Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JAIRO DE ALMEIDA, ANDRESSA LUIZA CHRISTO DE ALMEIDA Advogado do(a)
AUTOR: THIAGO DE ALMEIDA - SP353782
REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A
PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000012-88.2020.4.03.6116 / 1ª Vara Federal de Assis
Cuida-se de ação pelo procedimento comum ajuizada por JAIRO DE ALMEIDA e ANDRESSA LUIZA CHRISTO DE ALMEIDA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, na qual pretendem a restituição dos valores pagos em relação ao contrato de alienação fiduciária firmado entre as partes, bem como o ressarcimento pela indenização das obras de benfeitorias realizadas no imóvel objeto da matrícula nº 52.929 (ID 26778112), arquivada perante o Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Assis. Aduzem que houve a inadimplência no pagamento mensal das parcelas fixadas no contrato bancário (ID 26778113) em 10/10/2017 e, por esta razão, a requerida retomou a propriedade do imóvel, consolidando-a em seu favor em 05/02/2018, conforme averbação AV.06/M. 55.491 (P. 3- ID 26778112), mediante a exigência da entrega das chaves do bem e abstendo-se de efetuar tanto o ressarcimento das parcelas quitadas do financiamento como a indenização pelas obras de benfeitorias realizados no aludido imóvel. Formularam pedido de concessão dos benefícios da gratuidade judiciária, o qual restou deferido, conforme r. despacho (ID 31485395) e atribuíram à causa o valor de R$ 90.955,10 (noventa mil, novecentos e cinquenta e cinco reais e dez centavos). Citada, a CEF apresentou contestação e documentos (Id 37446707 e anexos), na qual, preliminarmente, sustentou o descabimento da concessão da gratuidade judiciária aos autores, por ausência de elementos que corroborem a hipossuficiência alegada. No mérito, alegou que cumpriu todos os requisitos previstos no contrato de alienação fiduciária celebrado, do qual os autores teriam pleno conhecimento e cujas cláusulas condizem com as diretrizes legais previstas no ordenamento civil para os casos de inadimplemento contratual, nesta espécie de obrigação. Réplica no ID nº 42309980. A decisão do ID nº 52355079 determinou a intimação da CEF a se manifestar sobre os pedidos formulados pelos autores na réplica. A CEF se manifestou no ID nº 170233801. Requereu a improcedência dos pedidos. Na petição do ID 245342675 a CEF discordou expressamente das alterações do pedido ofertadas pelos autores em réplica. O feito foi saneado pela decisão do ID nº 267408101. Na oportunidade, foi afastada a impugnação à assistência judiciária suscitada pela CEF e indeferido o pedido dos autores para a realização de provas oral e pericial. Foi concedido às partes o prazo de 10 (dez) dias para apresentarem suas respectivas alegações finais. Os autores se manifestaram no ID nº 268739808, enquanto que a CEF reiterou os termos da contestação (ID nº 269995592). Vieram os autos conclusos para prolação de sentença. É o breve relatório. 2. Fundamentação. Considerando que as provas oral e pericial requeridas pelos autores foram indeferidas pela decisão do ID nº 267408101, a qual restou preclusa, e que os elementos de prova constantes dos autos são suficientes para a formação da convicção, passo ao julgamento do processo no estado em que se encontra, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. A impugnação à concessão da assistência judiciária gratuita arguida pela CEF, foi analisada e rejeitada pela decisão saneadora do ID nº 267408101, a qual ficou preclusa, sendo desnecessário reexaminá-la. Quanto à alteração dos pedidos, formulado pelos autores por ocasião da réplica e, portanto, após a citação, só seria possível mediante o consentimento da CEF, o que inocorreu, já que esta discordou expressamente (ID nº 245342675). Considerando que não foram suscitadas preliminares, passo ao julgamento do mérito. - Mérito. Em que pese os autores tenham pleiteado, em réplica à contestação, a alteração dos pedidos formulados na petição inicial, alegando vícios no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, a CEF discordou de tais pedidos. Assim, o ponto controvertido gira em torno do direito dos autores à restituição das parcelas pagas do financiamento e à indenização pelas benfeitorias que teriam sido realizadas no imóvel, sendo sob este viés que o mérito será analisado. O contrato é um negócio jurídico bilateral na medida em que retrata o acordo de vontades entre os contratantes com o fim de criar, modificar ou extinguir direitos, gerando obrigações aos envolvidos; vale dizer, o contrato estabelece uma relação jurídica entre credor e devedor, podendo aquele exigir o cumprimento da prestação por este assumida. Há dois vetores que norteiam as relações contratuais: o primeiro é a autonomia da vontade, que confere às partes liberdade para estabelecer ou não avenças, fixando seu conteúdo desde que em harmonia com as leis e a ordem pública; o segundo é obrigatoriedade, pois uma vez firmado o acordo de vontades, as partes devem cumprir as obrigações assumidas (primado “pacta sunt servanda”), elemento garantidor da seriedade e da segurança jurídica. Qualquer alteração das cláusulas do contrato deverá ocorrer de forma voluntária e bilateral, salvo em casos como mudanças decorrentes de atos normativos supervenientes (cuja eficácia se viabilize sem prejuízo ao ato jurídico perfeito e ao direito adquirido) ou situações imprevistas e extraordinárias que alterem o equilíbrio do que fora pactuado. Contratos que envolvam operações de crédito (em regra mútuos) relacionadas a imóveis residenciais têm sido delimitados por atos legislativos, notadamente em favor da proteção ao direito à moradia (descrita como direito fundamental social no artigo 6º da Constituição Federal). Nesse contexto emergem os contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, regidos pela Lei nº 9.514/1997. A figura da alienação fiduciária é tradicional no direito brasileiro, sendo amplamente aceita como modalidade contratual, muito embora algumas de suas características tenham sido abrandadas pela interpretação constitucional (dentre elas, a impossibilidade de prisão civil, tal como assentado pelo Egr. STF na Súmula Vinculante 31, em razão da interação entre o Pacto de San José da Costa Rica e o sistema jurídico brasileiro). Conforme dispõe o artigo 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997, o contrato de mútuo firmado com cláusula de alienação fiduciária em garantia é negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) recebe recursos financeiros do credor (fiduciário), ao mesmo tempo em que faz a transferência da propriedade resolúvel do bem imóvel; mediante a constituição da propriedade fiduciária (que se dá por registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis competente), ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária e o fiduciante obterá a propriedade plena do imóvel, devendo o fiduciário fornecer (no prazo legal, a contar da data de liquidação da dívida) o respectivo termo de quitação da dívida ao fiduciante. Ocorre que o contrato celebrado nos termos da Lei nº 9.514/1997 possui cláusula relativa a regime de satisfação da obrigação diversa de mútuos firmados com garantia hipotecária. Na hipótese de descumprimento contratual pelo fiduciante, haverá o vencimento antecipado da dívida e, decorrido o prazo para purgação da mora, a propriedade do imóvel será consolidada em nome da credora fiduciária (instituição bancária), que deverá alienar o bem para satisfação de seu direito de crédito. Ou seja, vencida e não paga a dívida (no todo ou em parte) e constituído em mora o fiduciante, mantida a inadimplência, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, conforme procedimento descrito na Lei nº 9.514/1997, viabilizando o leilão do bem. Se o valor pelo qual o bem é arrematado em leilão foi superior ao valor da dívida, o credor deverá restituir ao devedor o excedente, mas em sendo inferior, ainda assim haverá extinção da dívida (artigo 27, §§ 4º e 5º da Lei nº 9.514/1997). A doutrina e jurisprudência se inclinam pela constitucionalidade e pela validade do contrato firmado com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia, pois o teor da Lei nº 9.514/1997 se assenta em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de contratação, embora resulte em regime obrigacional diverso da tradicional garantia hipotecária. Isso porque, pela redação da Lei nº 9.514/1997 (com alterações), há equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com plena publicidade de atos e ampla possibilidade de as partes buscarem seus melhores interesses, inexistindo violação a primados constitucionais e legais (inclusive de defesa do consumidor). Para tanto, na hipótese de descumprimento contratual e decorrido o prazo para purgação da mora pelo devedor-fiduciante (no montante correspondente apenas às parcelas atrasadas, com acréscimos), há a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, levando o bem a leilão pelo saldo devedor da operação de alienação fiduciária (ou seja, pelo valor total remanescente do contrato, em razão do vencimento antecipado das parcelas vincendas, mais encargos e despesas diversas da consolidação), no qual o devedor-fiduciante terá apenas direito de preferência. Observe-se que o contrato entre o devedor-fiduciário e o credor-fiduciário somente se extingue com a lavratura do auto de arrematação do imóvel em leilão público do bem, dada a necessidade de eventual acerto de contas em razão de eventual excedente. Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o artigo 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõe sobre formalidades que asseguram ampla informação do estágio contratual. Note-se que, para que ocorra a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor-fiduciário, o devedor-fiduciante deve receber notificação pessoal (pelos meios previstos na legislação), abrindo prazo para a purgação da mora; não havendo a purgação, o oficial do Cartório de Registro deve certificar o evento ao credor-fiduciário para que requeira a consolidação da propriedade em seu favor, viabilizando a reintegração de posse; e para a realização de posterior leilão do imóvel, o devedor-fiduciante é também comunicado (por ao menos um de diversos meios legítimos) visando ao exercício de direito de preferência. E enquanto não for extinta a propriedade fiduciária resolúvel, persistirá a posse direta do devedor-fiduciante. Esse procedimento ágil de execução do mútuo com alienação fiduciária de bem imóvel em garantia é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e ao Estado de Direito, de maneira que a inadimplência do compromisso de pagamento de prestações assumido conscientemente pelo devedor afronta os propósitos da Lei nº 9.514/1997 (expressão das mencionadas políticas públicas). Contudo, a retomada do imóvel pelo credor-fiduciário não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. O procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/1966, foi recepcionado pela ordem constitucional de 1988, conforme decidido pelo Egr. STF no julgamento do Tema 249: "É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-lei nº 70/66". A exemplo do procedimento de execução extrajudicial da dívida hipotecária previsto no Decreto-Lei nº 70/1966, está pacificado na jurisprudência a constitucionalidade do rito da alienação fiduciária de coisa imóvel previsto na Lei nº 9.514/1997, conforme se pode notar pelos seguintes julgados deste Egr. TRF da 3ª Região: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSTITUCIONALIDADE DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. 1. Com base no art. 370 do Código de Processo Civil, deve prevalecer a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização de provas, de acordo com as peculiaridades do caso concreto. 2. No caso, basta a mera interpretação das cláusulas do contrato firmado entre as partes para se apurar eventuais ilegalidades, de modo que a prova pericial mostra-se de todo inútil ao deslinde da causa. 3. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário. 4. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. 5. Os contratos de financiamento foram firmados nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária. 6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. 7. Providenciada pela instituição financeira a intimação da parte devedora para purgar a mora acompanhada de planilha de projeção detalhada do débito e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, denota-se que foram observadas as regras do procedimento executório. 8. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia não ofende os princípios fundamentais do contraditório ou ampla defesa, porquanto não impede que devedor fiduciante submeta à apreciação do Poder Judiciário eventuais descumprimentos de cláusulas contratuais ou abusos ou ilegalidades praticadas pelo credor. 9. Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei Consumerista aos contratos regidos pelo SFI, e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou demonstrada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. 10. Apelação não provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5026408-58.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, julgado em 03/04/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/04/2020). APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - - AÇÃO ORDINÁRIA DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - CONSTITUCIONALIDADE DO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97 - SENTENÇA MANTIDA. I - Não há que se confundir a execução extrajudicial do Decreto-lei nº 70/66 com a alienação fiduciária de coisa imóvel, como contratado pelas partes, nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9514/97. II - O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário. Precedentes desta E. Corte. III - Muito embora o STJ venha admitindo a aplicabilidade da Lei consumerista aos contratos regidos pelo Sistema Financeiro Imobiliário e que se trate de contrato de adesão, sua utilização não é indiscriminada, ainda mais que não restou comprovada abusividade nas cláusulas adotadas no contrato de mútuo em tela, que viessem a contrariar a legislação de regência. IV - Recurso desprovido. (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 0002391-35.2016.4.03.6114, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 18/03/2020, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 25/03/2020). Também no mesmo sentido da validade dos procedimentos da Lei nº 9.514/1997, já se manifestou o c. STJ: SFI - SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. LEI 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. CONSOLIDAÇÃO DO IMÓVEL NA PROPRIEDADE DO FIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. SUSPENSÃO. IRREGULARIDADE NA INTIMAÇÃO. PRETENSÃO, DO CREDOR, A OBTER A REINTEGRAÇÃO DA POSSE DO IMÓVEL ANTERIORMENTE AO LEILÃO DISCIPLINADO PELO ART. 27 DA LEI 9.514/97. POSSIBILIDADE. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DA LEI. 1. Os dispositivos da Lei 9.514/97, notadamente seus arts. 26, 27, 30 e 37-A, comportam dupla interpretação: é possível dizer, por um lado, que o direito do credor fiduciário à reintegração da posse do imóvel alienado decorre automaticamente da consolidação de sua propriedade sobre o bem nas hipóteses de inadimplemento; ou é possível afirmar que referido direito possessório somente nasce a partir da realização dos leilões a que se refere o art. 27 da Lei 9.514/97. 2. A interpretação sistemática de uma Lei exige que se busque, não apenas em sua arquitetura interna, mas no sentido jurídico dos institutos que regula, o modelo adequado para sua aplicação. Se a posse do imóvel, pelo devedor fiduciário, é derivada de um contrato firmado com o credor fiduciante, a resolução do contrato no qual ela encontra fundamento torna-a ilegítima, sendo possível qualificar como esbulho sua permanência no imóvel. 3. A consolidação da propriedade do bem no nome do credor fiduciante confere-lhe o direito à posse do imóvel. Negá-lo implicaria autorizar que o devedor fiduciário permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento de contraprestação, na medida em que a Lei 9.514/97 estabelece, em seu art. 37-A, o pagamento de taxa de ocupação apenas depois da realização dos leilões extrajudiciais. Se os leilões são suspensos, como ocorreu na hipótese dos autos, a lacuna legislativa não pode implicar a imposição, ao credor fiduciante, de um prejuízo a que não deu causa. 4. Recurso especial não provido”. (STJ, 3ª Turma, REsp 1155716/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 13/03/2012, DJe 22/03/2012 RB vol. 582 p. 48). Dificuldades financeiras não são fundamentos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntário e bilateral acordo de vontades. Também não há legislação viabilizando que o devedor deixe de pagar as prestações avençadas por enfrentar desafios financeiros, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado (já que o objeto é o mútuo com alienação fiduciária de coisa imóvel). Ademais, contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia já desfrutam de previsões especiais nos termos da Lei nº 9.514/1997, integrando políticas públicas que atendem à proteção do direito fundamental à moradia, mesmo que não integrem operações do Programa Minha Casa - Minha Vida (Lei nº 11.977/2009), com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). No caso em apreço, a parte-autora celebrou, com a CEF, contrato por instrumento particular de compra e venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com fiança, alienação fiduciária em garantia e outras obrigações, através do programa Minha Casa Minha Vida - MCMV –, em 20/04/2012, no valor de R$91.650,00, a serem pagos em 240 prestações, atualizadas por meio do sistema SAC (pág. 2 do ID nº 26778113). Analisando os termos do contrato em litígio, observa-se que o imóvel objeto do financiamento imobiliário foi alienado à CEF em caráter fiduciário, nos termos do artigo 22 e seguintes da Lei nº 9.514/1997. Houve inadimplemento contratual, confessado pelos requerentes na petição inicial, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 05/02/2018 (pág. 3 do ID nº 26778112). Acerca desse procedimento não há qualquer controvérsia. Ainda, conforme AV.07/55.491 da respectiva matrícula imobiliária, o imóvel foi levado a dois leilões, em 11/09/2018 e 25/09/2018 e não foi arrematado, sendo incorporado ao patrimônio da instituição financeira (CEF). Posteriormente, o imóvel foi alienado em 28/02/2019, pelo preço de R$84.959,21, conforme se verifica do R.08/55.491 da matrícula imobiliária (pág. 3 do ID nº 26778112). Em contestação, a CEF informou que o contrato habitacional se encontrava inadimplido desde 20/06/2017, sendo devidos os encargos contratuais referentes aos juros remuneratórios, moratórios e à multa, todos incidentes sobre as obrigações em atraso, os quais não foram pagos pelos mutuários. Esclareceu ainda que, como não houve licitantes interessados na aquisição do imóvel nos dois públicos leilões realizados, o imóvel foi levado à venda em Concorrência Pública, nos termos do §5º do artigo 27 da Lei 9.514/97, ocasião em que foi vendido a Mauro Soares Nunes da Silva. No que tange à prestação de contas do valor arrecadado com a alienação do bem, o artigo 27, §4º, da Lei nº 9.514/1997 é expresso ao determinar que a restituição da diferença entre o valor da dívida e o valor da arrematação deverá ser realizada pelo credor, em cinco dias após a venda do imóvel. Entretanto, se no segundo leilão o valor oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, esta será extinta, ficando o credor exonerado de proceder à mencionada restituição, devendo apenas dar ao devedor a quitação da dívida, conforme disposto nos §§5º e 6º do referido dispositivo legal, verbis: “Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio”. Grifei. Confira-se, nesse sentido, o seguinte julgado do Egr. TRF 3ª Região: “PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO - SFI. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. APELAÇÃO PROVIDA. I - No procedimento de execução pelo rito da Lei 9.514/97, o devedor deve ser intimado a purgar a mora nos termos de seu artigo 26, caput e § 1º. Caso permaneça inerte, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário (artigo 26, § 7º, artigo 26-A, § 1º da Lei 9.514/97). II - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promoverá leilão público para a alienação do imóvel (artigo 27). III - Este leilão só terá sucesso se o maior lance oferecido for superior ao valor do imóvel, já levando em consideração os critérios para a revisão do mesmo (artigo 24, VI, artigo 27, § 1º da Lei 9.514/97), caso o valor seja inferior, será realizado um segundo leilão nos quinze dias seguintes. IV - No segundo leilão, o imóvel poderá ser arrematado por montante inferior ao seu valor, em especial se o maior lance oferecido for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (artigo 27, § 2º da Lei 9.514/97). V - Uma vez bem sucedido o primeiro leilão, ou o segundo leilão se atendidas as condições acima descritas, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos (artigo 27, §§ 2º, 3º e 4º da Lei 9.514/97), fato esse que importará em recíproca quitação. VI - Se, contudo, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, a dívida será considerada extinta, exonerado o credor da obrigação de tal restituição, nos termos dos §§ 4º e 5º do artigo 27. O credor, no entanto, fica obrigado a dar ao devedor a quitação da dívida (artigo 27, § 6º da Lei 9.514/97). (...) XI - Apelação provida”. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001184-67.2018.4.03.6138, Rel. Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, julgado em 12/08/2019, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 14/08/2019 – grifo nosso). Pela documentação acostada aos autos, o imóvel foi ofertado em dois públicos leilões, os quais resultaram negativos. Assim, de acordo com o disposto no artigo 27, §§4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, não há que se falar em qualquer restituição por parte do credor-fiduciário, seja em relação às parcelas pagas do financiamento, seja em relação às benfeitorias realizadas no imóvel (as quais dependem de anuência do credor-fiduciário), possuindo o devedor tão somente o direito à quitação da dívida. Com efeito, a Lei nº 9.514/97, que rege o contrato em questão, não prevê a restituição das parcelas adimplidas do mútuo, uma vez que o mutuário/devedor fiduciante usufruiu da posse do bem durante o período em que adimpliu as prestações de amortização do financiamento para sua aquisição. Em outras palavras, não se vislumbra o cabimento de restituição dos valores pagos ao devedor, pois também houve proveito de sua parte durante o período de normalidade ou adimplemento das obrigações contratadas. Realizados dois públicos leilões, sem que houvesse licitantes, a propriedade do imóvel restou consolidada em definitivo em favor da CEF, por força do citado §5º, do artigo 27 da mencionada lei. A dívida dos mutuários foi extinta, e o credor exonerado da obrigação de indenizar, ficando o imóvel sob propriedade plena e exclusiva da CEF, que passou a poder destiná-lo livremente, como prevê o artigo 1.228 do Código Civil ("O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha"). Saliente-se, ainda, que na operação de venda direta do bem a CEF não está impedida de vender o imóvel por valor inferior ao da avaliação ou da dívida, uma vez que se trata de imóvel de sua propriedade plena, passível de venda pela quantia que melhor atenda aos seus interesses. Ou seja, a CEF pode, como proprietária plena do imóvel, destiná-lo livremente, não incidindo o artigo 27, §§ 1º e 2º, da Lei nº 9.514/97, por não mais se tratar de uma venda em leilão, judicial ou extrajudicial, mas de uma venda direta. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ADMINISTRATIVO. SFH. INADIMPLÊNCIA. LEILÕES INEXITOSOS. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE DE VENDA DIRETA. EXTINÇÃO DA DÍVIDA E EXONERAÇÃO DO CREDOR DA OBRIGAÇÃO DE DEVOLVER O VALOR EXCEDENTE À DÍVIDA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 27 E § 5º DA LEI 9.514/97. Após a oferta pública do imóvel, em duas oportunidades, sem lograr êxito na arrematação, a propriedade do imóvel restou consolidada em definitivo, podendo a CEF, nos termos do § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, dar quitação da dívida sem que seja obrigada a devolver qualquer valor advindo da venda direta do bem, ainda que supere o valor da dívida. (TRF 4ª Região, Agravo de Instrumento nº 5014384-64.2019.4.04.0000, Relatora Maria Isabel Pezzi Klein, Quarta Turma, Data da Decisão: 30-01-2020) RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. PRETENSOS ARREMATANTES. NÃO COMPARECIMENTO. LANCES. INEXISTÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados, não havendo nenhum lance advindo de pretensos arrematantes. 3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. 4. Inexistindo a purga da mora, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem. 5. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange a situação em que não houver, no segundo leilão, interessados na aquisição do imóvel, fracassando a alienação do bem, sem a apresentação de nenhum lance. 6. Na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário. 7. Recurso especial provido. (STJ, REsp nº 1.654.112/SP, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 26-10-2018). Ademais, na hipótese, ainda que se cogitasse da possibilidade de indenização por benfeitorias, segundo o R.08/55.491 da matrícula imobiliária (pág. 3 do ID 26778112), o imóvel foi alienado pela CEF em 26/02/2019, pelo preço de R$84.959,21 (oitenta e quatro mil, novecentos e cinquenta e nove reais e vinte e um centavos), valor este correspondente ao valor da dívida (pág. 15 do ID 37446710), não havendo saldo remanescente que pudesse ser utilizado para a indenização por benfeitorias. A propósito, dispõe o Parágrafo Segundo da Cláusula Décima Quarta do Contrato que: “PARÁGRAFO SEGUNDO – Na hipótese de a propriedade do imóvel dado em garantia se consolidar em nome da CAIXA, a indenização por benfeitorias não será superior ao saldo que sobejar.” (pág. 15 do ID nº 26778113). Por essas razões, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe. 3. Dispositivo Posto isso, nos termos da fundamentação supra, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial e encerro a fase de conhecimento do presente feito com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora pagamento de honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, devidamente atualizado até o efetivo pagamento, já sopesadas as diretrizes do artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil. A exigibilidade de tal verba, porém, fica suspensa, em virtude do pedido de justiça gratuita deferido aos autores, conforme decisão do ID nº 31485395 (artigo 98, § 3º, do CPC). Sem condenação em custas, haja vista que à parte autora foram concedidos os benefícios da assistência judiciária gratuita. Em homenagem aos princípios da instrumentalidade, celeridade e economia processuais, interposto eventual recurso de apelação pela parte sucumbente, providencie a Secretaria, mediante ato ordinatório, a intimação das partes contrárias para apresentarem contrarrazões, no prazo legal (artigo 1010, §1º do CPC/2015). Suscitadas questões preliminares em contrarrazões de apelação, intime(m)-se o(s) apelante(s) para manifestar(em)-se a respeito, no prazo legal (Código de Processo Civil, artigo 1009, §§ 1º e 2º). Proceda a Secretaria da mesma forma, se o(s) apelado(s) interpuser(em) apelação própria ou adesiva, intimando-se o(s) apelante(s) para apresentar(em) contrarrazões (Código de Processo Civil, artigo 1010, §§ 1º e 2º). Cumpridas as determinações supra, com ou sem manifestação das partes, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região com as homenagens deste Juízo e cautelas de praxe. Oportunamente, com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, observadas as cautelas de praxe. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Assis, data da assinatura eletrônica. BRUNO SANTHIAGO GENOVEZ Juiz Federal