Procedimento Comum Cível 5006831-59.2020.4.03.6110 - TRF3

Procedimento Comum Cível 5006831-59.2020.4.03.6110 - TRF3 | JusConsulta

Movimentações

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

24/11/2025, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO EXEQUENTE: CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAUJO ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: ADIENE CRISTINA SCAREL BRENGA - SP156063 ADVOGADO do(a) EXEQUENTE: DENISE ANGELELI DE ASSUMPÇÃO - SP392243 EXECUTADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO do(a) EXECUTADO: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553 ADVOGADO do(a) EXECUTADO: DIEGO MARTIGNONI - RS65244-A ADVOGADO do(a) EXECUTADO: MARCONI HOLANDA MENDES - SP111301 DESPACHO PODER JUDICIÁRIO 3ª Vara Federal de Sorocaba Avenida Antônio Carlos Comitre, 295, Parque Campolim, Sorocaba - SP - CEP: 18047-620 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156) Nº 5006831-59.2020.4.03.6110 Intime-se os requeridos, ora executados, para pagamento do valor remanescente dos honorários sucumbenciais, conforme Id 366777764, e nos termos do art. 523 do CPC. Outrossim, defiro de levantamento dos valor depositado pela CEF, a título de honorários advocatícios. Para tanto, expeça-se Ofício de Transferência Eletrônica para a CEF para que proceda à transferência do valor total depositado na conta nº 3968.005.86410397-5, referente ao depósito judicial de Id 359668939, no importe de R$ 1.323,79 (Um mil, trezentos e vinte e três reais e oitenta e setenta e nove centavos), para a seguinte conta bancária, indicada na petição de Id. 373348145: Titular da conta: ASSUMPÇÃO E ANGELELI SOCIEDADE DE ADVOGADOS CNPJ: 55.566.187/0001-87 Banco Santander Agência: 0062 Conta: 13014807-0 PIX: CNPJ 55.566.187/0001-87 Eventuais despesas referentes a taxas bancárias da transação deverão ser descontadas do beneficiário da transferência eletrônica, com a incidência do imposto de renda por ser referente ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais, comunicando-se este Juízo a efetivação da medida determinada. Cópia deste despacho servirá de Ofício ao PAB da CEF. SOROCABA, data lançada eletronicamente. MARIA FERNANDA DE MOURA E SOUZA Juíza Federal

20/11/2025, 00:00

Expedida/certificada

19/11/2025, 13:35

Evolução da Classe Processual (entregue ao destinatário; Requisição de tratamento psiquiátrico)

07/11/2025, 02:51

Mero expediente

06/11/2025, 18:36

Conclusão (para despacho)

06/11/2025, 15:27

Julgamento em Diligência

06/11/2025, 15:25

Conclusão (para decisão)

04/08/2025, 15:01

Publicação

24/03/2025, 07:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

21/03/2025, 07:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório ATO ORDINATÓRIO AUTOR: CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAUJO Advogado do(a) AUTOR: ADIENE CRISTINA SCAREL BRENGA - SP156063 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI Advogado do(a) REU: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553 Advogado do(a) REU: MARCONI HOLANDA MENDES - SP111301 A T O O R D I N A T Ó R I O Nos termos da Portaria nº 40/2021 (art. 1º, inciso XXII), PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006831-59.2020.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba intime-se a parte interessada para manifestação, tendo em vista o trânsito em julgado da sentença, com a ressalva de que, findo o prazo sem manifestação, os autos respectivos serão arquivados sobrestados (prazo: 15 dias). SOROCABA, 20 de março de 2025.

21/03/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Ato ordinatório ATO ORDINATÓRIO AUTOR: CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAUJO Advogado do(a) AUTOR: ADIENE CRISTINA SCAREL BRENGA - SP156063 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI Advogado do(a) REU: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553 Advogado do(a) REU: MARCONI HOLANDA MENDES - SP111301 A T O O R D I N A T Ó R I O Nos termos da Portaria nº 40/2021 (art. 1º, inciso XXII), PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006831-59.2020.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba intime-se a parte interessada para manifestação, tendo em vista o trânsito em julgado da sentença, com a ressalva de que, findo o prazo sem manifestação, os autos respectivos serão arquivados sobrestados (prazo: 15 dias). SOROCABA, 20 de março de 2025.

21/03/2025, 00:00

Trânsito em julgado

20/03/2025, 12:01

Publicação

22/01/2025, 07:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

21/01/2025, 07:00

Documentos

Despacho

•20/11/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAUJO Advogado do(a) AUTOR: ADIENE CRISTINA SCAREL BRENGA - SP156063 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI Advogado do(a) REU: MARCOS DELLI RIBEIRO RODRIGUES - RN5553 Advogado do(a) REU: MARCONI HOLANDA MENDES - SP111301 S E N T E N Ç A 3ª VARA FEDERAL DE SOROCABA - SP AÇÃO CÍVEL – PROCEDIMENTO COMUM PROCESSO Nº 5006831-59.2020.403.6110 AUTORA: CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAÚJO RÉUS: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF E RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI Sentença tipo A RELATÓRIO PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006831-59.2020.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba Vistos e examinados os autos. Trata-se de ação proposta, pelo procedimento comum, por CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAUJO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÀRIOS SPE LTDA, na qual se pleiteia a declaração de ineficácia e a consequente determinação de cancelamento da garantia hipotecária constituída sobre imóvel adquirido. Narra a parte autora, em apertada síntese, que é legítima proprietária da unidade imobiliária apartamento nº 86, do 8º pavimento, do Bloco B do Condomínio Residencial Provence, matrícula 8.963 do Oficial de Registro de Imóveis de Votorantim. Aduz que embora o imóvel adquirido esteja quitado, consta na matrícula a hipoteca em favor do banco requerido, tornando-se impossível o exercício de todos os direitos da propriedade. Alega, para tanto, que adquiriu referida unidade com recursos próprios, de modo que a garantia hipotecária não lhe poderia ser oposta, conforme preceitua o enunciado 308 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Com a inicial vieram documentos de Ids 41263437 a 1264467. Foi determinada a emenda da inicial para a parte autora atribuir à causa valor equivalente ao benefício econômico pretendido. A parte autora emendou a inicial para atribuir o valor da causa de R$ 299.924,24 (Id 43351352). Por decisão proferida nos autos (Id. 43366024), foi indeferida a antecipação da tutela jurisdicional requerida. Por manifestação constante aos autos sob Id. 46216401, a autora reiterou o pedido de gratuidade processual formulado na peça inaugural. A requerida Caixa Econômica Federal – CEF apresentou sua contestação (Id. 46440111), arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, uma vez que não há qualquer fato que justifique o prosseguimento da presente demanda com relação ao Banco réu. No mérito, sustentou, em suma: a) que a alegação de que o imóvel objeto da ação foi integralmente quitado diz respeito unicamente à parte autora e à segunda requerida, porque conforme se pode verificar na matrícula do imóvel anexada aos autos, inexistia qualquer registro de que o imóvel tinha sido vendido na época em que a hipoteca foi concedida à CAIXA; b) a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ, o prévio conhecimento da hipoteca em favor da CEF e o direito de sequela e; c) a inversão do ônus da prova. Por sua vez, a requerida Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda ofertou sua contestação (Id. 47589814) requerendo, inicialmente, a concessão da justiça gratuita. Preliminarmente, aduziu a falta de interesse de agir e a carência da ação. No mérito, sustentou: a) a inexistência de danos morais por inadimplemento contratual; b) a inexistência de qualquer abusividade quanto ao prazo de tolerância e c) a não comprovação de adimplência da autora e a aplicação do artigo 541 do CPC.. Instadas as partes acerca das provas que pretendiam produzir (Id. 56293773), a CEF informou que todas as provas já foram devidamente produzidas (Id. 56629607). Por sua vez, a requerida Residencial Provence requereu a produção de todo meio de prova em direito admitido, notadamente pela perícia técnica a fim de se apurar todos os gastos indevidos empreendidos pela CEF e repassados aos adquirentes e custos envolvidos na obra e o real valor devido pelos executados, oitiva de testemunhas para comprovar os fatos, depoimento pessoal das partes e prova documental com juntada de novos documentos (Id. 57624324). A parte autora quedou-se silente. Sobreveio réplica (Id. 46216961). Tendo em vista o requerimento de Id. 57624324, a fim de se verificar a pertinência das provas requeridas, foi determinado que as partes providenciassem: a) quanto à prova pericial, apresentação dos quesitos que pretendem ver respondidos pelo perito; b) quanto à prova testemunhal, informação dos nomes e qualificações das testemunhas, bem como a respectiva justificação da necessidade da prova testemunhal. Na mesma oportunidade foi deferida a juntada de novos documentos (Id. 243648825). A requerida Residencial Provence apresentou seus quesitos (Id. 243975043). Por despacho proferido nos autos (Id. 266701570), foi verificada a desnecessidade da produção das provas requeridas, considerando a prova documental acostada aos autos. Em face do despacho supra, a requerida Residencial Provence interpôs embargos de declaração (Id. 264371980). A parte autora apresentou suas contrarrazões aos embargos de declaração (Id. 265363400). Por decisão proferida nos autos sob Id. 290798160, foram rejeitados os embargos de declaração. Inconformada com a decisão supramencionada, a requerida Residencial Provence noticiou a interposição de agravo de instrumento (Id. 290920695/290920698). Tendo em vista que não foi deferida a tutela requerida no agravo interposto nº 5016016-16.2023.4.03.0000, foi determinada a remessa dos autos conclusos para prolação de sentença (Id. 3061544494). Por petição constante aos autos sob Id. 312451385, a parte autora reiterou a argumentação de que a aquisição do imóvel objeto da presente demanda foi integralmente quitada conforme escritura de venda e compra, relativa à matrícula do imóvel nº 8.963 do Oficial de Registro de Imóveis, da Comarca de Votorantim/SP. A ré Residencial Provence requereu a intimação da CEF, para que informe a situação do bem da autora e a situação contratual da mesma, de modo a esclarecer a sua real responsabilidade (Id. 31797833). Por manifestação constante nos autos sob Id. 323809789, a CEF informou que conforme consta na matrícula 8.963, AA182, o Apartamento 86 - Torre B é garantia de financiamento tomado pela requerida Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, por meio de hipoteca registrada em data anterior à aquisição da unidade pela autora, sendo que não há previsão de emissão de termo de quitação, sem o pagamento à CEF, da parcela da dívida correspondente à unidade habitacional. Por fim, a parte autora reiterou os pedidos formulados na exordial para declarar a nulidade da hipoteca que grava o bem imóvel, com exoneração do ônus real incidente, nos termos da Súmula 308 do STJ. Os autos vieram conclusos para prolação de sentença. É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. MOTIVAÇÃO PRELIMINARMENTE: Das Preliminares arguidas pela Requerida Caixa Econômica Federal - CEF: 1. Da Ilegitimidade Passiva: A requerida Caixa Econômica Federal – CEF sustentou que é parte ilegítima na demanda, eis que a discussão trazida à apreciação do Poder Judiciário envolve uma relação de direito material exclusivamente entre a parte autora e a requerida Residencial Provence, uma vez que a compra, por instrumento particular, e o alegado pagamento efetuado dizem respeito unicamente a elas. Não merece amparo a presente preliminar, uma vez que a Caixa Econômica Federal – CEF é a credora hipotecária do bem dado em garantia e objeto de litígio, consoante se verifica da leitura da certidão de matrícula do imóvel acostada aos autos sob Id. 41263879, devendo, portanto, integrar a presente lide, isto porque eventual decisão no sentido de desconstituir o ônus real existente atingirá a sua esfera jurídica. Das Preliminares arguidas pela Requerida Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários Eireli: Do Requerimento de Concessão dos Benefícios da Justiça Gratuita à Pessoa Jurídica: Inicialmente, verifica-se que a Requerida Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda formulou, em sua contestação, pedido de concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita, argumentando que se encontra em visível situação da inadimplência e, portanto, no momento, não possui condições de arcar com as custas e despesas processuais, especialmente para eventuais custas de outros recursos e também com honorários advocatícios. Insta consignar que, para a concessão do benefício de assistência judiciária gratuita à pessoa jurídica é imprescindível a comprovação da situação de necessidade. Corroborando com referida assertiva, os seguintes julgados: EMEN: PROCESSUAL CIVIL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA. ENTIDADE FILANTRÓPICA SEM FINS LUCRATIVOS. ALEGAÇÃO DE DIFICULDADE FINANCEIRA NÃO COMPROVADA. NÃO CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. 1. O benefício de assistência judiciária gratuita, tal como disciplinado na Lei 1.060/50, destina-se essencialmente a pessoas físicas. 2. A ampliação do benefício às pessoas jurídicas deve limitar-se àquelas que não perseguem fins lucrativos e se dedicam a atividades beneficentes, filantrópicas, pias, ou morais, bem como às microempresas nitidamente familiares ou artesanais. Em todos as hipóteses é indispensável a comprovação da situação de necessidade. 3.Recurso especial a que se dá provimento...EMEN: (RESP 200401376607 – RESP – RECURSO ESPECIAL – 690482 – STJ – PRIMEIRA TURMA – DJ: 07/03/2005 – RELATOR: TEORI ALBINO ZAVASCKI) PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. JUSTIÇA GRATUITA. IMPOSSIBILIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. CDA. PRESUNÇÃO DE LIQUIDEZ E CERTEZA. TAXA SELIC. LEGALIDADE. JUROS. MULTA MORATÓRIA. O benefício de assistência judiciária gratuita, tal como disciplinado na Lei 1.060/50, destina-se essencialmente a pessoas físicas.. A ampliação do benefício às pessoas jurídicas deve limitar-se àquelas que não perseguem fins lucrativos e se dedicam a atividades beneficentes, filantrópicas, pias, ou morais, bem como às microempresas nitidamente familiares ou artesanais. Em todos as hipóteses é indispensável a comprovação da situação de necessidade. Não há respaldo para a alegação de que a falta de requisição do procedimento administrativo que deu origem à dívida ora cobrada configura cerceamento de defesa à embargante, porquanto sua existência material é atestada pela CDA, em cujo conteúdo estão todos os elementos necessários a que se proceda à execução fiscal do débito. A declaração do sujeito passivo equivale ao lançamento, o que torna o crédito tributário formalizado e imediatamente exigível, cabendo à Fazenda Pública apenas homologar tal atividade (art. 150 do CTN). Nos termos do art. 3º, parágrafo único, da LEF, a dívida ativa regularmente inscrita goza de presunção juris tantum de certeza e liquidez, só podendo ser elidida por meio de prova inequívoca. A inscrição, por sua vez, gera a certidão de dívida ativa, a qual constitui título executivo extrajudicial para efeito de ajuizamento da execução pelo rito especial da Lei nº 6.830, de 1980. Não há óbice para utilização da taxa SELIC, conforme entendimento já sufragado pelo E. STJ. A multa moratória fiscal é a sanção punitiva aplicada em razão do não cumprimento da obrigação tributária. É distinta do tributo (artigo 3º,do Código Tributário Nacional). Apelação a que se nega provimento. (AC 00140736620064036105 – AC – APELAÇÃO CÍVEL – 1712945 – TRF3 – QUARTA TURMA – DJF3; 14/08/2015 – RELATORA DESEMBARGADORA FEDERAL MARLI FERREIRA) Pois bem, o pedido de concessão de assistência judiciária gratuita à pessoa jurídica deve ser indeferido, porquanto, não obstante as argumentações esposadas pela requerida, verifica-se que não restou demonstrada de forma efetiva a insuficiência de recursos financeiros. Neste sentido, o seguinte julgado: PROCESSUAL CIVIL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PESSOA JURÍDICA. NÃO COMPROVAÇÃO DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. 1- Estabelece o artigo 5°, inciso LXXIV, da Constituição Federal, que "o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos". 2. E, nos termos do artigo 2º da Lei nº 1.060/50, o benefício da Assistência Judiciária gratuita será gozado por nacionais ou estrangeiros residentes no país, considerando-se necessitado aquele cuja situação econômica não lhe permita pagar as custas do processo ou dos honorários de advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou de sua família. 3. Das próprias condições enunciadas no texto legal, vê-se que o beneficio é próprio de pessoas naturais, sendo incompatível o seu requerimento por pessoas jurídicas. Nesse sentido: RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. ASSISTÊNCIA JURÍDICA. PESSOA JURÍDICA COM FINS LUCRATIVOS. NÃO-CABIMENTO. PRECEDENTES. Da leitura do artigo 2º, parágrafo único, da Lei n. 1.060/50, verifica-se que a lei volta precipuamente seus olhos para as pessoas físicas, pois dispõe que se considera necessitado "todo aquele cuja situação econômica não lhe permita pagar as custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo do sustento próprio ou da família". Dessa forma, em regra o benefício da assistência judiciária gratuita não abrange as pessoas jurídicas, exceto entidades pias e beneficentes sem fins lucrativos, microempresas ou minúsculas empresas familiares. Precedentes. 4. Com efeito, "o pressuposto da pobreza jurídica, definido na Lei nº1.060/50, não se coaduna com a atividade lucrativa perseguida pelas sociedades comerciais limitadas; e também por outras espécies de pessoa s jurídica s voltadas para o auferimento de lucro" (REsp 111.423/RJ, Rel. Min. Demócrito Reinaldo, DJ 26.4.1999). Ainda que assim não se entenda, observo que mesmo a corrente jurisprudencial que admite, em tese, a possibilidade de concessão de assistência judiciária às pessoas jurídicas, exige que estas comprovem cabalmente a insuficiência de recursos. 5. Nesse sentido: STF, Rcl 1905 ED-AgR, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Tribunal Pleno, julgado em 15/08/2002, DJ 20-09-2002 PP-00088 EMENT VOL-02083-02 PP-00274) e STJ, EREsp 388.155/RS, Rel. Ministra LAURITA VAZ, CORTE ESPECIAL, julgado em 01/08/2006, DJ 25/09/2006, p. 199. 6. Corroborando esse entendimento, o Superior Tribunal de justiça editou a Súmula 481: Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua impossibilidade de arcar com os encargos processuais. 7. No caso dos autos, ainda que superada a questão da possibilidade de concessão do benefício da assistência judiciária gratuita à pessoa jurídica com fins lucrativos, não há como dar guarida à pretensão, uma vez que não logrou a agravante comprovar a insuficiência de recursos. 8. Ao contrário, ao que consta dos autos, a agravante contratou para representá-la advogados particulares, a denotar a suficiência de recursos para custear as despesas do processo. Ademais, a agravante limita-se a afirmar que se trata de empresa em notória dificuldade financeira (fl. 17 deste instrumento), sem apresentar nenhuma prova de sua situação econômica precária. 9- Agravo de instrumento improvido. (AI 000484484920164030000 – AI – AGRAVO DE INSTRUMENTO – 578301 – TRF3 – PRIMEIRA TURMA – DJF3: 20/02/2017 – RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA) Destarte, tratando-se de pessoa jurídica, a concessão da gratuidade somente é admissível se comprovada a impossibilidade de arcar com as custas do processo e os honorários advocatícios, em prejuízo da atividade empresarial, não sendo esta a hipótese dos presentes autos. Da Falta de Interesse de Agir: Alega a requerida Residencial Provence a ausência da condição da ação e o imprescindível interesse de agir relativo ao interesse processual, sendo certo que tal fato corroboraria com a extinção da demanda sem apreciação de mérito. Pois bem, o interesse processual está configurado, no caso em tela, visto estar presente o binômio necessidade-adequação, além do que o resultado da demanda é útil para as partes, do que se conclui restar caracterizado o interesse de agir apto para amparar o direito de ação da parte autora. Destaco, nesse sentido, lição de Antônio Carlos de Araújo Cintra, Ada Pellegrini Grinover e Cândido R. Dinamarco[1], segundo a qual:: “ (...) tendo embora o Estado o interesse no exercício da jurisdição ( função indispensável para manter a paz e a ordem na sociedade), não lhe convém acionar o aparato judiciário sem que dessa atividade se possa extrair algum resultado útil. É preciso, pois, sob esse prisma, que, em cada caso concreto, a prestação jurisdicional solicitada seja necessária e adequada.” Afasto, portanto, a preliminar de falta de interesse de agir arguida pela Caixa Econômica Federal - CEF. NO MÉRITO: O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Da Propriedade do Imóvel e da Inoponibilidade da Hipoteca: Alega a autora em sua peça preambular, que adquiriu da requerida Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, em 19 de Abril de 2014, por intermédio de um Instrumento Particular de Cessão e Transferência de Compromisso de Venda e Compra, uma unidade autônoma nº 86, do 8º pavimento – Bloco B, do Residencial Provence, Votorantim, São Paulo, com direito a duas vagas de garagens, no valor total de R$ 299.924,24 (duzentos e noventa e nove mil, novecentos e vinte e quatro reais e vinte e quatro centavos) Assevera, outrossim, que tal aquisição foi integralmente quitada, conforme escritura de venda e compra, relativa à matrícula do imóvel nº 8.963 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Votorantim – SP. Há de se verificar, inicialmente, que trata-se de uma modalidade especial de hipoteca que é constituída sobre coisa futura, já que realizada no âmbito de um contrato de incorporação imobiliária entre o incorporador e o agente financeiro. Em se tratando de incorporação imobiliária regida pela Lei n. 4.591/64, a atividade do incorporador no intuito de promover a constituição de condomínio e a alienação das unidades autônomas, envolve um negócio plurilateral com vários contratos. Assim, embora a hipoteca constituída entre o incorporador/construtor/proprietário e o agente financeiro, continue sendo oponível a terceiros, é certo que não o é perante os adquirentes do imóvel. Estes sofrerão nova hipoteca ou alienação fiduciária caso necessitem da contratação de financiamento para aquisição da unidade autônoma, hipótese em que a primeira hipoteca perderá eficácia automaticamente. Os demais adquirentes, seja em decorrência de pagamento à vista ou sem a participação do mesmo agente financeiro terão direito ao cancelamento da hipoteca da incorporação, hipótese em que a garantia do crédito do agente financeiro recairá sobre os valores a serem pagos pelos adquirentes. Neste sentido: A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (art. 22 da Lei n. 4.864/1965), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto. Assim foi estruturado o sistema e assim deve ser aplicado, especialmente para respeitar os interesses do terceiro adquirente de boa fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação específica desse negócio. As regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. O mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. (...) 3. Ainda que não houvesse regra específica traçando esse modelo, não poderia ser diferente a solução. O princípio da boa fé objetiva impõe ao financiador de edificação de unidades destinadas à venda aprecatar-se para receber o seu crédito da sua devedora ou sobre os pagamentos a ela efetuados pelos terceiros adquirentes. O que se não lhe permite é assumir a cômoda posição de negligência na defesa dos seus interesses, sabendo que os imóveis estão sendo negociados e pagos por terceiros, sem tomar nenhuma medida capaz de satisfazer os seus interesses, para que tais pagamentos lhe sejam feitos e de impedir que o terceiro sofra a perda das prestações e do imóvel. O fato de constar do registro a hipoteca da unidade edificada em favor do agente financiador da construtora não tem o efeito que se lhe procura atribuir, para atingir também o terceiro adquirente, pois que ninguém que tenha adquirido imóvel neste país, financiado pelo SFH, assumiu a responsabilidade de pagar a sua dívida e mais a dívida da construtora perante o seu financiador. Isso seria contra a natureza da coisa, colocando os milhares de adquirentes de imóveis, cujos projetos foram financiados pelo sistema, em situação absolutamente desfavorável, situação essa que a própria lei tratou claramente de eliminar. Além disso, consagraria abuso de direito em favor do financiador que deixa de lado os mecanismos que a lei lhe alcançou, para instituir sobre o imóvel - que possivelmente nem existia ao tempo do seu contrato, e que estava destinado a ser transferido a terceiro, - uma garantia hipotecária pela dívida da sua devedora, mas que produziria necessariamente efeitos sobre o terceiro. (STJ REsp 187.940 Rel. Ministro Ruy Rosado, DJ 21.06.1999) Não é por outro motivo que a questão restou sedimentada nos termos da Súmula n. 308 do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Cumpre esclarecer, nesse sentido, que a hipoteca é ineficaz perante o adquirente, não podendo este ter o imóvel adquirido atingido por eventual execução hipotecária. Contudo, a hipoteca não é inválida, e conserva sua eficácia contra todos, com exceção do adquirente do imóvel. É certo, outrossim, que o cancelamento da hipoteca nestes casos vem sendo determinada também no âmbito do Tribunal Regional Federal da 3ª Região: APELAÇÃO. LIBERAÇÃO DE HIPOTECA. QUITAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. SÚMULA N. 308. NÃO CONTESTAÇÃO. PRESUÇÃO RELATIVA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. - A CEF salienta que o feito deve ser extinto sem resolução de mérito, por lhe faltar a condição da ação relativa à possibilidade jurídica do pedido. O argumento pode ser conhecido nesta sede recursal, porquanto a possibilidade jurídica do pedido, ao tempo em que interposto o apelo, ainda compreendia uma das condições da ação previstas pelo Código de Processo Civil de 1973, o que não ocorre mais nos dias hodiernos, uma vez que a atual legislação processual civil cuida apenas e tão somente das condições da ação associadas à legitimidade e ao interesse. - O recorrente, contudo, apresenta o argumento em tela de forma genérica, aduzindo que a pretensão da parte autora não pode ser conhecida porque os imóveis dados em garantia à CEF teriam status de bem público e a hipoteca não poderia ser desconstituída. Ora, a análise de tal temática claramente se confunde com o mérito da quaestio, razão pela qual me reservo ao direito de ingressar nessa seara quando as demais preliminares recursais restaram superadas. - A sentença recorrida está de acordo com a pacífica jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, consolidada na súmula nº 308: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". - Com relação aos autores NILTON BISPO DOS SANTOS e APARECIDA ORLANDO DOS SANTOS, entendo que não há razão no apelo, visto que, diferentemente dos outros autores, não trouxe aos autos comprovação da quitação. - Ainda que afirmem na petição inicial que houve a quitação e tal fato não foi especificamente contestado, entendo que para declaração judicial de tal evento - quitação - seria necessário comprovação nos autos. - A não contestação de ponto específico não induz à presunção absoluta de veracidade dos fatos narrados pela parte autora. Cabe ao juiz analisar as alegações formuladas pelas partes em confronto com todas as provas carreadas aos autos para formar o seu convencimento. Jurisprudência do STJ. - O valor arbitrado em R$4.000,00 não é abusivo, mas suficiente para o caso concreto, de acordo com o que previa o antigo Código de Processo Civil. - Apelações não providas. (TRF3 AC 1347862 Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy, 1ª T., e-DJF3 05.04.2019). Nesse sentido, trago à colação julgados que apreciaram casos análogos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. QUITAÇÃO DO MÚTUO HABITACIONAL. DIREITOS CREDITÓRIOS DECORRENTES DA HIPOTECA CAUCIONADOS EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO (CEF) POR CONSTRUTORA/FINANCIADORA. DESCUMPRIMENTO - AUSÊNCIA DE REPASSE À CEF, PELA CONSTRUTORA/FINANCIADORA, DOS VALORES PAGOS PELOS MUTUÁRIOS. INOPONIBILIDADE AOS MUTUÁRIOS - RELAÇÃO OBRIGACIONAL QUE NÃO ENVOLVE OS MUTUÁRIOS. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA SOBRE O IMÓVEL. CANCELAMENTO DA CAUÇÃO DE CRÉDITO HIPOTECÁRIO INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL. OBRIGAÇÃO. EXTINÇÃO. PAGAMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Embora seja indispensável a intervenção do Ministério Público nas ações promovidas contra a massa falida, o Superior Tribunal de justiça pacificou o entendimento de que a nulidade não deve ser decretada sem arguição concreta de prejuízo ou nulidade, em atenção ao princípio insculpido no brocardo pas de nullité sans grief. 2. Não há se falar em vício de citação se o ato processual atingiu seu objetivo e se o contraditório foi preservado com a apresentação da contestação. 3. No caso, é incontroverso que os mutuários quitaram o contrato de compromisso de compra e venda firmado com co-ré Importadora e Incorporadora Cia. Ltda. 4. Tendo em vista a quitação integral do mútuo, o fato de a incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução. Isso porque os mutuários não participaram desse contrato secundário e não pode ser por ele prejudicada. 5. Nesse sentido, inclusive determina a Súmula 308 do C. STJ, segundo a qual, "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 6. A parte autora não pode ser penalizada por débito de terceiro, ainda mais quando a instituição financeira deixou de tomar as medidas necessárias a fim de que a hipoteca fosse oponível erga omnes, isto é, produzisse efeitos perante terceiros e/ou os próprios adquirentes, prevista na Lei n. 6.015/1973 e nos artigos 789 e seguintes do Código Civil de 1916, vigente à época da formalização da caução, que condicionava, expressamente, a eficácia da garantia real à tradição do título. 7. Evidente, portanto, que os direitos creditórios caucionados em favor da CEF não prevalecem sobre a boa-fé dos terceiros que quitaram integralmente o imóvel adquirido e não participaram da avença firmada entre a instituição financeira e a financiadora. 8. Apelação a que se nega provimento. (Acórdão 0013913-63.2000.4.03.6100 – APELAÇÃO CÍVEL – 1568483 – TRF – TERCEIRA REGIÃO – PRIMEIRA TURMA – DJF3: 27/06/2019 – RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DO AGENTE FINANCEIRO POR CONSTRUTORA. EFEITOS DA HIPOTECA SOBRE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL. SÚMULA 308 DO STJ: APLICABILIDADE. HONORÁRIOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. VALOR EXCESSIVO. CRITÉRIOS DO ARTIGO 20, §3º, DO CPC/1973. HONORÁRIOS RECURSAIS: NÃO CABIMENTO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Os autores quitaram o contrato particular de compromisso de compra e venda firmado com a corré Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Ltda. 2. O fato de a incorporadora não haver cumprido com suas obrigações perante a CEF não respalda a resistência do agente financeiro em liberar a caução. 3. Ainda que não seja parte na relação jurídica firmada entre os autores e a incorporadora, age com má-fé objetiva o credor hipotecário que, autorizando a alienação do imóvel hipotecado, permite seu integral pagamento pelo adquirente, não cuidando de adverti-lo quanto ao inadimplemento da dívida da incorporadora. A sanção, nesse caso, é a perda da garantia real, na medida em que o credor, tendo o seu crédito assegurado pela hipoteca, não cumpriu seu dever de mitigar eventuais prejuízos para o adquirente do imóvel onerado. Precedentes. 4. Quanto aos honorários advocatícios, em se tratando de processo extinto sem resolução de mérito, impende a aplicação do princípio da causalidade, segundo o qual "aquele que deu causa à propositura da demanda ou à instauração de incidente processual deve responder pelas despesas daí decorrentes". 5. Considerados a natureza da causa, o grau de zelo profissional, o tempo e o local da prestação do serviço, é razoável a redução da verba honorária para R$ 3.000,00, tanto em desfavor dos autores quanto em desfavor da CEF, na medida em que o percentual fixado pela r. sentença geraria valores excessivos, não justificáveis ante a baixa complexidade da lide. 6. Considerando que o recurso foi interposto sob a égide do CPC/1973 e, nos termos do Enunciado Administrativo nº 7, elaborado pelo Superior Tribunal de Justiça para orientar a comunidade jurídica acerca da questão do direito intertemporal, tratando-se de recurso interposto contra decisão publicada anteriormente a 18/03/2016, não é possível o arbitramento de honorários sucumbenciais recursais, na forma do artigo 85, § 11, do CPC/2015. 7. Apelações parcialmente providas. (Acórdão 0001858-80.2014.4.03.6103 –APELAÇÃO CÍVEL – 2041998 – TRF – TERCEIRA REGIÃO – PRIMEIRA TURMA – DJF3: 06/07/2017 - RELATOR: DESEMBARGADOR FEDERAL HÉLIO NOGUEIRA) Desta forma, o adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o agente financiador do empreendimento, visto que depois de celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado. Corroborando com referida assertiva, o seguinte aresto: CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL. FALTA DE PROVA DE QUITAÇÃO. IMÓVEL HIPOTECADO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PELA CONSTRUTORA. CANCELAMENTO. SÚMULA 308 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. 1. O adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa aos imóveis que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o agente financiador do empreendimento, uma vez que, depois de celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do artigo 22 da Lei n. 4.864/65. 2. A questão, inclusive, restou pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, que editou o enunciado da Súmula 308, a saber: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 3. Não obstante, embora o adquirente não deva ser responsabilizado pela dívida contraída pela construtora, ele é responsável pelo pagamento de sua própria dívida, contraída para a aquisição do imóvel, de modo que, na qualidade de promitente comprador, somente faz jus à escritura definitiva quando quitado o preço, conforme verificado no caso em tela. 4. In casu, resta comprovado nos autos que a apelante não quitou integralmente o contrato de compra e venda do imóvel. 5. Resta inviabilizada a aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, o que somente se dará quando verificado o pagamento integral do preço do bem adquirido. 6. Apelação desprovida. (AC –APELAÇÃO – RECURSOS – PROCESSO CIVEL – TRIBUNAL –SEGUNDA REGIÃO – 5ª TURMA ESPECIALIZADA – DJ: 06/06/2018 – RELATOR: VIGDOR TEITEL)_ Insta observar, ainda que a hipoteca instituída pela empresa construtora em favor do agente financeiro é ineficaz perante terceiros adquirentes do imóvel, isto porque, o terceiro adquirente do imóvel deve responder tão somente pelo pagamento do seu débito. Com efeito, a hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade da devedora; havendo transferência, por escritura pública de compra e venda ou de promessa de compra e venda, o crédito da sociedade de crédito imobiliário passa a incidir sobre “os direitos decorrentes dos contratos de alienação das unidades habitacionais integrantes do projeto financiado” (artigo 22 da Lei nº 4.864/65), sendo ineficaz em relação ao terceiro adquirente a garantia hipotecária instituída pela construtora em favor do agente imobiliário que financiou o projeto, isto porque deve se respeitar os interesses do adquirente de boa-fé, que cumpriu com todos os seus compromissos e não pode perder o bem que lisamente comprou e pagou em favor da instituição que, tendo financiado o projeto de construção, foi negligente na defesa do seu crédito perante a sua devedora, deixando de usar dos instrumentos próprios e adequados previstos na legislação que rege a matéria. Desta forma, verifica-se que na hipótese de haver constituição de hipoteca sobre o imóvel, ofertada pela construtora, em favor do agente financeiro, o adquirente não é atingido pelos efeitos dessa constituição, tampouco tal gravame pode prejudicar o adquirente do imóvel por dívida do devedor, não importando se a hipoteca foi em momento anterior ou posterior à promessa de compra e venda do imóvel, devendo, nesses casos, ser prestigiada a boa-fé dos adquirentes. Corroborando com a referida assertiva, os seguintes julgados: AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - SFH. CRÉDITOS ENTRE A CEF E A CONSTRUTORA VINCULADOS AOS RECURSOS VINCULADOS AO FGTS. LIBERAÇÃO DE CAUÇÃO. IMÓVEL QUITADO PELO ADQUIRENTE. - Para o julgamento monocrático nos termos do art. 557, § 1º, do CPC, não há necessidade de a jurisprudência dos Tribunais ser unânime ou de existir súmula dos Tribunais Superiores a respeito. - O promissário comprador de unidade habitacional apenas responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não pode responder com o seu imóvel residencial pela dívida assumida pela instituição financeira junto à CEF, na qualidade de gestora do FGTS. - A questão já foi, inclusive, sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça, que assim enunciou: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (súmula 308, julgada em 30.03.2005; DJ 25/04/2005 p. 384; RSTJ vol. 190 p. 645). - O caso dos autos demonstra a boa-fé da adquirente. Pagou as prestações de seu imóvel próprio, enquanto o agente financeiro deixou de cumprir com as obrigações que lhe cabia perante o gestor do FGTS, a CEF. - Se a decisão agravada apreciou e decidiu a questão de conformidade com a lei processual, nada autoriza a sua reforma. - Agravo legal desprovido. (Grifo nosso) (AI 0019050365201240360000 – AI – Agravo de Instrumento – 479525 – TRF3 – Primeira Turma – DJF3: 10/09/2012 – Relator: Desembargador Federal José Lunardelli) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. IMÓVEL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. INVALIDADE DO GRAVAME. SÚMULA 308, DO STJ. 1. Trata-se de apelação interposta contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Federal da 3ª Vara da Seção Judiciária de Alagoas, que julgou procedente o pedido para "reconhecer o domínio dos autores sobre o imóvel constituído pelo 'apartamento nº 202, componente do Edifício Rena, situado na Rua Antônio Mendonça nº 18, Loteamento Stella Maris, Jatiúca, Cidade', retroagindo tal direito ao dia 17 de outubro de 1995, data em que este foi adquirido". Determinou, ainda, que a CEF providenciasse o cancelamento da hipoteca gravada em seu favor sobre o referido imóvel e condenou as demandadas ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, que fixou em R$ 2.000,00 (dois mil reais), pro rata. 2. "Merece ser afastada a alegação de ilegitimidade passiva da Construtora Almeida Guerra Engenharia LTDA, haja vista que a solução da controvérsia poderá repercutir negativamente sobre a relação jurídica firmada entre a CEF e a respectiva Construtora, na medida em que se discute se a ausência de repasse dos recursos financeiros captados através daquela empresa pública tem o condão de garantir a manutenção da hipoteca gravada em torno do imóvel guerreado, o que, posteriormente, poderá gerar eventuais ações regressivas. Portanto, entendo como imprescindível a sua participação nestes autos" (Trecho retirado da sentença). 3. Este egrégio Tribunal já pacificou o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora do imóvel e o agente financeiro não tem eficácia perante o terceiro adquirente de boa-fé que adimpliu integralmente o contrato de compra e venda perante o vendedor. Precedentes. 4. Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça editou o enunciado nº 308, que assim dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 5. Consoante se infere dos documentos juntados aos autos, o autor comprovou a quitação do imóvel em questão, não mais podendo, portanto, sofrer qualquer responsabilização, ainda que haja, anteriormente à alienação da unidade imobiliária, hipoteca firmada entre o agente financeiro e a construtora. 6. Note-se, inclusive, que o postulante já teve reconhecida a sua boa-fé na aquisição da coisa no julgamento do processo nº 96.4396-5 (embargos de terceiro). 7. Apelação desprovida.(Grifo nosso) (AC 00016308820114058000 – Apelação Cível – 554796 – TRF5 – Primeira Turma – DJE: 31/05/2013 – Relator: Desembargador Federal FRANCISCO CAVALCANTI) No caso dos autos, restou demonstrada a quitação do imóvel objeto da presente demanda, consoante Escritura de Venda e Compra acostada aos autos sob Id. 41263853, na qual a outorgante vendedora, Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, declarou “já haver recebido integralmente do outorgado comprador, em moeda corrente deste país, em conformidade com o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado em 19 (dezenove) de abril de 2014 (dois mil e quatorze), mencionado no subitem III.5 supra, da qual lhe (s) dá plena, geral e irrevogável quitação de paga e satisfeita para nunca mais o repetir, e desse já transfere(m)-lhe toda a posse, domínio, direitos e ações que exercia(m) sobre o (s) mencionado (s) imóvel (eis), para que dele o (a) mencionado (a) (s) comprador (a) (es) possa (m) usar, gozar livremente dispor como seu que fica sendo, obrigando-se o (a) (s) outorgante (s) vendedor (a) (es), por si e seus sucessores, a fazer a presente venda sempre boa, firme e valiosa, respondendo pela evicção, na forma da lei.”, razão pela qual a autora não pode sofrer qualquer responsabilização, ainda que haja, anteriormente à alienação da unidade imobiliária, hipoteca firmada entre o agente financeiro e a construtora. Por outro lado, convém ressaltar que, as regras gerais sobre a hipoteca não se aplicam no caso de edificações financiadas por agentes imobiliários integrantes do Sistema Financeiro da Habitação, porquanto estes sabem que as unidades a serem construídas serão alienadas a terceiros, que responderão apenas pela dívida que assumiram com o seu negócio, e não pela eventual inadimplência da construtora. Ou seja, o mecanismo de defesa do financiador será o recebimento do que for devido pelo adquirente final, mas não a excussão da hipoteca, que não está permitida pelo sistema. Ademais, o promissário comprador de unidade habitacional pelo SFH somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o financiador do empreendimento, no caso dos autos, a requerida Caixa Econômica Federal – CEF, visto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, nos termos do artigo 22 da Lei nº 4.864/65, consoante acima explanado. Assim, por conta desta inoponibilidade da hipoteca ao adquirente é que este pode, a princípio, exercer os direitos inerentes a posse e ao contrato, computando-se aí, a disposição que na hipótese se daria por meio da cessão contratual. Ressalte-se, ainda, nesse sentido, que o adquirente ao assinar o referido contrato, tinha a legítima expectativa de que, efetivados os pagamentos devidos, haveria a outorga da escritura definitiva e a liberação do ônus hipotecário, sendo certo que incumbia a incorporadora a obrigação de repassar os recursos cabíveis ao credor hipotecário, a fim de possibilitar a baixa da hipoteca. Portanto, há de se constatar que a situação em tela, para neutralizar os efeitos da hipoteca perante o imóvel, é bem delineada, já que requer que a aquisição se dê no âmbito da incorporação imobiliária através de compra e venda ou compromisso de compra e venda nos termos do artigo 32, §2º da Lei n. 4.591/65. Atualmente tais modalidades de aquisição possuem delineamentos próprios de forma vinculada nos termos do artigo 35-A da Lei n. 4.591/65 introduzido pela Lei n. 13.786 de 2018. O compromisso de compra e venda é o negócio por meio do qual as partes se comprometem a realizar o contrato principal (escritura de compra e venda) desde que satisfeita uma condição, que na maioria das vezes é o pagamento integral do preço. Como característica principal é a imediata transferência da posse com todos seus consectários e a possibilidade de pactuação da cláusula de irretratabilidade que conferirá a adjudicação compulsória. Pelo fato de o promitente manter a propriedade até que satisfeito todo o preço, é que parte da doutrina classifica o compromisso como direito real de garantia. Além de previsto na Lei n. 4.591/65 o compromisso de compra e venda como forma de aquisição do imóvel, é certo que, para efeitos de inoponibilidade da hipoteca, pouco importa para o adquirente, se o contrato que constituiu a hipoteca condicionou a anuência ou participação do agente financeiro naquela avença, já que, o que importa é a existência de boa-fé, demonstrada através do instrumento do compromisso, alinhado à premissa que o adquirente da casa própria desconhece a possibilidade de a hipoteca sobre coisa futura inscrita na matrícula da gleba poder, do ponto de vista registrário, recair posteriormente sobre sua unidade autônoma. No caso dos autos, nota-se que a autora firmou o contrato de compromisso de compra e venda diretamente com a Requerida Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda, no dia 19 de Abril de 2014 (Id. 41263853), quando já havia a averbação da incorporação e da hipoteca na matrícula do terreno (certidão e matrícula – Id. 41263879). Nesse norte, convém ressaltar a hipossuficiência da promissória/compradora e a sua certeza, quando da celebração do compromisso, de que uma vez por ela adimplidas as obrigações contratuais assumidas, especificamente a de quitar em sua plenitude o preço ajustado, nada mais natural, que a consequente outorga pela requerida da escritura definitiva de compra e venda do imóvel. Saliente-se, apenas, como registro ilustrativo e embasador da convicção desse entendimento, que não haveria maior incoerência do que se perpetuar o engessamento dos direitos dominiais da parte autora com a manutenção da hipoteca sobre o imóvel já quitado. Registre-se, também, que o adquirente da unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o banco financiador do empreendimento, visto que, após celebrada a promessa de compra e venda, a garantia passa a incidir sobre os direitos decorrentes do respectivo contrato individualizado, de forma que havendo a quitação do preço respectivo, como no caso dos autos, o gravame não subsiste. Nesse sentido, ressalte-se, a título ilustrativo, que a discussão paralela entre a vendedora no tocante aos encargos exigidos pela instituição financeira em relação ao empréstimo garantido pela hipoteca, é assunto estranho à parte autora, adquirente do imóvel, que se desincumbiu satisfatoriamente de sua obrigação principal, pagando o preço ajustado e ciente. Assim, diante do acima explanado, depreende-se que estando o imóvel integralmente quitado, tem os promissários/compradores pleno direito ao cancelamento da aludida hipoteca que grava o imóvel matriculado sob nº 8.963/AA182, AV.2, do Cartório de Registro de Imóveis de Votorantim/SP (Id. 41263879), ressalvando que a parte autora deverá arcar com as despesas cartorárias, consoante o disposto no artigo 490 do Código Civil. Conclui-se, desse modo, que a pretensão da parte autora merece guarida, ante os fundamentos supra elencados. DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, para o fim de determinar que as requeridas, solidariamente, procedam ao cancelamento da hipoteca do imóvel objeto da averbação 02 da matrícula nº 8.963/AA182, do Cartório de Registro de Imóveis de Votorantim/SP (Id. 41263879), referente à Unidade Autônoma nº 86 do 8º Pavimento – Torre “B”, do Empreendimento “Residencial Provence”, Votorantim/SP, no prazo de 30 (trinta) dias, devendo a parte autora arcar com o pagamento de todas as despesas decorrentes do registro do instrumento público, nos termos do disposto no artigo 490 do Código Civil. No tocante aos honorários advocatícios, condeno as requeridas a pagar à requerente honorários advocatícios que ora arbitro em 10% (dez por cento) do valor da causa, sendo certo que tal valor deverá ser atualizado, nos termos do disposto pela Resolução – CJF 658/2020, desde a presente data até a data do efetivo pagamento. Custas “ex lege”. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Sorocaba, data lançada eletronicamente. RENATA CRISTINA PEREIRA Juíza Federal Substituta

21/01/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO AUTOR: CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAUJO Advogado do(a) AUTOR: ADIENE CRISTINA SCAREL BRENGA - SP156063 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI Advogado do(a) REU: MARCONI HOLANDA MENDES - SP111301 Link e código para acesso aos documentos do processo: https://pje1g.trf3.jus.br/pje/ConsultaPublica/consultaPublicaDocumento.seam ac579e34-6bb1-4d1f-89dc-ac7b38c25090 D E C I S Ã O PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006831-59.2020.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba Vistos e examinados os autos. Trata-se de embargos de declaração opostos em face da decisão proferida nos autos sob Id 263701570, que indeferiu a produção da prova oral e pericial, considerando a prova documental acostada aos autos. Alega a embargante (Id 264371980), em suma, a existência de contradição que merece ser sanada na decisão proferida, devendo ser deferida a realização da provas pretendidas. Os embargos foram opostos tempestivamente. A parte autora foi intimada para manifestação acerca dos embargos. Pugna pelo provimento dos embargos para deferimento das provas requeridas, que devem aproveitar a ambas as partes (Id 265363400). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. MOTIVAÇÃO Anote-se que os Embargos de Declaração, postos à disposição das partes litigantes se prestam para esclarecer, interpretar ou completar pronunciamento judicial, exclusivamente em benefício de sua compreensão ou inteireza, sem cuidado com possível proveito que possa ser trazido ao Embargante. Não visam proporcionar novo julgamento da causa cujo desfecho pode até ser favorável ao Embargante como sucederia se fosse recurso no qual necessária a sucumbência como pressuposto. O objetivo é integrar ou aclarar juízo decisório implícito no julgamento, porém omisso do texto do acórdão. Observa-se, nesse sentido, que a decisão proferida, apreciou, de forma clara e coerente todas as provas requeridas, conforme ora transcrevo: “Trata-se de ação proposta na qual se pleiteia a declaração de ineficácia e a consequente determinação de cancelamento da garantia hipotecária constituída sobre imóvel adquirido. A parte requerida pretende realizar a prova pericial a fim de se apurar todos os gastos indevidos empreendidos pela CEF e repassados aos adquirentes e custos envolvidos na obra e o real valor devido pelos executados, posto que o exequente possui ainda responsabilidades contratuais com os mesmos, oitiva de testemunhas para comprovar os fatos, depoimento pessoal das partes e prova documental (ID 57624324). Foi dado prazo para a juntada de novos documentos, apresentação de quesitos e apresentação do rol de testemunhas (Id 243648825). Ressalte-se que a prova pericial é dirigida ao magistrado para que, com informações técnicas, possa subsidiá-lo na formação de sua convicção sobre o caso concreto, conforme ilação extraída do artigo 480 do Novo Código de Processo Civil. Cabe ao Juízo zelar pela tramitação regular e célere do processo, rejeitando as provas impertinentes e desnecessárias. No caso dos autos, verifica-se a desnecessidade da produção das provas requeridas, considerando a prova documental acostada aos autos, mostrando-se, por consequência, que a prova pericial e oral é dispensável para o julgamento da ação. Ressalte-se que, é certo que sua não realização não gera cerceamento de defesa, mormente porque as alegações demandam exclusivamente a análise documental. Assim sendo, venham os autos conclusos para sentença. Intime-se.” Dessa forma, verifica-se que não houve qualquer omissão, contradição, tampouco obscuridade, na decisão guerreada, notadamente nos moldes do que descrito pela embargante. A contradição sanável via embargos de declaração ocorre quando a decisão contém duas ou mais proposições inconciliáveis entre si, as quais impedem a exata apreensão das razões de decidir ou o alcance da decisão proferida, o que, não ocorre no caso em tela. Ademais, eventuais argumentos deduzidos no processo e não enfrentados por este Juízo não enfraquecem a força jurídica desta decisão judicial, tampouco a conclusão adotada pelo julgador, tendo em vista que o órgão judicial, para expressar a sua convicção, não precisa aduzir comentários sobre todas as questões ventiladas pelas partes, visto que sua fundamentação pode ser sucinta, pronunciando-se acerca do motivo que, por si só, achou suficiente para composição do litígio. Com efeito, o recurso de embargos de declaração presta-se ao suprimento de contradição, omissão e obscuridade, contidos no provimento jurisdicional, e não à sua reforma. Se a decisão não esta eivada de nenhum desses vícios, os embargos não podem ser conhecidos, sob pena de ofensa ao artigo 1022 do Código de Processo Civil. Nesse sentido, vale mencionar acórdão oriundo do Superior Tribunal de Justiça: “Não pode ser conhecido recurso que, sob o rótulo de embargos declaratórios, pretende substituir a decisão recorrida por outra. Os embargos declaratórios são apelos de integração – não de substituição” (STJ – 1ª TURMA, Resp 15.774-0SP- Edcl, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, j. 25.10.93, não conheceram, v.u., DJU 22.11.93, p. 24.895). Na verdade, evidencia-se o caráter infringente dos presentes embargos, na tentativa de modificar a decisão proferida, emprestando-lhe finalidade que não possui. Como já decidido: "Os embargos de declaração não devem revestir-se de caráter infringente. A maior elasticidade que se lhes reconhece, excepcionalmente, em casos de erro material evidente ou de manifesta nulidade do acórdão (RTJ 89/548, 94/1.167, 103/1.210, 114/351), não justifica, sob pena de grave disfunção jurídico-processual dessa modalidade de recurso, a sua inadequada utilização com o propósito de questionar a correção do julgado e obter, em conseqüência, a desconstituição do ato decisório" (RTJ 154/223, 155/964M 158/264, 158/689, 158/993, 159/638)" (in Theotônio Negrão, "Código de Processo Civil e Legislação Processual em vigor", Ed. Saraiva, 32ª ed., 2001, pág. 598). O escopo de prequestionar assuntos não ventilados perde a relevância em face dos argumentos expedidos e que foram abordados na sua totalidade. Assim, conclui-se que os presentes embargos de declaração não merecem guarida, uma vez que a embargante pretende modificar a decisão, o que não é possível, pois o recurso em tela não é meio hábil ao reexame da causa. Ante o exposto, REJEITO os presentes embargos de declaração. Intimem-se. ARNALDO DORDETTI JUNIOR Juiz Federal Substituto SOROCABA, data lançada eletronicamente.

14/06/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Despacho DESPACHO AUTOR: CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAUJO Advogado do(a) AUTOR: ADIENE CRISTINA SCAREL BRENGA - SP156063 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS EIRELI Advogado do(a) REU: MARCONI HOLANDA MENDES - SP111301 D E S P A C H O 3ª Vara Federal de Sorocaba/SP Processo n. 5006831-59.2020.4.03.6110 Classe: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se de ação proposta na qual se pleiteia a declaração de ineficácia e a consequente determinação de cancelamento da garantia hipotecária constituída sobre imóvel adquirido. A parte requerida pretende realizar a prova pericial a fim de se apurar todos os gastos indevidos empreendidos pela CEF e repassados aos adquirentes e custos envolvidos na obra e o real valor devido pelos executados, posto que o exequente possui ainda responsabilidades contratuais com os mesmos, oitiva de testemunhas para comprovar os fatos, depoimento pessoal das partes e prova documental (ID 57624324). Foi dado prazo para a juntada de novos documentos, apresentação de quesitos e apresentação do rol de testemunhas (Id 243648825). Ressalte-se que a prova pericial é dirigida ao magistrado para que, com informações técnicas, possa subsidiá-lo na formação de sua convicção sobre o caso concreto, conforme ilação extraída do artigo 480 do Novo Código de Processo Civil. Cabe ao Juízo zelar pela tramitação regular e célere do processo, rejeitando as provas impertinentes e desnecessárias. No caso dos autos, verifica-se a desnecessidade da produção das provas requeridas, considerando a prova documental acostada aos autos, mostrando-se, por consequência, que a prova pericial e oral é dispensável para o julgamento da ação. Ressalte-se que, é certo que sua não realização não gera cerceamento de defesa, mormente porque as alegações demandam exclusivamente a análise documental. Assim sendo, venham os autos conclusos para sentença. Intime-se. Sorocaba, data lançada eletronicamente. ARNALDO DORDETTI JUNIOR Juiz Federal Substituto

29/09/2022, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO AUTOR: CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAUJO Advogado do(a) AUTOR: ADIENE CRISTINA SCAREL BRENGA - SP156063 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA D E C I S Ã O PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5006831-59.2020.4.03.6110 / 3ª Vara Federal de Sorocaba Trata-se de ação proposta, pelo procedimento comum, por CRISTIANE GUTIERRES CAPUCHO DE ARAUJO em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e RESIDENCIAL PROVENCE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÀRIOS SPE LTDA e, na qual se pleiteia em sede de tutela de urgência, a declaração de ineficácia e a consequente determinação de cancelamento da garantia hipotecária constituída sobre imóvel adquirido. Narra a parte autora, em apertada síntese, que é legítima proprietária das unidades imobiliárias, apartamento nº 86, do 8º pavimento, do Bloco B do Condomínio Residencial Provence, matrícula 8.963 do Oficial de Registro de Imóveis de Votorantim. Aduz que embora os imóveis adquiridos estejam quitados, consta na matrícula a hipoteca em favor do banco requerido, tornando-se impossível o exercício de todos os direitos da propriedade. Alega, para tanto, que adquiriu referida unidades, com recursos próprios, de modo que a garantia hipotecária não lhe poderia ser oposta, conforme preceitua o enunciado 308 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. Com a inicial vieram documentos de Ids 41263437 a 1264467. Foi determinada a emenda da inicial para a parte autora atribuir à causa valor equivalente ao benefício econômico pretendido. A parte autora emendou a inicial para atribuir o valor da causa de R$ 299.924,24 (Id 43351352). É o relatório. Passo a decidir. Inicialmente, recebo a petição de Id 43351352 como emenda da inicial. Afasto a possibilidade de prevenção diante do quadro demonstrativo de processo apresentado. Dispõe o artigo 300, caput, do Novo Código de Processo Civil, que os efeitos do provimento jurisdicional pretendido na inicial poderão ser antecipados se a alegação do autor estiver fundada na probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. A tutela antecipada requerida deve ser concedida quando existe mais do que a fumaça do bom direito exigido para a concessão de medidas liminares. A verossimilhança equivale à previsão do julgamento final do mérito da demanda, antecipada com a finalidade de não privar o jurisdicionado de um seu direito até que seja a ação julgada procedente e transite em julgado, com todos os recursos previstos pela Lei, conforme determina o artigo 300 do Código de Processo Civil. No caso em tela, os requisitos para a antecipação da tutela requerida encontram-se ausentes. A despeito dos argumentos trazidos pela parte autora, considero imprescindível a formação do contraditório, com o oferecimento de maiores esclarecimentos pelas corrés, para melhor compreensão do tema debatido nos autos. Em consonância com o disposto na Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Dessa forma, em tese, independentemente da alienação da unidade, consentida ou não, o certo é que incidirá aos adquirentes de boa-fé o disposto na Súmula 308, do STJ, de forma a reduzir o bem e seu respectivo valor hipotecado. Ademais, no presente caso, entendo existente o perigo da irreversibilidade quanto ao pedido do imediato cancelamento da hipoteca, uma vez que referido requerimento não se coaduna com esta fase de cognição sumária, considerando que a pretensão deduzida representa tutela satisfativa, que, inclusive, pode ensejar a impossibilidade de recomposição da situação vigente, visto que o instituto da “tutela antecipada” antecipa o próprio mérito, ou seja, adianta o objeto da demanda a ser concedido na sentença final. Nestes termos, a pretensão da parte autora demanda ser melhor aferida no decorrer deste processo de conhecimento, respeitando-se o princípio do contraditório, sendo que à primeira vista não está bem discernido o direito, e consequentemente não há o convencimento do Juízo da verossimilhança das alegações. Ressalte-se que não se trata aqui de pôr em dúvida as alegações do autor, mas apenas constatar que o ônus da prova dos fatos alegados na inicial não foi cumprido. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência. Citem-se e intimem-se as corrés a oferecerem contestação no prazo de 15 (quinze) dias. Sem prejuízo, defiro o prazo de 15 (quinze) dias para que as partes se manifestem por escrito acerca do interesse na audiência de conciliação prévia ou apresentem por escrito proposta de acordo, tendo em vista as limitações de circulação de pessoas adotadas para evitar a disseminação do COVID-19. Intime-se. Cumpra-se. a) Cópia deste despacho servirá de mandado de citação e intimação de Residencial Provence Empreendimentos Imobiliários SPE LTda, na pessoa de seu representante legal, para os atos e termos da Ação Cível em epígrafe. b) Cópia deste despacho servirá como Carta Precatória para a Subseção Judiciária de Campinas/SP, para fins de citação e intimação da Caixa Econômica Federal, que deverá ser endereçada ao Jurídico Regional Campinas – JURIR/CP, com sede na Avenida Dr. Moraes Sales, 711, 3º andar, Centro, Campinas/SP, CEP 13.010-000. SOROCABA/SP, data lançada eletronicamente.

10/02/2021, 00:00

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Advogados / Representantes(7)

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Expedida/certificada

Evolução da Classe Processual (entregue ao destinatário; Requisição de tratamento psiquiátrico)

Mero expediente

Conclusão (para despacho)

Julgamento em Diligência

Conclusão (para decisão)

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Trânsito em julgado

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

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