Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 5014838-56.2011.404.7200.
AUTOR: MARCIA MARIA GONCALVES ADVOGADO do(a)
AUTOR: CARLANE ALVES SILVA - SP302563-B
REU: SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTOS SPE LTDA., MASSA FALIDA DE YPS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA, ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)
REU: FERNANDO CELSO DE AQUINO CHAD - SP53318 ADVOGADO do(a)
REU: CLAUDIA FRANCISCO BRITO MARZAGAO - SP143954 ADVOGADO do(a)
REU: HELIO YAZBEK - SP168204 ADVOGADO do(a)
REU: INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA - RJ099589 ADVOGADO do(a)
REU: ANGELA SAMPAIO CHICOLET MOREIRA KREPSKY - SP120478-A SENTENÇA RELATÓRIO
PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de Osasco Rua Avelino Lopes, 281/291, Centro, Osasco - SP - CEP: 06090-035 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000778-41.2016.4.03.6130
Trata-se de ação desconstitutiva, c.c. reparação de danos, ajuizada por MARCIA MARIA GONÇALVES em face de CAIXA ECONOMICA FEDERAL, SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTO SPE LTDA, YPS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA e ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A, objetivando a rescisão contratual, bem como a condenação das rés a pagar indenização por danos materiais - restituição dos valores pagos no valor de R$ 42.943,81, além de valores pagos a título de aluguel (R$ 11.000,00) no período de atraso da obra; pagamento em dobro da verba de corretagem e da multa de 2% referentes aos meses de atraso, totalizando o valor de R$ 34.100,00. Requereu ainda a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no valor estimado de R$ 15.760,00. Em síntese, alega que: (...) A Autora é compradora do imóvel descrito como unidade nº 52, 4º Andar, Bloco "A", no empreendimento Residencial Mirante do Bosque e sua respectiva fração ideal de terreno, tendo sido adquirido em 04 de setembro de 2012 conforme faz prova o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma anexo. O Imóvel acima descrito, Apartamento nº 52, localizado no 4º andar, bloco "A", integrante do empreendimento denominado Residencial Mirante do Bosque, situado Rua Araras, 50, bloco "A" - Bairro das Oliveiras, CEP: 06750-000, Município de Taboão da Serra/SP, com área privativa de 48,33m², área comum de 38,572m² (coberta de 48,33m² + 9,90m²), incluída 01 (uma) vaga na garagem coletiva do condomínio, fração ideal de 0,2578% do terreno, registro sob, matrícula nº 4.336 do Oficial de Registro de imóveis, Títulos e Documentos e Civil Das Pessoas Jurídicas da Comarca de Taboão da Serra/SP, onde tal incorporação compreende a construção de um conjunto de 3 Blocos de apartamentos residenciais, comportando 400 unidades autônomas, sendo 134 unidades nos blocos "A" e "C" e 132 no bloco "B", através de Recursos oriundos da Caixa Econômica Federal, conforme contrato nº 855552316168, com utilização dos recursos do FGTS. A Autora, após tomar conhecimento do feirão Caixa da casa própria, fez simulações para financiamento no sitio 4ª Requerida, firmando contrato, acima citado, para aquisição de um imóvel residencial. Dirigiu-se então, ao estande da 1ª Requerida para concretizar o negócio, uma vez que esta é a administradora e proprietária da área, conforme documentos anexos. De acordo com Instrumento de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma, acordada entre as partes, a previsão de entrega da unidade da Requerente em 21 meses, podendo o prazo ser prorrogado por 180 (Cento e Oitenta) dias, ou seja, 27 meses, sendo dezembro de 2014 o prazo final. O Instrumento Particular em comento especifica as características do imóvel, valor e condições de pagamento, estabelecendo multas para a hipótese de descumprimento do Instrumento Particular ou atraso nos pagamentos por parte da compromissária. Ocorre que, o prazo, mesmo prorrogado, não foi cumprido, as Requeridas até a presente data descumprem todos os prazos de entrega do imóvel, sem dar explicação alguma. (...) A Autora a duras penas vem honrando seu compromisso como dito, e que podem ser confirmados, por meio dos comprovantes anexos. Desse modo, em 04 de julho de 2012, efetuou pagamento no valor de R$ 2.900,00 (Dois Mil e Novecentos Reais), cheque nº 000038 do Bradesco mais, R$ 700,00 (Setecentos Reais), cheque nº 000037 do Bradesco, em 07 de julho de 2012, pagou R$ 537,37 (Quinhentos e Trinta e Sete Reais e Trinta e Sete Centavos) mais três pagamentos efetuados a 1ª Requerida, Superstone Residencial, sendo, R$ 2.447,73 (Dois Mil Quatrocentos Quarenta e Sete Reais) em 10 de agosto de 2012, mais, R$ 10.422,50 (Dez Mil e Quatrocentos e Vinte e Dois Reais e Cinquenta Centavos) em 26 de dezembro de 2012 e R$ 10.570,92 (Dez Mil Quinhentos e Setenta Reais e Noventa e Dois Centavos), em 24 de abril de 2013, inclusive o pagamento da 1ª e 2ª parcelas do financiamento contraído junto a 4ª Requerida, nos respectivos valores de, R$ 718,41 (Setecentos e Dezoito Reais e Quarenta e Hum Centavos), e R$ 918,31 (Novecentos e Dezoito Reais e Trinta e Um Centavos, mais R$ 9.266,14 (Nove Mil Duzentos e Sessenta e Seis Reais e Quatorze Centavos) com recursos do FGTS. Ademais, além dos pagamentos acima citados, a Autora foi obrigado a arcar com o valor de R$ 4.462,43, à título de taxa de comissão de corretagem a Itaplan. Como se verifica acima, a Autora vem cumprindo integralmente com suas obrigações, desembolsando o total de R$ 42.943,81 (Quarenta e Dois Mil Novecentos e Quarenta e Três Reais e Oitenta e Um Centavos) considerando todos os pagamentos e correções efetuadas, incluídas os pagamentos das duas primeiras parcelas do financiamento de R$ 123.500,00 (Cento e Vinte e Três Mil e Quinhentos Reais) que representa aproximadamente 80% do Valor do Imóvel adquirido, qual seja, R$ 155.000,00 (Cento e Cinquenta e Cinco Mil Reais), em 360 parcelas decrescentes, efetuado por meio do seu FGTS, ou seja, de fevereiro de 2014 a agosto de 2044, conforme posição financeira da unidade, anexo. (...) No contrato de compra e venda celebrado entre as partes há multa prevista em caso de inadimplemento por parte da compradora, de 2% (dois por cento) mais 0,033% de juros por dia de atraso, além da devida correção monetária, a qual também deve ser aplicada em favor desta compradora consumidora, obviamente devendo ser aplicada a que melhor favorece a consumidora, nos termos do artigo 47 do Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação consumerista, uma vez que ocorreu inadimplemento por parte das Requeridas. O atraso, absolutamente injustificável da conclusão das obras, além de causar profundos abalos emocionais e psicológicos, portanto graves danos morais à adquirente, que viu frustrada suas expectativas de uso e posse de sua nova moradia, devem ser assim, suportados pelas Requeridas. Tal fato trouxe a Requerente, profundo abalos, transtornos emocionais e financeiros, única e exclusivamente por culpa das ora Requeridas, que não cumpriram suas obrigações firmadas por instrumento contratual. Frise-se que a 1ª Requerido, chegou a informar que 80% da obra estava concluída, conforme telegrama anexo, porém, até a presente data, nada mais foi dito. Esse comunicado serve para confirmar a responsabilidade das Rés, pelo atraso excessivo, ou seja, 11 meses, até a presente data, e, desta forma, deve arcar com a multa aos Requerentes, a ser calculada com a aplicação do percentual de (0,5) (Zero Cinco por cento) ao mês de atraso sobre o total do valor pago pela adquirente (...) Acostou documentos e recolheu custas processuais (id. 362600). A CEF apresentou contestação, alegando preliminarmente a sua ilegitimidade passiva. No mérito, sustentou a inexistência de solidariedade entre o agente financeiro e o construtor/alienante. Nada esclareceu sobre o término da construção e entrega da obra no caso concreto. Ao final pugnou pela improcedência dos pedidos (id. 115720820). Apresentou planilha de débitos datada de 27/09/2018, que aponta o valor da dívida total, apontando suposta mora da parte autora no pagamento de uma prestação do mês de setembro de 2018 (id. 11572084). Réplica no id. 11864771. MASSA FALIDA DE YPS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA contestou o pedido, afirmando desconhecer os fatos narrados na inicial, pugnando genericamente pela improcedência dos pleitos (id. 13749995). Em sua contestação, a corré ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA arguiu preliminarmente a prescrição da pretensão à luz do Recurso Especial nº 1.551.956-SP, posto que o contrato foi celebrado em março de 2011 e presente demanda, ajuizada em 18 de novembro de 2016. No mérito, sustentou a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem, nos termos do REsp nº 1.599.511-SP. Afirmou que, ao contrário do alegado pela Autora, no que concerne ao montante despendido a título de corretagem imobiliária, a parte Autora arcou com R$ 4.172,43 que, nos moldes do artigo 728 do Código Civil, foram rateados entre a Ré ("Itaplan") e os corretores independentes que participaram do resultado útil do negócio celebrado, e, portanto, do total que se discute. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos (id. 47400623). Réplica no id. 47599037. Deferida as pesquisas nos sistemas Renajud, Sisbajud e Webservice para a localização da ré SUPERSTONE Residencial III Empreendimentos SPE Ltda. Foi certificado nos autos que as pesquisas determinadas no despacho de id. 271949863, relativamente à corré SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, não resultaram na descoberta de endereço outro além daquele já diligenciado (id. 12953512) (id. 274530885). A autora requereu a citação por edital da corré SUPERSTONE (id. 287420632); o que foi deferido por este Juízo. Determinada a citação por edital (id. 303351975) e decorrido o prazo sem manifestação da corré, foi decretada a sua revelia (id. 324413634). Na mesma oportunidade a DPU foi instada atuar no feito, na qualidade de curadora especial da mencionada ré. A Defensoria Pública da União apresentou contestação por negação geral, requerendo seja reconhecida a nulidade da citação por edital, sustentando que a ré foi citada por edital, sem que se esgotassem as tentativas de localização, como nos cadastros públicos do SPC, SERASA, BACENJUD, Receita Federal etc. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos (id. 327539495). A corré ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA postulou o julgamento antecipado dos pleitos (id. 327998139). A corré MASSA FALIDA DE YPS CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA esclareceu não ter interesse na realização de audiência de conciliação (id. 328291302). Réplica no id. 3288861778. A CEF esclareceu que o empreendimento em questão é sinistrado e teve, nos autos do processo n. 0008653-43.2016.403.6100, acordo efetivado que, dentre outras cláusulas, previa a devolução das prestações pagas durante o período de 12/2013 a 12/2015, ocasião em que, ao receber o valor, o mutuário deveria assinar a declaração em anexo (id. 330509349). Esclareceu que a autora não participou do acordo (id. 330509350). Indeferida a produção da prova testemunhal requerida (id. 349289680). Após, os autos vieram conclusos. É o relatório. DECIDO. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva alegada pela CEF. Verifica-se que a CEF assumiu contratualmente a corresponsabilidade pela entrega do imóvel no prazo avençado, pelo que é legitimada a responder à presente ação. A propósito, colaciono o seguinte julgado: PROCESSO CIVIL: AGRAVO LEGAL. ARTIGO 557 DO CPC. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - SFI. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO HABITACIONAL. RESIDENCIAL TERRA VERDE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA CAIXA. RESCISÃO DO CONTRATO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR SUPERVENIENTE. I - O agravo em exame não reúne condições de acolhimento, visto desafiar decisão que, após exauriente análise dos elementos constantes dos autos, alcançou conclusão no sentido do não acolhimento da insurgência aviada através do recurso interposto contra a r. decisão de primeiro grau. II - A recorrente não trouxe nenhum elemento capaz de ensejar a reforma da decisão guerreada, limitando-se a mera reiteração do quanto afirmado na petição inicial. Na verdade, a agravante busca reabrir discussão sobre a questão de mérito, não atacando os fundamentos da decisão, lastreada em jurisprudência dominante desta Corte. III - O atraso da entrega do imóvel superou o limite pactuado sem que a CAIXA tivesse tomado as providências contratualmente previstas. IV - Ausência de força maior ou caso fortuito a justificar o atraso na conclusão da obra. As provas colacionadas aos autos demonstram que o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa da construtora e por má fiscalização da CEF. V - Conforme o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, a sucumbência é analisada em relação ao princípio da causalidade, o qual permite afirmar que quem deu causa à propositura da ação deve arcar com os honorários advocatícios, mesmo ocorrendo a superveniente perda da objeto e, consequente, extinção do feito. V - Agravo legal não provido (AC 00015599020024036114, DESEMBARGADOR FEDERAL ANTONIO CEDENHO, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:04/10/2011 PÁGINA: 558..FONTE_REPUBLICACAO:.). Afasto a prejudicial de mérito arguida pela corré, eis que a violação contratual que deu ensejo à demanda se iniciou no ano de 2015, sendo certo que a CEF e a corré SUPERSTONE Residencial III Empreendimentos SPE Ltda, verdadeiras beneficiárias dos valores contratuais pagos pelos mutuários, firmaram contrato com a Comissão de Representantes do Condomínio Mirante em 04 de janeiro de 2017- id. 1477229-fls. 150/157, e em 22 de setembro de 2016 (id. 14772229-fls. 177/184), ou seja, após o ajuizamento da presente demanda, em 18 de abril de 2016. Considerando-se a mora absoluta das corrés quanto à entrega do empreendimento imobiliário, não há que se cogitar da prescrição da pretensão principal, uma vez que o prazo prescricional só tem início após a violação do direito, conforme a teoria da Actio Nata, consagrada no artigo 189 do CC, nos seguintes termos: "Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206" Por outro lado, no caso concreto, operou-se a prescrição da pretensão atinente à verba de corretagem, nos termos do precedente vinculante firmado pelo Colendo STJ em sede de julgamento de recursos repetitivos. Confira-se: Tema 938- Tese firmada: i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (...) Com efeito, transcorreram mais de três anos entre o pagamento dos valores de comissões no ano em que o contrato foi firmado em 2012 (ids. 362591, 362592 e 362593), e o ajuizamento do presente feito; sendo de rigor o reconhecimento da prescrição da pretensão quanto a este pleito. Passo a analisar o mérito propriamente dito. Inicialmente, diante da formação de litisconsórcio passivo, necessária se faz a delimitação dos pedidos contidos na inicial, em cotejo com a documentação carreada ao feito, para fins de aferição da eventual responsabilidade de cada corré, isolada ou solidariamente. Antes disto, necessária ainda se faz a fixação de algumas premissas. DOS CONTRATOS HAVIDOS ENTRE AS PARTES E DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É da essência do contrato, por ser um acordo de vontades entre as partes, o cumprimento integral de todas as suas cláusulas, sob pena de imputação de responsabilidade à parte infratora. Assim, é inerente a este tipo de negócio jurídico o princípio da obrigatoriedade dos contratos, que garante a segurança das relações obrigacionais, consistindo o contrato lei entre as partes. Em que pese tratarem-se os contratos firmados no âmbito do SFH de relações jurídicas reguladas por legislação específica, de natureza eminentemente pública, consolidada em um sistema próprio, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que há relação de consumo entre o mutuário e o agente financeiro do Sistema Financeiro de Habitação - SFH (REsp nºs 678.431/MG e 612243/RS; Súmula 297). Nesta senda, já decidiu, também, o Supremo Tribunal Federal, quando do julgamento da ADI n. 2591-1, que as instituições financeiras são "alcançadas pela incidência das normas veiculadas pelo código de defesa do Consumidor." Apesar da incidência do CDC no caso dos autos, e ainda que se possa falar, em tese, em inversão do ônus da prova, necessário que fique demonstrada nos autos a ocorrência das circunstâncias excepcionais descritas no art. 6º, VIII, do CDC, do que aqui não se trata. A aplicação do CDC, por si só, não dispensa a parte autora de apontar, concretamente, na forma do art. 333, I, do CPC, a existência de eventual ônus excessivo no contrato, desvantagem exagerada, enriquecimento ilícito por parte do fornecedor, nulidade de cláusula contratual, ofensa aos princípios da transparência e da boa-fé etc. Feitas tais considerações prévias, passo ao exame dos pedidos formulados na petição inicial. DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA A autora afirma ter negociado com as rés a compra e venda de uma unidade imóvel, integrante de empreendimento residencial, que ainda não foi entregue, a despeito de previsão contratual que apontava a conclusão da obra em 21 (vinte um meses) após a assinatura do contrato em setembro de 2012 (id. 362592-fl. 04), ou seja, dezembro de 2014, fato que vem causando prejuízos financeiros aos autores mutuários, sem que tenham concorrido para o atraso das obras. Acerca do tema, em precedente vinculante fixado pelo Colendo STJ, sob a sistemática dos recursos repetitivos -Tema 996-STJ foram firmadas as seguintes teses: As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. (Grifos e destaques nossos). Não se pode olvidar que a rescisão depende de prova do inadimplemento absoluto da obrigação contratual, na forma do artigo 395, parágrafo único, do Código Civil, pois o inadimplemento imperfeito, a simples mora, não autoriza o encerramento do vínculo. No caso concreto é fato incontroverso que a obra não foi entregue e o contrato rescindido com parte dos mutuários, conforme assumiu a CEF ao final da instrução processual; situação que denota o inadimplemento contratual absoluto. Com efeito, em consulta aos autos nº 0008653-43.2016.403.6100 no sistema Pje, verifica-se que, consoante se extrai da manifestação da CEF (id. 14772225-fl. 101), em razão das tentativas frustradas desta de retomar a construção do empreendimento abandonado, a CEF se comprometeu a devolver os valores dos encargos em fase de obra efetivamente pagos pelos mutuários no período de 12/2013 a 12/2015, mediante plena quitação e renúncia de ação individual (...), sendo toda e qualquer devolução feita pela CAIXA condicionada à prévia aceitação por parte do mutuário. Do acordo homologado em juízo se extrai que a corré YPS não participou e que foi firmado outro acordo entre a comissão de representantes do Condomínio Mirante do Bosque e a empresa Superstone, em 22 de setembro de 2016 (id. 14772229-fls. 177/184), sendo o acordo firmado entre a aludida comissão e a CEF exclusivamente limitado aos valores quitados pelos mutuários pertinentes ao financiamento imobiliário (id. 14772232-fls. 01/03 e id. 14772229- fls. 150/157). A despeito da formalização de acordo com associação de moradores, não integrada pela autora, esta nada recebeu e sequer foi comprovada a sua ciência acerca da realização do acerto. DA RESPONSABILIDADE PELO ATRASO DA OBRA Argumentou a empresa pública federal que não teve ingerência alguma na construção do bem objeto do contrato de mútuo e que os problemas no empreendimento jamais poderiam ser imputados a si, uma vez que atuou apenas como agente financeiro. Esta tese de defesa, no entanto, não se sustenta. É certo que construção do empreendimento está alicerçada sobre uma profusão de relações jurídicas, dentre elas a adesão existente entre a empresa pública federal e as empreiteiras e vendedores de imóveis na planta, que antecede a celebração do contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional. Referido termo de adesão ao "Programa Imóvel na Planta" que, se não existente, deveria existir, alinhavado entre a CEF, a vendedora e interveniente incorporadora visa a implementar financiamentos no âmbito dos programas habitacionais que vinculam à utilização do FGTS, de forma coletiva, mediante atendimento de exigências pré-fixadas, regulamentadas pela Instrução Normativa Nº 21, de 14 de dezembro de 2015 do Ministério das Cidades. Assim, o preenchimento dos requisitos necessários para participação de tais programas é analisado pela Caixa Econômica Federal, que, dentre outros fatores, observa a situação cadastral regular e legalidade da respectiva constituição, aprovação nas análises de risco de crédito e capacidade de pagamento, existência de contrapartida necessária à complementação do valor do investimento, regularidade junto ao INSS, FGTS e Receita Federal, etc. A despeito de alegar a Caixa Econômica Federal a sua total irresponsabilidade e desvinculação com as responsáveis pela obra, observa-se que do contrato constam os condicionamentos acima delineados (id.362592); não por outra razão ante ao descumprimento contratual, esta assumiu a responsabilidade de indenizar parte dos mutuários que inicialmente haviam ajuizado demanda visando a retomada da obra pela CEF Neste sentido, sobre a responsabilidade da CEF, assim vêm se manifestando os Tribunais: ADMINISTRATIVO. SFH. ATRASO ENTREGA DA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA - CEF. INDENIZAÇÃO. POR DANOS MORAIS - CABÍVEL. PAGAMENTO DE ALUGUEL - CONDENAÇÃO. 1. Restando comprovada a omissão culposa por parte da CEF na adoção das medidas necessárias à retomada da construção, razão pela qual está configurado o dever de indenizar, nos termos do Código Civil. 2. É assente na jurisprudência que o dano moral decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir de imóvel adquirido é conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato. 3. Cabe à CEF o pagamento de aluguel à parte autora até a entrega do imóvel contratado. (TRF4, AC - APELAÇÃO CIVEL, ,SC, TERCEIRA TURMA, D.E. 31/07/2014, Relator FERNANDO QUADROS DA SILVA) (destaques nossos). "CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL COMERCIALIZADO EM FASE DE CONSTRUÇÃO. PROGRAMA "MINHA CASA MINHA VIDA". ATRASO NA OBRA. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA E DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. COBRANÇA DE TAXA DE CONSTRUÇÃO E ENCARGOS NO PERÍODO DE ATRASO DA OBRA. DESCABIMENTO. PREJUÍZOS MATERIAIS E MORAIS CARACTERIZADOS. CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. LEGALIDADE DA COBRANÇA. INCLUSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO PAGAMENTO DE MULTA DE 2% SOBRE O VALOR DO IMÓVEL, MAIS JUROS DE 1% AO MÊS DECORRENTE DE ATRASO NA OBRA. NÃO CABIMENTO. APELAÇÕES PARCIALMENTE PROVIDAS. 1.
Cuida-se de ação ordinária ajuizada por Ismália de Moura Costa em desfavor da Caixa Econômica Federal e da Total Incorporação EIRELI fundada em atraso na entrega de imóvel adquirido de sociedade incorporadora, no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida. 2. No caso, tanto a Caixa Econômica quanto a construtora possuem responsabilidade pelo atraso da obra. A primeira pela demora na tomada de providências que lhe incumbiam contratualmente, especificamente quanto à fiscalização da obra, e a segunda pela conclusão da obra, devendo, assim, responder solidariamente, conforme preceitua o art. 7º do Código de Defesa do Consumidor. 3. Ultrapassado o prazo para a conclusão da obra, não podem ser cobradas, nesse período de atraso, as taxas contratadas para incidirem apenas no período de construção. Isso porque o mutuário não pode ser responsabilizado pela remuneração da Caixa pelo capital empregado na obra quando a mesma está atrasada por culpa imputável apenas aos réus, sendo devido, pois, o reembolso, na forma simples, e não em dobro. 4. Quanto aos danos emergentes, ou lucros cessantes, a responsabilidade solidária ora consignada implica a necessidade de ressarcimento por danos causados, em decorrência da inafastabilidade do aspecto econômico do direito à moradia e do prejuízo material resultante do impedimento de seu exercício, razão pela qual são devidos lucros cessantes no importe de R$ 18.050,00 (dezoito mil e cinquenta reais), calculados no valor estimado do aluguel do imóvel, multiplicado pelo número de meses correspondentes ao atraso da obra. (Precedentes desta Turma: AC 08022278020144058400, Des. Fed. Rogério Fialho, Julg. 14/04/2015, PJE) (...) (TRF5, AC - Apelação Civel - 08027673120144058400, 4º. T. Rel. Desembargador Federal Edílson Nobre, j. em 19/05/2015) (destaques nossos). APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE MÚTUO HABITACIONAL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA E OBJETIVA DOS REQUERIDOS. INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DANO EMERGENTE. DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. APURAÇÃO DA INDENIZAÇÃO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA POR ARBITRAMENTO. DANO MORAL. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A questão debatida nos autos diz respeito com a contratação pelo autor, de financiamento com a CEF no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, para aquisição do réu de imóvel que apresentou vícios construtivos que dificultam seu uso e habitabilidade. 2. A aquisição do imóvel se deu no âmbito do Programa "Minha Casa, Minha Vida", funcionando a Caixa Econômica Federal, como agente operador do programa e, portanto, corresponsável pela entrega dos imóveis em adequadas condições de moraria e habitação. A CEF, na qualidade de agente financeiro, também financiou a construção do imóvel, atuando com controle técnico, financeiro e operacional sobre o andamento da construção do empreendimento, conforme se denota da cláusula quarta do contrato (Liberação das parcelas e Execução da obra). 3. Aplica-se ao caso, portanto, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a Caixa Econômica Federal possui legitimidade passiva para responder nos casos em que não atua apenas como agente financeiro, "por vícios, atraso ou outras questões relativas à construção de imóveis objeto do Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida se, à luz da legislação, do contrato e da atividade por ela desenvolvida, atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (...)" (AgInt no REsp 1646130/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018, DJe 04/09/2018). 4. A relação entabulada entre as partes é efetivamente de consumo e, portanto, à luz do Código de Defesa do Consumidor, tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão de forma objetiva e solidária pela reparação dos danos (artigo 7º, parágrafo único c.c 14, caput, do CDC). A jurisprudência tem admitido a legitimidade passiva e a responsabilidade civil solidária da CEF com o construtor do imóvel. 5. No caso dos autos, verificam-se estarem presentes todos os elementos constitutivos da responsabilidade civil objetiva da CEF, quais sejam: ato ilícito, nexo causal e dano. (...) 10. Considerando as circunstâncias específicas do caso concreto, em especial o considerável grau de culpa dos réus e o padrão econômico do imóvel, o montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), se revela razoável para a compensação do dano no caso dos autos, sem importar no indevido enriquecimento dos requerentes. 11. Recurso de apelação a que se dá parcial provimento, para reconhecer a responsabilidade civil da CEF e condenar solidariamente as rés ao pagamento das indenizações fixadas pela sentença, bem como para majorar a indenização a título de danos morais, para o montante de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Determinada, ainda, a apuração da indenização a título de danos materiais mediante liquidação de sentença por arbitramento, com fulcro no artigo 509, inciso I, CPC/15 (TRF3, ApCiv 0001849312014403613, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, 1º. T., DJEN DATA: 11/03/2021) (destaques nossos). Compulsando os autos, verifica-se que inicialmente a ré firmou contrato com a empresa SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTO SPE LTDA, para a aquisição do imóvel em discussão nos autos (id. 362595), tendo pago comissões de corretagem à empresa ITAPLAN para a intermediação do negócio (id. 362591). A despeito da participação inicial da YPS na formalização do contrato na condição de construtora, considerando-se a informação de que esta teria sido substituída em momento não esclarecido, tendo sido sua responsabilidade assumida pela incorporadora e pela CEF nos contratos firmados com parte dos mutuários, à míngua de melhores informações sob a extensão sua participação nos fatos deixo de fixar a sua responsabilidade solidária, sem prejuízo de eventual ação de regresso a ser exercida pelas corrés. Por outro lado, compulsando o contrato firmado entre as partes (autora, incorporadora/alienante e CEF - id. 362592), o que ressalta da apontada contratação é a solidariedade das rés na responsabilização da entrega da unidade habitacional, uma vez que à corré SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTO SPE LTDA, alienante e organizadora de todo o empreendimento, cabia providenciar a efetivação das obras no prazo contratado, na forma mais direta, e à CEF a devida fiscalização do cumprimento do referido prazo. Desta solidariedade jurídica, que se denota das citadas cláusulas contratuais, bem como da previsão expressa no artigo 7°, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, resulta o dever de indenizar, do qual se passa a tratar. DA OCORRÊNCIA DO DANO MATERIAL O dano material buscado pela autora abrange o ressarcimento dos valores pagos às corrés, a serem apurados por liquidação de sentença e devolvidos de forma corrigida e atualizada, com aplicação de juros legais desde a data do desembolso até a data do efetivo pagamento, tendo-se em vista que os recibos acostados com a inicial não estão todos bem legíveis. O dever de indenizar as perdas e danos, com os consectários legais, em razão da mora no cumprimento da obrigação, vem prevista no art. 389 do Código Civil e no art. 18 do CDC - Lei 8.078/90. Diante do evidente atraso na obra, não constando dos autos notícias da sua conclusão até a presente data, impõe-se o reconhecimento do direito da parte autora à pleiteada rescisão contratual e à devolução integral e atualizada dos valores pagos às rés CEF e à corré SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTO SPE LTDA. Incabível a aplicação da multa de 2% prevista no contrato (id. 362592-fl. 17), uma vez que se trata de multa moratória por atraso no cumprimento de uma obrigação (quando esta é ainda possível).
No caso vertente, como o inadimplemento é absoluto e o contrato não prevê multa compensatória para a hipótese, impõe-se a improcedência desta pretensão específica. DOS DANOS MORAIS É cediço que o dano juridicamente reparável nem sempre pressupõe um dano patrimonial ou econômico, podendo ocorrer única e exclusivamente um dano moral. O Colendo STJ já pacificou o entendimento no sentido de que o mero aborrecimento, dissabor, mágoa, irritação ou sensibilidade exarcebada estão fora da órbita do dano moral. Assim, somente deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, de forma anormal e grave, interfira no comportamento psicológico do indivíduo, atingindo a sua honra subjetiva, bem como nos reflexos causados perante à sociedade, quando atingida a sua honra objetiva. A aferição do dano moral, por se tratar de aspecto imaterial que atinge o complexo anímico ou o psiquismo da pessoa, deve se lastrear em pressupostos diversos do dano material, cabendo, inclusive, ao magistrado valer-se das máximas da experiência. No caso concreto, o atraso na construção e entrega da obra pela construtora/incorporadora por longo prazo seguido de inadimplemento absoluto (por abandono da construção) é situação que supera o simples aborrecimento contratual, caracterizando verdadeira frustração aos adquirentes pela quebra de expectativa após tempo de espera superior ao previsto, afetando o planejamento de vida a longo prazo; o que causa ansiedade, intranquilidade, sentimentos aptos a gerar abalo emocional aos contratantes. Assim, relativamente ao valor da indenização, devem ser observados os seguintes aspectos: condição social do ofensor e do ofendido; viabilidade econômica do ofensor (neste aspecto, há que se considerar que a indenização não pode ser tão elevada, mas nem tão baixa, que não sirva de efetivo desestímulo à repetição de condutas semelhantes, dado o caráter pedagógico, preventivo e punitivo da medida) e do ofendido (a soma auferida deve minimizar os sentimentos negativos advindos da ofensa sofrida, sem, contudo, gerar o sentimento de que valeu a pena a lesão, sob pena de, então, se verificar o enriquecimento sem causa); grau de culpa; gravidade do dano; e reincidência (não consta dos autos informação neste sentido). Ante os parâmetros acima estabelecidos e as circunstâncias específicas do caso concreto, e à míngua de melhor critério, fixo a compensação a título de dano moral pelas corrés SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTO SPE LTDA e CEF em R$ 10.000,00 (dez mil reais), que se mostra razoável, eis que não se trata de condenação irrisória, tampouco exorbitante, dentro do contexto contratual e do inadimplemento das rés, tendo a construtora causado diretamente o abalo psicológico na pessoa da autora, por sua omissão direta e relevante na entrega do bem, enquanto o agente financeiro (CEF) colaborou decisivamente para os danos à personalidade, omitindo-se na oportuna fiscalização do empreendimento imobiliário. DA SOLIDARIEDADE DAS CORRÉS Constatados os vícios e atrasos na obra, há nexo de imputação de responsabilidade das corrés. Com relação aos danos materiais, entendo haver responsabilidade pessoal inclusive da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, porquanto corresponsável pela fiscalização da construção da obra e pelo atraso causador do dever de indenizar, tratando-se, portanto, de responsabilidade solidária, extraída a partir das cláusulas contratuais acima delineadas, bem como do parágrafo único do artigo 7° do Código de Defesa do Consumidor. No mesmo sentido sobressai a responsabilidade solidária das corrés pelos danos morais, diante da colaboração mútua na causação do resultado danoso à personalidade, por omissão na entrega (construtora) e na fiscalização (CEF) do empreendimento. Nestes termos, impõe-se julgar parcialmente procedentes os pedidos. III. DISPOSITIVO
Diante do exposto, reconheço a prescrição da pretensão atinente à restituição da comissão de corretagem, nos moldes da fundamentação; no mais, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, com resolução do mérito da demanda, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para o fim de RESCINDIR O CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES E CONDENAR: I. as corrés CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTO SPE LTDA solidariamente a restituir à parte autora todos os valores desembolsados para pagamento do imóvel em tela, a partir da data em que firmados os respectivos contratos, inclusive com eventuais juros de obra, com incidência de correção monetária a partir dos pagamentos e juros de mora de 1% a partir da citação; a serem objeto de oportuna liquidação de sentença, nos moldes da fundamentação; II. as corrés CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTO SPE LTDA a solidariamente pagar à autora a importância de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, com incidência de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a partir deste arbitramento, nos moldes da fundamentação. Os índices de correção monetária e de juros de mora incidirão nos termos do Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos da Justiça Federal, aprovado pelo Conselho da Justiça Federal. Condeno as rés CEF e SUPERSTONE RESIDENCIAL III EMPREENDIMENTO SPE LTDA ao pagamento das despesas processuais havidas e dos honorários advocatícios, os quais são fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a ser rateado entre ambas em favor do patrono da parte autora, nos moldes do artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios, os quais são fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela da pretensão da qual sucumbiu (pertinente ao valor das verbas de corretagem), a ser pago ao patrono da corré ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A, nos moldes do artigo 85, § 2°, do Código de Processo Civil. Custas na forma da lei. Sentença registrada eletronicamente. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as formalidades legais. Publique-se. Intime-se. Osasco, data registrada pelo sistema pje. RODINER RONCADA Juiz Federal