre dentro do imóvel. Os danos identificados no forro do banheiro (imagem 11) decorrem provavelmente de um vazamento vindo do andar superior somado com a ausência de manutenção, a partir do momento em que o sistema sofre uma queda no seu desempenho a nível crítico. O defeito é manifestado e, com isso, o sistema deixa de apresentar o desempenho esperado, não cumprindo assim com as suas funções. Destaca-se que, a realização de manutenção preventiva nas edificações é fundamental para o prolongamento da vida útil. Mesmo medidas simples, como a pintura periódica, limpeza nos trilhos da janela são importantes para a garantia da estanqueidade dos revestimentos e da estrutura, evitando a degradação precoce. A imagem a seguir ilustra como a manutenção periódica colabora com o aumento da durabilidade do bem. (...) Os danos identificados na parede do corredor entre sala e cozinha (imagen 16), indicam danos de umidade proveniente do banheiro; Falta de aderência do produto aplicado ao rejuntar os pisos; Repintura em paredes sobre uma tinta de má qualidade ou presença de pó na mesma. Os danos constatados na guarnição da porta do quarto 01 (imagem 07) indicam danos decorrentes de uso somado à ausência de manutenção. É recomendado por normativa que pelo menos a cada ano se excute inspeção nas esquadrias e verificações como recomendado pelo manual do proprietário, como por exemplo, a repintura periódica. Portanto, as manifestações patológicas supracitadas são classificadas como falha de manutenção, com grau de risco médio, no caso das manchas de umidade no forro do banheiro (imagem 11), e risco mínimo para as demais identificadas, por provocarem prejuízos estéticos. Ao final do laudo, a conclusão esposada pelo auxiliar da justiça: “7- CONCLUSÃO: - Diante da vistoria realizada no dia 04/12/2023, no imóvel do requerente, localizado na Av. Antônio Tonani, nº S/N, apartamento 103, bloco 04, Vila Roma II, em Dourados/MS, constatou-se manifestação patológica de natureza endógena (vício construtivo), com grau de risco médio, como no caso da mancha de umidade e rachadura da pintura sobre o vão da janela nos cômodos da sala, quarto 01, quarto 02 e banheiro, ilustrada nas imagens 04, 06, 09 e 10, e risco mínimo para as demais identificadas, por provocarem prejuízos estéticos. Cujo valor estimado para o reparo, descrito no subitem 4.4, equivale a R$ 1.245,86 (Um mil trezentos e vinte e cinco reais e setenta e seis centavos), para dezembro de 2023, aproximadamente, incluindo mão de obra e materiais. - As demais manifestações patológicas são decorrentes de falha na manutenção, com grau de risco médio (manchas de umidade do forro do banheiro (imagem 11)); risco mínimo para as demais identificadas. - Cabe ressaltar que, na ocasião da vistoria não foram identificados danos de caráter estrutural. Tem-se que o teor da prova pericial produzida está em consonância com o laudo pericial retirado do processo 0815739-66.2020.8.12.0002 (Id 263606692), o qual, como prova emprestada, aqui passa a ter natureza de prova documental. À luz do conjunto probatório formado, tem-se que parte dos problemas elencados na petição inicial decorre, realmente, de vício construtivo na unidade imobiliária, apto a ensejar a responsabilização civil das demandadas, sendo que as demais deteriorações decorrem da falha de manutenção pela própria residente. A responsabilidade civil das requeridas, na espécie, é de natureza objetiva, prescindindo do elemento subjetivo culpa em sentido amplo, diante do regime jurídico incidente ao caso (normas do Código de Defesa do Consumidor a respeito dos vícios de produtos e serviços). A par disso, presentes os elementos ensejadores da responsabilidade civil, a pretensão da requerente merece parcial acolhimento, no sentido de condenar as requeridas à reparação da manifestação patológica de natureza endógena (vício construtivo) constatada no laudo de perícia judicial. Bem assim, dada a diretriz consignada no laudo pericial para o saneamento desse vício (aplicação de selante e repintura de paredes), não se vislumbra que a parte demandante tenha que se ausentar de sua residência para tanto, de modo que não há amparo para a condenação das rés ao pagamento de aluguéis, contas de água/energia e taxa condominial e despesas de mudança. Outrossim, observo que a autora apresentou cumulação de pedidos em ordem sucessiva, pretendendo, primeiro, que as rés sejam condenadas ao “pagamento dos danos materiais, consubstanciado no pagamento dos valores totais para reparação dos vícios apresentados no imóvel” (pedido F), e, sucessivamente, que promovam os reparos (pedido G). Na hipótese, é o caso de acolhimento do pedido sucessivo, com a imposição de obrigação de fazer as rés, limitadamente aos vícios construtivos (manifestações patológicas de natureza endógena) constatados no laudo pericial. A fixação de quantum indenizatório demanda a apresentação de orçamento de materiais e mão de obra nos autos, os quais a todo momento sofrem variação de mercado, o que oportuniza o estabelecimento de embates desnecessários, tornando mais dificultosa a plena satisfação da pretensão da autora e prolongar a tramitação do feito. Com a imposição de obrigação de fazer, oportuniza-se as rés promoverem os reparos, seja custeando-os, seja por meio de equipe de pessoal própria. Passo à análise do dano moral. O ordenamento jurídico garante a reparação do dano moral, seja através de mandamentos constitucionais (art. 5º, incisos V e X), seja pela normatização da matéria no plano infraconstitucional (arts. 186 e 927, ambos do Código Civil). No mais, o dano moral consiste em uma lesão aos direitos da personalidade, tratados em rol exemplificativo nos artigos 11 a 21 do Código Civil de 2002. No caso, não há amparo para o reconhecimento do dano moral. Com efeito, em se tratando de vícios construtivos, o dano moral somente é devido se houver impedimento à habitabilidade do imóvel, com sua desocupação ou outra situação similar grave, apta a lesar direitos da personalidade. Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é de que "o dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel" (AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3T, DJe 16/11/2018)”. Igualmente: AgInt nos EDcl no AREsp 1.693.983/SC, Ministro Raul Araújo, 4T, DJe 14/12/2020; AgInt no AREsp 1.459.749/GO, Ministra Maria Isabel Gallotti, 4T, DJe 06/12/2019 III - DISPOSITIVO Ante todo o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos, resolvendo o mérito processual na forma do art. 487, inciso I, do CPC, para condenar ENGEPAR – ENGENHARIA E PARTICIPACOES LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL na obrigação solidária de fazer, consubstanciada na reparação das manifestações patológicas de natureza endógena (vícios construtivos) indicados no laudo pericial de id 311153846, que recai sobre o Apartamento 103, Bloco 04, do Condomínio Residencial Vila Roma II, na Avenida Antônio Tonani, S/N, no prazo de 30 dias. O cumprimento da obrigação seguirá a sistemática estabelecida pelos artigos 536 e 537 do CPC. Considerando a sucumbência recíproca havida entre as partes, já que ambas decaíram em parte de suas pretensões, condeno-as ao pagamento/ressarcimento de metade das custas devidas. Condeno ainda cada uma das partes ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% sobre a respectiva sucumbência, qual seja, a parte autora sobre a diferença do valor da causa e a condenação aplicada, e as rés sobre o montante da condenação, vedada a compensação da verba (art. 85, §14). Suspensa a exigibilidade em relação à parte autora, por ser beneficiária da gratuidade da justiça. Havendo interposição de recurso, dê-se vista à parte contrária para contrarrazões no prazo legal e encaminhem-se os autos ao Egrégio TRF da 3ª Região com as nossas homenagens. Oportunamente, dê-se baixa e arquivem-se. Registro Eletrônico. Publique-se, intimem-se. Dourados/MS, datado e assinado eletronicamente. Vitor Henrique Fernandez Juiz Federal